Решение от 3 декабря 2019 г. по делу № А41-62747/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-62747/19
04 декабря 2019 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (141506, Московская область, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2003, ИНН: <***>)

к ООО "Научно-производственное предприятие спутниковых технологий" (ИНН <***>, ОГРН <***>, 124575 Москва город, город Зеленоград, корп. 902, кв. 183, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.02.2003, ИНН: <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 726 от 18.03.2005 г., обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020303:81,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в суд к ООО "Научно-производственное предприятие спутниковых технологий" с требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка № 726 от 18.03.2005;

- обязать ООО «Научно-производственное предприятие Спутниковых технологий» возвратить Комитету земельный участок площадью 15000 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0020303:81, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с/о Пешковский, д. Есипово, с видом разрешенного использования – «производственный комплекс по металлообработке с покраской», путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта о расторжении договора аренды в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Представитель заявитель поддержал требования в полном объеме, представители ответчика возражали в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской в настоящее время Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее – Комитет) и ООО «Научно-производственное предприятие Спутниковых технологий», заключен Договор аренды земельного участка № 726 от 18.03.2005.

01.03.2019 г. сотрудниками Отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района, осуществлен выезд на земельный участок площадью 15000 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0020303:81, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с/о Пешковский, д. Есипово, с видом разрешенного использования – «производственный комплекс по металлообработке с покраской», в ходе осмотра которого было установлено, что участок частично огорожен по периметру забором.

Установив, что на территории земельного участка располагаются навалы земли и бетонные блоки, а объекты, обладающие признаками недвижимого имущества, отсутствуют, истец пришел к выводу о неиспользовании участка по целевому назначению.

В связи с изложенным в претензии №15исх-2074/КУИ от 05.03.2019г. сообщил о проведенном осмотре, а также предложил расторгнуть договор в добровольном порядке.

Учитывая невозможность разрешения спора во внесудебном порядке, что подтверждено позициями сторон, изложенными в ходе судебного разбирательства, суд не усматривает оснований для применения положений ст. 148 АПК РФ.

Оставление иска без рассмотрения приведет к необоснованному затягиванию спора между сторонами, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело по существу.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования  не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец указывает на существенное нарушение условий договора со стороны ответчика – на неиспользование участка по целевому назначению.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020303:81 предоставлен в аренду под производственный комплекс по металлообработке с покраской, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В целях освоения участка с 2016 года ответчиком начата подготовка необходимой документации для возможности строительства зданий:

- выполнена топографическая съемка,

- получены необходимые согласования и подготовлен Технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям;

- для организации въезда-выезда с участка была подготовлена Схема организации дорожного движения и получено Согласование на устройство съезда-выезда от 12.12.2018 г.

Ответчиком получен ГПЗУ №RU50531301-MSK001977, утвержденный Распоряжением Министерством строительного комплекса МО №Г63/01704-17 от 18.05.2017г.

Таким образом, ответчик предпринимает действия по освоению участка.

Ссылка истца на то, что на участке расположены навалы грунты, не свидетельствует о неиспользовании участка.

Как пояснил ответчик, им установлено, что рельеф территории имеет существенные перепады высоты, который не позволяют вести строительство планируемых зданий.

В связи с этим, в 2018 году был разработан Проект производства работ и прочая необходимая документация и получен Ордер на право производства земляных работ RU50531301-030-18, в соответствии с которым в настоящее время на участке производятся работы по планировке территории.

То обстоятельство, что договор заключен в 2005 году, а на момент рассмотрения спор строительство не ведется, не свидетельствует об обоснованности требований истца:

- во-первых, договором не предусмотрен период, в течение которого должно быть осуществлено строительство;

- во-вторых, как указано выше, ответчиком ведутся подготовительные мероприятия к строительству.

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что арендатором приняты меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020306:77 с целью обеспечения возможности использования земельного участка по целевому назначению, выдачу уполномоченным органом документа (градостроительного плана земельного участка), что свидетельствует о заинтересованности арендатора в сохранении арендных отношений, отсутствие задолженности по арендной плате, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Истец также просит суд обязать вернуть участок.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку требование о расторжении договора не удовлетворено судом, а договор является действующим, правовых оснований для возврата участка не имеется. Требование в данной части также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.



Судья                                                         А.В. Гринева