Решение от 19 января 2023 г. по делу № А48-7976/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А48 – 7976/2022

г. Орёл

19 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.01.2023.

Решение в полном объеме изготовлено 19.01.2023.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Кудряшовой А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (Орловская область, Урицкий р-н, ОГРНИП 319574900034608, ИНН <***>) к 1) Администрации Урицкого района Орловской области (303900, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), 2) ФИО3 (г. Воронеж) о

признании аукциона, проведенного 02.09.2022 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:06:0860101:424 – несостоявшимся, а результат недействительным;

признании аукциона, проведенного 02.09.2022 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:06:0860101:168 – несостоявшимся, а результат недействительным;

признании недействительным договора, заключенного с лицом, выигравшим аукцион, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:06:0860101:424;

признании недействительным договора, заключенного с лицом, выигравшим аукцион, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:06:0860101:168,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4 (диплом, паспорт, доверенность от 09.12.2022),

от ответчика 1 – представитель ФИО5 (паспорт, диплом, доверенность от 09.03.2022 №05-юр),

от ответчика 2 – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к 1) Администрации Урицкого района Орловской области (далее – ответчик 1), 2) ФИО3 (далее – ответчик 2) о признании аукциона, проведенного 02.09.2022 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:06:0860101:424 – несостоявшимся, а результат недействительным; признании аукциона, проведенного 02.09.2022 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:06:0860101:168 – несостоявшимся, а результат недействительным; признании недействительным договора, заключенного с лицом, выигравшим аукцион, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:06:0860101:424; признании недействительным договора, заключенного с лицом, выигравшим аукцион, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:06:0860101:168.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Администрация Урицкого района Орловской области представила отзыв на исковое заявление, полагает, что у неё не было оснований для заключения с Индивидуальным предпринимателем ФИО2 договоров аренды земельных участков с разрешенным видом использования - для эксплуатации и обслуживания кафе, без торгов. Аукцион проводился с соблюдением действующего законодательства, в момент подтверждении заявленной цены участник с карточной «номер 1» поднял карточку первый, при предложенной цене увеличенной на шаг аукциона предложений не поступило, соответственно участник, согласившийся с предлагаемой ценой был признан победителям.

Ответчик 2 в судебное заседание своих представителей не направил, письменный отзыв на иск в материалы дела не представил, возражений против рассмотрения дела в отсутствие ответчика не представил.

Арбитражный суд, в силу ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика 2 извещенного о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ФИО2 17.10.2019 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №9 по Орловской области с присвоением ИНН <***>.

22 июля 2022 года в Урицкой районной газете Орловской области № 29 (90527) было опубликовано извещение о проведении аукциона, открытого по составу участников и форме заявок, который должен был состояться 2 сентября 2022 года в 10 час 00 мин. По адресу: <...> по предмету аукциона: право заключения договора аренды земельных участков:

Лот №1 - Российская Федерация, Орловская область, Урицкий район, с/п Архангельское, п. Бунинский, площадь 1602 кв.м, кадастровый номер: 57:06:0860101:424, категория земель: земли населенных пунктов – разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания кафе, срок договора аренды 5 лет.

Лот №2 - Российская Федерация, Орловская область, Урицкий район, с/п Архангельское, п. Бунинский, площадь 76 кв.м., кадастровый номер: 57:06:0860101:168, категория земель: земли населенных пунктов -разрешенное использование: для размещения кафе, срок договора аренды 5 лет.

Согласно протоколам № 1 от 30.08.2022 приема и регистрации заявок, № 2 02.09.2022 проведения открытого аукциона ФИО2 и ФИО3, в лице ФИО6 являлись участниками аукциона на право аренды указанных земельных участков и победителем признан как по лоту № 1, так и по лоту № 2 ФИО3, действующий в лице ФИО6

Также, на основании Постановления главы Администрации Урицкого района Орловской области №644 от 18 ноября 2011 года ранее истцу в аренду с 09.11.2011 по 08.11.2016 был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 57:06:0860101:168, общей площадью 76 кв.м., с местоположением: Орловская область, Урицкий район, Архангельское сельское поселение, п. Бунинский, с разрешенным использованием: для размещения кафе.

Во исполнение указанного Постановления, между Администрацией Урицкого района Орловской области и ИП ФИО2 заключен Договор аренды земельного участка №170 от 18 ноября 2011 года.

Постановлением главы администрации Архангельского сельского поселения Урицкого района Орловской области №18 от 10 мая 2012 года ФИО2 разрешена установка кафе на землях разрешенного использования. Эксплуатация и обслуживание кафе с кадастровым номером 57:06:0860101, площадью 76 кв.м. по адресу: Орловская область, Урицкий район, Архангельское сельское поселение, <...>. Правообладателем земельного участка является ФИО2

На основании Постановления главы Администрации Урицкого района Орловской области №480 от 19 сентября 2011 года «Об утверждении схемы расположения земельного участка», в октябре 2011 году индивидуальным предпринимателем ФИО7 был изготовлен межевой план в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, расположенного: Орловская область, Урицкий район, Архангельское сельское поселение, п. Бунинский.

Также, ранее между Администрацией Архангельского сельского поселения в лице главы Администрации ФИО8, действующего на основании Устава, и в соответствии с постановлением администрации № 54 от 01.12.2015 «Арендодатель», и ФИО2 «Арендатор», 01 декабря 2015 года был заключен договор аренды земельного участка № 3, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:06:0860101:424, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Орловская область, Урицкий район, Архангельское с/п, п. Бунинский, для ведения для эксплуатации и обслуживания кафе, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 1602 кв. м.

Согласно пункту 2.1 срок аренды Участка устанавливается с 01.12.2015 по 30.11.2020.

Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области. Договор, заключенный на срок менее чем один год, вступает в силу с даты его подписания сторонами (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата начисляется с 01.12.2015. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на расчетный счет получателя. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно Приказам №41, №42 от 11.03.2016 года были утверждены градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 57:06:0860101:424, 57:06:0860101:168.

13 ноября 2011 года между ИП ФИО2 и Открытым акционерным обществом «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра» (Филиал ОАО «МРСК Центра»- «Орелэнерго») заключен Договор № 40479269 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, согласно пункта №2 технологическое присоединение необходимо для электроснабжения кафе, расположенного по адресу: Орловская область, Урицкий район, п. Бунинский.

В октябре 2014 года осуществлена прокладка труб водопровода, о чем свидетельствует ордер №69 от 02.10.2014 и линия электропередач.

11 апреля 2016 года АО «Газпром газораспределение Орел» в пос. Нарышкино были утверждены Условия подключения №3н объекта газификации природным газом (и техническое задание на проектирование), выполненные на основании заявления ФИО2 для газификации кафе «Династия», расположенного по адресу: <...>.

24 августа 2016 года в 3.29 мин. произошел пожар, что подтверждается Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела. В результате пожара строение размером 9x5 м ориентировочно с запада на восток, состоящее из профильного каркаса обшитого металлом, кровля металлическая, электрифицировано, не газифицировано, расположенное по адресу: Орловская область, Урицкий район, Архангельское сельское поселение, <...> построенное на арендуемом участке, уничтожено полностью.

Как указал истец, после пожара, ФИО2 продолжил строительство на арендуемом участке. Разрешение на строительства какого-либо объекта на выделенных земельных участках истцом получено не было, как пояснил представитель истца в судебных заседаниях.

Между Администрацией Урицкого района Орловской области в лице Главы Администрации ФИО9 «Арендодатель», и ФИО2 «Арендатор», 17 мая 2017 года был заключен договор аренды земельного участка №7, по условиям которого арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:06:0860101:168, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Орловская область. Урицкий район, с/п. Архангельское, п. Бунинский для размещения кафе, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 76 кв. м.

Срок аренды участка устанавливается с 17 мая 2017 года по 16 мая 2022 года (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области. Договор, заключенный на срок менее чем один год, вступает в силу с даты его подписания сторонами.

Согласно пункту 3.1 договора, размер арендной платы за участок по итогам торгов составляет 2600 руб. в год. Срок уплаты - ежеквартально равными частями не позднее 15 числа третьего месяца текущего квартала.

Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что арендатор имеет право:

- использовать участок на условиях, установленных договором.

- по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

5 сентября 2019 года между Урицким МУП «Жилводсерсвис» и ФИО2 заключен договор водоснабжения №2533 об осуществлении водоснабжения абонента по адресу: <...>.

Письмом от 12.04.2022 № 1530 ответчик 1 сообщил о размере задолженности по договору аренды земельного участка №3 от 01.12.2015, и №7 от 17 мая 2017 года.

18.04.2022 истец направил ответчику 1 заявление с подтверждением наличия задолженности.

02 сентября 2022 года состоялся аукцион по праву заключения договора аренды земельных участков.

Согласно протоколу № 2 от 02.09.2022 победителем аукциона по Лоту № 1 по праву на заключения договора аренды по земельному участку с кадастровым номером: 57:06:0860101:424, был признан ФИО3, в лице ФИО6, действующего по доверенности.

В соответствии с протоколом №2 от 02.09.2022 победителем аукциона по Лоту № 2 по праву на заключения договора аренды по земельному участку с кадастровым номером: 57:06:0860101:168, был признан ФИО3, в лице ФИО6, действующего по доверенности.

20 сентября 2022 года между Администрацией Урицкого района Орловской области в лице главы Администрации Урицкого района ФИО9 (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:06:0860101:168, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Российская Федерация, Орловская область, Урицкий район, с/п Архангельское, п. Бунинский для размещения кафе хозяйства, общей площадью 76 кв.м.

Срок аренды участка устанавливается с 2 сентября 2022 года по 1 сентября 2027 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за Участок составляет 2326 (две тысячи триста двадцать шесть) руб. 00 коп. в год. Срок уплаты - ежеквартально равными частями не позднее 15 числа третьего месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата начисляется с 2 сентября 2022 года. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на расчетный счет получателя. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Пункту 6.2 договора предусмотрено, что договор, может быть, расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Также, 20 сентября 2022 года между Администрацией Урицкого района Орловской области в лице главы Администрации Урицкого района ФИО9 (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:06:0860101:424, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Российская Федерация, Орловская область, Урицкий район, с/п Архангельское, п. Бунинский для эксплуатации и обслуживания кафе хозяйства, общей площадью 1602 кв.м.

Срок аренды участка устанавливается с 2 сентября 2022 года по 1 сентября 2027 года (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, размер арендной платы за участок составляет 47139 (сорок семь тысяч сто тридцать девять) руб. 00 коп. в год. Срок уплаты - ежеквартально равными частями не позднее 15 числа третьего месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата начисляется с 2 сентября 2022 года. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на расчетный счет получателя. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Пункту 6.2 договора предусмотрено, что договор, может быть, расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Истец считает торги, проведенные администрацией, а также заключенные в результате проведенных торгов договоры аренды земельного участка с ФИО3 недействительны, поскольку у ИП ФИО2 имелись основания полагать, что земельные участки могут быть предоставлены истцу без проведения аукциона, так как истец на протяжении ряда лет использовал спорные земельные участки и вел на них строительство кафе, прокладывал коммуникации для эксплуатации кафе.

Истец также полагает, что торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)(п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В п. 1 ст. 621 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Указанными нормами установлена обязанность арендатора исполнять договор аренды, в том числе в части своевременного внесения арендной платы на условиях заключенного договора.

Не отрицая факта наличия задолженности по арендной плате и отсутствия каких-либо соглашений с ответчиком 1 по отсрочке ее уплаты истец полагает, что у него возникло преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, в связи с наличием возводимого объекта - восстановлением сгоревшего кафе в отсутствие регистрации прав на объект, первоначального выделения земельных участков не для целей строительства и в отсутствие получения разрешения на строительство.

Также истец полагает, что заключение договоров аренды по результатам проведения аукциона нарушает его права, в связи с чем, договоры аренды являются недействительными сделками.

Суд пришел к выводу, что указанные доводы ошибочны в связи со следующим.

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным названным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По смыслу закона условием признания сделки недействительной является доказанность нарушений прав и законных интересов заинтересованного лица вследствие заключения сделки с нарушениями, а выбранный способ защиты приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу части 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вместе с тем, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 167 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 2 статьи 447 ГК РФ).

Как установлено пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены нарушения правил, установленных законом.

Основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение порядка их проведения, то есть такое отклонение от установленных требований в части процедуры проведения торгов, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 данной статьи.

Аналогично, в силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Случаи предоставления земельного участка без проведения торгов перечислены в п. 2 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации и среди них отсутствует такое основание, как для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации объекта лицу, у которого отсутствует разрешение на строительство и какое-либо право, зарегистрированное в установленном порядке на объект незавершенного строительства.

При отсутствии на спорном земельном участке капитальных строений, находящихся в собственности, предоставление такого участка в аренду возможно только по результатам конкурса (торгов), что предусмотрено статьей 39.6 ЗК РФ.

Истец не отрицал в судебном заседании факт предоставления земельного участка для размещения, а не строительства кафе, для прокладки коммуникаций к кафе. Также представитель истца пояснил, что разрешение на строительство не получено, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что предоставленные земельные участки по ранее заключенным с истцом договорам аренды использованы им не по назначению.

Пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При изложенных обстоятельствах, установив, что истец на момент окончания срока договоров аренды не получил разрешение на строительство, не возвел объект незавершенного строительства, наличие которого в соответствии с законом давало бы ему право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, суд исходит из того, что при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, истцом ответчику следовало представить документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на объект незавершенного строительства, расположенный на испрашиваемых земельных участках. В отсутствие надлежащих доказательств указанного обстоятельства, отказ истцу в представлении по указанному основанию земельных участков и проведение аукционов на право аренды земельных участков является обоснованным.

Порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлены статьей 39.12 ЗК РФ.

Согласно пункту 17 статьи 39.12 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона (часть 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

Обращаясь в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями, истец ссылался на то, что добросовестно и по целевому назначению использовал земельные участки, в связи с чем, обладает правом претендовать на льготное предоставление земельного участка, площадью 76 кв.м. и 1602 кв.м.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Исключение составляют случаи, перечисленные в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Так, без проведения торгов предоставляются в аренду участки, занятые зданиями или сооружениями, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них, а также лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления (подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Без проведения торгов заключаются договоры аренды земельных участков, предоставляемых гражданам - членам отдельных некоммерческих организаций (организаций, созданных для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства; садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, при условии, что такие участки образованы из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации/ товарищества, членами которой являются эти граждане (подп. 6, 7 п. 2 ст. 39.6 ЗКРФ).

Также без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в случаях, когда такой участок предоставляется собственникам этих объектов однократно для завершения их строительства (подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). В отдельных случаях не требует проведения торгов предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству (подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Без проведения торгов заключается новый договор аренды с арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду без проведения торгов (кроме случаев, когда участок был предоставлен в аренду без торгов в связи с признанием аукциона на право заключения договора аренды несостоявшимся) либо предоставленных в аренду по результатам аукциона для ведения садоводства или дачного хозяйства. Однако для этого необходимо наличие совокупности условий:

- ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством или по инициативе арендодателя в ряде случаев, предусмотренных земельных законодательством;

- исключительным правом на приобретение участка в аренду не обладает другое лицо;

- заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано до истечения срока ранее заключенного договора.

Кроме того, если земельный участок первоначально был предоставлен в аренду без торгов, на момент заключения нового договора также должно иметься одно из предусмотренных ЗК РФ оснований для передачи такого участка в аренду без проведения торгов (пп. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ).

Из выше изложенного следует, что у Администрации Урицкого района не было оснований для заключения с Индивидуальным предпринимателем ФИО2 договора аренды земельного участка с разрешенным видом использования - для эксплуатации и обслуживания кафе, без торгов.

Аукцион проводился с соблюдением действующего законодательства, в момент подтверждении заявленной цены участник с карточной «номер 1» поднял карточку первый, при предложенной цене увеличенной на шаг аукциона предложений не поступило, соответственно участник, согласившийся с предлагаемой ценой был признан победителем, что зафиксировано в протоколе № 2 и доказательств обратного в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Представитель ответчика 1 в судебном заседании пояснил, что являлся членом комиссии по проведению аукциона и отраженная в протоколах № 1, № 2 информация о порядке проведения аукциона соответствует действительности. Официальная аудиозапись проведения аукциона не велась.

Таким образом, в отсутствие разрешения на строительство каких-либо объектов на спорных земельных участках, при прекращении договоров аренды, наличии задолженности по арендной плате у истца перед ответчиком 1, суд пришел к выводу о том, что право преимущественного заключения договоров аренды на новый срок у истца без проведения торгов не возникло.

Исходя из изложенного выше, судом в ходе рассмотрения дела не установлено нарушения прав ИП ФИО2 на преимущественное приобретение указанных земельных участков, проведенные торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 57:06:0860101:168, 57:06:0860101:424 и заключенные по их результатам договоры аренды земельного участка от 20.09.2022 в настоящем случае не затрагивают прав истца, в связи с чем, основания их признания недействительными также отсутствуют.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства и доводы участвующих в деле лиц, суд полагает заявленные исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО2 не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы распределены судом следующим образом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

На основании статей 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца в связи с отказом в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца с даты его принятия.


Судья А.Г. Кудряшова