Решение от 12 апреля 2019 г. по делу № А11-7465/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Октябрьский проспект, 14, г. Владимир, 600025

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-7465/2018
г. Владимир
12 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.04.2019.

Полный текст решения изготовлен 12.04.2019.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации поселка Вольгинский Петушинского района Владимирской области (601125, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (Владимирская область, Петушинский район, п.Вольгинский, ОГРНИП 305331601100641) о взыскании 90 754 руб.65 коп.; при участии: от истца ФИО3- по доверенности от 17.10.2018 (сроком действия на 1 год), от ответчика ФИО2- лично (предъявлен паспорт), ФИО4- по доверенности от 28.01.2019 № 1 (сроком действия на 1 год) (в судебных заседаниях 04.04.2019 и 09.04.2019 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялись перерывы до 10 час.00 мин. 09.04.2019 и до 13 час.20 мин. 11.04.2019, соответственно), установил.

Администрация поселка Вольгинский Петушинского района Владимирской области обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 22.08.2013 № 35/13 в сумме 90 754 руб.65 коп. за период с 31.08.2013 по 19.04.2018.

Заявлением от 18.01.2019 № 01-32/82 истец уточнил свои требования и просил взыскать с ответчика долг по арендным платежам по договору аренды от 22.08.2013 № 35/13 в сумме 97 839 руб.65 коп. за период с 22.08.2013 по 01.10.2018; расторгнуть договор аренды от 22.08.2013 № 35/13 нежилого помещения, распложенного на первом этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома № 14 по ул.Новосеменковская п.Вольгинский, находящегося в муниципальной собственности п.Вольгинский, с кадастровым номером 17:246:002:000090280, общей площадью 17,6 кв.м.

Заявлением от 10.04.2019 № 01-32/535 истец повторно уточнил свои требования и просил взыскать с ответчика долг по арендным платежам по договору аренды от 22.08.2013 № 35/13 в сумме 54 132 руб.15 коп. за период с 22.08.2013 по 01.10.2018; расторгнуть договор аренды от 22.08.2013 № 35/13 нежилого помещения, распложенного на первом этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома № 14 по ул.Новосеменковская п.Вольгинский, находящегося в муниципальной собственности п.Вольгинский, с кадастровым номером 17:246:002:000090280, общей площадью 17,6 кв.м.

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение истцом исковых требований.

Спор рассматривается по уточненным требованиям.

Ответчик требования истца не признал по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление. Пояснил, что договор аренды от 22.08.2013 № 35/13 не зарегистрирован, следовательно, является незаключенным; переданное в аренду помещение площадью 17,6 кв.м не поставлено на кадастровый учет и по техническому паспорту БТИ такого помещения не существует, фактически переданное помещение имеет площадь 13,2 кв.м; истцом не представлено доказательств наличия у него права собственности на спорное имущество; отчет об оценке 2012 года, положенный в основу определения размера арендной платы, является недостоверным, так как рыночная стоимость помещения установлена на 25.12.2012, тогда как договор аренды заключен 22.08.2013; расчет платы за пользование местами общего пользования произведен истцом без учета прав на места общего пользования у всех собственников многоквартирного жилого дома.

Кроме того, ответчик указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованию за период с 22.08.2013 по 30.09.2015.

В отношении требования о расторжении договора аренды от 22.08.2013 № 35/13 ответчик устно пояснил, что производит оплату за аренду в том размере, который считает законным.

Ответчиком представлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях установления размера арендной платы за пользование нежилым помещением № 20, а также нежилыми помещениями №№ 15, 16, 21, 22, 23, 24 по состоянию на 22.08.2013.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

22.08.2013 между администрацией п.Вольгинский (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор № 35/13 аренды недвижимого имущества, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, обозначенное на поэтажном плане № 20, а также доли в помещениях №№ 15, 16, 21, 22, 23, 24, являющихся местами общего пользования (техническая характеристика объекта аренды дана на основании технического паспорта, выданного Владимирским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ" 19.01.2011); общая площадь сдаваемых в аренду помещений – 17,6 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды – 10 лет с даты заключения договора аренды.

Согласно пункту 3.1 договора за указанное в пункте 1.1 договора имущество арендатор уплачивает арендную плату в год 27 720 руб., а также НДС; сумма арендной платы в месяц составляет 2 310 руб., а также НДС (НДС не включен в размер арендной платы, самостоятельно рассчитывается и уплачивается арендатором в порядке и размере, установленном действующим законодательством на отдельный расчетный счет).

Оплата производится ежемесячно до 20 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора).

Размер арендной платы может изменяться (устанавливаться): по результатам оценки в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ; по взаимной договоренности или по соглашению сторон при условии, что ее величина не должна быть менее расчетной; в случае изменения устанавливаемых централизованно цен, тарифов, размеров налогов и других составляющих, входящих в методику расчета арендной платы; по решению Совета народных депутатов п.Вольгинский (пункт 3.4.1 договора).

Нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 22.08.2013.

Как следует из уточненного расчета истца, задолженность ответчика по арендной плате сложилась за период августа 2013 года (частично в сумме 670 руб.65 коп.) по сентябрь 2018 года включительно.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 27.12.2017 № 01-36/1933, в котором предложил оплатить задолженность и указал, что в случае неуплаты администрация п.Вольгинский направит исковое заявление о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды и освобождении арендованного помещения.

В претензии от 28.12.2018 № 01-32/1821 истец предложил ответчику оплатить арендную плату за период с 22.08.2013 по 01.10.2018 в сумме 97 839 руб.65 коп. и расторгнуть договор аренды от 22.08.2013 № 35/13 (получена ответчиком 09.01.2019).

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Условиями договора аренды от 22.08.2013 № 35/13 установлены размеры и сроки внесения арендной платы.

Принимая во внимание, что факт передачи имущества в аренду, нарушение ответчицей обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей, наличие и размер долга подтверждаются материалами дела, требование о взыскании основного долга по арендной плате арбитражный суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению частично - в сумме 25 186 руб.50 коп. за период с июня 2015 года по сентябрь 2018 года. Суд исходит из начисленной арендной платы за данный период в общей сумме 92 400 руб. и оплаченной ответчиком арендной платы за данный период в общей сумме 67 213 руб.50 коп.

При этом судом учтено заявление ответчика о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

По смыслу приведенных выше нормы права и разъяснений к ней соблюдение сторонами предусмотренного законом досудебного (претензионного) порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

В отношении рассматриваемой категории спора в силу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным, следовательно требование истца о взыскании задолженности за период с 22.08.2013 по май 2015 года заявлено за пределами срока исковой давности.

Довод ответчика о том, что договор аренды от 22.08.2013 № 35/13 не зарегистрирован, следовательно, является незаключенным, отклоняется судом.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Аналогичное положение содержится в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Факт пользования ответчиком арендованным имуществом в спорный период подтверждается материалами дела и ФИО2 не оспаривается, поэтому отсутствие государственной регистрации договора не может освобождать арендатора от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в договоре условий.

Ссылка ответчика на то, что помещение площадью 17,6 кв.м не поставлено на кадастровый учет и по техническому паспорту БТИ такого помещения не существует, фактически переданное ей помещение имеет площадь 13,2 кв.м, также отклоняется судом. Как следует из договора аренды от 22.08.2013 № 35/13 и пояснений истца, в площадь 17,6 кв.м входит как само помещение площадью 13,2 кв.м, так и доли в помещениях №№ 15, 16, 21, 22, 23, 24, являющихся местами общего пользования (пункт 1.1 договора).

Довод ответчика о том, что истцом не подтверждено право собственности на спорное помещение, отклоняется судом, поскольку по смыслу разъяснений, приведенных в абзаце 2 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 наличие либо отсутствие у арендодателя прав на арендованное имущество не влияет на обязательство арендатора по внесению арендной платы за пользование имуществом, не оплатившего долг, в том числе, лицу, которого он считает надлежащим арендодателем.

Указание ответчика на неверный, по его мнению, расчет платы за пользование местами общего пользования без учета прав на места общего пользования у всех собственников многоквартирного жилого дома, не принимается судом во внимание как ошибочное, поскольку исходя из условий договора аренды от 22.08.2013 № 35/13 стороны согласовали обязательство арендатора по оплате за пользование конкретными помещениями. Отношения, связанные с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома, возникают между собственниками помещений в многоквартирном жилом доме.

Довод ответчика о том, что отчет об оценке 2012 года, положенный в основу определения размера арендной платы, является недостоверным, поскольку рыночная стоимость помещения установлена на 25.12.2012, тогда как договор аренды заключен 22.08.2013, судом проверен и отклоняется в связи со следующим.

Как указал истец, следует из текста договора аренды от 22.08.2013 № 35/13 и не опровергнуто ответчиком, договор заключен по результатам проведения открытого аукциона (протокол № 240713/0303800/01 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 240713/0303800/01 от 14.08.2013).

На основании договора от 17.12.2012 № 380 оценщиком ФИО5 был подготовлен отчет по определению рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями, в том числе, спорным помещением общей площадью 17,6 кв.м.

Из текста отчета № 380/19 следует, что по состоянию на 25.12.2012 рыночная стоимость арендной платы за спорное помещение составляет 2 310 руб.

Договор аренды был подписан сторонами 22.08.2013.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В рассматриваемом случае вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки. Между тем, в материалах дела отсутствуют сведения о том, что в момент заключения сделки между сторонами имелся спор о цене оспариваемой величины, который был передан на рассмотрение суда. Договор подписан арендатором без протокола разногласий, сторонами исполнялся; возражения, касающиеся величины арендной платы заявлены арендатором лишь в ходе рассмотрения настоящего спора.

После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается. Данный вывод подтверждается абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

С учетом изложенного выше ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 22.08.2013 удовлетворению не подлежит.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 22.08.2013 № 35/13.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что истец направил в адрес ответчика претензию от 28.12.2018 № 01-32/1821 с предложением расторгнуть договор аренды от 22.08.2013 № 35/13 в процессе рассмотрения настоящего спора в суде (получена ответчиком 09.01.2019).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015), несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора не является безусловным основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Верховный Суд Российской Федерации указал, что по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Таким образом, если из поведения ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, оставление иска без рассмотрения в таком случае приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде.

Со стороны ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке. Доказательств того, что ответчиком предпринимались меры по мирному урегулированию спора, в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенного суд считает возможным рассмотреть данное требование истца по существу.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 5.1.3 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению, арендатор – выселению, помещение – высвобождению, если арендная плата не внесена за 2 месяца или вносилась нерегулярно более 2 раз в полугодие.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 и пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165, договор, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный в установленном порядке, не порождает правовых последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, однако в части, не затрагивающей права этих третьих лиц, становится обязательным для сторон с момента подписания ими договора. Соответственно на такой договор распространяются и правила гражданского законодательства о его изменении и расторжении.

Как следует из материалов дела, за период с июня 2015 года по сентябрь 2018 года ответчик внес оплату за аренду в сумме 67 213 руб.50 коп. (в суммах по 1 732 руб.50 коп. либо 1 000 руб. ежемесячно), полагая, что обязан производить платежи в меньшем размере, чем предусмотрено договором.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Расторжение договора аренды и понуждение возвратить арендованное имущество являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности. При этом вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств.

Поскольку ответчик в течении срока действия договора аренды а также в ходе рассмотрения спора в суде частично уплатил задолженность за каждый месяц, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд полагает избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования истца в данной части.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина 1 007 руб.33 коп. пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу администрации поселка Вольгинский Петушинского района Владимирской области долг в сумме 25 186 руб.50 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части иска отказать.

Индивидуальному предпринимателю ФИО2 в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 1 007 руб.33 коп. в порядке, установленном статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд.

Выдать исполнительный лист в случае непредставления доказательств уплаты.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Романова