Решение от 12 марта 2019 г. по делу № А57-25637/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-25637/2018
12 марта 2019 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 04 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 12 марта 2019 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой А.И., при ведении протокола помощником судьи Жаналиевым А.А., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> материалы дела по заявлению ООО «Агро-Тория», Саратовская область, с. Перелюб

заинтересованное лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов

ФИО1, Саратовская область, Перелюбский район, с. Натальин Яр

об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка № К-1/18/2/2017 от 31.10.2017 г.

при участии:

от заявителя – ФИО2, по доверенности от 02.03.2015 г.,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области – ФИО3, по доверенности от 09.01.2018 г.

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «Агро-Тория», с настоящим заявлением.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Как следует из материалов дела, 31.10.2017 г. между собственниками земельного участка с кадастровый номер 64:24:090201:43, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, в лице ФИО4, действовавшей на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 23.08.2017, оформленного протоколом № 08/9, и ООО «Агро-Тория» был заключен договор аренды указанного участка № К-1/18/2/2017 от 31.10.2017, сроком на 49 лет.

31.10.2017 ООО «Агро-Тория» обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора.

Уведомлением от 13.11.2017 №64/230/001/2017-1451 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на то, что собственник земельного участка - ФИО5, умер.

09.02.2018 заявитель представил в Управление Росреестра возражение, в котором указал, что в силу положений ст. 14 п. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности.

13.02.2018 заявитель представил вУправление Росреестра заявление о приостановлении государственной регистрации аренды указанного участка, и государственная регистрация была приостановлена на основании этого заявления.

Уведомлением от 13.08.2018 № 64/230/001/201-1451 Управление Росреестра сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации договора аренды.

Отказ обоснован тем, что собственник земельного участка - ФИО5 умер 15.08.2017 г.

Управление Росреестра указало, что со смертью гражданина прекращается его правоспособность и открывается наследство.

ООО «Агро-Тория», не согласившись с отказом, обратилось в суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 2 статьи 201 АПК РФ суд признает ненормативный правовой акт недействительным (незаконным) при наличии в совокупности двух обстоятельств: несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьями 1, 14 Закона о регистрации недвижимости регистрирующий орган осуществляет юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество (государственную регистрацию) на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании пункта 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Таким образом, все документы, представленные на государственную регистрацию, должны быть составлены в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент их изготовления, а государственная регистрация должна быть произведена только на основании документов, соответствующих закону, а так же документы должны отражать всю информацию необходимую для государственной регистрации.

Согласно ст. 3 п. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст. 14 п. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Таким образом, владение и пользование таким земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляется не по соглашению всех участников общей долевой собственности на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК РФ, а большинством голосов на общем собрании сособственников (п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П).

В этом же Постановлении указано, что специальное регулирование отношений общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения обусловлено тем, что эти отношения возникли в результате осуществления приватизации сельскохозяйственных угодий, принадлежавших колхозам и совхозам, путем наделения их членов (работников) правом на земельный пай.

Специфика таких участков заключается в многочисленности собственников на один участок, которая делает затруднительным или невозможным не только достижение ими консенсуального решения, но и выявление воли каждого собственника, в том числе и из-за смерти отдельных собственников.

С учетом этого, в ст. 14 п.4 абз. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что в случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда РФ от 25.01.2018 № 108-О указано, что положения абз. 3 п. 4 ст. 14 данного закона, действующие во взаимосвязи с иными положениями этой статьи, учитывают как объективную необходимость управления земельными долями после смерти их собственника и до момента перехода прав в порядке наследования, так и особенности правового режима земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, связанные с использованием этих участков на основании принципов коллегиальности и учета мнения большинства участников долевой собственности.

В силу положений ст. 14 п. 3 подпунктов 6 и 7 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности заключать договоры аренды данного земельного участка, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Судом установлено, что заявитель обратился с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка № К-1/18/2/2017 от 31.10.2017 г.

В соответствии с указанным договором, собственниками, т.е. арендодателями, земельного участка являлись следующие лица - ФИО6 Махмуда, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 Оглы, ФИО12 Дадали Кызы, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО20 Умита, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО24 Нют, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ООО "Агро-Тория", ФИО30,

Интересы данных лиц представляла ФИО4, действующая на основании Протокола № 08/9 от 23.08.2017 года.

Указанным протоколом № 08/9 от 23.08.2017 года общего собрания участников долевой собственности были также определены условия договора аренды земельного участка.

Таким образом, ФИО4, при заключении договора аренды была вправе действовать, в том числе, и в интересах потенциальных наследников умерших собственников в качестве доверительного управляющего долей в праве собственности.

Согласно ст. 14 п. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

С учетом указанных норм, государственная регистрация договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, при отсутствии данных обо всех участниках долевой собственности, в частности, о наследниках умершего собственника, в любом случае не нарушает их права и законные интересы, поскольку при наличии возражений они не лишаются возможности выделить и лично пользоваться (или иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей.

В тоже время, отказ в государственной регистрации нарушает права заявителя, поскольку препятствует использованию арендуемого земельного участка в хозяйственной деятельности.

Таким образом, оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствует положениями ст. ст. 26, 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и, при этом, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка № К-1/18/2/2017 от 31.10.2017, заключенного между собственниками земельного участка с кадастровым номером 64:24:090201:43, в лице ФИО4, действовавшей на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 23.08.2017, оформленного протоколом № 08/9, и ООО «Агро-Тория», сроком на 49 лет, на основании заявления №64/230/001/2017-1451.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные статьями 257- 259, 273-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области А.И. Михайлова