Решение от 11 июня 2020 г. по делу № А38-1741/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ 424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-1741/2020
г. Йошкар-Ола
11» июня 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 3 июня 2020 года. Полный текст решения изготовлен 11 июня 2020 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Казанский посад» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл

об оспаривании решения органа, осуществляющего публичные полномочия третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Гала-М»

с участием представителей: от заявителя – ФИО2 по доверенности, от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Казанский посад» (далее – заявитель, общество, ООО СЗ «Казанский посад») обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее – ответчик, управление) № КУВД-001/2020-1873657/1 от 27 февраля 2020 года о приостановлении государственной регистрации права собственности общества на помещение I с кадастровым номером 12:05:3301001:8005, площадью 131,1 кв.м., назначение - нежилое, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <...>, ввиду его несоответствия Федеральному закону «О государственной регистрации не-

движимости», и об обязании управления осуществить государственную регистрацию права собственности общества на указанное помещение.

В заявлении и в судебном заседании заявитель указал, что приостановление государственной регистрации права собственности общества на спорное помещение, мотивированное отсутствием надлежащих прав на земельный участок, не соответствует фактическим обстоятельствам. Так, изначально земельный участок с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 был предоставлен на праве аренды ООО «Гала-М» для строительства многоквартирного жилого дома с при- влечением средств дольщиков. Однако этот застройщик не достроил дом.

В целях окончания строительства ООО СЗ «Казанский посад» 15.08.2018 заключило с Министерством строительства, архитектуры и жилищно- коммунального хозяйства Республики Марий Эл и администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» соглашение о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья. Также 31.10.2018 эти же лица заключили соглашение о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья. ООО СЗ «Казанский посад» 22.11.2018 было выдано разрешение на строительство, а права на земельный участок были пере- даны ему на основании договора субаренды от 21.11.2018, заключенного с ООО «Гала-М». Впоследствии на основании соответствующего разрешения от 25.12.2019 дом введен в эксплуатацию.

Более того, 04.02.2020 в ЕГРН уже было зарегистрировано право собственности ООО СЗ «Казанский посад» на квартиру в этом жилом доме. При завер- шении строительства общество не привлекало средства дольщиков, а строило жилой дом исключительно на свои собственные средства.

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали правовые осно- вания для приостановления в совершении регистрационного действия, поэтому его решение необходимо признать незаконным (т.1, л.д. 3-6, т.4, л.д. 95-96).

Ответчик в письменном отзыве на заявление и в судебном заседании требо- вание заявителя не признал и указал на законность и обоснованность оснований принятия оспариваемого решения. По мнению органа регистрации прав, обществом не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав. Так, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, в отношении земельного участка с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 заре- гистрированы ограничения (обременения) права на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных ООО «Гала-М» с физическими и юридическими лицами в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Также в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды по договору аренды № 1691-р от 19.12.2013, заключенному с ООО «Гала-М». Однако ООО СЗ «Казанский посад» не представило доказательства перемены лиц по договору аренды № 1691-р от 19.12.2013. При этом договор субаренды, заключенный между ООО «Гала-М» и ООО СЗ «Казанский посад», в ЕГРН не зарегистрирован. Тем самым застройщиком является именно ООО «Гала-М».

Ответчик также сообщил, что считает ненадлежащим выбранный заявителем способ защиты нарушенного права. По его мнению, обществу необходимо

обратиться в суд с иском о признании права собственности. Решение суда о признании права собственности и будет являться основанием для регистрации права в ЕГРН (т.1, л.д. 69-78, т.4, л.д. 95-96).

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебно- го разбирательства, в арбитражный суд не явилось, письменный отзыве на заяв- ление и иные документальные доказательства не представило. Дело рассмотрено без его участия по правилам части 2 статьи 200 и части 5 статьи 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяс- нения сторон, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить заявленное требование по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 19.12.2013 Министерством государствен- ного имущества РМЭ от имени Республики Марий Эл и обществом с ограниченной ответственностью «Гала-М» на основании распоряжения Министерства гос- ударственного имущества РМЭ № 2129 от 19.12.2013 заключен договор № 1691-р аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, с кадастровым номером 12:05:3301001:5046, площадью 3036 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <...> для строительства многоквартирного жилого дома на срок по 13.08.2022 (т.1, л.д. 100-101, 102-106, 107-109). В связи с заключением договора сроком более чем на один год во ис- полнение пункта 1 статьи 26 ЗК РФ 27.12.2013 осуществлена его государствен- ная регистрация Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл (т.1, л.д. 106, оборот).

Однако застройщик, заключив договоры долевого участия в строительстве жилья с физическими лицами, не завершил строительство дома. Поэтому 15.08.2018 Министерством строительства, архитектуры и жилищно- коммунального хозяйства Республики Марий Эл и администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» заключено соглашение с ООО СЗ «Казанский посад» (новый застройщик) о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, заключающихся в предоставлении мер, преду- смотренных пунктами 1 и 2 части 1 статьи 3 Закона Республики Марий Эл от 27.02.2018 № 10-З «О защите прав граждан и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены, и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл «О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл», а именно, в форме: 1) зачета права требования пострадавшего участника строительства жилья к недобросовестному застройщику о передаче жилого помещения в проблемном объекте в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве либо договору купли-продажи жилого помещения, за- ключаемому пострадавшим участником строительства жилья с новым застройщиком с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построен- ном многоквартирном доме, стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена пострадавшим участником строительства жилья в счет исполнения его обязательств по догово-

ру, за вычетом квадратных метров, стоимость которых возмещена в соответствии с законодательством Российской Федерации; 2) оплаты новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилья права требования постра- давшего участника строительства жилья к недобросовестному застройщику о возврате денежных средств, внесенных пострадавшим участником строительства жилья в счет исполнения обязательств по договору, заключенному пострадавшим участником строительства жилья с недобросовестным застройщиком, за вычетом стоимости квадратных метров, стоимость которых возмещена в соответствии с законодательством Российской Федерации, в размере, определяемом в соответствии с частью 4 настоящей статьи (т.1, л.д. 39-53).

31.10.2018 эти же лица заключили соглашение о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, предметом которо- го является определение порядка реализации мер. Пунктом 1.2 соглашения предусмотрено, что ООО СЗ «Казанский посад» (новый застройщик) принимает на себя обязательства по завершению строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 12:05:3301001:5046, а также обязательство по предоставлению жилых помещений общей площадью 4152 кв.м. пострадавшим участникам строительства жилья по списку пострадавших участников строительства жилья (т.1, л.д. 54-55). Пунктом 2.1.1 этого соглашения стороны установили, что новый застройщик обязан заключить с ООО «Гала- М» договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, от 19.12.2013 № 1691-р в срок до 31.12.2018. Пунктом 2.1.5 соглашения на нового застройщика возло- жена обязанность по предоставлению жилых помещений общей площадью 4152 кв.м. пострадавшим участникам строительства жилья в проблемном объекте.

21.11.2018 между ООО «Гала-М» (арендатор) и ООО СЗ «Казанский посад» (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендатор предоставляет, а субарендатор принимает за плату во вре- менное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 для строительства многоквартирного жилого дома (т.1, л.д. 56-57). Пунктом 5.1 договора стороны определили срок действия договора – 11 месяцев. Земельный участок передан субарендатору по акту 21.11.2018 (т.1, л.д. 57, оборот). Дополнительным соглашение от 20.10.2019 стороны продлили срок действия договора по 31.12.2019 (т.1, л.д. 58).

22.11.2018 новому застройщику (ООО СЗ «Казанский посад») выдано разрешение на строительство № 12-RU12315000-213-2018 в целях строительства многоквартирного жилого дома (поз.2) по адресу: <...> севернее дома 3а на земельном участке с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 (т.1, л.д. 59-60).

Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства админи- страции городского округа «Город Йошкар-Ола» № 371-а от 16.12.2019 земель- ному участку с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 и строящемуся жило- му дому присвоен адрес: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <...> (т.2, л.д. 21-25).

25.12.2019 администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 12- RU12315000-058-2019, в соответствии с которым указанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию (т.1, л.д. 61-64).

20.01.2020 на кадастровый учет поставлена квартира № 23, расположенная в жилом доме № 3в по ул. Молодежной с. Семеновка, г. Йошкар-Ола Республики Марий Эл с присвоением кадастрового номера 12:05:3301001:8047, а 04.02.2020 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО СЗ «Казанский посад» на указанную квартиру (т.1, л.д. 36-38, 139-143, т.2, л.д. 26-31, т.3, л.д. 71-73).

Также 20.01.2020 на кадастровый учет поставлена квартира № 61, располо- женная в жилом доме № 3в по ул. Молодежной с. Семеновка, г. Йошкар-Ола Республики Марий Эл с присвоением кадастрового номера 12:05:3301001:8089, а 14.02.2020 в ЕГРН зарегистрировано право собственности физического лица на указанную квартиру (т.4, л.д. 1-3).

Помимо этого, 20.01.2020 на кадастровый учет поставлено помещение 1, общей площадью 131,1 кв.м., назначение - нежилое, расположенное на 1 этаже жилого дома № 3в по ул. Молодежной с. Семеновка, г. Йошкар-Ола Республики Марий Эл с присвоением кадастрового номера 12:05:3301001:8005 (т.2, л.д. 1-6, 143-145). 14.02.2020 ООО СЗ «Казанский посад» обратилось в Управление Росреестра по РМЭ с заявлением о государственной регистрации в ЕГРН права собственности на указанное помещение, приложив к нему, в том числе документы об уплате государственной пошлины, о полномочиях представителя, а также договор субаренды от 21.11.2018 с актом приема-передачи земельного участка и с дополнительным соглашением к нему (т.1, л.д. 145-155).

Однако 27.02.2020 орган регистрации прав направил обществу уведомление о приостановлении государственной регистрации права № КУВД-001/2020- 1873657/1, мотивированное со ссылкой на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права (т.1, л.д. 34-35, 156-157).

Не согласившись с решением органа регистрации прав о приостановлении государственной регистрации права, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены арбит- ражным судом по правилам главы 24 АПК РФ. В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения органа, осуществляющего публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, неза- конно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказа- тельств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмот- рении дел об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения или его отдельных положений и устанавливает их соответ- ствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полно- мочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послужив- ших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган, ко- торый принял решение (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственную регистрацию прав осуществляют уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы. Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (пункты 1, 4, 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1.06.2009 № 457). При этом Управление Росреестра по Республике Марий Эл является территориальным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Марий Эл.

Таким образом, оспариваемое решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции.

В качестве правового основания принятого решения управление в оспари- ваемом решении и в отзыве на заявлении сослалось на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

По мнению управления, обществом не оформлены надлежащим образом права на землю, поэтому оно не может быть застройщиком многоквартирного жилого дома, поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 в ЕГРН зарегистрированы обременения в виде аренды по договору аренды № 1691-р от 19.12.2013 в пользу ООО «Гала-М», а также ипотеки в силу закона на основании договоров участия в долевом строительстве жилья (т.2, л.д. 40-59). При этом документы, подтверждающие перемену лиц в обязательстве от ООО «Гала-М» к ООО СЗ «Казанский посад», заявителем не представлены.

Арбитражный суд признает позицию ответчика юридически ошибочной и противоречащей представленным в материалы дела доказательствам.

Так, в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком может быть хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначе- ния, на основании полученного разрешения на строительство.

Тем самым закон допускает, что застройщик может обладать в отношении застраиваемого земельного участка правами аренды на основании договора субаренды земельного участка.

Более того, договор аренды № 1691-р от 19.12.2013 в установленном порядке был зарегистрирован в ЕГРН. При этом в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок ме- нее чем один год, не подлежат государственной регистрации. Договор субаренды земельного участка от 21.11.2018 заключен на срок до одного года, поэтому он не подлежал государственной регистрации.

Таким образом, ООО СЗ «Казанский посад» обладало законными правами субаренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 на основании договора субаренды от 21.11.2018. О его недействительности или не- заключенности стороны не заявили.

Доводы управления о необходимости заключения иного соглашения о пра- вах на земельный участок противоречат статье 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Также регистрирующий орган не наделен полномочиями по установлению наличия у юридического лица, приобретающего права на земельный участок, признаков застройщика.

Помимо этого, многоквартирный жилой дом, включая спорное помещение, общество строило за свои собственные средства, не заключая договоры долевого участия в строительстве жилья и не привлекая средства дольщиков. При этом ранее право собственности общества на квартиру в этом же жилом доме, а также право собственности физического лица уже было зарегистрировано в ЕГРН 4 и 14 февраля 2020 года.

Поэтому арбитражный суд признает решение Управления Росреестра по Республике Марий Эл о приостановлении государственной регистрации права собственности ООО СЗ «Казанский посад» на помещение I с кадастровым номером 12:05:3301001:8005, не соответствующим законодательству и нарушающим права и охраняемые законом интересы общества.

Предусмотренных статьями 26 и 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав в ходе рассмотрения дела арбитражным судом не установлено.

Следовательно, в целях устранения нарушения прав заявителя ответчику следует осуществить государственную регистрацию права собственности общества на спорное помещение.

Обществом при подаче заявления уплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей по платежному поручению от 10.03.2020 № 514 (т.1, л.д. 7). На основании пункта 1 статьи 110 АПК РФ понесенные заявителем судебные расходы в размере 3000 рублей подлежат взысканию с ответчика, не в пользу ко- торого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать незаконным и не соответствующим Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл № КУВД-001/2020-1873657/1 от 27 февраля 2020 года о приостановлении государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Казанский посад» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на помещение I с кадастровым номером 12:05:3301001:8005, площадью 131,1 кв.м., назначение - нежилое, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <...>.

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Казанский посад» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на помещение I с кадастровым номером 12:05:3301001:8005, площадью 131,1 кв.м., назначение - нежилое, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <...>.

3. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Казанский посад» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин