Решение от 11 октября 2018 г. по делу № А40-123371/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-123371/17-133-1129
12 октября 2018г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2018г.

Решение в полном объеме изготовлено 12 октября 2018г.

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

единолично

с участием представителей: от истца: ФИО2, дов. бн от 01.03.2018 г., пред.паспорт

от ответчика: ФИО3,, дов. № 33-Д-1221/17 от 25.12.2017г., пред.удост.

от экспертной организации: ФИО4, паспорт обоз. в сз.

протокол судебного заседания вела секретарь Гудкова Н.К.

рассмотрел дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЛАВТО" (115563, <...>, ИНН <***>, дата регистрации 27.05.2004) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>)

об обязании заключить договор

УСТАНОВИЛ:

В окончательном виде ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЛАВТО" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <...> общей площадью 390,7 кв. м. (подвал, ком. А, пом. I, комн. 1,2,4-7,9-12,14-17) по цене 20 330 000 (двадцать миллионов триста тридцать тысяч) рублей 00 копеек без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на следующих условиях:

"ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

(НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ) №_________


г. Москва «____»____________ 201__года



Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий от имени города Москвы на основании Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП в лице ________________________________, действующего на основании __________________________, одной стороны, и

ООО «ЭЛАВТО», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора _________________________, действующей на основании устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заключили настоящий, договор (далее – Договор) о нижеследующем.


1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА


1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу:<...> общей площадью 390,7 кв. м. (подвал, ком. А, пом. I, комн. 1, 2, 4-7, 9-12, 14-17), а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2. Объект находится в собственности города Москвы.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта.

1.5. Право собственности на Объект возникает у Покупателя, с момента

государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.6. Стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец обязан в течение пяти рабочих дней с момента поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в пункте 3.3 Договора, выдать доверенность Покупателю на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности, на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект, документы государственного кадастрового учета или технического учета Объекта.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Полностью уплатить Цену Объекта (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.2 Договора

2.2.2. Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект и государственной регистрации залога Объекта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

2.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1. настоящего договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (непредставление подтверждающих оплату документов), настоящий договор расторгается в установленном законодательством порядке.

2.5. В случае расторжения Договора по согласию сторон Покупатель возвращает продавцу Объект, указанный в пункте 1.1. Договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ


3.1. Цена Объекта составляет 20 330 000 (двадцать миллионов триста тридцать тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС, в соответствии с Экспертным заключением №17КМ/0518, выполненным ООО «Экспертно-техническое бюро «Проект» в рамках рассмотрения дела № А40-123371/17-133-1129.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.

3.2. Оплата по Договору производится в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях, в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1).

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Сумма процентов подлежит уплате в соответствии с Графиком платежей (Приложение № 1).

3.4. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель - Управление Федерального Казначейства по г. Москве   

                       (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН - <***>

КПП - 770301001

ОКТМО - по месту нахождения объекта недвижимости

Банк - ГУ Банка России по ЦФО

БИК - 044525000

Расчетный счет - <***>

КБК для договоров купли-продажи недвижимости (нежилого помещения):

- 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

Назначение платежа: оплата по Договору купли-продажи нежилого помещения от ___ № _____(заполняется покупателем по фактически присвоенным настоящему Договору реквизитам) за объект недвижимости, расположенный но адресу: за объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>.

Покупатель ООО «ЭЛАВТО» НДС не облагается.

факт оплаты Объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах продавца.


4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2. настоящего Договора, на Объект, находящийся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.

4.4.1. Денежные средства, уплаченные Покупателем по настоящему Договору до момента обращения взыскания на Объект, являющийся предметом залога по настоящему Договору, подлежат возврату Покупателю за вычетом арендной платы за пользование Объектом, указанной в п. 4.4.2.

4.4.2. За пользование Объектом, являющимся предметом настоящего Договора, за период с момента заключения настоящего Договора и до обращения взыскания на Объект с Покупателя взимается арендная плата в соответствии с размером арендной платы, установленной договором аренды, который существовал между Продавцом и Покупателем до момента заключения настоящего Договора.


5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН


5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты пени в размере 0,05 % процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Уплата пени не освобождает Покупателя от взятых на себя обязательств.

5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект (п. 2.2.2. Договора) Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5 % от цены объекта.

5.3. Начисление пени осуществляется со дня, следующего за установлением по Договору днем оплаты, по день фактической оплаты включительно.

5.4. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.


6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ


6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных спора и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.


7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА


7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.


8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ


8.1. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8.2. К Договору прилагаются График платежей (Приложение № 1)


9. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:...."

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения и занимаемого строением земельного участка в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой объекта указанной истцом в просительной части искового заявления

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «ЭЛАВТО» (далее - ООО «ЭЛАВТО») является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: <...> общей площадью 390,7 кв. м. (подвал, ком. А, пом. I, комн. 1, 2, 4-7, 9-12, 14-17).

ООО «ЭЛАВТО» арендует вышеуказанное нежилое помещение на основании Договора аренды нежилого фонда от 26.11.2007 г. № 06-01295/2007.

Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 07.06.2017 г. подтверждается, что истец является субъектом малого предпринимательства города Москвы.

ООО «ЭЛАВТО» соответствует всем критериям, установленным в вышеуказанной ст. 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», в связи с чем 24.11.2015 г. было подано заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> общей площадью 390,7 кв. м. (подвал, ком. А, пом. I, комн. 1, 2, 4-7, 9-12, 14-17) с приложением подтверждающих документов.

Вместе с тем, до настоящего времени проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от Департамента в адрес Заявителя не поступил.

Обстоятельства, которые указывает Департамент городского имущества в обоснование отказа от заключения договора - перепланировка помещения и необходимость постановки объекта на кадастровый учет, не являются обстоятельствами, которые в силу ФЗ -159 препятствуют заключению договора.


Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества ( 1216000 руб. и 39 971 000 руб. соответственно) , по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания, проведение которой было поручено ООО «БК-Пифагор»

Согласно заключению эксперта ООО «БК-Пифагор», предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого здания, составила 34 911 000 руб. (без учета НДС).

Между тем при оценке указанного доказательства, по мнению суда , вывод эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта, сделаны экспертом в нарушении требований объективности, всесторонности и полноты исследования.

По результатам ответов эксперта на вопросы истца - на стр. 13 ответов эксперт признает опечатку на стр. 26 заключения, на стр. 14 ответов эксперт делает перерасчет таблицы 19 расчета арендной платы со стр. 29-30 заключения, что приводит к изменению итоговой ставки арендной платы, что в свою очередь приводит к изменению таблицы 23 на стр. 32 заключения в части определения итоговой рыночной стоимости объекта исследования (что подтверждается самим экспертом на стр. 15 ответов (итоговая рыночная стоимость объекта исследования не 34 911000руб, как указано на стр. 32 заключения, а 35 487 000руб.)). При этом, на стр. 16 ответов эксперт указывает, что итоговый расчет стоимости объекта исследования, указанный на стр. 32 заключения в размере 34 911 000 руб. выполнен верно.

Кроме того, на стр. 24 заключения в качестве объекта-аналога №2 указано нежилое встроенное помещение (ПСН) с отельным входом на 1 этаже жилого дома, тут же эксперт в строке «тип объекта» указывает на расположение помещения на цокольном этаже. На стр. 10 в п. 10 ответов эксперта, приобщенных в материалы дела 05.04.2018г., эксперт признает, что им допущена ошибка в идентификации объекта аналога № 2 и правильным адресом его расположения необходимо считать ул. Борисовские пруды, вл. 10. Однако и тут эксперт совершает ошибку в идентификации объекта-аналога № 2, поскольку в административном здании, расположенном по адресу ул. Борисовские пруды, вл. 10 отсутствует цокольный этаж, что так же подтверждается в размещенном экспертом на стр. 11 ответов скиншоте объявления о продаже этого объекта, где ясно видно количество этажей в здании-1 этаж. Кроме того, размещенная в ответах эксперта

На стр. 14 заключения в качестве объекта-аналога №3 указано нежилое встроенное помещение по адресу: Мячковский бульар, д. 16, к.1 (ПСН) с отельным входом на 1 этаже жилого дома, эксперт в строке «назначение объекта» указывает на то, что это помещение ПСН (помещение свободного назначения). На стр. 22 заключения к объекту-аналогу №3 эксперт не применяет корректировку на наличие/отсутствие отдельного входа, таким образом эксперт применяет для расчетов в своем заключении объект-аналог №3 как ПСН с отдельным входом, что полностью противоречит как самому фото предложения по объекту-аналогу № 3 на стр. 17 заключения, так и информации размещенной в другом фото того же самого объявления, на которые указывал Истец в своих замечаниях на экспертное заключение. Помещение по адресу Мячковский бульар, д. 16, к.1 является офисом, с кабинетной планировкой и без отдельного входа с улицы.

На стр. 14 заключения эксперт указывает что цена объекта-аналога № 2 по состоянию на 23.1 1.2015 составляет 30 000 000 руб. На стр. 16 заключения эксперт намеренно обрезал в фото предложения по объекту-аналогу №2 информацию о дате предложения. В своих замечаниях на экспертизу Истец указывал на факт того, что цена объекта-аналога №2 в размере 30 000 000руб. определена по состоянию на 05.02.2018г. В более раннем объявлении о продаже это объекта была указана цена в размере 23 000 000руб., что подтверждается скриншотом объявления в замечаниях Истца на экспертное заключение.

На стр. 14 заключения в качестве объекта-аналога №1 указано нежилое встроенное помещение по адресу: ул. Маршала Захарова, вл. 7, к.1 (ПСН) с отельным входом на 1 этаже жилого дома, расположенном на 2-ой линии застройки. Приложенный скриншот иного объявления о продаже помещения в этом доме в настоящий момент, не может свидетельствовать об идентичности помещений указанный на стр. 14 заключения и стр. 4 ответов эксперта, так как жилой дом по адресу ул. Маршала Захарова, вл. 7 является многоквартирным, многоподъездным, с большим пятном застройки и предположение эксперта о тождественности объектов носит исключительно вероятностный характер, что не допустимо при выполнении судебных экспертиз данной категории.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации «В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов».

При наличии документов подтверждающих перечисление истцом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением назначил повторную судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Экспертно-техническое бюро "Проект"

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертно-техническое бюро "Проект", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого здания, составила 20 330 000 руб. (без учета НДС).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

В судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению вызван эксперт.

По мнению эксперта-оценщика, принцип достаточности в обзоре рассматриваемого Заключения соблюдается. Объем исследований, который согласно ФСО №3, определяется оценщиком по его усмотрению, достаточен, чтобы обозначить диапазоны цен и арендных ставок рынка объекта недвижимости. На странице 34 прямо указано, что «В целом размер арендных ставок для объектов свободного назначения в г. Москве в ЮАО находятся в диапазон 7-15 тыс. руб.кв. м/год с НДС, ЭР и не вкл. КУ. Предложения о продаже, как правило, находятся в границах 70-150 тыс. руб./кв.м с НДС.» Видимо оппонент недостаточно внимательно читал Заключение. Обзор рынка помещений свободного назначения приведен на стр 29-37 Заключения. На странице 35 (последний абзац) и далее стр. 36-37 указаны основные ценообразующие факторы, влияющие на цены, спрос и предложение аналогичных помещений. Размер ставки доходности (капитализации) указан на стр. 28 Заключения для торговых помещений, к которым можно отнести и рассматриваемые помещения. Необходимо отметить, что анализ рынка проведен для 2015 года (осень), при этом оценка проводилась в июне 2018 года. Анализ рынка на такую далекую ретроспективу, как правило, существенно затруднен - сведения об аналогах представлены в ограниченном виде и поэтому проблематично найти в широком диапазоне данные по ценам предложений на продажу и арендным ставкам, которые позволили бы более детально проанализировать рынок. Тем не менее, обзор рынка приведен в объеме, достаточном для того, что подтвердить адекватность полученных результатов ценовой ситуации на дату оценки. Как было указано в Заключении при описании объекта оценки, анализе наилучшего использования, рассматриваются помещения свободного назначения г. Москвы, которые и были выбраны в качестве аналогов. Далее проведены корректировки цен предложений аналогов по основным ценообразующим факторам на отличия аналогов от объекта оценки. Для расчетов были выбраны по три аналога для каждого подхода (сравнительного и доходного). Отказ от использования каких-либо других аналогов не является необходимым, т.к. другие аналоги в Заключении отсутствуют. Необходимо отметить ограниченность возможности подтверждения цен и арендных ставок для аналогов на ретроспективную дату, что делает проблематичным большее использование аналогов для проведения расчетов. Корректировка на местоположение, как указано на стр 45 доходного подхода, определена экспертным методом, ссылка на экспертов приведена на стр. 52 Заключения. В п. 13 ФСО № 3 указано, что анализ соответствия правильности экспертного мнения рыночным данным проверяется, если имеется такая рыночная информация. В данной ситуации такой информации нет, учитывая значительный срок между датой оценки и датой составления Заключения, Согласно обзору рынка, приведенному в Заключении : «...Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 49%. Далее идут помещения свободного назначения (21%), производственно-складские помещения (17%) и торговые помещения (13%) Существующее предложение помещений свободного назначения с выгодным расположением, особенно на основных торговых коридорах Москвы и в местах притяжения городов Подмосковья (центральные улицы, железнодорожные вокзалы, автовокзалы), не в состоянии удовлетворить высокий спрос на такие объекты: новые помещения достаточно быстро уходят с рынка. Среди причин популярности объектов свободного назначения эксперты отмечают относительно небольшой объем сделки: объект площадью 50-500 кв. м стоит 0,5-5 млн. дол.» Т.е. помещения свободного назначения г.Москвы, несмотря на сложную экономическую обстановку в условиях санкций, широко представлены на рынке, пользуются спросом, ликвидны, а значит имеют, как правило, высокую загрузку. Однако необходимо учесть недозагрузку (потерю дохода собственника), которая может возникнуть от несвоевременного платежа за помещение (проблемы с платежеспособностью арендатора), а также время на поиски нового арендатора (при уходе старого из помещения).Таким образом, данные обзора рынка позволяют провести анализ и сделать вывод о незначительной степени недозагрузки (5%) для данного помещения, которое достаточно ликвидно расположено и пользуется спросом у арендаторов (в нем расположены магазин, парикмахерская, сауна). Использование более высокой степени недозагрузки не соответствует потребительским характеристикам объекта оценки и может привести к занижению результата оценки. Дополнительные пояснения: Кроме того, по данным «Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга» по ред. ФИО5 (СРД-18) 2016 г., где проводится анализ данных за 2015 год. Срок экспозиции торговых помещений Москвы (ликвидность) составляет 3,5-8 месяцев. Срок аренды помещений торгового назначения составлял в Москве в среднем 6-7 лет (например, для сетевого супермаркета). Коэффициент недозагрузки математически можно определить как соотношение срока экспозиции к сроку аренды. Соответственно, диапазон недозагрузки составляет 4,9% (=3,5/(12*6)) до 9,5% (=8/(12*7)). В «Справочнике оценщика недвижимости -2016» Л.А. Лейфера средняя величина недозагрузки по городам России составляет 21%. Учитывая, что рынок недвижимости Москвы более развит, оцениваемое помещение ликвидно, в расчетах применен более «мягкий» коэффициент недозагрузки 5%. Как правило, на рынке аренды помещения сдаются с учетом платежа собственнику за пользование помещениями и дополнительными расходами арендатора на коммунальные услуги, уборку помещений (эксплуатационные расходы). При этом, Собственник несет расходы по оплате налогов, страховки, за вывоз мусора и т.п. Таким образом, чистый доход Собственника составляет плату за аренду за минусом указанных расходов, типичных для регионального рынка. Размер годовых расходов, который несет Собственник, определен согласно рекомендациям СРД-17 [11], [25] и данным журнала RWAY, для офисно-торговых помещений низкого класса (класса С) г.Москвы (к которому можно отнести и оцениваемое помещение) как разница между операционными расходами и эксплуатационными расходами: 1650 (=4630-2980) руб./кв.м в год."

Действительно, судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в ч. 1 ст. 41 Закона № 73-ФЗ, распространяется действие ст.ст. 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, ч. 2 ст. 18, ст.ст. 24 и 25 Закона № 73-ФЗ.

Кроме того, согласно п. 24 раздела V «Требования к проведению оценки» приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В силу пп. д) п. 22 раздела VII «Подходы к оценке» приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Согласно пп. д) п. 8 приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в отчете об оценке должна содержаться информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

Таким образом, законодательством Российской Федерации прямо предусмотрено право экспертного учреждения самостоятельно выбирать используемые методы при проведении оценки в т.ч. верифицировать выводы эксперта методом экспертных оценок (опрос экспертов).

Кроме того, при составлении Заключения специалистом был использован отчет от 17.04.2017 № 2017-04-1, касающийся корректировки на удаленность от метро и размещенный на официальном сайте Росреестра в открытом доступе по ссылке:

http://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc jb_portal_services/ccjb_ais_fdgko?report_ id=228592

Согласно n 13 приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным методом, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

В силу пп. д) п. 22 раздела VII «Подходы к оценке» приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

В данном случае рассчитывается стоимость конкретного объекта недвижимости (нежилых помещений), поэтому эксперт счел возможным использовать среднерыночные данные по стоимости аналогичной недвижимости с учетом показателей удаленности от метро.

Все использованные данные содержат рабочие, открывающиеся ссылки на источники и могут быть легко проверены.

Таким образом, в рамках проведения сравнительного исследования, направленного на определение рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт вправе ссылаться на данные, полученные из открытых источников.

Согласно Заключению, объектом оценки являлись нежилые помещения в здании по адресу: Москва, Борисовский пр-д., д. 14, корп.1 (подвал, комн. 1,2, 4-7, 9-12, 14-17), целью оценки являлось определение рыночной стоимости указанных нежилых помещений.

Оценке на основании ФСО № 7 подлежат: земельные участки (застроенные и незастроенные, их части); объекты капитального строительства, их части; жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству; доли в праве на объект недвижимости.

В соответствии с ФСО № 7 для задания на проведение оценки такого объекта недвижимости установлен ряд дополнений к общему правилу: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Согласно правилам, установленным для оценки недвижимости, оценщик должен применять все существующие подходы.

Из Заключения следует, что при определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный и доходный подходы, определение стоимости как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности, в том числе, с учетом анализа методов определения стоимости земельных участков, предусмотренных ФСО № 7, что не свидетельствует о том, что оценщик оценивал земельный участок, на котором расположен объект, в качестве самостоятельного объекта оценки по заданию заказчика оценки.

Использованные экспертом при составлении Заключения подходы к оценке в полном объеме соответствуют Методическими рекомендациями, утвержденными Распоряжением Минимущества России № 568-р от 06.03.2002 (в ред. Распоряжения Минимущества Российской Федерации от 31.07.2002 № 2314-р), где указаны способы определения различных корректировок, на практике применяемые, в частности, для оценки стоимости различных объектов недвижимости (не только земельных участков).

Таким образом, анализирование методов оценки земельных участков в рамках определения рыночной стоимости объекта недвижимости, действующему законодательству Российской Федерации в сфере экспертной

и оценочной деятельности не противоречит.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторно судебной экспертизы у суда не имеется.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена 20 330 000 руб. (без учета НДС)

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЛАВТО" (115563, <...>, ИНН <***>, дата регистрации 27.05.2004) договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> общей площадью 390,7 кв. м. (подвал, ком. А, пом. I, комн. 1,2,4-7,9-12,14-17) на условиях прилагаемого проекта договора по цене 20 330 000 руб. (без учета НДС).

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЛАВТО" (115563, <...>, ИНН <***>, дата регистрации 27.05.2004) госпошлину в размере 6 000 рублей, 81 500 рублей расходов на оплату экспертизы.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я ФИО1