Решение от 27 февраля 2021 г. по делу № А05-12427/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-12427/2020
г. Архангельск
27 февраля 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2021 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Благовещенского сельского потребительского общества (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 165136, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Догма» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 165136, <...>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319290100033613; ИНН <***>)

о взыскании 47 333 руб. долга

при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО3 (по доверенности от 26.01.2021)

установил:

Благовещенское сельское потребительское общество (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Догма» (далее - ответчик) о взыскании 120 000 руб. задолженности по арендной плате за период с ноября 2019 года по ноябрь 2020 года по договору аренды от 12.12.2018.

Определением суда от 17.11.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 13.01.2021 суд перешел к рассмотрению дела в общеисковом порядке.

Заявлением от 26.01.2021 истец ходатайствовал об уменьшении размера иска, просит взыскать 47 333 руб. долга по арендной плате за период с 01.07.2020 по 23.11.2020.

Истец в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Представитель ответчика с требованиями не согласен, считает неправомерным отказ истца в зачёте денежных средств в сумме 29 486 руб. в счёт оплаты аренды по платежному поручению № 112 от 13.03.2019 на сумму 33 570 руб. По мнению ответчика, с учетом зачета долг перед истцом составляет 17 847 руб. Кроме того ответчик ссылается на выставление счетов за аренду с сентября 2020 года ФИО2 как новым собственником здания.

Предприниматель ФИО2, привлеченный определением суда от 13.01.2021 к участию в деле 3-м лицом, в отзыве на иск просит признать датой перехода к нему прав собственности на здание 12.10.2020, считает правомерным свои требования к ответчику об оплате аренды с момента заключения договора купли-продажи и уплаты за имущество денежных средств, регистрация перехода права собственности на имущество состоялась 23.11.2020 ввиду необоснованного уклонения истца от совершения необходимых для регистрации действий.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд установил.

12.12.2018 между истцом и ответчиком заключен договор аренды.

Согласно указанному договору истец (арендодатель) предоставляет ответчику (арендатору) во временное пользование за плату (аренду) нежилое здание по адресу: с. Воскресенское д. 26 в Вельском районе Архангельской области. Общая площадь здания составляет 182,2 кв.м., торговая площадь – 67,2 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.04.2020 здание, в отношении которого сторонами заключен договор аренды от 12.12.2018, является магазином и имеет общую площадь 182,2 кв.м.

По акту приема-передачи от 12.12.2018 истец передал, а ответчик принял в аренду здание магазина и имеющееся в нем оборудование (стеллажи, прилавки, морозильники, холодильная камера и т.п.).

Согласно пункту 2.1. договор аренды заключается на срок до 14.12.2021. Государственная регистрация договора аренды произведена в установленном порядке 27.12.2018.

В соответствии с пунктом 4.1. договора арендатор ежемесячно не позднее 10 числа вносит арендную плату за пользование имуществом в размере 10 000 руб., если торговый оборот составит до 1 000 000 руб., и 15 000 руб., если торговый оборот составит более 1 000 000 руб.

В пункте 4.3. договора аренды предусмотрено, что арендатор самостоятельно оплачивает электроэнергию и теплоснабжение на основании выставленных арендодателем счетов.

Ссылаясь на то, что ответчик имеет задолженность по арендной плате, истец обратился в суд с иском о взыскании долга по арендной плате за 12 месяцев (с 01.11.2019 по 31.10.2020) в сумме 120 000 руб.

В связи с тем, что по платежным поручениям от 02.11.2020 №633 и от 23.11.2020 №685 ответчик уплатил за аренду 80 000 руб., истец уменьшил исковые требования и просит взыскать 47 333 руб. за период с 01.07.2020 по 23.11.2020 (10 000 руб. х 4 мес. + 7 333 руб. за неполный месяц ноябрь 2020).

Как установлено судом, 01.09.2020 между истцом и предпринимателем ФИО2 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец (продавец) передал по передаточному акту от 01.09.2020 в собственность 3-го лица (покупателя) здание магазина в с. Воскресенское д. 26 в Вельском районе Архангельской области и земельный участок, на котором здание магазина расположено.

В договоре купли-продажи от 01.09.2020 сведения об обременении здания магазина правами аренды ответчика отсутствуют.

Согласно выписке из ЕГРН от 24.01.2021 переход права собственности на здание магазина к 3-му лицу зарегистрирован 23.11.2020.

3-е лицо обратилось к ответчику с претензией от 27.01.2020 (том 1 л.д. 103) о погашении задолженности по арендной плате, начиная с сентября 2020 года. 3-е лицо выставило ответчику счета на оплату аренды из расчета 10 000 руб. в месяц, начиная с 01.09.2020 (том 1 л.д. 70-72).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из материалов дела, в отношении сданного в аренду ответчику здания магазина, между истцом и 3-м лицом 01.09.2020 был заключен договор купли-продажи. При этом условия договора купли-продажи не содержат сведений об обременении имущества правами аренды ответчика.

В связи с заключением договора купли-продажи от 01.09.2020 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 12.12.2018 в силу статьи 617 ГК РФ перешли к 3-му лицу.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 2 указанной статьи установлено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно разъяснениям в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки. (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Поскольку ответчик не является стороной договора купли-продажи от 01.09.2020, заключенного между истцом и 3-м лицом, то для ответчика переход прав арендодателя к 3-му лицу состоялся в момент государственной регистрации договора купли-продажи от 01.09.2020, что имело место 23.11.2020.

Кроме того, из материалов дела следует, что вопрос о праве на получение арендной платы от арендатора между истцом и 3-м лицом ни в момент заключения договора купли-продажи, ни впоследствии не обсуждался, в том числе между сторонами не было достигнуто соглашение об ином, нежели с момента регистрации договора купли-продажи, моменте перехода прав арендодателя к покупателю.

Следовательно, до 23.11.2020 истец вправе претендовать, а ответчик обязан уплатить арендную плату истцу на основании договора аренды от 12.12.2018.

Если 3-е лицо полагает, что уклонением истца от регистрации договора купли-продажи 3-му лицу причинены убытки, в том числе в виде неполученного дохода, 3-е лицо вправе предъявить соответствующие требования истцу, но не ответчику.

Ответчик возражает против иска по размеру, считает, что в счет арендной платы должна быть учтена часть платежа в размере 29 486 руб., произведенного по платежному поручению от 13.03.2019 №112 на сумму 33 570 руб. Ответчик обращался к истцу с заявлением о зачете от 17.06.2020, однако истец необоснованно отказал в зачете.

Как указывалось выше, в пункте 4.3. договора аренды предусмотрено, что помимо арендной платы в твердом размере арендатор оплачивает дополнительно расходы на электроэнергию. Таким образом, платежи за электроэнергию не включены в арендную плату и подлежат уплате арендатором сверх (дополнительно) к арендной плате.

Ответчик ссылается на то, что произведенным платежом от 13.03.2019 ответчик погасил задолженность истца перед энергоснабжающей организацией, а впоследствии 01.03.2019 заключил с ООО «ТГК-2 Энергосбыт» прямой договор энергоснабжения №12-002319.

В назначении платежа платежного поручения №112 от 13.03.2019 указано «платеж за СПО «Благовещенское» договор №12-000-339.

Указанный платеж был произведен ответчиком в период действия договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком 12.12.2018, условиями которого предусмотрена обязанность ответчика оплачивать электроэнергию сверх арендной платы.

Расшифровки суммы произведенного платежа по платежному поручению №112 от 13.03.2019, в том числе, за какой период, по какому счету внесена соответствующая сумма, ответчик не представил, что с учетом даты платежа (13.03.2019) не позволяет суду прийти к выводу, что указанная сумма внесена за электроэнергию, потребленную до заключения между сторонами договора аренды от 12.12.2018, либо за электроэнергию, потребленную истцом по другому объекту (не по зданию магазин в <...>).

Договор №12-000-339, на который имеется ссылка в платежном поручении, также не представлен, истец заключение такого договора не подтверждает.

При этом ответчик не лишен возможности обратиться к истцу с самостоятельными требованиями при наличии доказательств, подтверждающих, что внесение платежа по платежному поручению от 13.03.2019 №112 имело место не в связи с потреблением электроэнергии в здании магазина по ул. Воскресенской 26 после заключения между сторонами договора аренды от 12.12.2018.

В настоящем деле таких доказательств ответчиком не представлено, поэтому оснований для зачета встречных требований ответчика к истцу в рамках настоящего спора не имеется. Ответчик также не представил обоснования, почему в счет долга по арендной плате должна быть зачтена часть суммы платежа, равно как и расчета этой части (29 486 руб. от суммы 33 570 руб.).

Поскольку материалами дела не подтверждается, что по платежному поручению от 13.03.2019 №112 ответчик оплатил иные долги истца за электроэнергию (по иным объектам либо за период, предшествующий заключению договора аренды), со слов ответчика, между сторонами имелась только устная договоренность о зачете, то оснований для уменьшения заявленного ко взысканию долга на указываемую ответчиком сумму не имеется. Иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика, госпошлина взыскивается с ответчика в федеральный бюджет, поскольку истцу при подаче иска была предоставлена отсрочка в уплате госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Догма" (ОГРН <***>) в пользу Благовещенского сельского потребительского общества (ОГРН <***>) 47 333 руб. долга.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Догма" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по иску.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран