Решение от 12 ноября 2020 г. по делу № А51-3488/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-3488/2020
г. Владивосток
12 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 ноября 2020 года .

Полный текст решения изготовлен 12 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Эврика" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании, расторжении, обязании передать;

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, диплом ВГУЭС ВСВ 0550034 от 01.04.2005 № 18656, доверенность от 17.02.2020, паспорт;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 19.05.2020, диплом от 03.08.2004 №АЮ 7116, паспорт;

установил:

Управление муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа Приморского края обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эврика" о расторжении договора аренды №388 от 01.04.2014; обязании ООО «Эврика» передать по акту приема-передачи арендуемые объекты муниципального недвижимого имущества, далее имущество - здания, сооружения, предназначенные для организации отдыха детей на время каникул. Адрес (местонахождение) имущества: Приморский край, примерно на расстоянии 1300 м по направлению на юго-запад от ориентира - здание (научно-экспедиционная станция «Смычка»), расположенного по адресу: г.Дальнегорск, с. Рудная Пристань (Смычка), ул. Совхозная, д. 1а; о взыскании с ООО «Эврика» задолженность по арендной плате в сумме 336591,16 руб., в том числе 244675,93 руб. основного долга и 91915,23 руб. пени.

Истец в судебном заседании 14.10.2020 заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания суммы основного долга и пени, в связи с оплатой ответчиком долга.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания принял, производство по делу в этой части подлежит прекращению в силу ст. 150 АПК РФ.

В судебном заседании 02.11.2020 объявлялся перерыв в порядке ст.163 АПК РФ до 13 часов 00 минут 05.11.2020, о чем сделано публичное объявление путем размещения информации о перерывах и продолжении судебного заседания на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Приморского края.

По окончании перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда с участием тех же представителей.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дал устные пояснения.

Представитель ответчика возразил на заявленные требования по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

01.04.2014 Управление муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа, именуемое в дальнейшем арендодатель, с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «Эврика», именуемое в дальнейшем арендатор, с другой стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, находящегося на территории Дальнегорского городского округа, являющегося муниципальной собственностью №388.

Согласно п. 1.1. данного договора аренды, арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование объекты муниципального недвижимого имущества, далее имущество - здания, сооружения, предназначенные для организации отдыха детей на время каникул. Адрес (местонахождение) имущества: Приморский край, примерно на расстоянии 1300 м по направлению на юго-запад от ориентира - здание (научно-экспедиционная станция «Смычка»), расположенного по адресу: г.Дальнегорск, с. Рудная Пристань (Смычка), ул. Совхозная, д. 1а для организации отдыха детей на время каникул.

Срок действия договора аренды установлен с 30 мая 2014 года на 10 лет.

В силу п. 2.2.1. договора Арендатор обязан использовать имущество исключительно, по прямому назначению (для организации отдыха детей во время каникул).

В соответствии с п. 2.2.2. договора Арендатор обязан содержать имущество в полной исправности и в соответствующем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Согласно п. 2.2.4. договора Арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества, а также капитальный ремонт, связанный с деятельностью Арендатора в соответствии с договором.

В договор аренды №388 от 01.04.2014 г. вносились изменения в части изменения размера арендной платы дополнительными соглашениями от 07 июля 2015 г., от 15 марта 2018 г.

В соответствии с п.п. 3.1., 3.2. указанного договора, размер арендной платы, установленный по итогам проведения аукциона составляет 131225 руб. 77 коп. без учета НДС в год и не подлежит изменению до момента, с которого размер арендной платы за данный объект, определяемой в соответствии с устанавливающим ее нормативно-правовым актом, превысит плату, определенную по итогам аукциона, арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование имуществом ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с п.3.3 договора при неуплате Арендатором более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды.

В силу п. 4.1. договора при неуплате Арендатором платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 5.4. договор аренды, может быть, расторгнут досрочно Арбитражным судом по требованию Арендодателя в следующих случаях:

п. 5.4.2. если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние имущества.

п. 5.4.3.если Арендатор допустил нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренного настоящим договором более чем на два месяца.

5.4.4.если Арендатор более двух раз подряд в течение года допустил просрочку внесения арендной платы против сроков, установленных настоящим договором.

5.4.5.если Арендатор не проводит ремонтов, определенных договором аренды.

Согласно п. 6.1. договора Арендатор обязуется застраховать арендуемое имущество в любой страховой компании РФ в течение тридцати календарных дней с момента получения имущества в пользование. В соответствии с п. 1.2. Невыполнение данного условия в установленный срок является основанием для расторжения настоящего договора.

Истец в адрес ответчика направил претензию от 22.07.2016 №1881 об оплате образовавшейся заложенности по договору аренды, выразил намерение в случае ее неоплаты расторгнуть указанный договор.

Согласно акту от 16.09.2016 обследования поврежденного объекта в результате чрезвычайной ситуации, вызванной сильными ливневыми дождями, прошедшими на территории Приморского края в августе-сентябре 2016 года во время чрезвычайной ситуации в результате ливневых дождей и сильного ветра снесло крышу на Общежитие №1, разрушены кровли Общежитий №2 и №3. В результате разрушения кровель затоплены здания общежитий №2 и №3, вода попала во внутренние помещения зданий, стены и пол отсырели. Разбухли и деформировались двери во всех зданиях общежитий и в здании бани. Из-за сильного шквального ветра частично выбиты стекла в 13 окнах во всех зданиях общежитий. Повреждена кровля на 3 спальных корпусах, клубе, на 3 вспомогательных корпусах и на трёх навесах над умывальниками. Разрушен склад. Повалено 441м забора вокруг лагеря и ворота в количестве 2 штук. Из-за большого потока воды произошло подтопление прогулочных участков детского лагеря. На территорию нанесен мусор, ветки, иловые массы, грязь, песок, повалено 43 дерева.

Истцом в адрес ответчика направлено предупреждение от 21.01.2020 №130 о наличии задолженности по арендной плате и пени, необходимости их погашения до 10.02.2020, и в случае не погашения указанной задолженности в установленный срок расторжении договора аренды №388 от 01.04.2014.

Требования, изложенные арендодателем в предупреждении от 21.01.2020 №130, арендатором не исполнены.

Согласно договору от 01.10.2020 №20640PW000797 ответчик застраховал арендуемое имущество на период с 01.10.2020 по 30.09.2021, страховщиком является Страховое акционерное общество «ВСК».

Ответчик обращался с заявлением от 03.06.2020 №1365 к истцу о выкупе арендуемого по спорному договору имущества в рассрочку с оплатой на 5 лет.

Письмом от 09.06.2020 №1939 истец отказал в выкупе, поскольку указанное имущество является социально значимым, предназначенным для решения вопросов местного значения, а также в связи с рассмотрением настоящего спора.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в срок установленный договором.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды комплекса зданий и сооружений, представляющих детский оздоровительный лагерь, в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что ответчик на протяжении нескольких лет не вносил арендную плату по договору за период с 06.11.2018 по 10.01.2020, а также за ранее предшествовавший период с 07.04.2015 по 06.10.2018, постоянно нарушая периодичность внесения арендных платежей, что признается судом существенным нарушением условий указанного договора, истец направлял в адрес ответчика претензии с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также в случае неоплаты задолженности выразил намерение расторгнуть договор.

Учитывая, установленные факты, суд приходит к выводу, что воля истца направлена на расторжение спорного договора в порядке ст.ст.450, 452, 619 ГК РФ

Истец надлежащим образом исполнил свою обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора в данной части.

Таким образом, суд считает, что заявленные требования о расторжении договора аренды от 01.04.2014 №388, заключенного между истцом и ответчиком, подлежат удовлетворению.

Судом отклоняется довод ответчика о том, что в связи с погашением суммы основного долга спорный договор не подлежит расторжению, в виду устранения нарушения прав истца, по следующим основаниям.

Как разъяснено в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Судом установлено, что арендатор оплатил взыскиваемую сумму долга по договору только после обращения истца в суд с настоящим иском, таким образом, Управление обратилось с требованием о расторжении в разумный срок после направления претензии.

Судом также принимается во внимание систематическое нарушение ответчиком порядка оплаты аренды установленного договором за длительные периоды с 07.04.2015 по 06.10.2018 и с 06.11.2018 по 10.01.2020, что является недобросовестным поведением стороны и злостным уклонением от исполнения своих обязательств.

Согласно п. 3.1. статьи 70 АПК РФ указанные обстоятельства считаются признанными ответчиком, поскольку им не оспорены и не опровергнуты.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд считает, что избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора соответствует объему нарушенных ответчиком обязательств, несмотря на погашение ответчиком образовавшейся задолженности в период рассмотрения настоящего дела.

Довод ответчика о невозможности использования арендованного имущества в виду его ненадлежащего состояния, также отклоняется судом, поскольку в материалы дела не представлены доказательства невозможности использования арендуемого имущества по целевому назначению, представленный в материалы дела акт обследования от 16.09.2016 не свидетельствует о критических повреждениях имущества не подлежащих восстановлению в рамках п.п. 2.2.2, 2.2.4 договора, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, и невозможности дальнейшего использования.

Также ответчиком не предоставлено доказательств об уведомлении истца о невозможности использования имущества, уменьшении арендной платы по правилам п.4 ст. 614 ГК РФ, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества согласно ст. 612 ГК РФ, на протяжении действия договора.

Судом также принимается во внимание противоречие в правовой позиции ответчика, указывающей на невозможность использования арендованного имущества, отсутствии средств на его восстановление и фактическом поведении Общества - обращении к истцу о выкупе указанного имущества, которое косвенно свидетельствующее о возможности ответчика приведения арендованного имущества в надлежащее состояние своими силами.

Несмотря на подтверждение актом обследования арендованного имущества от 01.06.2020 в поддержании арендатором имущества в надлежащем состоянии согласно п.2.2.2 договора, не представления ответчиком доказательств страхования арендуемого имущества согласно п.6.1 с начала действия договора, суд отклоняет доводы истца о возможности расторжении договора по данным основаниям согласно п. 5.4.2, 5.4.5, поскольку в данной части Управлением не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, отсутствуют доказательства направления в адрес ответчика предупреждения о необходимости исполнения им указанных обязательств в разумный срок.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды от 01.04.2014 №388 судом расторгнут, арендованное ответчиком имущество подлежит освобождению и возврату истцу в соответствии с условиями договора и положениями ст.622 ГК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Прекратить производство по делу в части требований о взыскании.

Расторгнуть договор аренды № 388 недвижимого имущества, находящегося на территории Дальнегорского городского округа, являющегося муниципальной собственностью от 01.04.2014г.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Эврика" (ИНН <***>, ОГРН <***>) передать Администрации Дальнегорского городского округа по акту приема-передачи арендуемые объекты муниципального недвижимого имущества, здания, сооружения, предназначенные для организации отдыха детей на время каникул: одноэтажное нежилое здание площадью 123,6 кв.м., нежилое здание АБК площадью 390,7 кв.м., нежилое здание (общежитие № 3) площадью 728,7 кв.м., одноэтажное нежилое здание площадью 29,6 кв.м., нежилое здание (уборная) площадью 22 кв.м., сооружение (министадион) площадью 547,3 кв.м., одноэтажное нежилое здание площадью 13,5 кв.м., одноэтажное нежилое здание площадью 74,4 кв.м., двухэтажное нежилое здание 47,2 кв.м., одноэтажное нежилое здание площадью 493,1 кв.м., одноэтажное нежилое здание площадью 229,8 кв.м., одноэтажное нежилое здание площадью 232,9 кв.м., одноэтажное нежилое здание площадью 230,1 кв.м., одноэтажное нежилое здание площадью 15,1 кв.м., одноэтажное нежилое здание площадью 24,1 кв.м., одноэтажное нежилое здание площадью 40,8 кв.м., нежилое здание (общежитие № 2) площадью 728, 4 кв.м., нежилое здание (общежитие № 1) площадью 729,3 кв.м., сооружение (крытая площадка для проведения массовых мероприятий) площадью 462, 8 кв.м., здание жилой дом площадью 60,7 кв.м. одноэтажное нежилое здание площадью 112 кв.м., расположенные по адресу: Приморский край, примерно на расстоянии 1300 м по направлению на юго-запад от ориентира - здание (научно-экспедиционная станция «Смычка»), расположенного по адресу: г. Дальнегорск, с. Рудная Пристань (Смычка), ул. Совхозная, д. 1а.

Взыскать с общество с ограниченной ответственностью "Эврика" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 21 732 (двадцать одна тысяча семьсот тридцать два) рубля.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Кобко Е.В.