Решение от 1 августа 2018 г. по делу № А04-3868/2018

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-3868/2018
г. Благовещенск
01 августа 2018 года
25 июля 2018 года

Дата оглашения резолютивной части решения

01 августа 2018 года

Дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Ховалыг Айланой ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Романовское» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Урожай» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды

В судебном заседании 18.07.2018 был объявлен перерыв до 25.07.2018 до 09 час. 20 мин.

при участии в заседании: от заявителя до перерыва: не явился, извещен; после перерыва: директор ФИО2 паспорт, ФИО3 по доверенности от 28.04.2018, паспорт.

от ответчика до и после перерыва: ФИО4 по доверенности №28АА 0818289 от 10.01.2017, паспорт.

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Романовское» (далее – истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Урожай» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения № 2 от 20 февраля 2015 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Романовское» и Обществом с ограниченной ответственностью «Урожай» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В обосновании требований истец указал, что в нарушение договора аренды СХПК «Урожай» (ООО «Урожай»), начиная с момента заключения договора, систематически нарушало сроки внесения годовой арендной платы. Истцом были предприняты все меры досудебного претензионного урегулирования настоящего спора, однако внесения арендных платежей в установленные договором сроки не последовало.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился, сославшись на несоблюдение истцом обязательного (досудебного) порядка урегулирования спора.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

20.02.2015г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Романовское» (Арендодатель) и Сельскохозяйственным Кредитным Потребительским Кооперативом «Урожай» заключен договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения №2.

Срок договора аренды установлен с 20.02.2015г. по 20.02.2025г.

В соответствии с пунктом 3 договора размер арендной платы в 2015 году составляет 2000 рублей за один гектар сельхозугодий согласно экспликации и составляет 1 550 000 рублей, из которых 50% годовой арендной платы оплачиваются в течение 7 дней после государственной регистрации Договора, а остальная часть до 16 декабря 2015 года. В последующие годы 50% годовой арендной платы вносится до 1 апреля текущего года, остальная часть до 16 декабря текущего года. Размер арендной платы на 2016 год устанавливается в размере 2000 рублей за 1 га и в последующие годы может ежегодно изменяться сторонами в дополнительном соглашении к настоящему Договору с учетом сложившейся ситуации на рынке и инфляции.

В соответствии с п. 4.1.1 договора Арендодатель имеет право требовать расторжения договора в случае невнесения годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктами 3.1-3.3 договора.

Согласно акту приема-передачи к договору аренды №2 от 20.02.2015г. земельные участки переданы арендатору.

Требованиями от 25.01.2018г. и от 11.04.2018г. общество уведомляло ответчика о наличии задолженности и о необходимости исполнения им обязательства, а также указывал о том, что в случае непогашения обществом всей суммы имеющейся задолженности в указанный срок, со стороны общества последует обращение в суд с требованием взыскания задолженности и досрочного расторжения договора аренды в связи с его неоднократным нарушением.

Требованием от 21.03.2018г. истец также предложил ответчику погасить числящуюся за ним задолженность, а в случае, если в указанный срок вся сумма задолженности не будет погашена, истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды.

Согласно акту сверки задолженности, подписанному сторонам с разногласиями, по состоянию на 17.07.2018г. за ответчиком числится задолженность по договору аренды земельного участка №2 от 20.02.2015г. По данным ООО «Романовское» задолженность общества перед истцом составляет 1 122 775,07 рублей, по данным ООО «Урожай» задолженность общества составляет 781 000 рублей.

Согласно данному акту сверки, внесение арендных платежей обществом осуществлялось с неоднократным нарушением сроков, определенных сторонами в договоре, в связи с чем обществу была начислена неустойка.

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел, что требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения годовой арендной платы в полном объеме, в сроки, установленные пунктами 3.1.-3.3. договора (50% годовой арендной платы вносится до 1 апреля текущего года, остальная часть до 16 декабря текущего года).

Согласно пункту 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленными настоящим договором, земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

В соответствии со статьёй 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРЮЛ, общество с ограниченной ответственностью «Урожай», являющееся правопреемником сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива «Урожай», расположено по адресу: 675000, <...>.

В связи с тем, что у ответчика перед истцом имелась задолженность по спорному договору аренды, в целях соблюдения предусмотренного законом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, ООО «Романовское» в адрес ответчика, указанный в выписке из ЕГРЮЛ, были направлены требования (претензии) от 25.01.2018г., от 11.04.2018г. и от 21.03.2018г., которыми истец уведомлял ответчика о наличии у него задолженности по спорному договору аренды и о необходимости исполнения принятого обязательства.

Кроме того, в претензии от 21.03.2018г. общество, в случае непогашения ответчиком задолженности, предложило последнему расторгнуть договор аренды земельных участков №2 от 20.02.2015г.

Поскольку ответчик за получением корреспонденции в отделение почтовой связи не явился, требование от 25.01.2018г. было возвращено истцу в связи с истечением срока хранения. Требование от 21.03.2018г., направленное адресату курьерской почтой, доставлено не было в связи с отсутствием получателя по указанному адресу, что подтверждается квитанцией D 764630, а также письмом ИП Парада Д.В. Требование от 11.04.2018г. получено 12.04.2018г. директором общества ФИО5, о чем свидетельствует подпись получившего лица.

Таким образом, истец предпринял все меры для уведомления ответчика о наличии у него задолженности по спорному договору аренды, о необходимости ее погашения, а также предлагал расторгнуть спорный договор в случае непогашения задолженности в указанный в требованиях срок. Следовательно, обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком истец исполнил. Общество несет риск не получения почтовой корреспонденции по юридическому адресу, в связи с чем доводы общества о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора и не указания в требованиях предложения расторгнуть договор аренды, судом отклоняются как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам.

Ссылка ответчика на преждевременность претензии от 11.04.2018г. в связи с тем, что ответчик сумму долга за 2017 год оплатил по платежному поручению от 20.06.2018г., судом признана необоснованной, поскольку претензия содержала требование об уплате арендных платежей со сроком их уплаты до 16.12.2017г., которые на 11.04.2018г. уплачены не были, а также указано на неуплату арендных платежей, срок уплаты которых – 01.04.2018г. Платежным поручением от 20.06.2018г. ответчик оплатил сумму задолженности за 2017 год. Таким образом, данная претензия направлена на удовлетворение требований, возникших до момента ее составления, и является правомерной и обоснованной.

Довод ответчика о том, что претензия должна содержать такое основание для расторжения договора аренды как систематическое нарушение ответчиком условий договора в части несовременного внесения годовой арендной платы, не соответствует требованиям действующего законодательства и отклоняется судом. Законодательством не установлены конкретные требования к содержанию претензии, в связи с чем отражение в претензии предложения арендатору расторгнуть договор в случае неисполнения обязанности по оплате задолженности, является достаточным для принятия данной претензии в качестве доказательства соблюдения истцом обязательного (досудебного) порядка урегулирования спора для расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 договора размер арендной платы в 2015 году составляет 2000 рублей за один гектар сельхозугодий согласно экспликации и составляет 1 550 000 рублей, из которых 50% годовой арендной платы оплачиваются в течение 7 дней после государственной регистрации Договора, а остальная часть до 16 декабря 2015 года. В последующие годы 50% годовой арендной платы вносится до 1 апреля текущего года, остальная часть до 16 декабря текущего года.

Так, согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, справке о периодах просрочки арендной платы, составленной ООО «Романовское», и подписанному сторонами акту сверки взаимных расчетов за период с 20.02.2015г. по 17.07.2018г., общество осуществляло расчеты с истцом по спорному договору аренды, в следующие даты:

- по платежным поручениям №105 от 24.04.2015г. в сумме 211 875,00 руб., №211 от 03.09.2015г. в сумме 263 125,00 руб., №319 от 09.11.2015г. в сумме 100 00,00 руб. и №320 от 10.11.2015г. в сумме 200 000 руб. (при сроке оплаты по договору до 18.03.2015г. в размере 775 000 руб.);

- по платежному поручению №385 от 22.12.2015г. в сумме 775 000 руб. (при сроке оплаты по договору до 16.12.2015г. в сумме 775 000,00 руб.);

- по платежным поручениям №18 от 14.12.2016г. в сумме 700 000 руб., №27 от 15.12.2016г. в сумме 75 000 руб. (при сроке оплаты по договору до 01.04.2016г. в сумме 775 000,00 руб.);

- по платежному поручению №31 от 15.12.2016г. в сумме 775 000 руб. (при сроке оплаты по договору 16.12.2016г. в сумме 775 000 руб.);

- по платежному поручению №130 от 29.03.2017 в сумме 775 000 руб. (при сроке оплаты по договору до 01.04.2017г. в сумме 775 000 руб.);

- по платежному поручению №50 от 20.06.2018 в сумме 775 000 руб. (при сроке оплаты по договору до 16.12.2017г. в сумме 775 000 руб.).

В указанной выше справке и акте сверке отражено, что за просрочку внесения арендных платежей решениями Арбитражного суда Амурской области по делам №А04-12024/2015 и №А04-5361/2016 с ООО «Урожай» была взыскана сумма пени.

Как указал суд при рассмотрении дела №А04-12024/2015 требование о взыскании 135 707,50 руб. - пени за период с 18.03.2015 по 31.12.2015 подлежит удовлетворению в связи со следующим: п. 3.1 договора предусмотрен порядок уплаты арендной платы: 775000 руб. - до 17.03.2015 включительно (исходя из даты регистрации спорного договора- 11.03.2015), 775 000 руб. - до 16.12.2015. Арендная плата была уплачена арендатором частично: 24.04.2015 - пл. пор. № 105 на сумму 211 875 руб., 03.09.2015- пл. пор. № 11 на сумму 263 329,33 руб., 09.11.2015- пл. пор. № 319 на сумму 100 000 руб., 10.11.2015- пл. пор. № 320 на сумму 200 000 руб., 31.12.2015- пл. пор. 385 на сумму 775 000 руб. Доказательств уплаты арендной платы в установленные сроки арендатором не представлено, в связи с чем арендодателем начислены пени в заявленном размере.

При рассмотрении судом дела №А04-5361/2016 была установлена задолженность ответчика перед истцом по спорному договору аренды, которая на момент рассмотрения дела составила 775 000 рублей. В связи с чем, исковые требования были удовлетворены.

Данные обстоятельства также подтверждают нарушение ответчиком принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендных платежей.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая нарушение ответчиком как условия договора о сроке внесения арендной платы, так и наличие оснований, предусмотренных подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ для расторжения договора, суд считает требования истца о расторжении договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению.

То обстоятельство, что ответчик погасил задолженность по спорному договору аренды в ходе судебного разбирательства, не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, поскольку, как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Истцом при обращении с исковым заявлением в суд по платежному поручению №28 от 28.04.2018 уплачена госпошлина в сумме 6 000 рублей. В связи с удовлетворением исковых требований, сумма уплаченной госпошлины в силу статьи 110 АПК РФ, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил:

Расторгнуть договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения № 2 от 20 февраля 2015 года, заключенный между ООО «Романовское» и ООО «Урожай».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Урожай» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Романовское» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья В.И. Котляревский