Решение от 31 марта 2021 г. по делу № А40-261917/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-261917/20-148-1277
г. Москва
31 марта 2021 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 31 марта 2021 г.

Арбитражный суд в составе: судьи Нариманидзе Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассматривает в судебном заседании дело по заявлению Департамента городского имущества (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

К Управлению Росреестра по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

Третье лицо – ООО «Манежная площадь» (107140, МОСКВА ГОРОД, ВЕРХНЯЯ КРАСНОСЕЛЬСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 3, СТРОЕНИЕ 1, ЭТАЖ/ОФИС 4/402, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.11.2006, ИНН: <***>)

О признании незаконным уведомление от 07.10.2020 №77/017/247/2020-8026 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.06.2020 к договору аренды от 14.01.2004 № М-08-021408; об обязании внести в ЕГРН сведения о государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.06.2020 к договору аренды от 14.01.2004 № М-08-021408;

при участии:

от заявителя – не явился, извещен

от ответчика – ФИО2, дов. от 11.01.2021 года

от третьего лица – ФИО3, дов. от 13.01.2021 года

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным уведомления от 07.10.2020 №77/017/247/2020-8026 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.06.2020 к договору аренды от 14.01.2004 № М-08-021408; об обязании внести в ЕГРН сведения о государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.06.2020 к договору аренды от 14.01.2004 № М-08-021408..

В судебное заседание не явились представители заявителя. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения требования по доводам, изложенным отзыве на заявление.

Представитель третьего лица представил письменную позицию в материалы дела.

Заслушав доводы и пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом ч. 1 ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из заявления, Между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО оформлен договор аренды от 14.01.2004 № М-08-021408 (в редакции дополнительных соглашений от 19.02.2007, 13.11.2015) в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:0008011:1 площадью 7 075 кв.м с адресным ориентиром: <...>.

Дата государственной регистрации 77-77/008-77/008/044/2015-871/2 от 25.12.2015.

Земельный участок предоставлен арендатору для эксплуатации помещений магазина по продаже продовольственных и сопутствующих товаров.

В границах земельного участка расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0008011:1066 площадью 8 577.6 кв. м по адресу: Москва, Строгино, ул. Таллинская, д. 18, принадлежащее на праве собственности ООО «МКАПИТАЛ» (запись о регистрации № 77-77/022-77/002/026/2015-459/2 от 11.08.2015).

На основании обращения арендатора от 27.03.2020 № 33-5-34918/20 Департаментом оформлено Дополнительное соглашение от 29.06.2020 к договору аренды от 14.01.2004 № М-08-021408, в соответствии с которым раздел 5 договора «ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА» дополнен пунктом 5.6. следующего содержания: « 5.6. Использовать Участок под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения условий и критериев, установленных правилами землепользования и застройки, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки Москвы».

Департамент обратился в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о государственной регистрации Дополнительного соглашения от 29.06.2020 г. к договору аренды от 14.01.2004 № М-08-021408.

По итогам рассмотрения указанного заявления Управлением Росреестра по Москве в адрес Департамента направлено уведомление от 07.07.2020 № 77/017/247/2020-8026 о приостановлении действий по государственной регистрации Дополнительного от 29.06.2020.

Уведомлением от 07.10.2020 № 77/017/247/2020-8026 было отказано в осуществлении действий по государственной регистрации Дополнительного соглашения 29.06.2020, в связи с не устранением причин, указанных в уведомлении о приостановлении.

Причинами приостановления государственной регистрации, а затем отказа в государственной регистрации Дополнительного соглашения от 29.06.2020 послужило: отсутствие сведений о вспомогательных видах разрешенного использования для территориальной зоны с учетным номером 77.09.1.707; отсутствие согласия залогодержателя на совершение сделки.

Департамент полагает, что выводы Управления Росреестра по Москве не соответствуют закону.

На основании вышеизложенного, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из следующего.

Порядок государственной регистрации права собственности и других вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав урегулирован Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав перечислены в ч. 2 ст. 14 Закона о недвижимости.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 221-222 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет:

1)соответствие документов, в том числе их формы и содержания,требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в местеиздания документа;

2) наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт;

3) соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в представленных документах, сведениям о данном объекте, содержащимся в ЕГРН;

4) наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, также удостоверяется в том, что:

1)документы в установленных законодательством случаях нотариальноудостоверены, скреплены печатями, имеют надлежащие подписи сторон илиопределенных законодательством должностных лиц;

2)тексты документов написаны разборчиво, наименованияюридических лиц - без сокращения, с указанием мест их нахождения;

3)фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест ихжительства написаны полностью.

В соответствии с п. 235 Административного регламента государственный регистратор прав при проведении правовой экспертизы в случае осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании акта органа государственной власти (акта органа местного самоуправления), кроме обстоятельств, указанных в пунктах 221, 222 Административного регламента, проверяет:

1) соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, требований к субъектному составу рассматриваемых правоотношений, то есть проверяет, что конкретный объект недвижимости предоставлен на определенном праве лицу, которому в соответствии с законом предусмотрено предоставление такого объекта недвижимости на данном праве;

2) соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, требований к объекту рассматриваемых правоотношений, то есть проверяет, что конкретный объект недвижимости в соответствии с законом может быть предоставлен на определенном праве лицу, в отношении которого принят рассматриваемый акт органа государственной власти (органа местного самоуправления);

3) соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, условий предоставления объекта недвижимости определенному лицу, то есть проверяет, имел ли место факт проведения определенной, предусмотренной законом процедуры предоставления объекта недвижимости определенному лицу (например, проводились ли торги, была ли осуществлена процедура предварительного согласования места размещения объекта, но при этом не проверяет соблюдение порядка, в том числе сроков проведения такой процедуры).

Представленным на государственную регистрацию Дополнительным соглашением изменена редакция раздела 5 «Права и обязанности арендатора», а именно добавлен пункт 5.6., в котором оговорены условия использования земельного участка под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения условий и критериев, установленных правилами землепользования и застройки, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки» города Москвы».

При этом в Дополнительном соглашении отсутствуют сведения о конкретном перечне вспомогательных видов разрешенного использования. В ЕГРН сведения о вспомогательных видах разрешенного использования в отношении данного земельного участка отсутствуют.

Согласно ч.1 ст. 8 Закона, в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с ч.3 ст.8 Закона к дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в ч.2 ст.7 закона), и сведения, которые в соответствии с ч.1 - 3 ст.38 закона вносятся в уведомительном порядке.

В силу п.4 ч.5 ст.8 Закона в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого, в том числе, имущества вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.

В соответствии со ст.ст.41, 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием, они также имеют право возводить здания в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов.

С учетом п.2 ст.7 ЗК РФ земли, в том числе населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Как предусмотрено частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации при наличии утвержденных правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП утверждены правила землепользования и застройки города Москвы.

По данным Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 77:08:0008011:1 расположен в территориальной зоне с учетным номером 77.09.1.707, основной вид разрешенного использования 4.2 - Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8, 4.8.1, 4.8.2 размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

В соответствии со сведениями ЕГРН разрешенным использованием заявленного земельного участка с кадастровым номером 77:08:0008011:1 является «объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными и непродовольственными группами товаров (1.2.5); объекты размещения складских предприятий (1.2.9)».

Вместе с тем, порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы регулируется статьями 33,36 ГрК РФ, а также главой 2 Правил.

Установление вида разрешенного использования так же возможно в рамках соглашения о взаимодействии от 15.01.2019 № ДГИ-С-1/19/МКА-02-796/9/352/2019.

Как следует из п. 3.3.5 Правил, применение вспомогательных видов разрешенного использования допускается при соблюдении следующих условий:

1)вспомогательные виды разрешенного использования должны бытьвыбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условноразрешенных видов использования для территориальной зоны, в которойнаходится земельный участок;

2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства;

3) в случае если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства);

4)в случае если установленные основные, условно разрешенные видыиспользования предусматривают размещение объектов капитальногостроительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитальногостроительства вспомогательных видов разрешенного использования впределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарнойобщей площади всех объектов капитального строительства, включая площадьподземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению

(сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

При этом сведения о вспомогательных видах разрешенного использования для территориальной зоны с учетным номером 77.09.1.707 отсутствуют.

Сведения о соблюдении п. 3.3.5 Правил при выборе вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка отсутствуют.

На основании изложенного, представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение не соответствует нормам действующего законодательства.

Кроме того, в отношении права аренды указанного земельного участка в ЕГРН внесена запись об ипотеке, однако, согласие залогодержателя на осуществление государственной регистрации Дополнительного соглашения от 29.06.2020г. к договору аренды земельного участка от 14.01.2004 №М-08-021408 в представленном пакете документов отсутствует.

Таким образом, права и законные интересы действиями Управления не нарушены, а оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации соответствует действующему законодательству.

В соответствии со ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Руководствуясь ст. ст. 29, 64-68, 71, 75, 81, 167-170, 176, 189, 197-201 АПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Н.А. Нариманидзе