Решение от 19 октября 2025 г. по делу № А32-32776/2025

Арбитражный суд Краснодарского края Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-32776/2025 «20» октября 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена «07» октября 2025 г. Полный текст решения изготовлен «20» октября 2025 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Качмала В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Доступные туры» (ИНН <***>)

к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>)

к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>)

третье лицо: ООО «Русэксперт», г. Сочи об обязании заключить договор

при участии: от истца: ФИО1, ФИО2

от ответчика: от Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

Краснодарского края: ФИО3

УСТАНОВИЛ:

ООО «Доступные туры» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края с требованиями, уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ:

- признать возникшим право ООО «Доступные туры» на приватизацию нежилого помещения общей площадью 51,3 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204031:1174, в том числе литера А1, цоколь, помещения № 1 – 20,5 кв.м., № 8 – 30,8 кв.м., расположенных в здании по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Нагорная дом № 23, в порядке определенном Федеральным законом № 159-ФЗ по состоянию на 14.03.2022 года;

- признать ООО «Доступные туры» добросовестным арендатором, соответствовавшим условиям, указанным в ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ по состоянию на дату написания заявления, а именно на 14.03.2022 года;

- обязать Департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 51,3 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204031:1174, в том числе литера А1, цоколь, помещения № 1 – 20,5 кв.м., № 8 – 30,8 кв.м., расположенных в здании по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Нагорная дом № 23, на условиях, обозначенных в проекте договора купли-продажи, в редакции, предлагаемой истцом.

Истец в судебном заседании настаивал на иске.

Ответчик – администрация МО г.-к. Сочи КК против иска возражал, представил дополнительные документы.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.02.2019 г. между ООО «ДОСТУПНЫЕ ТУРЫ» и Департаментом имущественных отношений Администрации муниципального образования Городской округ Город-Курорт Сочи Краснодарского края был заключен Договор аренды № ДК-2/43-2019, согласно которого Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во владение и пользование нежилое помещение общей площадью 51,3 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204031:1174, в том числе литера А1, цоколь, помещения № 1 – 20,5 кв.м., № 8 – 30,8 кв.м., расположенных в здании по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Нагорная дом № 23.

14.03.2022 г. в адрес ответчика истцом было направлено заявление о реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимости, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 19.04.2022 г. № 5421/02.01-30 Департамент выразил намерение реализовать преимущественное право выкупа объекта, в частности Департамент указал на то, что с целью реализации преимущественного права, в соответствии со статьей 2 Закона № 159-ФЗ Департаментом направлено уведомление в Координационный совет по поддержке и развитию малого и среднего предпринимательства при главе муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о том, что Департамент намерен внести на рассмотрение сессии Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края вопрос о дополнительном внесении в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Сочи на 2021-2023 годы, арендуемый ООО «Доступные туры» объект.

Как указано в письме, по истечении тридцати дней Департаментом будет подготовлен проект решения Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о включении в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Сочи на 2021-2023 годы указанного нежилого помещения.

Отчетом об оценке № 03-09-76/22 от 30.09.2022г., подготовленным ООО РУСЭКСПЕРТ по заказу Департамента, определена рыночная стоимость помещения в размере 3 383 564,00 (Три миллиона триста восемьдесят три тысячи пятьсот шестьдесят четыре) рубля, с учетом НДС.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, с даты изготовления отчета об оценке уполномоченные органы обязаны не позднее 24 дней направить заявителю проект договора купли-продажи помещения.

Как указывает истец, в нарушение вышеназванных требований и правил заключения договора купли-продажи в обязательном порядке, а также Закона № 159-ФЗ, ответчик уклоняется и не направляет Обществу проект договора купли-продажи объекта недвижимости, чем проявляет уклонение от заключения договора, нарушающее права и интересы истца на приобретение объекта недвижимости

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В силу части 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении указанных условий.

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для

передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 названной статьи).

Спорные нежилые помещения, общей площадью 51,3 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204031:1174, по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, д. 23, принадлежат на праве собственности муниципальному образованию городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и являются защитным сооружением гражданской обороны (убежище инв. Nº 418-23, инв. Nº 1579 Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий).

На основании договора аренды недвижимого имущества от 25.02.2019 г.

№ ДК-2/43-2019 вышеуказанные нежилые помещения переданы в аренду ООО «ДОСТУПНЫЕ ТУРЫ». Срок действия договора установлен до 24.02.2024 г.

Как указывает ответчик, письмом от 21.09.2023 г. ООО «Доступные туры» обратились с заявлением о заключении на новый срок договора аренды недвижимого имущества.

В рамках рассмотрения заявления, специалистами Департамента 23.10.2023 г. была проведена проверка сохранности и использования назначению имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края, и предоставленного в пользование ООО «Доступные туры» по договору аренды от 25.02.2019 Nº ДК-2/43-2019, а также проверка соблюдения арендатором условий указанных договоров аренды.

В результате проведенной проверки установлено, что нежилые помещения, предоставленные ООО «Доступные туры» по договору аренды от 25.02.2019 Nº ДК-2/43-2019, находятся в удовлетворительном состоянии, предоставлены в субаренду ИП ФИО4 для оказания парикмахерских услуг.

Пунктом 1.1. договора аренды установлено, что нежилые помещения следует использовать в административных, торговых целях, таким образом, использование нежилых помешений для предоставления бытовых услуг, в том числе парикмахерских, условиями договора аренды не предусмотрено.

Департамент обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Доступные туры» о расторжении договора аренды от 25.02.2019 г. № ДК-2/43-2019 на предоставленное в аренду муниципальное нежилое помещение площадью 51.3 кв.м, расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, дом Nº 23,

заключенный между Департаментом и ООО «Доступные туры», об обязании ООО «Доступные туры» освободить предоставленные в аренду занимаемые муниципальные нежилые помещения площадью 51.3 кв.м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, дом Nº 23.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.01.2025 г. по делу № А32-24002/2024 исковые требования департамента удовлетворены в полном объеме.

При рассмотрении указанного дела № А32-24002/2024 суд пришел к выводу, что арендатором нарушаются условия договора, в связи с чем, требование арендодателя о расторжении договора и освобождении помещения является обоснованным.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора об обязании заключить договор купли-продажи судом установлено, что в рамках дела № А32-5811/2024 ООО «Доступные туры» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о признании незаконным бездействия департамента имущественных отношений администрации муниципального образования Городской округ город-курорт Сочи Краснодарского Края, выраженное в не совершении юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» в отношении нежилых помещений общей площадью 51,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204031:1174, в том числе литера А1, цоколь, помещения № 1 - 20,5 кв. м, № 8 - 30,8 кв. м, расположенные в здании по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Нагорная дом № 23.

Решением суда первой инстанции от 03.04.2025г. заявленные требования ООО «Доступные туры» удовлетворено.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного суда от 25.07.2025 г. судом принят отказ истца от требования обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2025 по делу № А32-5811/2024 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

При рассмотрении данного дела № А32-5811/2024 судом апелляционной инстанции отклонены доводы общества о том, что на момент подачи заявления о выкупе, общество соответствовало всем требованиям, предусмотренным положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции права общества не нарушаются. Отсутствие прямого отказа департамента в данном случае не могло привести и не привело к нарушению прав общества (являющегося недобросовестным арендатором), что является основанием для отказа в удовлетворении в заявленных требованиях в полном объеме. Учитывая наличие вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора аренды от 25.02.2019 № ДК-2/43-2019, апелляционная коллегия пришла к выводу об отсутствии у суда первой инстанции правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в

процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами.

Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

В связи с этим, суд считает вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.01.2025 г. по делу № А32-24002/2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного суда от 25.07.2025 г. по делу № А32-5811/2024 преюдициальным при рассмотрении настоящего дела.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что договор аренды № ДК-2/43-2019 от 25.02.2019 г. в настоящее время расторгнут, а также с учетом выводов Пятнадцатого арбитражного суда от 25.07.2025 г. по делу № А32-5811/2024 о несоответствии заявителя ООО «Доступные туры» требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, суд приходит к выводу, что у ООО «Доступные туры» отсутствует право на заключение договора купли-продажи спорного объекта.

Относительно требования истца о признании его добросовестным арендатором и признании возникшим право на приватизацию нежилых помещений на дату 14.03.2022 г. суд исходит из следующего.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, истец должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, а также способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес.

Истец не обосновал, каким образом избранный способ защиты, в случае удовлетворения требований истца в указанной части, должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав с учетом того, что договор аренды в настоящее время расторгнут, истец в судебном порядке признан несоответствующим требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, а иные правовые основания для заключения договора и передачи спорных помещений в собственность истца отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования ООО «Доступные туры» к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, признании ООО «Доступные туры» добросовестным арендатором по состоянию на 14.03.2022 г., признании возникшем право на приватизацию по состоянию на 14.03.2022 г. удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова