Решение от 22 июня 2020 г. по делу № А13-4192/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-4192/2020
город Вологда
22 июня 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 22 июня 2020 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Корепина С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Головиной Е.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Общества с ограниченной ответственностью «Ок-строй» (ОГРН <***>) к Администрации города Вологды (ОГРН <***>) о возложении обязанности продлить договор о предоставлении в аренду земельного участка от 24.06.2016 № 24-1101гс, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области,

при участии: от истца директора ФИО1, от ответчика ФИО2 по доверенности от 29.11.2017,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ок-строй» (далее – истец, ООО «Ок-строй») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Администрации города Вологды (далее – ответчик, Администрация) о возложении на ответчика обязанности в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу продлить договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 35:24:0201006:36, сроком до 31.12.2020 на условиях ранее действовавшего договора о предоставлении земельного участка № 24-1101гс от 24.06.2016.

В обоснование заявленных требований истец сослался на отказ решением Арбитражного суда Вологодской области от 26.02.2020 по делу №А13-18679/2019 в удовлетворении иска Администрации города Вологды к истцу об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов, невозможность ввода объекта в эксплуатацию в отсутствие прав на землю.

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 39.1, 39.6, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статью 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика возражений по существу иска не представил.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в письменном отзыве возражений на иск не представило, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает заявленные истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 26.07.2011 №01-1011 земельного участка для строительства ФИО3 и ФИО4 на основании заявлений ФИО3, ФИО4 и распоряжения Департамента земельных отношений Вологодской области от 19.07.2011 № 725-р «О предоставлении в аренду ФИО3, ФИО4 земельного участка на территории муниципального образования «Город Вологда», был передан земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1058 кв.м. с кадастровым номером 35:24:0201006:36, местоположением: <...> вид разрешенного использования: административные здания, сроком действия до 19.07.2016. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

24.02.2014 к договору было заключено дополнительное соглашение №1, согласно которому к ФИО5 переходят права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.07.2011 №01-1011.

05.03.2014 между ФИО3 и ФИО5 был заключен договор уступки прав аренды, согласно которому ФИО3 (цедент) уступает, а цессионарий – ФИО5 принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие цеденту по договору аренды земельного участка от 26.07.2011 №01-1011.

В соответствии с договором уступки прав аренды от 23.06.2014 свои права по договору аренды земельного участка ФИО4 передал ФИО6 Процедура регистрации прав аренды на ФИО6 проведена 10.07.2014.

24 июня 2016 года между Администрацией, ФИО5 и ФИО6 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 23.06.2014 №01-1011, зарегистрированное в установленном порядке.

24.06.2016 Администрация с ФИО5 и Веселовской С.В заключает новый договор аренды для завершения строительства №24-1101гс (далее – договор), согласно которому арендодатель передает арендаторам земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1058 кв.м., с кадастровым номером №35:24:0201006:36, местоположением: <...> вид разрешенного использования: административные здания, сроком действия до 24 июня 2019 года.

Согласно пункту 1.3 договора на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №35:24:0201006:1418), принадлежащий арендаторам на праве общей долевой собственности. Договор прошел процедуру государственной регистрации.

03.09.2018 между ФИО6 и ООО «Ок-строй» был заключен договор уступки права аренды, согласно которому цедент – ФИО6 уступает, а цессионарий – ООО «Ок-строй» принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка для строительства № 24-1101гс от 24.06.2016.

Согласно передаточному акту к договору уступки цеденты – ФИО6, ФИО5 передали ООО «Ок-строй» земельный участок с кадастровым номером 35:24:0201006:36, площадью 1058 кв.м., местоположение: г.Вологда, Проспект, Победы, разрешенное использование – административные здания.

Договор уступки зарегистрирован в установленном порядке.

08.10.2018 между ФИО5, ФИО6 и ООО «Ок-строй» заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО5, ФИО6 передают в собственность ООО «Ок-строй» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0201006:1418, степень готовности объекта незавершенного строительства – 1%, площадь 736,9 кв.м., адрес: <...>.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №35:24:0201006:1418 со степенью готовности 1% зарегистрировано за ООО «Ок-строй» 09 ноября 2018 года.

Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды истек, строительство объекта не завершено, Администрация обратилась в суд с иском об изъятии у ООО «Ок-строй» объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 35:24:0201006:1418, площадью 736,9 кв.м., путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 26.02.2020 по делу № А13-18679/2019 Администрации отказано в иске к ООО «Ок-строй» (ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов в связи со следующим.

Положения статьи 239.1 ГК РФ введены ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, действовал до 01.03.2015. В данном случае фактически арендные правоотношения в отношении спорного земельного участка возникли с 26.07.2011, что следует из договора аренды от 26.07.2011 №01-1011, в связи с чем, положения статьи 239.1 ГК РФ на регулирование рассматриваемых правоотношений сторон не распространяются.

Согласно расчету степени готовности конструктивных элементов объекта капитального строительства от 13.02.2020 №20/160, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «Гортехинвентаризация» величина степени готовности конструктивных элементов объекта незавершенного строительства составляет 97%.

Как указывает истец, для ввода объекта в эксплуатацию фактически осталось выполнить работы по подключению к сетям газоснабжения, однако ввиду прекращения действия договора аренды завершение строительства и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляются возможным.

Истец обращался к ответчику с заявлением о продлении договора аренды.

Письмом №7-0-11/7887 от 28.08.2019 Департаментом имущественных отношений Администрации города Вологды отказано в продлении договора со ссылкой на отсутствие правовых оснований, что послужило причиной для обращения истца с настоящим иском в суд.

Договор был заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» согласно которому, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Строительство объекта осуществлялось истцом на основании разрешения на строительство №35-35327000-108-2017, сроком действия до 24.06.2019.

Договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с общим правилом, установленным пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018 граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи.

Исходя из вышеуказанных норм права следует, что поскольку земельный участок уже предоставлялся истцу в аренду без торгов для завершения строительства, оснований для заключения нового договора аренды без торгов не имеется.

В тоже время реализация земельного участка на торгах без объекта незавершенного строительства невозможна, а требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов было заявлено в течение 6 месяцев с момента окончания срока действия договора, однако в удовлетворении требования судом отказано.

Таким образом, имеет место пробел в законодательстве относительно регулирования дальнейших правоотношений сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В то же время в соответствии с нормами пункта 7 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Иного основания для владения и пользования земельным участком иначе как договор аренды (статья 39.1 ЗК РФ) применительно к спорным правоотношениям действующее земельное законодательство не предусматривает.

При таких обстоятельствах в целях придания правовой определенности правоотношениям сторон суд полагает возможным удовлетворить требование о заключении договора аренды на основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ.

Согласно статье 110 АПК РФ на основании заявления истца государственная пошлина подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

обязать Администрацию города Вологды в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Ок-строй» соглашение о продлении договора аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 35:24:0201006:36, сроком до 31.12.2020 на условиях ранее действовавшего договора о предоставлении земельного участка № 24-1101гс от 24.06.2016.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.В. Корепин