Решение от 5 октября 2020 г. по делу № А82-3569/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-3569/2020
г. Ярославль
05 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2020 года


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «АРГУС-СПЕКТР ЯРОСЛАВЛЬ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)


об изъятии объекта незавершенного строительства


с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «АРГУС-СПЕКТР ЯРОСЛАВЛЬ» ФИО2


при участии:

от истца: ФИО3 – юрист по доверенности от 09.01.2020;

от ответчика: не явился;

от третьих лиц: 1.2. не явились;


Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фона» города Ярославля (далее-Агентство) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «АРГУС-СПЕКТР ЯРОСЛАВЛЬ» (далее-Общество) с иском, с учетом уточнения, об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010101:14439, расположенного по адресу: <...> у дома № 62 корпус 3, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость – 73 501 000 руб. в соответствии с отчетом № 201141-О, выполненным закрытым акционерным обществом «Ярославский Центр Недвижимости».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области и временный управляющий Общества ФИО2.

Представитель Агентства в судебном заседании требования, основанные на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), поддержал.

Общество в судебное заседание явку представителя не обеспечило. Ранее в письменном отзыве иск не признало.

Привлеченные к участию в деле третьи лица, надлежащим образом извещенные, в судебное заседание представителей не направили.

Исследовав материалы дела, заслушав истца, суд установил.

На основании постановлений мэра города Ярославля от 03.11.2006 № 3886 и от 19.01.2007 № 161 управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Вега-4» (арендатор) 12.03.2007 заключен договор № 19627-о, в соответствии с которым последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:011401:0449, общей площадью 5 516 кв.м., расположенный по адресу: <...> у дома № 62 корпус 3 в Дзержинском районе, для строительства трехэтажного торгового центра с инженерными коммуникациями (далее-объект). Срок действия договора определен до 02.11.2009, по окончании которого арендатор продолжил пользование земельным участком.

В соответствии с законом Ярославской области от 06.04.2009 № 18-3 о передаче полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, дополнительным соглашением № 1 от 08.02.2010 произведена замена арендодателя на департамент по управлению государственным имуществом Ярославской области.

Дополнительным соглашением № 2 от 31.10.2011, с согласия арендодателя, права и обязанности арендатора переданы ФИО4.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) в установленном законом порядке.

16.02.2011 ФИО4 зарегистрировала право собственности на объект незавершенный строительством со степенью готовности 12% (запись регистрации в ЕГРН № 76-76-18/025/2011-192).

В соответствии с договором купли-продажи от 24.04.2012 незавершенный строительством объект приобрело Общество (запись регистрации права в ЕГРН № 76-76-18/017/2012-166 от 06.06.2012).

Договор аренды земельного участка, в том числе для цели завершения строительства объекта, с Обществом не заключался.

23.08.2016 Агентство направило Обществу уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 12.06.2007 № 19627-о на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Поскольку объект не завершен строительством, земельный участок не освобожден, Агентство обратилось с иском об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

На момент рассмотрения дела, согласно сведениям из ЕГРН, объект имеет готовность 80%.

В соответствии с отчетом № 201141-О, выполненным ЗАО «ЯЦН» рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства составляет 73 501 000 руб., которую Агентство просит установить в качестве начальной продажной стоимости.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 6 указанной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В силу пункта 33 статьи 34 вышеуказанного Федерального закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2). Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5):

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 137-ФЗ) также предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015). Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Из материалов дела следует, что договор аренды № 19627-о заключен 12.03.2007 с ООО «Вега-4», в последствие, арендатором стала ФИО4, у которой Общество 06.06.2012 приобрело объект незавершенный строительством. Однако Обществу, равно как и предыдущему собственнику объекта ФИО4, для завершения строительства земельный участок не предоставлялся.

На основании изложенного, суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований Агентства, основанных на статье 239.1 ГК РФ, не имеется.


Руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья О. Н. Чистякова