Решение от 16 апреля 2021 г. по делу № А82-21560/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-21560/2020
г. Ярославль
16 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 16.03.2021

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коротаевой М.С.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Реальность" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 1242945.27 руб.

3-е лицо: ООО «Силар»

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по дов. от 25.12.2020,

от ответчика – ФИО3 – директор,

от 3-его лица – не явились

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Реальность" о взыскании 1242945.27 руб., в том числе: 576 951,79 руб. – долга по арендной плате за период с 10.10.2019 по 10.10.2020, 665 993,48 руб. – пени за период с 25.09.2019 по 12.11.2020.

Истец иск поддержал.

Ответчик возражал против доводов и расчетов истца, иск полагает необоснованным, заявил о применении ст. 333 ГК РФ и снижении суммы пени в случае, если суд сочтет пени подлежащими взысканию (ходатайство зафиксировано в протоколе судебного заседания 16.03.2021) .

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Силар», за которым в период, указанный в иске, зарегистрировано право общей долевой собственности на здание, расположенное на рассматриваемом земельном участке.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено судом надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, отзыва на иск не представило.

Дело рассматривается в отсутствие третьего лица ООО «Силар» в порядке ст. 156 АПК РФ.

ООО «Реальность» заявило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4. Ходатайство обосновано наличием на рассматриваемом земельном участке объекта, построенного ФИО4, а также предъявление им в Рыбинский городской суд Ярославской области иска к Администрации ГО г.Рыбинск о признании права собственности на построенный объект.

Ответчик указал, что объект ФИО4 должен быть учтен в расчете доли земельного участка, приходящейся на этот возведенный объект, что повлечет уменьшение доли ООО «Реальность» в земельном участке.

Истец наличие в производстве Рыбинского городского суда Ярославской области иска ФИО4 о признании права собственности на сооружение подтвердил. В привлечении к участию в настоящем деле ФИО4 третьим лицом возражал, указывая, что спор о правах не разрешен, регистрации прав ФИО4 по приведенным основаниям в ЕГРН нет.

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд отказал в привлечении ФИО4 третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора. Суд исходит из того, что арендная плата с ООО «Реальность» взыскивается за период с октября 2019 по октябрь 2020 года. В этот период в сведениях ЕГРН отсутствовали сведения о регистрации права собственности ФИО4 на объекты недвижимости в пределах рассматриваемого участка. Отсутствуют такие сведения и на момент рассмотрения настоящего спора арбитражным судом. Соответственно, правовые основания для привлечения указанного лица к участию в данном деле отсутствуют. Отношения между собственниками объектов недвижимости, расположенных на рассматриваемом земельном участке, а также с иными лицами, которые пользуются участком, подлежат урегулированию в ином порядке вне рамок данного процесса.

По запросу суда Кадастровая палата представила копию кадастрового дела на земельный участок 76:17:100506:32.

Истец представил акт обследования земельного участка по адресу: <...> с приложением схемы местоположения участка и фототаблицы. Истцом представлены дополнительные пояснения от 16.03.2021 о порядке расчета долей в земельном участке.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

12.03.2007 г. между Администрацией ГО г.Рыбинск в лице Департамента по управлению земельными ресурсами (Арендодатель) и Индивидуальными предпринимателями ФИО5, ФИО6, Обществом с ограниченной ответственностью «Силар», Обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» и Закрытым акционерным обществом «Модис» (Арендаторы) заключён договор общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.03.2007 №2-5379.

Предметом договора выступает земельный участок с площадью 19 165 кв.м из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 76:20:100506:32, расположенный по адресу: <...>, предоставленный для эксплуатации основной промышленной площадки.

С ЗАО «Модис» договорные отношения по пользованию земельным участком прекращены с 26.08.2010 в связи с продажей нежилых зданий, принадлежащих ЗАО «Модис» ФИО4 (свидетельства о регистрации права 76-АБ 228209, 76-АБ 227507, 76-АБ 204463).

В соответствии с соглашением от 11.11.2010 г. о присоединении к договору общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 2-5379/6 (далее – Соглашение), заключенного Арендодателем и ФИО4, последний принял права арендатора указанного земельного участка.

21.02.2017 приказом Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск № 041-03-80 ФИО4 исключен из договора общего пользования неделимым земельным участком с 25.06.2013, в связи с продажей нежилых зданий, принадлежащих ФИО4

Пунктом 3.2.приказа № 041-03-80 определено производить начисление арендной платы ООО «Реальность» по соглашению о присоединении к договору №2-5379/6 с 26.06.2013.

Указанным арендным отношениям присвоен номер 2-5379/6а.

За аренду земельного участка, подлежит внесению арендная плата, размер которой указывается в Расчете, являющемся неотъемлемым приложением к договору (п. 2.1 Договора). Если размер арендной платы арендатора превышает 20 минимальных размеров оплаты труда, то арендная плата вносится им равными частями в срок до 10 апреля, до 10 июля и до 15 октября расчётного года (п. 2.2. Договора).

Пунктом 2.4 Договора сторонами предусмотрено, что в случае нарушения п. 2.2. Договора арендатор уплачивает пени в размере 0,2 % от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Сторонами согласовано, что действие договора устанавливается на неопределённый срок.

Согласно выписке из ЕГРН собственником производственного здания в доле 70/100 с 26.06.2013 является ООО «Реальность».

Таким образом, доля данного здания составляет площадь 2210,25 кв.м (70/100 от 3157,50 кв.м).

Согласно выписке из ЕГРН собственником доли 30/100 в этом здании с 20.08.2001 является ООО «Силар». С 05.11.2020 за ООО «Силар» также зарегистрировано право общей долевой собственности на 70/100.

Доля в земельном участке, приходящаяся на объект ООО «Реальность», составляет 8774,87 кв.м.

Расчет долей в земельном участке приведен истцом в ходатайстве от 16.03.2021.

Расчет арендной платы на эту площадь приведен в приложении 3 к договору №2-5379/6а .

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы за период с 10.10.2019 по 10.10.2020 выполнил не в полном объеме, по сведениям арендодателя за Обществом образовалась задолженность, что и послужило основанием для предъявления иска в суд.

Возражая против иска, ответчик указал, что истец не доказал наличие права на сдачу земельного участка в аренду. Мнение истца о том, что земельный участок является неделимым является ошибочным. На земельном участке имеются объекты, которые используются другими собственниками без регистрации прав в ЕГРН (например, ФИО4), что влечет неверный расчет долей в земельном участке, поскольку на зарегистрированных собственников фактически перевыставляется плата в большем размере. Ответчик указал, что часть территории является общей и ей пользуются иные лица для проезда. Часть земельного участка занята пожарным водоемом и им не пользуется ООО «Реальность». ООО «Реальность» не согласно с долей земельного участка, которую истец оставляет за Обществом, поскольку ООО «Силар» возвело пристройку к зданию, соответственно, по мнению ответчика, пропорция должна быть другой.

Оценивая материалы дела, доводы сторон, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из положений части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку.

Из содержания части 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.2009).

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Указанный вывод также подтверждается разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В связи с этим, став собственником расположенного на земельном участке здания, Общество «Реальность» приобрело как предусмотренные договором №2-5379 обязанности арендатора земельного участка, так и право использовать не только ту часть земельного участка, которая непосредственно занята зданием, но и ту часть участка, которая необходима для использования (содержания, эксплуатации) здания и без которой использование последнего невозможно.

Поэтому доводы ответчика о том, что ООО «Реальность» не является стороной договора, что расчет суммы арендной платы за пользование им земельным участком может быть произведен исходя только из площади застройки принадлежащего ООО «Реальность» здания, не могут быть приняты во внимание. Также суд отклоняет доводы о необходимости перерасчета долей в земельном участке между ООО «Реальность» и ООО «Силар» по доводам ответчика о возведении пристройки вторым собственником здания.

Таким образом, ООО «Реальность» является арендатором земельного участка с момента регистрации прав на объект недвижимости и, соответственно, является плательщиком за землю.

По доводам об отсутствии у истца прав на предоставление в аренду земельного участка суд исходит из следующего.

По данным Единого государственного реестра недвижимости права на земельный участок с кадастровым номером 76:17:100506:32 не зарегистрированы. Земельный участок относится к землям населенных пунктов.

При этом необходимо учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ранее – пунктом 10 статьи 3 указанного Закона, действовавшим до 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно статье 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей с 01.01.2017 г., предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

В силу пунктов 3.5., 3.7., 3.9. статьи 34 Устава городского округа город Рыбинск, Положения об Администрации городского округа город Рыбинск, утвержденного Муниципальным советом городского округа город Рыбинск Второго созыва решением от 22 августа 2013 № 281, вопросы управления и распоряжения земельными участками на территории городского округа город Рыбинск отнесены к ведению администрации.

Департамент является уполномоченным органом, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению имуществом, в том числе земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается Положением о Департаменте, представленном в материалы дела.

Довод ответчика о переходе права собственности на земельный участок к коммерческим организациям, в том числе в связи с приватизаций государственного предприятия «Гюйс», о чем было заявлено устно, не нашёл своего подтверждения в ходе рассмотрения спора. Кроме того, вопрос о правах на земельный участок в период продажи объектов предприятием «Гюйс» выходит за рамки данного спора.

С учётом изложенного суд пришёл к выводу, что Департамент, вопреки позиции ответчика, является надлежащим истцом по настоящему спору.

Также суд учитывает, что доводы Общества об отсутствии у органа местного самоуправления прав на предоставление земельного участка в аренду были предметом рассмотрения судов в делах №А82-18070/2014, №А82-2414/2017 и отклонены судами.

Доводы о делимости участка или его неделимости не могут быть оценены судом в данном деле. Кроме того, на момент рассмотрения спора земельный участок стоит на кадастровом учете в исходных границах, которые установлены в 2007 году, что подтверждается сведениями кадастрового дела на земельный участок. Участок не разделен, какая-либо часть его под объектами не выделена. В связи с изложенным суд исходит из той площади земельного участка, которая зарегистрирована в ЕГРН.

По доводам ООО «Реальность» о наличии чужих незарегистрированных объектов на земельном участке, а также о пользовании участком иными лицами, о наличии водоема суд полагает, что на расчет арендной платы это не влияет. Арендаторы земельного участка вправе установить порядок пользования им. Вопрос взимания платы за пользование землей с иных лиц в компенсацию расходов арендаторов подлежит урегулированию заинтересованными лицами в ином порядке или в другом судебном процессе.

Доводы ответчика, аналогичные приведенным в данном процессе, также были предметом рассмотрения судов первой и второй инстанций в деле №А82-23101/2019.

В рассматриваемой ситуации факт нарушения сроков внесения арендной платы, а также наличие задолженности по арендной плате у ответчика подтверждены материалами дела, в связи с чем требование истца о взыскании 576 951,79 руб. – долга по арендной плате за период с 10.10.2019 по 10.10.2020 обоснованно.

Начисление пени произведено в соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора (п.2.4), в связи с чем суд признает обоснованным требование истца о взыскании пени.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении суммы пени, оценив приведенные в обоснование доводы, в том числе об отсутствии спроса на аренду помещений в период сложной эпидемиологической ситуации в 2020 году, суд считает возможным ходатайство удовлетворить.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, приведенных Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление ВС РФ №7) следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, п. 77 Постановления ВС РФ №7).

В рассматриваемом случае суд полагает возможным уменьшить размер неустойки, начисленной за период с 25.09.2019 по 12.11.2020, до 333 000 руб.

Исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям. При этом как следует из абзаца 3 п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ судебные расходы истца подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Реальность" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>) 576 951,79 руб. – долга по арендной плате за период с 10.10.2019 по 10.10.2020, 333 000 руб. – пени за период с 25.09.2019 по 12.11.2020.

В остальной части в иске отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Реальность" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 18616 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Секерина С.Е.