Решение от 18 октября 2024 г. по делу № А19-3738/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761 http://www.irkutsk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-3738/2023 «18» октября 2024 года.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16.10.2024 года. Решение в полном объеме изготовлено 18.10.2024 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Исаевой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рафековой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Престиж» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664050, Иркутская область, Иркутск город, ФИО1 <...>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 665830, Иркутская область, Ангарск город, 59 квартал, дом 4)

о признании незаконными пунктов 2, 5 распоряжения от 14.11.2022 г. № 1655,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью Консалтингово-правовая компания «Мост» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664003, <...>),

при участии в судебном заседании: от истца – не явился, извещен; от ответчика – ФИО2 (доверенность № 01 от 11.01.2021, паспорт); от третьего лица - не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Престиж» обратилось к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа с требованиями:

- признать пункты 2 и 5 распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа от 14.11.2022 № 1655 «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: Российская

Федерация, <...> территория ЖЭКа (<...>)» незаконными в части указания рыночной стоимости имущества, превышающей 665 000 руб. (без учёта НДС) за здание и 110 00 руб. (без учёта НДС) за земельный участок,

- обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа внести изменения в пункты 2 и 5 распоряжения от 14.11.2022 № 1655 «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: <...> территория ЖЭКа (<...>)», указав рыночную стоимость продаваемого Здания в размере 665 000 руб. (без учёта НДС) и земельного участка в размере 110 00 руб. (без учёта НДС),

- обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа заключить договор купли-продажи муниципального имущества от 21.11.2022 на условиях, изложенных в протоколе разногласий, а именно:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

«Цена продажи здания составляет 665 000 руб. (шестьсот шестьдесят пять тысяч рублей) (без НДС), на основании отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 828-12.22/н от 21.12.2022».

- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:

«Цена продажи земельного участка составляет 101 000 руб. (сто одна тысяча рублей) (без НДС), на основании отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости» № 828-12.22/н от 21.12.2022.

- изменить График-расчётов ежемесячных платежей к договору купли-продажи муниципального имущества от 21.11.2022 исходя из цены продажи здания 665 000 (шестьсот шестьдесят пять тысяч) рубля 00 копеек (без НДС).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Консалтингово-правовая компания «Мост»

Ответчик иск оспорил. Третье лицо отзыв на иск не представило.

Неявка истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения дела, не препятствует суду рассмотреть дело по существу, поэтому дело на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Обстоятельства дела.

ООО «Престиж» в соответствии с договором аренды объекта нежилого фонда от 03.08.2020 № 2285 является арендатором объекта недвижимого имущества- нежилого здания общей площадью 47,6 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, кв-л. 58, территория ЖЭКа (<...>).

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» арендатор пользуется преимущественным правом на приобретение арендованного помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Исходя из предоставленного законом права, ООО «Престиж» в установленном Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ порядке 27.09.2022 обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа с соответствующим заявлением.

Уполномоченные органы в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления арендатора обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В этой связи между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью Консалтингово-правовая компания «Мост» был заключен муниципальный контракт на оказание услуг по определению рыночной стоимости имущества, находящегося в собственности муниципального образования города Ангарска.

Согласно выполненному ООО КПК «Мост», рыночная стоимость спорного объекта составляет 925 000 руб. (без НДС), а расположенного под объектом земельного участка – 304 000 руб.

По правилам пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ уполномоченный орган обязан в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

14.11.2022 было принято распоряжение КУМИ администрации Ангарского городского округа № 1655 «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресам: <...> территория ЖЭКа (<...> .

В адрес ООО «Престиж» был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества от 21.11.2022.

Рыночная стоимость выкупаемого здания и земельного участка под ним определена продавцом - ответчиком по делу на основании отчета № 1082-22 по определению рыночной стоимости указанных выше нежилого здания и земельного участка, выполненных ООО КПК «Мост».

ООО «Престиж» с величиной рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений, определенной в отчете № № 1082-22 не согласилось, посчитало недостоверной и 23.12.2022 направило в адрес Комитета протокол разногласий к договору купли-продажи нежилых помещений, в соответствии которым спорные пункты изложены в следующей редакции:

«Цена продажи здания составляет 665 000 руб. (шестьсот шестьдесят пять тысяч рублей) (без НДС), на основании отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 828-12.22/н от 21.12.2022».

«Цена продажи земельного участка составляет 101 000 руб. (сто одна тысяча рублей) (без НДС), на основании отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости» № 828-12.22/н от 21.12.2022.

Предлагаемая выкупная стоимость имущества была рассчитана на основании Отчета № 828-12.22/н, выполненного ООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ»

Письмом от 27.12.2022 № 10099 продавец протокол разногласий отклонил. Возникшие между сторонами разногласия сторонами не урегулированы.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку в процессе заключения договора между сторонами возникли неурегулированные разногласия в части величины рыночной стоимости нежилого помещения, покупатель обратился в суд с требованием об урегулировании указанных разногласий путем обязания продавца подписать договор в предложенной покупателем редакции, а также признать пункты 2 и 5 распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа от 14.11.2022

№ 1655 «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: <...> территория ЖЭКа (<...>)» незаконными в части указания рыночной стоимости имущества, превышающей 665 000 руб. (без учёта НДС) за здание и 110 00 руб. (без учёта НДС) за земельный участок и обязании внести изменения в распоряжение.

Возражая по существу предъявленных требований, продавец сослался на предъявление иска к ненадлежащему ответчику, надлежащим ответчиком, по мнению Комитета, является составитель отчета, то есть ООО КПК «Мост».

Третье лицо отзыв на иск не представило.

Определением от 07.02.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3; на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 38:26:040103:5880, общей площадью 47, 76 кв. м. расположенного по адресу: <...> территория ЖЭКа (<...>)»?;

- Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:26:040103:5980, площадью 88 кв. м. расположенного по адресу: <...> территория ЖЭКа (<...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации нежилого здания ЖЭК?

В материалы дела поступило экспертное заключение, согласно выводам которого рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 38:26:040103:5880, общей площадью 47, 76 кв. м. расположенного по адресу: <...> территория ЖЭКа (<...>)» составляет 699 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:26:040103:5980, площадью 88 кв. м. расположенного по адресу: <...> территория ЖЭКа (<...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации нежилого здания ЖЭК – 139 000 руб.

Истец по результатам ознакомления с экспертным заключением заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 21.11.2022, изложив спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи здания составляет 669 000 руб.,

- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи земельного участка составляет 139 000 руб.

- изменить График-расчётов ежемесячных платежей к договору купли-продажи муниципального имущества от 21.11.2022 исходя из цены продажи здания 669 000 (шестьсот шестьдесят пять тысяч) рубля 00 копеек (без НДС).

Уточнения иска судом принято.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт того, что ООО «Престиж» в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» имеет право на возмездное отчуждение арендуемого им имущества из муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В процессе заключения договора на возмездное отчуждение арендуемого имущества из муниципальной собственности по заказу Комитета цена арендуемого имущества была определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в размере 925 000 руб. (без НДС), а расположенного под объектом нежилого здания земельного участка – 304 000 руб.

По правилам пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ уполномоченный орган обязан в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

14.11.2022 было принято распоряжение КУМИ администрации Ангарского городского округа № 1655 «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресам: <...> территория ЖЭКа (<...> .

В адрес ООО «Престиж» был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества от 21.11.2022.

Рыночная стоимость выкупаемого здания и земельного участка под ним определена продавцом - ответчиком по делу на основании отчета № 1082-22 по определению рыночной стоимости указанных выше нежилого здания и земельного участка, выполненных ООО КПК «Мост».

ООО «Престиж» с величиной рыночной стоимости выкупаемого нежилого здания и земельного участка, расположенного под ним, определенной в отчете № 1082-22 не согласилось, посчитало недостоверной и 23.12.2022 направило в адрес Комитета протокол разногласий к договору купли-продажи нежилых помещений, в соответствии которым спорные пункты изложены в следующей редакции:

«Цена продажи здания составляет 665 000 руб. (шестьсот шестьдесят пять тысяч рублей) (без НДС), на основании отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 828-12.22/н от 21.12.2022».

«Цена продажи земельного участка составляет 101 000 руб. (сто одна тысяча рублей) (без НДС), на основании отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости» № 828-12.22/н от 21.12.2022. Письмом от 18.09.2023 № 7430 продавец протокол разногласий отклонил.

Предлагаемая выкупная стоимость имущества была рассчитана на основании Отчета № 828-12.22/н, выполненного ООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ».

В этой связи, между продавцом и покупателем возник спор по выкупной цене арендуемого имущества и предложенной продавцом в пункте 2.1 договора купли-продажи объекта муниципальной собственности.

Письмом от 27.12.2022 № 10099 продавец протокол разногласий отклонил. Возникшие между сторонами разногласия сторонами не урегулированы.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

В этой связи, ООО «Престиж» правомерно обратилось с настоящим иском в суд.

Доводы Комитета о том, что настоящий иск заявлен к ненадлежащему ответчику, судом рассмотрены и отклоняются, поскольку из существа заявленных исковых требований следует, что разногласия при заключении договора возникли непосредственно между участниками сделки по передаче в собственность муниципального имущества, то есть между ООО «Престиж» и Комитетом, а не с ООО КПК «Мост», который предоставлял услуги оценки спорного помещения по заданию Комитета.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Для проверки достоверности отчета оценщика судом была назначена экспертиза.

Согласно представленному суду заключению по результатам судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО3, которое обеими сторонами спора не оспаривается, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 38:26:040103:5880, общей площадью 47, 76 кв. м. расположенного по адресу: <...> территория ЖЭКа (<...>)» составляет 699 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:26:040103:5980, площадью 88 кв. м. расположенного по адресу: <...> территория ЖЭКа (<...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации нежилого здания ЖЭК – 139 000 руб.

Оценив экспертное заключение по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям закона, суд на основании статьи 64 АПК РФ принимает его в качестве доказательства.

Стороны выводы эксперта не оспорили, возражений не представили.

Как следует, из материалов дела, истец в заявленных уточнениях, просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 21.11.2022, изложив спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи здания составляет 669 000 руб.,

- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи земельного участка составляет 139 000 руб.

- изменить График-расчётов ежемесячных платежей к договору купли-продажи муниципального имущества от 21.11.2022 исходя из цены продажи здания 669 000 (шестьсот шестьдесят пять тысяч) рубля 00 копеек (без НДС).

С учетом указанных уточнений, суд определением от 17.09.2024 предложил истцу: обосновать требуемую цену - здания 669 000 руб. с учетом рассчитанной экспертом – 699 000 руб., представить требуемый график рассрочки к договору в формате wоrd; пояснить, настаивает ли он на требованиях о признании пунктов 2 и 5 распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа от 14.11.2022 № 1655 «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: <...> территория ЖЭКа (<...>)» незаконными и об обязании внести изменений такое распоряжение либо просит лишь урегулировать разногласия к договору; если настаивает, то указать, какой норме права не соответствует ненормативный правовой акт.

Истец определение суда не исполнил.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда (статьи 445, 446 Гражданского кодекса РФ), спорные условия договора принимаются судом.

В этой связи, суд считает возможным определить условия договора в соответствии с произведенной экспертом оценкой: цену продажи нежилого здания (пункт 2.1 договора) определить в размере 699 000 руб., цену продажи земельного участка (пункт 2.2 договора) определить в размере 139 000 руб.

Учитывая изложенное требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, подлежат удовлетворению.

Рассмотрев требования истца о признании пунктов 2 и 5 распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа от 14.11.2022 № 1655 «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: <...> территория ЖЭКа (<...>)» незаконными и об обязании внести изменений такое распоряжение, суд пришел к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности,

незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оспаривание ненормативных правовых актов, признание незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц рассматриваются в рамках административного производства.

Истец направил в суд исковое заявление, которое принято к рассмотрению в рамках искового производства.

Кроме того, основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Вместе с тем, какие именно права нарушены и подлежат восстановлению исходя из требований, заявленных в исковом порядке, истцом не указаны, а судом таковые не установлены.

Поэтому в данной части следует отказать.

Кроме того, по мнению суда, целью настоящего иска, являлось именно урегулирование разногласий, возникших при заключении договора.

Понесенные ООО «Престиж» расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 15 000 руб., расходы по уплате государственной пошлине в сумме 6 000 руб. по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Престиж» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664050, Иркутская область, Иркутск город, ФИО1 <...>) и комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 665830, Иркутская область, Ангарск город, 59 квартал, дом 4) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 21.11.2022.

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

«Цена продажи здания составляет 699 000 руб.,

- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи земельного участка составляет 139 000 руб.

- изменить График-расчётов ежемесячных платежей к договору купли-продажи муниципального имущества от 21.11.2022 исходя из цены продажи здания 699 000 (шестьсот шестьдесят пять тысяч) рубля 00 копеек (без НДС).

В остальной части иска отказать.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа (665830, Иркутская область, Ангарск город, кв-л 59, дом 4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.05.2015, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Престиж» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664050, Иркутская область, Иркутск город, ФИО1 <...>) 15 000 руб. судебных расходов по экспертизе, 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Иркутской области, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья Е.А.Исаева