Решение от 10 января 2021 г. по делу № А56-63990/2020

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-63990/2020
10 января 2021 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 10 января 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Устинкина О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Ника» (Россия 190103, г. Санкт-Петербург, Курляндская улица, дом 4 литер в, помещение 4н, комната 4, ОГРН: 1067847392568);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «ЭКБ Тест» (Россия 197110, Санкт-Петербург, Курляндская улица, дом 4 литер в, помещение 4-н комната 1, ОГРН: 1067847392568);

о расторжении,

при участии

- от истца: ФИО2 (по доверенности от 12.09.2020)

- от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 14.12.2020)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ника» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКБ Тест» о расторжении договора субаренды от 17.04.2020 №1-ЭКБ/17/04/2020 нежилого помещения; об обязании освободить занимаемое нежилое помещение; о расторжении договора аренды от 17.04.2020 № 2-ЭКБ/17/04/2020 нежилого помещения; об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, а также о взыскании расходов по оплате государственной пошлины и юридических услуг.

Определением от 05.08.2020 исковое заявление принято к производству.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы настоящего дела, арбитражный суд установил следующее.

17 апреля 2020 года между Истцом (Арендатор) и Ответчиком (субарендатор) заключен Договор субаренды № 1-ЭКБ/17/04/2020 нежилого помещения по адресу: <...> В (пом. 5-Н площадью 68,5 кв.м. кадастровый номер 78:32:0001664:1193, пом. 6-Н площадь. 69,3 м.кв., кадастровый номер 78:32:0001664:1194); срок действия договора до 16 марта 2021 года; также сторонами 17.04.2020 заключен договор аренды № 2-ЭКБ/17/04/2020 недвижимого имущества с правом выкупа расположенного по адресу г. Санкт- Петербург, ул. Курляндская д. 4 литера В (пом. 3-Н площадью 72,1 кв.м., кадастровый номер 78:32:0001664:1192, пом. 4-Н площадью 67.8 кв.м. кадастровый номер 78:32:0001664:1192) срок действия договора до 16 марта 2021 года.

Указанные помещения переданы ответчику по актам приема-передачи от 17.04.2020.

С 30.04.2020 генеральным директором ООО «НИКА» является ФИО4

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на то, что в нарушение п. 3.2. Договоров Арендатором произведена перепланировка помещения без письменного согласия Арендодателя.

В нарушении пунктов 4.1 и 4.2 Арендатор не производил арендную плату.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 25.06.2020 с требованием о расторжении договоров аренды и освобождении занимаемых помещений.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предоставленные в дело доказательства, условия договора аренды, суд приходит к выводу, что истцом не доказан факт нарушения ответчиком существенных условий договора, не представлено достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих об осуществлении арендатором самовольной перепланировки, не доказано, что фактическое состояние помещения на момент его передачи в аренду соответствовало данным технического паспорта помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 3.2 Договора, установлено, что договоры расторгаются по инициативе арендодателя в связи с нарушением существенных условий таких, как произведения перепланировки помещения без письменного согласия Арендодателя.

Как следует из ст.ст. 10, 450, 619 ГК РФ, п.3.2 Договора основанием для расторжения Договора является не всякое, в том числе незначительное, нарушение условий договора, а лишь существенное его нарушение, в частности существенное нарушение арендатором условий договора.

Указывая на наличие существенного нарушения условий договора истец ссылается на проведение перепланировки без письменного согласия арендодателя, в подтверждение чего представлено заключение специалиста №178 от 05.06.2020 о проведённом строительно-техническом исследовании, согласно которому выявленные изменения произведённые в помещениях 3Н, 4Н, 5Ни6Н (перепланировка, неотделимые улучшения), расположенных по адресу: <...>, литер В, предоставленных в аренду по договорам субаренды №1-ЭКБ/17/04/2020 от 17.04.2020 года, договора аренды №2-ЭКБ/17/04/2020 от 17 апреля 2020 года, договора аренды №11-Al39346 от 21.02.2007 года, не соответствуют условиям данных договоров, а также планировке помещений, указанной в техническом паспорте, являвшемся приложением к договору аренды.

Между тем, согласно представленным в дело доказательствам со стороны ответчика, а именно протоколом осмотра письменного доказательства от 27.08.2020, выполненным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО5, подтвержден факт, того что нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Курляндская, д.4 было передано Ответчику в аренду в переустроенном виде, поскольку объявление о продаже указанного помещения (в переустроенном виде) датировано 19.11.2019.

Протокол осмотра доказательств выполнен на основании статей 102 и 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.02.1993 N 4462-1 нотариусом, то есть лицом, независимым от лиц, участвующих в деле, зафиксировавшим содержание объявления №3992722831629313024 от 19.11.2019 (о продаже нежилых помещений №№3-Н и 4-Н). размещенного в сети Интернет на портале Яндекс.Недвижимость (https://realty.yandex.ru/offer/3992722831629313024/).

Согласно ч.5 ст.69 АПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст. 161 АПК РФ, или если нотариальный акт не был отменен в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством для рассмотрения заявлений о совершенных нотариальных действиях или об отказе в их совершении.

Таким образом, Протокол осмотра, подтверждающий техническое состояние нежилых помещений до передачи их в аренду (субаренду) Ответчику, является надлежащим доказательством соответствует критериям относимости и допустимости доказательств в соответствии со статьями 67 и 68 АПК РФ.

При этом, заключение специалиста №178 от 05.06.2020, представленное стороной истца, не принимается судом, поскольку из представленного заключения не следует, что перепланировка была произведена ответчиком.

Сак по себе факт перепланировки помещения не может свидетельствовать о том, что она произведена именно ООО «ЭКБ ТЕСТ».

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 619 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Довод истца о нарушении сроков арендной платы признан судом несостоятельными, поскольку противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

Кроме того, истцовой стороной не указано за какие периоды и в каком размере ответчик имеет задолженность по арендным платежам.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Так материалами дела, а именно по договору аренды платежными поручениями от 30.04.2020 № 396, от 04.06.2020 № 576, от 10.08.2020 № 818, от 10.09.2020 № 8951, по договору субаренды платежными поручениями от 30.04.2020 № 395, от 04.06.2020 № 575, от 10.08.2020 № 817, от 10.09.2020 № 8952 подтверждается, что ответчиком не допущено нарушений по пунктам 4.1 и 4.2 договора аренды и договора субаренды в соответствии, с которыми сумма арендной платы составляет 58 000 рублей.

Ссылка истца на то, что ответчиком истцу чинятся препятствия в доступе в помещения, отклоняется судом, поскольку доказательств этому суду не представлено.

При наличии изложенного суд приходит выводу о недоказанности истцом существенных нарушений ответчиком условий договора аренды, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований, отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Устинкина О.Е.