Решение от 16 июля 2020 г. по делу № А39-14091/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-14091/2019

город Саранск16 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 16 июля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "СтомаЛайнСервис"

к Администрации городского округа Саранск

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Рыночные оценочные системы»,

при участии

от истца: ФИО3, представителя по доверенности от 01.02.2020,

от ответчика и от третьих лиц: не явились,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "СтомаЛайнСервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к Администрации городского округа Саранск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения.

На день вынесения решения истец просит урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией городского округа Саранск (продавец) и ООО "СтомаЛайнСервис" (покупатель) при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения №2 в жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 93,6 кв.м., цокольный этаж, адрес объекта: Республика Мордовия, город Саранск, Пролетарский район, проспект 60 лет Октября, д.127, принадлежащего городскому округу Саранск на основании постановления Верховного Совета Мордовской ССР от 24.01.1992 №609-II, свидетельство о государственной регистрации права от 22.07.2011 серии 13 ГА 553676, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.07.2011 №13-13-01/241/2011-038, следующим образом:

пункт 2.1. договора утвердить в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, составляет 2087500 (два миллиона восемьдесят семь тысяч пятьсот) рублей без учета НДС.";

подпункт 2.2.1. пункта 2.2. договора купли-продажи утвердить в следующей редакции: «2.2.1. Первый обязательный платеж составляет 34791 (тридцать четыре тысячи семьсот девяносто один) рубль 67 копеек без учета НДС с начислением на указанную сумму процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (7,0%).».

Ответчик уточненные исковые требования не оспорил, указав в предыдущем судебном заседании, что условия договора о цене отчуждаемого имущества им не устанавливались, а были определены в соответствии с требованиями закона, на основании оценки имущества в целях определения его рыночной стоимости.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

На основании постановления Администрации городского округа Саранск от 02.07.2015 №1928 между Администрацией городского округа Саранск (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СтомаЛайнСервис" (арендатор) заключен договор аренды №00283/15-Ар от 08.07.2015, в соответствии с которым и дополнительным соглашением к нему от 03.08.2015 обществу в аренду сроком на пять лет предоставлено встроенное нежилое помещение №2 в жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 93,6 кв.м., цокольный этаж, адрес объекта: Республика Мордовия, город Саранск, Пролетарский район, проспект 60 лет Октября, д.127, принадлежащее городскому округу Саранск на основании постановления Верховного Совета Мордовской ССР от 24.01.1992 №609-II, свидетельство о государственной регистрации права от 22.07.2011 серии 13 ГА 553676, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.07.2011 №13-13-01/241/2011-038 для оказания медицинских услуг.

Договор аренды прошел государственную регистрацию за регистрационной записью от 15.09.2015, о чем свидетельствует отметка государственного регистратора на договоре аренды.

Во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" постановлением Администрации городского округа Саранск от 23.10.2019 №1874 утверждено решение об условиях приватизации спорного нежилого помещения.

Согласно информационному сообщению о реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества установлен способ приватизации спорного нежилого помещения - реализация права преимущественного приобретения объекта. В пункте 5 сообщения указывается выкупная стоимость помещения в размере 3463700 руб. (с учетом НДС).

Сообщением №8763-исх. от 25.10.2019 Администрация городского округа Саранск предложила обществу реализовать право преимущественного выкупа спорного помещения. К сообщению приложен проект договора купли-продажи и решение об условиях приватизации арендуемого помещения. Выкупная стоимость нежилого помещения определена Администрацией в размере 3463700 руб. с учетом НДС 20% на основании отчета №19/09/390-н2, подготовленного 02.10.2019 ООО «Рыночные оценочные системы». Согласно пункту 2.2.1 проекта договора первый обязательный платеж составил сумму 53634 руб. 63 коп. без учета НДС.

22.11.2019 Администрация городского округа Саранск получила от общества заявление о несогласии в предложенной выкупной ценой арендуемого помещения с приложением к нему протокола разногласий по условиям пункта 2.1. в части рыночной стоимости помещения, пункта 2.2.1. в части размера первого обязательного платежа, вводной части приложения № 1 к договору о размере выкупной цены.

Несогласие с предложенной Администрацией выкупной стоимостью нежилого помещения послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества, что следует из положений части 4.1 статьи 4 Закона.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

В обоснование иной цены выкупаемого имущества предпринимателем был представлен отчет об оценке от 20.11.2019 № 61/19, составленный индивидуальным предпринимателем ФИО2 В данном отчете указывается рыночная стоимость объекта оценки (спорного помещения) в размере 1997235 руб. с учетом НДС по ставке 20%, в размере 1664362 руб. 52 коп. без учета НДС.

По указанной причине обществом не был подписан предложенный Администрацией проект договора купли-продажи в течение тридцати дней с момента его получения и направлен протокол разногласий.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае не подписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.

Возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества.

Учитывая данные обстоятельства, в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом с согласия сторон была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения по состоянию на 23 октября 2019 года.

По заключению эксперта ФИО4 (ООО «Судебный сервис») от 05.06.2020 №26/20 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 23.10.2019 имело рыночную стоимость 2505000 руб. с учетом НДС 20%, 2087500 руб. без учета НДС.

Истец с выводами эксперта согласился, уточнив в связи с этим исковые требования.

Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Сомнений выводы эксперта у суда не вызвали, в связи с этим в качестве достоверной рыночной стоимости выкупаемого истцом помещения принимается цена в размере 2087500 руб., в которую не включается налог на добавленную стоимость.

На основании изложенного, в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса РФ спорные условия договора судом утверждаются в следующей редакции:

пункт 2.1. договора утвердить в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, составляет 2087500 (два миллиона восемьдесят семь тысяч пятьсот) рублей без учета НДС.";

подпункт 2.2.1. пункта 2.2. договора купли-продажи утвердить в следующей редакции: «2.2.1. Первый обязательный платеж составляет 34791 (тридцать четыре тысячи семьсот девяносто один) рубль 67 копеек без учета НДС с начислением на указанную сумму процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (7,0%).».

С учетом установленной судом выкупной цены нежилого помещения стороны договора самостоятельно определяют порядок исполнения договора: размер и срок внесения покупателем первого выкупного платежа (пункт 2.2.1. договора); график рассрочки внесения платежей, начисляемые проценты (Приложение № 1 к договору).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ понесенные истцом судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб. относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу.

В связи с отказом истца о возмещении за счет ответчика судебных издержек в виде оплаты стоимости проведенной судебной экспертизы указанные расходы относятся на ООО "СтомаЛайнСервис" и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией городского округа Саранск (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "СтомаЛайнСервис" (покупатель), возникшие при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения №2 в жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 93,6 кв.м., цокольный этаж, адрес объекта: Республика Мордовия, город Саранск, Пролетарский район, проспект 60 лет Октября, д.127, принадлежащего городскому округу Саранск на основании постановления Верховного Совета Мордовской ССР от 24.01.1992 №609-II, свидетельство о государственной регистрации права от 22.07.2011 серии 13 ГА 553676, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.07.2011 №13-13-01/241/2011-038, следующим образом:

пункт 2.1. договора утвердить в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, составляет 2087500 (два миллиона восемьдесят семь тысяч пятьсот) рублей без учета НДС.";

подпункт 2.2.1. пункта 2.2. договора купли-продажи утвердить в следующей редакции: «2.2.1. Первый обязательный платеж составляет 34791 (тридцать четыре тысячи семьсот девяносто один) рубль 67 копеек без учета НДС с начислением на указанную сумму процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (7,0%).».

Взыскать с Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "СтомаЛайнСервис" (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяР.К. Юськаев