Решение от 5 марта 2018 г. по делу № А70-14553/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-14553/2017
г. Тюмень
06 марта 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2018 года.

 Полный текст решения изготовлен 06 марта 2018 года.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1

к ООО «ПЭСТ»

о признании недействительным договора купли - продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года,  применении последствий недействительности сделки и взыскании                  2 000 000 рублей.

третье лицо: ООО «Жилстрой»

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - доверенность от 11.10.2017 года;

от ответчика: не явка, извещен;

от третьего лица: не явка, извещен;

Протокол вел секретарь судебного заседания Полынцева Н.Л.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с иском (уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ) к ООО «ПЭСТ» о признании недействительным договора купли - продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года и применении последствия недействительности сделки: обязать ООО «ПЭСТ» возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 оплату по договору купли - продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года в размере 2 000 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Жилстрой».

Исковые требования  со ссылками  на статьи 178, 179, 209, 309, 432, 549, 550, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что сторонами                не была согласована цена недвижимого имущества, в связи, с чем не достигнуто соглашение о предмете договора, следовательно, договор является незаключенным. Кроме того, имущество обременено правами третьих лиц и не принадлежит ответчику на праве собственности, о чём не знал истец при совершении сделки.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились.                         В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство осуществляется в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьего лица.

По ходатайству истца судом допрошены в качестве свидетелей ФИО3                 и ФИО4.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом их уточнения в полном объеме.

Ответчик возражений против иска не представил.

Третье лицо - ООО «Жилстрой» возражений против иска не представило.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд установил, что представленные доказательства указывают на следующие обстоятельства:    

24 апреля 2017 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - Покупатель, истец) и ООО «ПЭСТ»                             (далее - Продавец, ответчик) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор).

Согласно пункту 1 договора Продавец передает в собственность покупателя следующее недвижимое имущество (далее - недвижимое имущество):

- здание, кадастровый (или условный) номер 89:01:010806:123, назначение: жилой дом, одноэтажный (подземных этажей нет), общей площадью 369,3 кв.м., инв. № 11000297, лит. А, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, стоимостью по договору, установленной по соглашению Сторон, в размере 2 100 000 рублей в том числе НДС, принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года (далее - по тексту - здание № 1);

- здание кадастровый (или условный) номер 89:01:010805:418, назначение: нежилое здание, одноэтажный (подземных этажей нет), общей площадью 354,1 кв.м., инв. № 04000298, лит. А, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, стоимостью по договору, установленной по соглашению Сторон, в размере 1 400 000 рублей, в том числе НДС, принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года (далее - здание № 2);

- здание кадастровый (или условный) номер 89:01:010805:417, назначение: нежилое здание, одноэтажный (подземных этажей нет), общей площадью 335,9 кв.м., инв. № 04000325, лит. Б, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, стоимостью по договору, установленной по соглашению Сторон, в размере 1 400 000 рублей, в том числе НДС, принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года (далее - здание № 3).

В соответствии с пунктом 2 договора общая стоимость недвижимого имущества, передаваемого по договору составляет 4 500 000 рублей, в том числе НДС. Указанная стоимость недвижимого имущества установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

В силу пункта 3 договора Покупатель оплачивает Продавцу стоимость недвижимого имущества, указанную в пункте 2 договора денежными средствами в следующие сроки:

2 000 000 рублей - в срок до 25 апреля 2017 года;

2 500 000 рублей - в срок до 27 апреля 2017 года.

24 апреля 2017 года ответчиком был выставлен счет на оплату № 36 на сумму                 2 000 000 рублей.

Платежным поручением от 24 апреля 2017 года № 11929 истец перечислил денежные средства ответчику в сумме 2 000 000 рублей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вместе с тем, из пункта 5 договора следует, что обязательства продавца по передачи недвижимого имущества считаются исполненными после выполнения двух условий: подписания передаточного акта и осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в уполномоченном органе - Росреестре.

Однако фактически недвижимое имущество передано не было.

При этом, недвижимое имущество не было передано истцу в связи с тем, что                 16 августа 2017 года истец получил отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее - Росреестр) № 89/001/201/2017- 4610,4611,4612 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Основанием для отказа в регистрации прав на недвижимое имущество послужило то обстоятельство, что ответчику не принадлежало на праве собственности недвижимое имущество, указанное в договоре.

Истец пояснил, что договор купли - продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года является недействительным, поскольку данная сделка была совершена под влиянием обмана. Ответчик заверил Индивидуального предпринимателя ФИО1 в том, что ООО «ПЭСТ» является собственником данного имущества. Оснований не доверять ответчику у истца не было.

Кроме того, из пункта 8 договора купли - продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года следует, что Продавец гарантирует, что на момент подписания данного договора, а также на момент регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на имя Покупателя, недвижимое имущество не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, под арестом (запрещением) не состоит. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием для признания недействительности данного договора. Данное положение договора свидетельствует о том, что ООО «ПЭСТ» гарантировал истцу, что имущество принадлежит ответчику на праве собственности и не имеет обременении относительно прав третьих лиц.

Истец пояснил, что, он не знал о том, что имущество не принадлежит на праве собственности ответчику. При данных обстоятельствах Индивидуальный предприниматель ФИО1 не совершил бы данную сделку, поскольку волеизъявление истца не соответствовало его действительной воле. Истец                  не имел намерений приобрести имущество, которое обременено правами третьих лиц и не принадлежит ответчику на праве собственности.

Кроме того, стороны не достигли соглашения о цене передаваемого недвижимого имущества, которое является существенным условием договора. Из пункта 1 договора купли - продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года следовало, что общая стоимость имущества составляет 4 900 000 рублей, а из пунктов 2, 3 договора - 4 500 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

10 сентября 2017 года истец направил претензию ответчику с требованием в срок до 24 сентября возвратить денежные средства в рамках договора купли - продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года в сумме 2 000 000 рублей в связи с неисполнением своих обязанностей по передаче имущества. 25 сентября 2017 года повторно направил претензию с требованием предоставить информацию о сроках возврата денежных средств. До настоящего времени обоснованного ответа об удовлетворении или отказе в удовлетворении указанных в претензии требований не получено, что  явилось основанием для обращения истца в суд.

Из изложенного следует, что между сторонами сложились спорные правоотношения, которые подлежат квалификации как правоотношения по договору купли-продажи недвижимого имущества, регулируемые статьями 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации, общими нормами о купли-продажи, предусмотренные главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из совокупности вышеуказанных норм права следует, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ 1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. 2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. 3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. 4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки. 5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. 6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ 1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Таким образом, по настоящему делу с учетом заявленных Индивидуальным предпринимателем ФИО1 исковых требований и их обоснованием (статьи 178, 179 ГК РФ) юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение вопроса о действительной воле сторон, совершающих сделку, с учетом цели договора и его правовых последствий.

По смыслу приведенных положений пункта 1 статьи 178 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность. Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

По смыслу статьи 179 ГК РФ обман в виде намеренного умолчания об обстоятельстве при заключении сделки является основанием для признания ее недействительной только тогда, когда такой обман возникает в отношении обстоятельства, о котором ответчик должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд приходит к выводу о том что договор купли - продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года, заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «ПЭСТ» является недействительным как сделка совершенная под влиянием обмана, по основаниям пункта 2 статьи 179 ГК РФ.

При этом суд руководствуется следующим: как следует из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Информационного письма от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации", обман при совершении сделки (статья 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.

Таким образом, истцом доказано, что его воля состояла в том, чтобы заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года с ООО «ПЭСТ» (Продавец) именно при том условии, что имущество принадлежит ответчику на праве собственности и не имеет обременении относительно прав третьих лиц, Продавец гарантировал, что на момент подписания настоящего Договора, а также на момент регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество на имя Покупателя, Недвижимое имущество не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, под арестом (запрещением) не состоит.

То обстоятельство, что истцу не было сообщено о том, что за ответчиком не было зарегистрировано право собственности на спорное имущество, в том числе подтверждается и показания свидетелей ФИО3 и ФИО4, опрошенных в судебном заседании 27 февраля 2018 года. При этом ФИО4 являлся лицом, подписавшим от ответчика спорный договор купли – продажи.

При изложенных обстоятельствах суд считает договор купли - продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года недействительным в соответствии с частью 2 статьи 179 ГК РФ, а требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года, подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с частью 4 статьи 179 ГК РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

В качестве применения последствий недействительности, суд считает требования о       взыскании с ООО «ПЭСТ» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 2 000 000 рублей – оплаченных платежным поручением № 11929 от 24 апреля 2017 года по договору купли - продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года, подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Суд считает, что исковые требования, заявленные к ООО «ПЭСТ, подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 33 000 рублей в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации, суд                       

                                                          Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи недвижимого имущества от 24 апреля 2017 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Правильное и экономичное строительство Тюмени» и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Правильное и экономичное строительство Тюмени» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 2 000 000 рублей – задолженности, 33 000 рублей – расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.


 Судья


Макаров С.Л.