Решение от 17 ноября 2020 г. по делу № А33-35841/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

17 ноября 2020 года

Дело № А33-35841/2019

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10 ноября 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 17 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску муниципального автономного учреждения города Красноярска "Центр реализации социальных проектов" (ИНН 2460075249, ОГРН 1062460035648)

к обществу с ограниченной ответственностью "БАРКЛАЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска,

о взыскании долга, неустойки,

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности № 27 от 09.10.2020, личность удостоверена паспортом, ФИО2 – представителя по доверенности № 31 от 09.11.2020, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО3,

установил:

муниципальное автономное учреждение города Красноярска "Центр реализации социальных проектов" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Барклай" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды здания № 8474 от 31.12.2003, об обязании ответчика вернуть истцу здание, реестровый номер № СТР08539, общей площадью 123,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> по акту приема-передачи, о взыскании долга по арендной плате в размере 1 318 183 руб. 36 коп., неустойки в размере 56 723 руб. 66 коп.

Определением от 22.01.2020 исковое заявление принято производству, возбуждено производство по делу.

Определением от 03.03.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

В судебном заседании 10.09.2020 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято заявление об увеличении размера исковых требований, в соответствии с которым истец просит:

- расторгнуть с ответчиком договор аренды здания № 8474 от 30.12.2003 г.;

- обязать ответчика вернуть истцу здание, реестровый номер № СТР08539, общей площадью 123,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, по акту приема-передачи;

- взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 628 134 руб. 58 коп.;

- взыскать с ответчика неустойку в размере 85 771 руб. 34 коп.;

- взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 42 139 рублей.

Ответчик, третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, представителей не направили. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителя ответчика.

Представители истца исковые требования поддержали, высказали позицию по делу, ответили на вопросы суда.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ООО "БАРКЛАЙ" (ответчик, арендатор) и Департамент недвижимости администрации г. Красноярска (третье лицо, в настоящее время - Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, арендодатель) заключили договор аренды здания № 8474 от 30.12.2003, в соответствии с пунктом 1.1. которого, арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование, здание, реестровый №СТР08539 общей площадью 123,2 м2, расположенное по адресу: <...>, для использования под кафе "Карлсон".

Срок действия договора установлен с 30.12.2003 по 30.12.2028 включительно (п. 2.1. договора).

За использование указанного в п. 1.1. настоящего договора зданияарендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемымрасчетом (приложение №2) или письменным дополнением о перерасчетеарендной платы (пункт 3.1. договора).

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении №2 (пункт 3.2. договора).

Согласно приложению № 2 к договору, арендная плата составляет в месяц – 14 414,40 руб., в год 172 972,80 руб.

За неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2. договора).

На основании пункта 6.2. договора, условия договора изменятся водностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативнымактом органа местного самоуправления, как в части изменения ставкиарендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этомарендатора.

Согласно пункту 6.3. договора, по требованию одной из сторон, договор может быть досрочно расторгнут по решению Арбитражного суда, в случае существенного нарушения условий настоящего договора:

- если арендатор допустил просрочку внесения арендных платежей на срок более двух месяцев;

- если арендатор не использует здание более двух месяцев;

- при существенном ухудшении технического и санитарного состояния здания;

- при использовании здания не в соответствии с договором (в том числе и по п. 4.2.8.) настоящего договора;

- при сдаче арендатором в субаренду более 25% общей площади, а также в случае сдачи арендатором площадей в субаренду без согласия департамента недвижимости.

- в случае неисполнения арендатором условия о задатке (п. 4.2.20).

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящегодоговора в суде, только после направления арендатору письменногопредупреждения о необходимости исполнить нарушенное обязательство (пункт 6.4. договора).

Все споры и разногласия, возникающие по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами. Если путем переговоров согласия достичь невозможно, то споры подлежат разрешению в суде в установленном законом порядке (пункты 8.1., 8.2. договора).

Здание передано по акту приема-передачи от 30.12.2003.

Дополнением к договору от 12.03.2004, установлено, что арендная плата с 17.01.2004 составляет в месяц – 16 632 руб.

Дополнением к договору от 11.02.2005 № 4 установлено, что арендная плата с 18.01.2005 составляет в месяц – 19 736,64 руб.

Дополнением к договору от 13.07.2006 № 5 установлено, что арендная плата с 19.01.2006 составляет в месяц – 9794,40 руб.

Дополнением к договору от 14.04.2007 № 6 установлено, что арендная плата с 01.05.2007 составляет в месяц – 26 389,44 руб.

Дополнением к договору от 25.04.2008 № 8 установлено, что арендная плата с 21.01.2008 составляет в месяц – 28 385,28 руб.

Дополнением к договору от 26.06.2009 № 9 установлено, что арендная плата с 22.01.2009 составляет в месяц – 56 770,56 руб.

Дополнением к договору от 10.01.2013 № 10 установлено, что арендная плата с 01.01.2013 составляет в месяц – 66 265,44 руб.

Дополнением к договору от 16.01.2014 № 11 установлено, что арендная плата с 01.01.2014 составляет в месяц – 88 353,91 руб.

Дополнением к договору от 28.11.2014 № 12 установлено, что арендная плата с 01.01.2015 составляет в месяц – 110 442,39 руб.

Дополнением к договору от 01.04.2015 № 13 установлено, что арендная плата с 01.01.2015 составляет в месяц – 88 353,91 руб.

Дополнением к договору от 03.12.2015 № 15 установлено, что арендная плата с 01.05.2016 по 30.09.2016 составляет в месяц – 110 442,39 руб.

Согласно распоряжению Администрации города Красноярска от 03.12.2018 № 5571-недв здание, общей площадью 123,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> передано с 12.12.2018 на праве оперативного управления муниципальному автономному учреждению города Красноярска «Центр реализации социальных проектов» (истец).

Из расчета истца следует, что за период с 12.12.2018 по 03.03.2020 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 1628134 руб. 58 коп.

МАУ «ЦРСП» направило ООО «Барклай» претензионное письмо от 24.09.2019 за исх. № 805 о необходимости в течение 10 календарных дней с момента получения претензионного письма погасить задолженность по договору и явиться в МАУ «ЦРСП» для расторжения договора. Указанное претензионное письмо ООО «Барклай» не получено, возвращено МАУ «ЦРСП» с отметкой об истечении срока хранения.

На основании пункта 5.2. договора истец за просрочку оплаты арендной платы начислил ответчику пени в сумме 85771 руб. 34 коп. за период с 12.12.2018 по 03.03.2020.

Ссылаясь на неоднократное неисполнение ответчиком обязательств по договору, истец просит суд взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БАРКЛАЙ" задолженность по арендной плате в размере 1 628 134 руб. 58 коп., неустойку в размере 85 771 руб. 34 коп., расторгнуть договор аренды здания № 8474 от 30.12.2003, обязать вернуть истцу здание, реестровый номер № СТР08539, общей площадью 123,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, по акту приема-передачи.

Согласно акту обследования (осмотра) объекта от 03.08.2020, при визуальном осмотре объекта - здания с реестровым номером № СТР08539, общей площадью 123,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, предоставленного ООО «Барклай» по договору аренды здания № 8474 от 30.12.2003 для использования под кафе «Карлсон», на 10 часов 20 минут кафе «Карлсон» было закрыто, однако при визуальном осмотре объекта возможно сделать вывод о том, что кафе функционирует, что подтверждается наличием летней террасы вблизи кафе, расставлена уличная мебель, столы накрыты скатертями, в самом помещении также расположены столы со скатертью, стулья. (фотоматериалы прилагаются).

Ответчик письменный отзыв не представил, заявленные требования не оспорил.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8, 307-309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, возникающие в том числе из договоров, должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды здания № 8474 от 30.12.2003 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи ответчику здания по договору аренды № 8474 от 30.12.2003 во временное владение и пользование подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Пунктом 1 статьи 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За использование указанного в п. 1.1. настоящего договора зданияарендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемымрасчетом (приложение №2) или письменным дополнением о перерасчетеарендной платы (пункт 3.1. договора).

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении №2 (пункт 3.2. договора).

Дополнением к договору от 03.12.2015 № 15, установлено, что арендная плата с 01.05.2016 по 30.09.2016 составляет в месяц – 110 442,39 руб.

Из расчета истца следует, что за период с 12.12.2018 по 03.03.2020 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 1628134 руб. 58 коп.

При проверке представленного истцом расчета исковых требований судом установлено, что расчет подлежащей внесению арендной платы произведен истцом согласно условиям договора аренды и дополнительных соглашений к нему.

В нарушение условий договора аренды арендная плата за пользование имуществом ответчиком не внесена.

Отказ от исполнения обязательств, изменение условий обязательств в одностороннем порядке статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

В соответствии с нормами частей 1 и 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Отзыв на исковые требования не поступил, требования ответчиком не оспорены.

Таким образом, суд полагает, что представленный истцом расчет долга верен и требования по взысканию долга в сумме 1628134 руб. 58 коп. за период с 12.12.2018 по 03.03.2020 заявлены обоснованно.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 5.2. договора, за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истец за просрочку оплаты арендной платы начислил ответчику пени в сумме 85771 руб. 34 коп. за период с 12.12.2018 по 03.03.2020.

Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, факт задолженности по арендной плате и несвоевременного внесения денежных средств в счет погашения задолженности подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство. Расчет пени проверен судом, признан правильным. Исковые требования о взыскании с ответчика пени в сумме 85771 руб. 34 коп. подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На основании части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум указал на то, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Требование о расторжении договора заявлено в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, с соблюдением досудебного порядка.

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора подтверждается представленной в материалы дела претензией от 24.09.2019 за исх. № 805.

За период с 12.12.2018 по 03.03.2020 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 1628134 руб. 58 коп.

Пунктом 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, ответчиком допущена просрочка внесения арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

С учетом изложенного, учитывая, что требование о расторжении договора заявлено истцом после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок, требование о расторжении договора аренды здания № 8474 от 30.12.2003 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В связи с тем, что договор прекращается в связи с его расторжением, то в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

С учетом изложенных обстоятельств, требования об обязании общество с ограниченной ответственностью «БАРКЛАЙ» вернуть муниципальному автономному учреждению города Красноярска «Центр реализации социальных проектов» здание, реестровый номер № СТР08539, общей площадью 123,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> по акту приема-передачи, подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БАРКЛАЙ» в пользу муниципального автономного учреждения города Красноярска «Центр реализации социальных проектов» 1628134 руб. 58 коп. долга, 85771 руб. 34 коп. пени, 42139 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Расторгнуть договор аренды № 8474 от 30.12.2003.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «БАРКЛАЙ» вернуть муниципальному автономному учреждению города Красноярска «Центр реализации социальных проектов» здание, реестровый номер № СТР08539, общей площадью 123,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> по акту приема-передачи.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.А. Альтергот