Решение от 18 июня 2024 г. по делу № А40-24524/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-24524/24-142-151
19 июня 2024 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 июня 2024 года


Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карелиной П.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

по иску  истца – ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛИНИКА СОВРЕМЕННОЙ ОЗОНОТЕРАПИИ" (117628, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 154,7 кв.м (этаж 1, пом. II, ком. 1-5, 5а, 6-13, 13а, 13б, 13в, 13, 14) с кадастровым номером 77:06:0011002:2331, расположенного по адресу: <...>

при участии:

от истца: ФИО1, дов. от 11.03.2024, паспорт, диплом

от ответчика: ФИО2, дов. от 11.12.2023, диплом, паспорт 



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Клиника современной озонотерапии" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Клиника современной озонотерапии» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости общей площадью 154,7 кв.м.(этаж 1, пом. II, комн. 1-5, 5а, 6-13, 13а, 136, 13в, 13, 14). с кадастровым номером 77:06:0011002:2331, расположенного по адресу: <...>. в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 15 400 000 (Пятнадцать миллионов четыреста тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта арбитражное дело № А40-24524/24-142-151 по иску ООО «Клиника современной озонотерапии» (117628, город Москва. Старокачаловская улица, 6, ОГРН <***>. дата присвоения ОГРН 18.12.2002, ИНН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...> Красногвардейский пр-зд, д. 21, стр. 1, ОГРН <***>. дата присвоения ОГРН 08.02.2003, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости общей площадью 154,7 кв.м.(этаж 1, пом. II, комн. 1-5. 5а, 6-13. 13а, 136, 13в, 13, 14), с кадастровым номером 77:06:0011002:2331. расположенного по адресу: <...>., выполненным АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ «ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 183 333 (сто восемьдесят три тысячи триста тридцать три) руб. 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 7-703 от 19.12.2003 г.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России.

28 декабря 2023 года Департамент городского имущества города Москвы на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», приказа Департамента городского имущества города Москвы от 08 декабря 2022 г. № 460 «Об утверждении Перечня движимого (за исключением финансовых активов) и недвижимого имущества, свободного от вещных прав третьих лиц, находящегося в собственности города Москвы и планируемого к приватизации в 2023 году», в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 22 декабря 2023 г. № 124207 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 154,7 кв. м», направил в адрес Общества письмо № 33-6-1161070/23-(0)-4 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества».

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. настоящего договора Цена Объекта составляет 24 218 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № М1078-3762-П/2023 от 29 ноября 2023 г. (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением № 955/890-23 от 01 декабря 2023 г., подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Согласно письму № 33-6-1161070/23-(0)-4 от 28.12.2023 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется.

Считая, что рыночная стоимость спорного Объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, Истец обратился за независимой оценкой к исполнителю – ООО «Оценка-Право».

В соответствии с Отчетом № ОО24Н-10 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0011002:2331 общей площадью 154,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 от 01 февраля 2024 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 12 452 990 руб. 00 коп.

Данный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Департаментом явно завышена, как и цена ежемесячных платежей по Договору.

02 февраля 2024 года, Истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с Сопроводительным письмом (Исх. № 0202/1 от 02 февраля 2024 г. На № 33-6-1161070/23-(0)-4 от 28.12.2024 г.), отчетом № ОО24Н-10 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0011002:2331 общей площадью 154,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 от 01 февраля 2024 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» направил указанные документы в ДГИ города Москвы посредством Портала mos.ru.

При этом Истец не отказывался от подписания Договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора); п.3.4. проекта договора(оплата по договору).

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "Клиника современной озонотерапии" нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд,  определением от 04.04.2024 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено  Автономной некоммерческой организации "Центр проведения независимых судебных экспертиз" эксперту ФИО3 по  вопросу:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 154,7 кв.м (этаж 1, пом. II, ком. 1-5, 5а, 6-13, 13а, 13б, 13в, 13, 14) с кадастровым номером 77:06:0011002:2331, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 28.12.2023 г.?

Согласно экспертному заключению Автономной некоммерческой организации "Центр проведения независимых судебных экспертиз" по делу № А40-24524/24-142-151, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Старокачаловская, д. 6, площадью 154,7 кв.м.(этаж 1, пом. II, комн. 1-5, 5а, 6-13, 13а, 136, 13в, 13, 14), с кадастровым номером 77:06:0011002:2331 по состоянию на 28.12.2023 г. составляет 15 400 000 руб.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ  и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу  с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 15 400 000 руб. (без учета НДС).

Ответчиком заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта ФИО3 для дачи дополнительных пояснений.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Из указанной нормы следует, что вызов эксперта в судебное заседание является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае суд не усмотрел необходимости в вызове эксперта в судебное заседание, в связи с чем протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

На основании ст. 87 АПК РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту; в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.

Проанализировав заключение эксперта, суд полагает, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом к нему, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, не допускающие, с учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, противоречивых выводов или неоднозначного толкования. У суда сомнений в его достоверности не имеется. Основания считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, отсутствуют.

В связи с этим оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имеется.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 25 000 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд


                                                          Р Е Ш И Л :


Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Клиника современной озонотерапии» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости общей площадью 154,7 кв.м.(этаж 1, пом. II, комн. 1-5, 5а, 6-13, 13а, 136, 13в, 13, 14). с кадастровым номером 77:06:0011002:2331, расположенного по адресу: <...>. в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 15 400 000 (Пятнадцать миллионов четыреста тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта арбитражное дело № А40-24524/24-142-151 по иску ООО «Клиника современной озонотерапии» (117628, город Москва. Старокачаловская улица, 6, ОГРН <***>. дата присвоения ОГРН 18.12.2002, ИНН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...> Красногвардейский пр-зд, д. 21, стр. 1, ОГРН <***>. дата присвоения ОГРН 08.02.2003, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости общей площадью 154,7 кв.м.(этаж 1, пом. II, комн. 1-5. 5а, 6-13. 13а, 136, 13в, 13, 14), с кадастровым номером 77:06:0011002:2331. расположенного по адресу: <...>., выполненным АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ «ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 183 333 (сто восемьдесят три тысячи триста тридцать три) руб. 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛИНИКА СОВРЕМЕННОЙ ОЗОНОТЕРАПИИ" (117628, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)  расходы по госпошлине в размере 6 000 руб. и расходы по экспертизе в размере 25 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

И.Н. Шевцова