Решение от 5 июня 2020 г. по делу № А57-1401/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-1401/2020
05 июня 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 29.05.2020

Полный текст решения изготовлен 05.06.2020

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом города Саратова (г.Саратов ОГРН <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г.Саратов ОГРНИП <***>)

о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка №98 от 27.02.2018 в размере 470 596,66 руб., неустойки в размере 53 522,52 руб.,

при участии представителей:

от истца – ФИО3, по доверенности от 24.01.2020 г.

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 14.03.2019 г.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением обратился Комитет по управлению имуществом города Саратова к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка №98 от 27.02.2018 в размере 470 596,66 руб., неустойки в размере 53 522,52 руб.,

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка №98 от 27.02.2018 за период с 01.01.2019 по 30.06.201 в размере 395 784 руб., пени в размере 42 151 руб. за период с 10.04.2019 по 09.09.2019 и просил их удовлетворить.

Согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом принято, так как это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Ответчик возражает против исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Представители третьих лиц при надлежащем извещении в судебное заседание не явились.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав стороны, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.02.2008 № Т-810-р между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 98 от 27.02.2008, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в пользование на условиях аренды на срок 15 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030219:0191, площадью 25 225 кв.м, находящийся по адресу: <...> б/н, для строительства офисно-складских помещений, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 20.11.2007 № 48/07-15443 (пункты 1.1., 2.1. договора).

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) аренды от 24.03.2008 № 11/168/2008-112, а также информационной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2019 №64/194/003/2019-7979, представленной в материалы дела.

Размер и условия внесения арендной платы согласованы в разделе 3 договора аренды.

Размер арендной платы за участок приведен в приложении № 1 к данному договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1.).

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении № 1 суммы, до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет, указанный в пункте 3.2. договора, и предоставление арендатором арендодателю копии платежного поручения об оплате в течение 5 календарных дней после осуществления оплаты (пункт 3.4. договора).

Пунктом 3.5. договора установлено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке:

- ежегодно, с учётом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;

- в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчёта арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, направляемое Арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть Договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.

Поскольку ответчик не произвел оплату, истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассматривая требования истца о взыскании задолженности по спорному договору, суд исходит из следующего.

Законом Саратовской области от 07.10.2009 № 144-ЗСО «О внесении изменений в Закон Саратовской области «О земле» статья 4 Закона Саратовской области «О земле» отменена и полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в силу закона перешли к администрации муниципального образования «Город Саратов».

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Таким образом, с момента вступления в законную силу Закона Саратовской области от 07.10.2009 № 144-ЗСО органы местного самоуправления, согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Так, распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» утверждены новые результаты кадастровой оценки.

Исходя из данного распоряжения удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, арендуемого истцом, составляет – 1007,87 руб./кв.м, кадастровая стоимость – 25 423 520,75 руб.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (далее по тексту - ГКН).

Таким образом, по смыслу положений Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принятие Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления не нормативно-правового акта об утверждении новых результатов кадастровой стоимости земельного участка, предусматривающего внесение в ГКН сведений об установленной кадастровой стоимости, не подменяет собой внесение сведений в ГКН, и такой не нормативно-правовой акт является лишь основанием для внесения установленных не нормативно-правовым актом сведений в ГКН, которые, таким образом, подлежат публичному применению, в том числе для расчета арендной платы, после такого внесения, а не с даты принятия соответствующего не нормативно-правового акта.

В связи с принятием и вступлением в силу распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 №989-Р, расчет арендной платы за спорный период следует производить из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 №989-Р.

Истцом размер арендной платы произведен исходя из площади земельного участка 25 225 кв.м.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылается на устранение ошибки, допущенной при проведении первичного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:191 и уменьшение, в связи с этим, площади земельного участка до 16 000 кв.м. Данное обстоятельство, по мнению ИП ФИО2, влияет на размер арендной платы, предъявленной ко взысканию в рамках настоящего дела.

Рассмотрев приведенный довод ответчика, суд пришел к следующим выводам.

В материалы дела во исполнение определения суда от 05.02.2020 Управлением Росреестра по Саратовской области представлены документы, послужившие основанием для внесения 30.01.2019 в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части площади земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:191.

Из межевого плана от 24.01.2019, акта согласования местоположения границы земельного участка усматривается, что изменение его площади вызвано исправлением ошибки в местоположении границы и площади земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:191, расположенного по адресу: <...> б/н. Границы вышеуказанного земельного участка были внесены в соответствии с землеустроительной документацией в 2007 году, в которой содержится информация о координатах, внесенных в ЕГРН сведений. В настоящее время при проведения контрольных геодезических измерений с использованием высокоточного спутникового оборудования выявлено, что при постановке земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:191 в 2007 году на государственный кадастровый учет границы земельного участка были определены с ошибкой в связи со сложными формами рельефа. Фактические границы земельного участка не изменялись с момента предоставления земельного участка, фактическая площадь меньше на 9225 кв.м, и составляет 16000 кв.м., что подтверждается выкопировкой из Планшета Комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» М 1:500 № Ж-1Х-6-1. Границы земельного участка существуют на местности более 15 лет, не изменялись и согласованы с собственником земельного участка - администрацией муниципального образования «Город Саратов».

Судом установлено, что проведенные по заказу ответчика кадастровые работы по установлению юридических и фактических границ спорного земельного участка не были направлены на формирование нового участка путем проведения межевых работ. В данном случае была устранена реестровая ошибка путем исправления ранее внесенных недостоверных сведений, содержащихся в Едином государственной реестре недвижимости относительно сформированного земельного участка, что подтверждается пояснительной запиской кадастрового инженера ФИО5

Целью исправления кадастровой (реестровой) ошибки является приведение данных о фактических границах земельного участка, содержащихся в ЕГРН, в соответствии с фактическими границами, установленными на местности, в соответствии с которыми земельный участок предоставлялся ответчику как арендатору и существует на местности.

Суд отмечает, что исправление реестровой ошибки не влечет изменение правового режима земельного участка и не влияет на изменение характеристик данного объекта.

Вывод суда согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 30.10.2018 по делу №А57-37150/2017.

Кроме того, соглашением от 04.03.2019 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.02.2008 №98 стороны внесли в договор изменения в части площади земельного участка, заменив площадь 25 225 кв.м на площадь 16 000 кв.м. Указанными конклюдентными действиями стороны подтвердили наличие необходимости приведения размера площади земельного участка в соответствии с его фактическими границами, установленными на местности.

Таким образом, при расчете размера арендной платы следует учитывать площадь арендуемого ответчиком земельного участка размере 16 000 кв.м.

В связи с данным обстоятельством истцом были уточнены исковые требования.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: Аг - УПКС х S х К (%), где: Аг - размер арендной платы за год; УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка; S - площадь земельного участка; К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

Решением Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 «об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов» установлен коэффициент для расчета арендной платы в размере 3% за земельные участки, предназначенные для размещения для размещения производственных и административных зданий.

Таким образом, размер годовой арендной платы с 01.01.2017 составляет 1007,87*16 000*3%= 483 777,6 руб., в квартал 120 944,4 руб.

По расчету суда за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 размер арендной платы составляет в размере 395 784 руб.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной платы подтвержден материалами дела, суд считает правомерным исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №98 от 27.02.2008 за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 в размере 395 784 руб.

Кроме того, истец на основании пункта 6.2 договора аренды просит взыскать с ответчика неустойку.

Судом установлено, что за время пользования предоставленным в аренду земельным участком арендатором несвоевременно осуществлялись платежи по договору аренды.

Так, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки (пункт 6.2. договора аренды).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку (штраф, пени) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, право снижении неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.

Факт просрочки внесения арендных платежей подтверждается письменными материалами дела и ответчиком не оспорен.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание существующие между сторонами правоотношения, продолжительность просрочки, соотношение величины неустойки с размером задолженности и размером ставки рефинансирования, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ.

По расчету суда, исходя из размера задолженности по уплате арендной платы в размере 395 784 руб. размер неустойки составляет 42151 руб. 00 коп.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая изложенное, суд считает, что государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов, в пользу комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов, задолженность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка №98 от 27.02.2018 за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 в размере 395 784 руб., пени в размере 42 151 руб. за период с 10.04.2019 по 09.09.2019

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов, в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 11759 руб. 00 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Е.В. Михайлова