Решение от 13 ноября 2017 г. по делу № А40-89726/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-89726/17

64-807

13 ноября 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 13 ноября 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Чекмаревой И.А.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Акционерного общества «АИЖК» (ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «ДВ Капитал» (ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды

при участии:

от истца - ФИО2 дов. от 2/46

от ответчика - ФИО3 по дов. от 28.12.2016

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ДВ Капитал" о взыскании задолженности в размере 1 130 916 руб. руб. 47 коп., пени по п. 9.4 договора в размере 432 142 руб. 61 коп., пени по п. 9.6 договора в размере 53 424 руб. 80 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Требования заявлены со ссылкой на ст. 307, 309, 310, 330, 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ

Истец в судебное заседание явился, требования по иску поддержал в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил об уменьшении суммы неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные письменные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд установил, что иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 20.12.2010г. между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (ранее Фонд «РЖС», Арендодатель, истец) и Обществом с ограниченной ответственностью "ДВ Капитал" (Арендатор, ответчик) был заключен договор аренды земельных участков для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-136, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять шесть земельных участков общей площадью 4 001 023 кв.м., относящихся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства жилья экономического класса, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, принадлежащих Арендодателю на праве собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161 -ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», основными задачами единого института развития при осуществлении предусмотренной настоящим Федеральным законом деятельности являются, в том числе, осуществление действий, направленных на заключение договоров аренды земельных участков.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», со дня вступления в силу настоящего Федерального закона:1) права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, созданного в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161 -ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Фонд), по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных данным Федеральным законом, переходят к указанному в Федеральном законе от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» единому институту развития в жилищной сфере (далее - единый институт развития в жилищной сфере); 2) единый институт развития в жилищной сфере становится процессуальным правопреемником (правопреемником) Фонда в гражданском и уголовном судопроизводстве, в судопроизводстве в арбитражных судах, а также в производстве по делам об административных правонарушениях; 3) единый институт развития в жилищной сфере является правопреемником в отношении объектов интеллектуальной собственности и исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности Фонда; 4) все установленные законодательством Российской Федерации права и обязанности Фонда, а также права и обязанности Фонда по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом, права по распоряжению денежными средствами, размещенными на счетах, открытых Фондом, и соответствующие права требования в отношении указанных денежных средств переходят к единому институту развития в жилищной сфере. При этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется; 5) права на имущество Фонда, за исключением имущества Фонда, необходимого для осуществления действий по его ликвидации, переходят к единому институту развития в жилищной сфере. Государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества Фонда проводится на основании заявления единого института развития в жилищной сфере.

Согласно ст. 15 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2016 года.

Таким образом, с 01.09.2016г. к истцу перешли все права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды.

Земельные участки переданы Арендатору в пользование по передаточному акту 20.12.2010г.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок действия договора аренды установлен на 15 лет.

Согласно п. 4.1 договора, арендатор уплачивает плату за право на заключение договора и арендную плату.

Подлежащая оплате сумма арендной платы за пользование участка начисляется с даты передачи участка Арендатору по акту приема-передачи участка и оплачивается Арендатором в безналичной форме ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала (п. 4.4 договора). Формула для расчета арендной платы определена в п. 4.5 договора.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что ответчик в нарушение договорных обязательств не произвел оплату арендной платы за 1 квартал 2017 года, в результате чего за ним образовалась задолженность на сумму 1 130 916 руб. 47 коп.

При этом истец при расчете суммы задолженности принял во внимание, что 10.05.2016 года между ООО «ДВ Капитал» и АО «Солнечная долина Владивостока» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010 года, по которому АО «Солнечная долина Владивостока» переданы права и обязанности в отношении четырех земельных участков. Дополнительным соглашением от 30.12.2017 года к соглашению от 10.05.2016 года о передаче прав и обязанностей по договору № ДЗ-136 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 20.12.2010 года ООО «ДВ Капитал» передало АО «Солнечная долина Владивостока» права и обязанности в отношении еще ряда участков. В результате в настоящее время право аренды за ООО «ДВ Капитал» сохранилось только на два земельных участка с кадастровыми номерами 25:28:050080:2156, 25:28:050080:2188. Арендная плата за указанные земельные участки составляет 48 089,25 рублей в квартал. Государственная регистрация Соглашения была произведена 21.02.2017 года.

Конституционный суд РФ в Определении от 05.07.2001 № 154-0 указал, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Из текста соглашения от 10.05.2016 года и дополнительного соглашения от 30.12.2016 года следует, что права и обязанности передаются с момента его государственной регистрации.

Истцом в адрес ответчика 28.03.2017 года была направлена претензия № 3243-ИК с требованием оплаты задолженности по арендным платежам. Ответ на указанную претензию от ответчика не поступил.

В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательства перечисления денежных средств по оплате платежей. Наличие задолженности установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела.

С учетом изложенных обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, суд считает требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 1 130 916 руб. 47 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Согласно п. 7.1 договора, Арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить Арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей за участок. Размер гарантийной суммы должен быть не менее суммы годовой арендной платы, исчисляемой путем умножения указанного в протоколе об итогах аукциона размера арендной платы за 1 кв.м площади участка на общую площадь участка.

Истец указывает, что до настоящего времени обязательства по предоставлению истцу банковской гарантии ответчиком не исполнены.

В соответствии с пунктом 9.6 договора, за нарушение сроков, предусмотренных договором, сторона вправе потребовать от виновной стороны уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за право заключения договора, указанной в п. 4.2 договора, за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 9.4 договора, в случае нарушения Арендатором сроков, установленных п. 4.3, 4.4 договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету сумма неустойки за непредставление банковской гарантии составляет 53 424 руб. 80 коп. за период с 04.02.2017г. по 27.03.2017г., за просрочку оплаты арендной платы составляет 432 142 руб. 61 коп. за период с 04.02.2017г. по 27.03.2017г.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, но не должна служить средством дополнительного обогащения кредитора за счет должника.

Суд, проверив расчеты истца, считает их правомерными, соответствующими требованиям действующего законодательства.

С учетом представленных в дело доказательств, суд считает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты арендной платы, за непредставление банковской гарантии и удовлетворяет требования истца в заявленном размере.

В то же время, суд считает обоснованным заявление ответчика о применении к расчету неустойки положения ст. 333 ГК РФ.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016г. «О применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ), (п. 71).

В соответствии с п. 73 Пленума, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые моги возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представить доказательства того какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользоваться чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ), (п. 74,75 Пленума).

В данном случае размер пени из расчета 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки, установленный сторонами в договоре, в несколько раз превышает размер ставки рефинансирования ЦБ РФ.

С учетом компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком и небольшого периода начисления неустойки, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает, что размер взыскиваемой неустойки подлежит уменьшению в порядке ст. 333 ГК РФ до 32 207 руб. 88 коп. В удовлетворении остальной требование удовлетворению не подлежит.

Расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ без учета применения ст. 333 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 307-310, 314, 330, 333, 614 ГК РФ, ст.ст. 49, 65, 66, 69, 71, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ДВ Капитал» (ОГРН <***>) в пользу Акционерного общества «АИЖК» (ОГРН <***>) задолженность в размере 1 130 916 (один миллион сто тридцать тысяч девятьсот шестнадцать) руб. 47 коп.. неустойку в размере 32 207 (тридцать две тысячи двести семь) руб. 88 коп., на основании п. 9.4., неустойку в размере 53 424 (пятьдесят три тысячи четыреста двадцать четыре) руб. 80 коп., на основании 9.6 договора, а также расходы по госпошлине в размере 29 165 (двадцать девять тысяч сто шестьдесят пять) руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить Акционерному обществу «АИЖК» (ОГРН <***>) из федерального бюджета госпошлину в размере 7 308 (семь тысяч триста восемь) руб. 05 коп., уплаченной по платежному поручению № 21717 от 05.04.2017 в общей сумме 36 473 руб. 05 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Чекмарева Н.А.