Решение от 27 января 2017 г. по делу № А41-46869/2016

Арбитражный суд Московской области 107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-46869/16
27 января 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 23 января 2017 года

Полный текст решения изготовлен 27 января 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи Бирюкова Р.Ш., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, дата регистрации: 06.02.2007, адрес: 109144, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Богослово-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 18.03.1998, юридический адрес: 141195, <...>)

о внесении изменений в договор аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово» от 16.04.2000 г.

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО2, паспорт РФ; представитель ФИО3 по доверенности от 16.01.2017 года № 01;

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 09.01.2017 года,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Богослово-Сервис» (далее – ООО «Богослово-Сервис», общество, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово»

от 16.04.2000 г,, в котором просит суд:

- внести изменения в наименование Договора и изложить наименование Договора в следующей редакции: «Договор аренды земельного участка».

Внести изменения в преамбулу Договора и изложить преамбулу Договора в следующей редакции:

«Мы, индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2) ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>, в соответствии со сведениями, внесёнными ЕГРИП, относительно кода и наименования вида

деятельности (прим.: код - 70.2, наименование вида деятельности - сдача в аренду собственного недвижимого имущества), именуемая в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «Богослово-Сервис», ИНН: 5052010224, ОГРН: 1035010551091, в лице Генерального директора Салина Евгения Владимировича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили Договор аренды земельного участка о нижеследующем».

Внести изменения в раздел 1 «Предмет договора» и изложить подпункты 1.1. и 1.2. раздела 1 «Предмет договора» в следующей редакции:

«Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду Объект аренды: земельный участок площадью 7000 (семь тысяч) квадратных метров с кадастровым номером 50:44:0020302:5. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Фрязино, мкр-н 5, ул. Полевая (прим.: подпункт 1.1. Договора).

Настоящий Договор заключен сроком на 49 (сорок девять) лет: с 01.01.2000 г. по 31.12.2049 г. и вступает в силу с даты государственной регистрации указанного Договора в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) (прим.: подпункт 1.2. Договора).

Внести изменения в раздел 2 «Арендная плата» и изложить подпункты 2.1.2.3. раздела 2 «Арендная плата» в следующей редакции: «Расчёт арендной платы по Договору аренды от 16.04.2000 г. составлен в соответствии с Отчётом от 20.06.2016 г. № 1606161 «Об определении рыночной величины годовой арендной платы Объекта аренды, указанного в Договоре аренды от 16.04.2000 г.» (прим.: подпункт 2.1. Договора).

Рыночная величина годовой арендной платы с 01.08.2016 г. по 31.07.2017г. составляет: 2 420 338,98 (Два миллиона четыреста двадцать тысяч триста тридцать восемь) рублей, 98 копеек без учёта НДС (прим.: подпункт 2.1. Договора).

Арендная плата в месяц составляет: 201 694, 92 (Двести одна тысяча шестьсот девяносто четыре) рубля, 92 копейки без учёта НДС (прим.: подпункт 2.1. Договора).

Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца аренды, путём безналичного перечисления

денежных средств со счёта Арендатора в Банке на счёт Арендодателя в Банке, реквизиты, которого указаны в Изменении N2 в Договор аренды (прим.: подпункт 2.2. Договора).

В случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки (прим.: подпункт 2.3. Договора)».

Внести изменения в раздел 3 «Права и обязанности арендатора» и изложить подпункты 3.1. - 3.2. раздела 3 «Права и обязанности арендатора» в следующей редакции:

«Использовать земельный участок, переданный в аренду, в соответствии с его целевым назначением (прим.: подпункт 3.1. Договора «Арендатор имеет право»).

На возобновление Договора аренды по истечении срока его действия (при согласии Арендодателя и при отсутствии ограничений, установленных документами территориального планирования, в отношении территории, в которой расположен арендуемый земельный участок) (прим.: подпункт 3.1. Договора «Арендатор имеет право»).

Использовать переданный и принятый в аренду земельный участок, указанный

в Предмете аренды, в соответствии с его целевым назначением (прим.: подпункт 3.2.

Договора «Арендатор обязан»).

Соблюдать санитарные нормы и правила, не допускать ухудшения

экологической обстановки на арендуемом земельном участке в результате своей

хозяйственной деятельности (прим.: подпункт 3.2. Договора «Арендатор обязан»).

Своевременно вносить арендную плату, суммы и порядок внесения которой

установлены в разделе 2 «Арендная плата» (прим.: подпункт 3.2. Договора «Арендатор обязан»)».

Внести изменения в раздел 4 «Права и обязанности арендодателя» и изложить

подпункты 4.1. -4.2. раздела 4 «Права и обязанности арендодателя» в следующей

редакции:

«Изменять величину годовой арендной платы не чаще 1 (одного) раза в год,

на основании принятых (утверждённых) нормативных правовых актов и/или на

основании Отчёта «Об определении рыночной величины годовой арендной платы

Объекта аренды, указанного в Договоре аренды от 16.04.2000г.» (прим.: подпункт 4.1.

Договора «Арендодатель имеет право»).

Изменять или уточнять (дополнять) условия Договора аренды от 16.04.2000 г.,

при этом изменение или уточнение (дополнение) Договора аренды должно быть

оформлено в письменном виде и подписано Арендодателем и Арендатором (прим.: подпункт 4.1. Договора «Арендодатель имеет право»).

Расторгнуть Договор аренды в одностороннем порядке, с обязательным

уведомлением Арендатора, в следующих случаях: Использования арендуемого земельного участка не по целевому назначению.

Неуплаты арендной платы, в сроки установленные Договором аренды.

Ликвидации Арендатора (исключения из ЕГРЮЛ сведений об Арендаторе)

(прим.: подпункт 4.1. Договора «Арендодатель имеет право»).

Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не

противоречит: федеральному законодательству и условиям Договора аренды от

16.04.2000 г. (прим.: подпункт 4.2. Договора «Арендодатель обязан»)».

Внести изменения в раздел 5 «Юридические адреса и банковские реквизиты

сторон» и изложить раздел 5 «Юридические адреса и банковские реквизиты сторон» в

следующей редакции: «Адреса и реквизиты сторон:

Арендодатель: Индивидуальный предприниматель ФИО2

(сокращенное название - ИП ФИО2), ИНН: <***>, адрес: 109144, город

Москва, Батайский <...>. Расчётный счёт: <***>. Корреспондентский счёт: 30101810800000000922. БИК: 044525922. БАНК: АО "БАНК ИНТЕЗА", г.Москва.

Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Богослово-

Сервис»

(сокращенное название - ООО «Богослово-С»), ИНН: <***>, адрес:

<...>. Расчётный счёт: <***>. Корреспондентский счёт: 30101810400000000225. БИК: 044525225. БАНК: ПАО "Сбербанк", г. Москва».

В судебном заседании истец и его представитель, исковые требования просили

удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика исковые требования в части внесения изменений и дополнений в Преамбулу Договора аренды, пункты 1.1, 1.2, пункта 4.1, в части внесения изменений в положения, регулирующие вопросы расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, а также в пункт 4.2 и раздел 5 Договора аренды признала, в удовлетворении остальной части, в частности, по внесению изменений в Договор аренды по установлению размера арендной платы и порядка определения размера арендной платы, просила отказать.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 16 апреля 2000 года между Акционерным сельскохозяйственным обществом «Богослово» (далее – Арендодатель) и ООО «Богослово-Сервис» (далее – Арендатор) заключён Договор аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово» (Т. 1 л.д. 23 - 24), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7000 кв.м, находящийся по адресу: <...> район застройки 5-го микрорайона, под эксплуатацию временной платной автостоянки на 200 машиномест.

Согласно п. 1.2. Договора аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово», (далее – Договор аренды) договор заключен сроком на 49 лет с 01.01.2000 года по 31.12.2049 года и вступает в силу с момента подписания акта временной сдачи автостоянки в эксплуатацию.

Пунктом 2.1 Договора аренды предусмотрено, что расчет ежегодной арендной платы: 3,51 х 7000 = 24 570 руб. Основание: решение городского Совета г. Фрязино Московской области от 14.06.1999 года № 78.

В соответствии с пунктом 2.2 Договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Согласно пункту 4.1 Договора аренды, арендодатель имеет право изменять размера арендной платы на основании принятых новых нормативных документов по оплате за землю не чаще 1 раза в год.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 11.07.2000 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая регистрационная запись.

01.04.2001 года к Договору аренды между арендатором и арендодателем было заключено Изменение № 1 аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово», в соответствии с которым устанавливалось, что размер арендной платы устанавливается в размере 7,02 х 7000 = 49 140 (Т. 1 л.д. 25).

Изменение к Договору аренды также было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Сведения о земельном участке общей площадью 7000 кв.м в 2005 году были внесены в государственный кадастр недвижимости и ему был присвоен кадастровый номер 50:44:020302:5.

В соответствии с заключенным мировым соглашением, 23.05.2005 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена регистрационная запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:44:020302:0005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (Т. 1 л.д. 26) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Т. 1 л.д. 27 – 28).

После регистрации права собственности предпринимателя на земельный участок, предоставленный в аренду ответчику, к ИП Дунаевой Г.В. на основании положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права и обязанности арендодателя по Договору аренды.

22.06.2016 года ИП ФИО2 направила в адрес ответчика предложение от 21.06.2016 года о внесении изменений № 2 в Договор аренды (Т. 1 л.д. 15 – 19), в котором предприниматель просила ответчика внести изменения в Договор аренды, в связи с изменением сторон по Договору аренды, существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора аренды, в частности, увеличением размера земельного налога, который в настоящее время составляет 419 881 руб. в год, в том числе внести изменения в порядок определения размера арендной платы и установить размер арендной платы с 01,08.2016 года по 31.07.2017 года в размере 2 420 338 руб. 98 коп. в год, в соответствии с рыночной стоимостью права аренды. К предложению о заключении изменений, предприниматель приложила Изменения № 2 к Договору аренды (Т. 1 л.д. 20 – 22), содержание которого совпадает с просительной частью искового заявления, а также арбитражную практику (Т. 1 л.д. 29 – 42).

Факт направления предложения о внесении изменений в Договор аренды по месту нахождения ответчика подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения в почтовое отправление с отметкой Почты России (Т. 1 л.д. 14).

В связи с тем, что в досудебном порядке, по истечении 30 календарных дней с момента направления предложения о внесении изменений в Договор аренды, стороны дополнительное соглашение к Договору аренды не заключили, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, к истцу – ИП ФИО2, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», перешли права и обязанности арендодателя по Договору аренды.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Пунктом статьи 452 Гражданского кодекса РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Согласно части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Таким образом, в случае признания иска ответчиком и принятия судом этого признания в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск подлежит удовлетворению без рассмотрения дела по существу и оценки имеющихся в деле доказательств.

Признание иска есть распорядительное действие ответчика, означающее безоговорочное согласие на удовлетворение требований истца. Оно является свободным волеизъявлением, соответствующим субъективному праву ответчика и направлено на окончание дела вынесением решения об удовлетворения иска.

Как указывалось ранее, в ходе судебного разбирательства представитель истца признал исковые требования в части внесения изменений и дополнений в Преамбулу Договора аренды, пункты 1.1, 1.2, пункта 4.1, в части внесения изменений в положения, регулирующие вопросы расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, а также в пункт 4.2 и раздел 5 Договора аренды.

Каких-либо возражений в отношении указанных требований в данной части со стороны ответчика не представлено.

Признание ответчиком исковых требований в указанной части соответствует нормам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушает прав лиц, участвующих в деле, и третьих лиц, в связи с чем, принимается судом.

При этом данные изменения в Договор аренды земельного участка носят технический характер, и направлены в первую очередь на указание в Договоре аренды наименования, реквизитов нового арендодателя, и уточнение предмета Договора аренды (указание кадастрового номера земельного участка и его местоположения).

В связи изложенным, принимая во внимание, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, суд считает необходимым внести в Договор аренды следующие изменения:

- преамбулу Договора аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово», от 16.04.2000 года, изложить в следующей редакции:

«Мы, индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2) ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>, в соответствии со сведениями, внесёнными ЕГРИП, относительно кода и наименования вида

деятельности (прим.: код - 70.2, наименование вида деятельности - сдача в аренду собственного недвижимого имущества), именуемая в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «Богослово-Сервис», ИНН: 5052010224, ОГРН: 1035010551091, в лице Генерального директора Салина Евгения Владимировича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили Договор аренды земельного участка о нижеследующем:»

- пункты 1.1 и 1.2 Договора аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово», от 16.04.2000 года изложить в новой редакции:

«1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду Объект аренды: земельный участок площадью 7000 (семь тысяч) квадратных метров с кадастровым номером 50:44:0020302:5. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Фрязино, мкр-н 5, ул. Полевая.

1.2. Настоящий Договор заключен сроком на 49 (сорок девять) лет: с 01.01.2000 г. по 31.12.2049 г. и вступает в силу с даты государственной регистрации указанного Договора в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним)».

- пункты 3.1, 3.2, 4.1, 4.2, раздел 5 Договора аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово», от 16.04.2000 года изложить в новой редакции:

«3.1. Арендатор имеет право:

- Использовать земельный участок, переданный в аренду, в соответствии с его целевым назначением.

- На возобновление Договора аренды по истечении срока его действия (при согласии Арендодателя и при отсутствии ограничений, установленных документами территориального планирования, в отношении территории, в которой расположен арендуемый земельный участок).

3.2. Арендатор обязан:

- Использовать переданный и принятый в аренду земельный участок, указанный в Предмете аренды, в соответствии с его целевым назначением.

- Соблюдать санитарные нормы и правила, не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом земельном участке в результате своей хозяйственной деятельности.

- Своевременно вносить арендную плату, суммы и порядок внесения которой установлены в разделе 2 «Арендная плата».

- абзац третий пункта 4.1, пункт 4.2 и раздел 5 Договора аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово», от 16.04.2000 года изложить в новой редакции

«Расторгнуть Договор аренды в одностороннем порядке, с обязательным уведомлением Арендатора, в следующих случаях:

- использования арендуемого земельного участка не по целевому назначению;

- неуплаты арендной платы, в сроки установленные Договором аренды; - ликвидации Арендатора (исключения из ЕГРЮЛ сведений об Арендаторе).

4.2. Арендодатель обязан:

- не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит: федеральному законодательству и условиям Договора аренды от 16.04.2000 г.

5. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон:

Арендодатель: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (сокращенное название - ИП ФИО2), ИНН: <***>, адрес: 109144,

<...>. Расчётный счёт: <***>. Корреспондентский счёт: 30101810800000000922.

БИК: 044525922. БАНК: АО "БАНК ИНТЕЗА", г.Москва.

Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Богослово-Сервис» (сокращенное название - ООО «Богослово-С»), ИНН: <***>, адрес:

<...>. Расчётный счёт: <***>.

Корреспондентский счёт: 30101810400000000225. БИК: 044525225. БАНК: ПАО "Сбербанк", г. Москва».

Между тем истец просит суд также внести изменения в Договор аренды земельного участка, в отношении суммы арендной платы в период с 01.08.2016 года по 31.07.2017 года, в порядок определения размера арендной платы и ее внесения, а именно изложить пункты 2.1 и 2.3, абзацы первый и второй пункта 4.1 Договора аренды в следующей редакции:

«2.1. Расчёт арендной платы по Договору аренды от 16.04.2000 г. составлен в соответствии с Отчётом от 20.06.2016 г. № 1606161 «Об определении рыночной величины годовой арендной платы Объекта аренды, указанного в Договоре аренды от 16.04.2000 г.» (прим.: подпункт 2.1. Договора).

Рыночная величина годовой арендной платы с 01.08.2016 г. по 31.07.2017г. составляет: 2 420 338,98 (Два миллиона четыреста двадцать тысяч триста тридцать восемь) рублей, 98 копеек без учёта НДС (прим.: подпункт 2.1. Договора).

Арендная плата в месяц составляет: 201 694, 92 (Двести одна тысяча шестьсот девяносто четыре) рубля, 92 копейки без учёта НДС (прим.: подпункт 2.1. Договора).

2.2. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца аренды, путём безналичного перечисления

денежных средств со счёта Арендатора в Банке на счёт Арендодателя в Банке, реквизиты, которого указаны в Изменении N2 в Договор аренды (прим.: подпункт 2.2. Договора).

4.1. Арендодатель имеет право:

- изменять величину годовой арендной платы не чаще 1 (одного) раза в год, на основании принятых (утверждённых) нормативных правовых актов и/или на основании Отчёта «Об определении рыночной величины годовой арендной платы Объекта аренды, указанного в Договоре аренды от 16.04.2000г.» (прим.: подпункт 4.1. Договора «Арендодатель имеет право»);

- изменять или уточнять (дополнять) условия Договора аренды от 16.04.2000 г., при этом изменение или уточнение (дополнение) Договора аренды должно быть оформлено в письменном виде и подписано Арендодателем и Арендатором».

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований в данной части возражал, в указанной части суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу положения пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Как указывалось ранее существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом согласно положениям пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд считает, что Договор аренды может быть изменен в части размера арендной платы, поскольку присутствуют одновременно все условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

На момент заключения Договора аренды земельного участка, стороны не могли предусмотреть и предположить, на сколько изменится режим налогообложения земельного участка, являющегося предметом аренды, в том числе, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, который повлечет за собой увеличение налогового бремени на собственника земельного участка. При этом Договором аренды предусмотрено право арендодателя изменять размера арендной платы не чаще 1 раза в год (пункт 4.1 Договора аренды).

Увеличение налогооблагаемой базы по земельному участку вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В настоящее время в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В соответствии со строкой 1461 приложения к распоряжению от 27.11.2013 года № 566-РМ Министерства экологии и природопользования Московской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных

участков в составе земель населенных пунктов Московской области», определяющего размер кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в границах городского округа Фрязино, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:44:020302:5, предоставленного в аренду, составляет 27 998 740 рублей.

В соответствии с пунктом 5 Положения о земельном налоге в городе Фрязино, утвержденного решением Совета депутатов города Фрязино от 16.11.2006 года № 163, налоговые ставки установлены в следующих размерах:

1) 0,3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного использования и используемых для сельскохозяйственного производства;

2) 0,3 процента в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно- коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, кроме земельных участков, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома;

3) 0,3 процента в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

4) 0,3 процента в отношении земельных участков, занятых потребительскими гаражными кооперативами и подземными сараями для хранения сельхозпродукции, а также индивидуальными гаражами и индивидуальными хозяйственными постройками;

5) 0,3 процента в отношении земельных участков, ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

6) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

В соответствии с видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:44:020302:5 при расчете размера земельного налога должна применяться налоговая ставка в размере 1,5 процента.

Следовательно, размер земельного налога за указанный земельный участок в год составляет 419 981 руб. 10 коп., что почти в десять раз превышает размер арендной платы в год, определенный Договором аренды.

В данном случае размер арендной платы, предусмотренный Договором аренды, не покрывает расходы по выполнению собственником земельного участка обязанностей по уплате земельного налога, в тоже время предпринимательская деятельность – это деятельность, направленная на получение прибыли.

В данном случае исполнение договора без изменения его условий, принимая во внимание, что земельный участок находится в фактическом пользовании и владении ответчика, по результатам использования которого ответчик получает прибыль, нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истца наступление убытков.

Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет предприниматель.

Пунктом 4.1 Договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право изменять размера арендной платы на основании принятых новых нормативных документов по оплате за землю не чаще 1 раза в год.

В соответствии с действующим Земельным кодексом РФ (в редакции, действующей с 01.03.2016 года) предусмотрено, что в зависимости от предоставления земельных участков – на основании торгов, либо без проведения торгов – размер арендной платы определяется либо по результатам торгов, либо на основании соответствующих нормативных правовых актов (статья 39.7 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ по общему правилу начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В данном случае, исходя из целей, для которых земельный участок предоставлен арендатору по Договору аренды, суд приходит к выводу, что земельный участок, в случае его нахождения в государственной либо муниципальной собственности, мог быть предоставлен в аренду только по результатам торгов.

При таких обстоятельствах суд считает, что, в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы определения размера арендной платы, истец имеет право на основании пункта 4.1 Договора аренды требовать изменения размера арендной платы, который должен определяться по правилам пункта 14 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

В обоснование своих доводов истец представил Отчет об оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы земельного участка № 1606161 от 20.06.2016 года, подготовленный ООО «ППО-КОНСАЛТ» (Т. 1 л.д. 61 – 116).

В целях определения рыночной стоимости права аренды по ходатайству истца определением суда от 13.09.2016 года (Т. 2 л.д. 21 – 22) была назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы было поручено экспертам ЗАО «РОССИЙСКАЯ ОЦЕНКА», перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли Отчет № 1606161 об оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы земельного участка площадью 7000 кв.м, с кадастровым номером 50:44:0020302:5, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Фрязино, мкр-н 5, ул. Полевая, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «ППО-КОНСАЛТ», требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, в том числе, Федерального закона от 29.07.1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (в том числе, «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)), действовавшим в момент составления отчета;

- соответствуют ли выводы оценщика о рыночной стоимости величины годовой арендной платы земельного участка площадью 7000 кв.м, с кадастровым номером 50:44:0020302:5 его рыночной стоимости по состоянию на 16.06.2016 года;

- если Отчет № 1606161 об оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы земельного участка площадью 7000 кв.м, с кадастровым номером 50:44:0020302:5, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, либо если выводы оценщика не соответствуют рыночной стоимости величины годовой арендной платы земельного участка площадью 7000 кв.м, с кадастровым номером 50:44:0020302:5, то определить рыночную стоимость величины годовой арендной платы земельного участка площадью 7000 кв.м, с кадастровым номером 50:44:0020302:5, по состоянию на 16.06.2016 года.

После поступления экспертного заключения на основании определения суда от 01.12.2016 года (Т. 4 л.д. 102 – 103) по делу была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой было поручено тем же экспертам. Перед экспертами был поставлен следующий вопрос:

- определить рыночную стоимость величины годовой арендной платы земельного участка площадью 7000 кв.м, с кадастровым номером 50:44:0020302:5, по состоянию на 16.06.2016 года, с учетом улучшений земельного участка в виде,

расположенных на нем сооружений: «автостоянка открытого типа» и «ограда (забор) металлический».

В соответствии с поступившими заключениями экспертов, при ответе на поставленные вопросы эксперты указали следующее:

- Отчет об оценке не соответствует требованиям ФЗ № 135 от 29.07.1998 года, ФСО №№ 1, 2, 3, 7;

- выводы оценщика о рыночной величине годовой арендной платы земельного участка площадью 7000 кв.м, с кадастровым номером 50:44:0020302:5 не соответствуют его рыночной стоимости по состоянию на 16.06.2016 года;

- рыночная стоимость величины годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 50:44:0020302:5 составляет с учетом НДС – 2 657 000 рублей, без учета НДС – 2 251 695 рублей.

Суд, исследовав указанное заключение экспертов с учетом дополнительного экспертного заключения, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ установил, что оно соответствует требованиям законодательства РФ об экспертной деятельности.

Сторонами экспертное заключение не оспорено.

При таких обстоятельствах при вынесении настоящего решения суд считает необходимым руководствоваться выводами экспертов, содержащихся в представленном экспертном заключении с учетом выводов, содержащихся в дополнительной экспертизе.

На основании изложенного суд считает, что исковые требования в части внесения соответствующих изменений в пункт 2.1 Договора аренды по установлению размера арендной платы подлежат удовлетворению, однако, принимая во внимание, что размер арендной платы, указанный в просительной части искового заявления отличается от размера арендной платы, определенной в ходе проведения судебной экспертизы по делу, суд считает необходимыми внести изменения в Договор аренду путем установления арендной платы с 01.08.2016 года в размере 2 657 000 руб. с учетом НДС, или 2 251 695 рублей без учета НДС в год в соответствии с заключением экспертов.

При этом истец просит внести изменения путем установления нового размера арендной платы на период с 01.08.2016 года по 31.07.2017 года, а также внести изменения, касающиеся порядка определения размера арендной платы.

В указанной части суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований по следующим обстоятельствам.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по требованию арендодателя не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в части изменения порядка определения размера арендной платы.

Данной обязанности не возложено на сторон и действующим законодательством.

Поскольку Договором аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право изменять размер арендной платы на основании принятых новых нормативных документов по оплате за землю не чаще 1 раза в год, суд не может удовлетворить и требования по установлению периода, на который вводится новый размер арендной платы, поскольку, изменение арендной платы является правом арендодателя, которым он может не воспользоваться, а в случае установления конкретного периода, суд фактически укажет на необходимость изменения арендной платы по его окончании.

Также не подлежат удовлетворению требования истца о внесении в Договор аренды изменений, связанных с установлением новых сроков внесения арендных

платежей и определением размера пени за нарушение сроков внесения арендных платежей, поскольку указанные условия уже согласованы сторонами при подписании Договора аренды и обязательны для предпринимателя, как лица, к которому перешли права и обязанности арендодателя. Оснований для внесения указанных изменений судом не установлено, а воля одной из сторон договора аренды не может быть безосновательно поставлена в приоритет перед волей другой стороны по договору.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

При таких обстоятельствах судебные расходы истца по уплате государственной пошлины, а также расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в его пользу с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Внести следующие изменения и дополнения в Договор аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово», от 16.04.2000 года, заключенного между Акционерным сельскохозяйственными обществом «Богослово» и обществом с ограниченной ответственностью «Богослово-Сервис»:

Преамбулу Договора аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово», от 16.04.2000 года, изложить в следующей редакции:

«Мы, индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2) ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>, в соответствии со сведениями, внесёнными ЕГРИП, относительно кода и наименования вида деятельности (прим.: код - 70.2, наименование вида деятельности - сдача в аренду собственного недвижимого имущества), именуемая в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «Богослово-Сервис», ИНН: <***>, ОГРН: <***>, в лице Генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили Договор аренды земельного участка о нижеследующем:»

Пункты 1.1 и 1.2 Договора аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово», от 16.04.2000 года изложить в новой редакции:

«1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду Объект аренды: земельный участок площадью 7000 (семь тысяч) квадратных метров с кадастровым номером 50:44:0020302:5. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Фрязино, мкр-н 5, ул. Полевая.

1.2. Настоящий Договор заключен сроком на 49 (сорок девять) лет: с 01.01.2000 г. по 31.12.2049 г. и вступает в силу с даты государственной регистрации указанного

Договора в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним)».

Пункт 2.1 Договора аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово», от 16.04.2000 года изложить в следующей редакции:

«2.1 Размер арендной платы с 01.08.2016 года составляет 2 657 000 руб. с учетом НДС, или 2 251 695 рублей без учета НДС в год».

Пункты 3.1, 3.2 Договора аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово», от 16.04.2000 года изложить в новой редакции:

«3.1. Арендатор имеет право:

- Использовать земельный участок, переданный в аренду, в соответствии с его целевым назначением.

- На возобновление Договора аренды по истечении срока его действия (при согласии Арендодателя и при отсутствии ограничений, установленных документами территориального планирования, в отношении территории, в которой расположен арендуемый земельный участок).

3.2. Арендатор обязан:

- Использовать переданный и принятый в аренду земельный участок, указанный в Предмете аренды, в соответствии с его целевым назначением.

- Соблюдать санитарные нормы и правила, не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом земельном участке в результате своей хозяйственной деятельности.

- Своевременно вносить арендную плату, суммы и порядок внесения которой установлены в разделе 2 «Арендная плата».

Абзац третий пункта 4.1, пункт 4.2 и раздел 5 Договора аренды земель, принадлежащих АСХО «Богослово», от 16.04.2000 года изложить в новой редакции:

«Расторгнуть Договор аренды в одностороннем порядке, с обязательным уведомлением Арендатора, в следующих случаях:

- использования арендуемого земельного участка не по целевому назначению;

- неуплаты арендной платы, в сроки установленные Договором аренды; - ликвидации Арендатора (исключения из ЕГРЮЛ сведений об Арендаторе).

4.2. Арендодатель обязан:

- не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит: федеральному законодательству и условиям Договора аренды от 16.04.2000 г.

5. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон:

Арендодатель: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (сокращенное название - ИП ФИО2), ИНН: <***>, адрес: 109144,

<...>. Расчётный счёт: <***>. Корреспондентский счёт: 30101810800000000922. БИК: 044525922. БАНК: АО "БАНК ИНТЕЗА", г.Москва.

Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Богослово-Сервис» (сокращенное название - ООО «Богослово-С»), ИНН: <***>, адрес:

<...>. Расчётный счёт: <***>.

Корреспондентский счёт: 30101810400000000225. БИК: 044525225. БАНК: ПАО "Сбербанк", г. Москва». В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Богослово-Сервис» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 сумму

уплаченной государственной пошлины в размере 6000 руб., а также расходы на проведение судебной экспертизы в размере 18 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков