Решение от 28 декабря 2021 г. по делу № А13-9730/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А13-9730/2021
город Вологда
28 декабря 2021 года



Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2021 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Корепина С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Головиной Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации города Вологды (ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН <***>) о признании незаконными решений об отказе в регистрации права от 21.06.2021 № КУВД-001/2021-17850901/5 и № КУВД-001/2021-17850899/5, о возложении обязанности устранить нарушения прав, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2, Акционерного общества «Вологодский лесохимический завод», Открытого акционерного общества «Корпорация Вологдалеспром»,

при участии: от заявителя ФИО3 по доверенности от 16.06.2021, от Управления Росреестра по Вологодской области – ФИО4 по доверенности от 09.11.2018, ФИО5 по доверенности от 21.12.2021, от индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО6 по доверенности от 02.09.2021, от Акционерного общества «Вологодский лесохимический завод» конкурсного управляющего ФИО7, ФИО8 по доверенности от 01.12.2021,

у с т а н о в и л:

Администрация города Вологды (далее – заявитель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконными и отмене решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра) от 21.06.2021 № КУВД-001/2021-17850901/5 и № КУВД-001/2021-17850899/5, о возложении обязанности в течение 10 рабочих дней устранить нарушение прав Администрации.

В обоснование заявленных требований заявитель сослался на несоответствие обжалуемых решений Управления Росреестра закону и нарушение отказом в регистрации его прав и законных интересов.

В качестве правового обоснования заявитель указал статьи 1, 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 14, 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости).

Определением от 26 июля 2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 319352500046928), индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 318352500055051).

Определением от 14 сентября 2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Акционерное общество «Вологодский лесохимический завод» (ОГРН <***>, конкурсный управляющий ФИО7), Открытое акционерное общество «Корпорация Вологдалеспром» (ОГРН <***>, конкурсный управляющий ФИО9).

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

Представители Управления Росреестра возразили против удовлетворения заявления по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 поддержал позицию Администрации.

Представитель Акционерного общества «Вологодский лесохимический завод» возразил против удовлетворения заявленных требований, заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебных актов по делам №А13-10354/2021 и А13-15306/2021.

Ходатайство о приостановлении производства по делу судом рассмотрено и с учетом мнения лиц, участвующих в деле, отклонено ввиду отсутствия оснований, установленных статьями 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Индивидуальный предприниматель ФИО2 представителя в суд не направил, в письменном отзыве возразил против удовлетворения заявления, в письменном ходатайстве просил отложить судебное заседание в связи с проведением работ по разделу земельного участка.

Судом ходатайство об отложении судебного заседания рассмотрено и отклонено на основании пункта 5 статьи 159 АПК РФ как необоснованное и влекущее затягивание судебного разбирательства.

Открытое акционерное общество «Корпорация Вологдалеспром» (далее – ОАО «Корпорация Вологдалеспром») представителя в суд не направило, отзыв не представило.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ЗАО «Вологодский лесохимический завод» (в настоящее время - АО «Вологодский лесохимический завод») (арендатор) 13 августа 2004 года заключен договор № 24-6916А о предоставлении в аренду земельного участка в черте города (далее - договор аренды № 24-6916А), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений площадью 128 676 кв.м. по ул. Канифольной, сроком до 22 сентября 2028 года, для эксплуатации и обслуживания зданий производственного назначения; на участке находится имущественный комплекс.

Между ЗАО «Вологодский лесохимический завод» (продавец) и ОАО «Корпорация Вологдалеспром» (покупатель) 19.12.2005 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым покупателю передан объект недвижимости: модуль цеха тары; ангар №2 площадью 594,3 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 128 676 кв.м., по ул.Канифольной, находящимся у продавца в аренде на основании договора аренды № 24-6916А. Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован 17.08.2006.

Изменения в договор аренды № 24-6916А в связи переходом права на объект недвижимости (вступление в договор нового субъекта со множественностью лиц на стороне арендатора) не вносились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктами 1, 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Таким образом, при переходе права на недвижимое имущество к ОАО «Корпорация Вологдалеспром» в силу закона перешло от продавца недвижимости право аренды земельного участка.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.04.2014 № 18182/13 по делу № А40-139999/12-84-1444 пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено этим Кодексом, федеральными законами.

Исходя из изложенного, право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. При этом названное право покупателя не умаляется тем обстоятельством, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка.

Следовательно, для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется.

Аналогичная позиция изложена в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Таким образом, несмотря на отсутствие внесения и регистрации изменений в договор аренды № 24-6916А с момента перехода права собственности на объект недвижимости ОАО «Корпорация Вологдалеспром» вступила в договор аренды № 24-6916А на стороне арендатора.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №13 от 04.04.2006 ОАО «Корпорация Вологдалеспром» на арендуемом участке введен в эксплуатацию после реконструкции объект капитального строительства: Завод по производству древесных гранул, общей площадью 591 кв.м., кроме того навес 275,4 кв.м.

Позднее дополнительным соглашением № 1 от 29 октября 2012 года изменен предмет договора аренды № 24-6916А: объектом аренды выступил земельный участка с кадастровым номером 35:24:0303006:192, площадью 127 238 кв.м, местоположение: <...>.

Дополнительным соглашением № 2 от 13 марта 2013 года к договору аренды № 24-6916А предмет договора изложен в новой редакции в связи с разделом земельного участка: в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:6427 из земель населенных пунктом, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 86 277 кв.м., местоположение: <...>; и земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2089, площадью 40 961 кв.м. из земель населенных пунктов, местоположение: <...>.

Здание завода по производству древесных гранул с кадастровым номером 35:24:0303006:2417, площадью 881.2 кв.м., расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0303006:6427 и 35:24:0303006:2089.

Решением Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-415/2015 от 15.12.2015 года ОАО «Корпорация Вологдалеспром» признано несостоятельным, в отношении должника открыто конкурсное производство.

В рамках процедуры банкротства ОАО «Корпорация Вологдалеспром» по результатам электронных торгов между ОАО «Корпорация Вологдалеспром» (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) 16.03.2021 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым право собственности на здание завода по производству древесных гранул с кадастровым номером 35:24:0303006:2417 перешло к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ФИО1).

Право собственности ФИО1 на здание завода по производству древесных гранул с кадастровым номером 35:24:0303006:2417 зарегистрировано в ЕГРН 23.03.2021, о чем внесена запись о регистрации права 35:24:0303006:2417-35/065/2021-17.

Таким образом, с момента регистрации перехода права ФИО1 в силу закона является арендатором по договору договора аренды № 24-6916А.

30 апреля 2021 года Администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды.

В качестве правоустанавливающего документа было представлено дополнительное соглашение № 3 к договору № 24-6916А о предоставлении в аренду земельного участка от 30.04.2021, согласно которому ФИО1 включается в состав арендаторов по договору аренды № 24-6916А.

19.05.2021 государственным регистратором прав в соответствии с пунктом 7, 11 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) было принято решение о приостановлении государственной регистрации, причины которой были указаны в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации прав от 19.05.2021 № КУВД-001/2021-17850899/1 и № КУВД-001/2021-117850901/1: а именно: «Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости предметом договора аренды №24-6916А являются земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303006:6427 и 35:24:303006:2089. Арендатором земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2089 является Закрытое акционерное общество «Вологодский лесохимический завод», земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:6427 - ФИО2 Т.е. на стороне арендатора в договоре аренды № 24-6916А выступают 2 субъекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Иной по отношению к указанному порядок изменения условий договором аренды № 24-6916А не смотрен, какие-либо исключения из общего правила для данного случая законодательством также не установлен.

Соответственно, изменение условия договора аренды о сторонах возможно по соглашению сторон - т.е. по соглашению Арендодателя - Администрации города Вологды и Арендатора - АО «ВЛХЗ», ФИО2 и включаемого в состав арендаторов ФИО1 Требования ч. 1 ст. 450 ГК РФ при заключении дополнительного соглашения нарушены.».

21.06.2021 на основании статьи 27 Закона о регистрации недвижимости государственным регистратором прав в связи с истечением срока приостановления и неустранением приведенных в данных уведомлениях причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, были приняты решения об отказе в государственной регистрации прав, причины которых указаны в уведомлениях от 21.06.2021 № КУВД-001/2021-17850899/5 и № КУВД-001/2021-117850901/1 (аналогичные ранее указанным в уведомлениях о приостановлении).

Полагая указанные решения незаконными, Администрация обратилась с настоящим заявлением в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, в соответствии с нормами статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 51 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Поскольку ФИО1 вступил в арендные отношения по договору аренды № 24-6916А в силу закона (статьи 271, 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ) с момента приобретения права собственности на объект недвижимости, и такое вступление закон не связывает с наличием согласия собственника земельного участка или других арендаторов (собственников объектов недвижимости), следует признать, что представленное на регистрацию качестве правоустанавливающего документа дополнительное соглашение № 3 к договору № 24-6916А о предоставлении в аренду земельного участка от 30.04.2021, согласно которому ФИО1 включается в состав арендаторов по договору аренды № 24-6916А, представляет собой один из способов приведения договорных отношений к действительным правоотношениям сторон.

Оснований для отказа в государственной регистрации в силу общей нормы пункта 1 статьи 450 ГК РФ у государственного регистратора не имелось, поскольку нормы статей 271, 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ применительно к спорным отношениям являются специальными и содержат исключение из общего правила об изменении договора.

Довод отзыва Управления Росреестра о том, что ОАО «Корпорация Вологдалеспром» никогда не являлось арендатором по договору аренды № 24-6916А, а лишь выступало субарендатором земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2089 по договору субаренды земли №16-13-2 от 01.09.2013, заключенному с ЗАО «Вологодский лесохимический завод», отклоняется судом как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела и положениям вышеуказанных норм права.

Довод Управления Росреестра об отсутствии в договоре аренды №24-6916А указания на возможность вступления в договор на стороне арендаторов иных правообладателей объектов недвижимости отклоняется судом, ввиду следующего.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 года регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время статьей 39.20 ЗК РФ.

Данное требование (пункт 3 статьи 36, пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ) применяется к исключительно договорам, заключаемым изначально со множественностью лиц на стороне арендатора.

Договор аренды № 24-6916А заключался с одним арендатором – собственником имущественного комплекса, следовательно, указанные положения к данному договору на момент его заключения были неприменимы.

В любом случае, отсутствие такого положения не может являться препятствием для вступления в договор аренды новых арендаторов (приобретателей недвижимости) в силу закона.

При таких обстоятельствах обжалуемые отказы Управления Росреестра в государственной регистрации признаются судом незаконными как принятые в отсутствие оснований, установленных статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и нарушающие права и законные интересы Администрации, выступающей арендодателем в спорных отношениях.

Поскольку заявитель и Управление Росреестра освобождены от уплаты государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение заявления взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

признать незаконными и не соответствующими требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области об отказе в государственной регистрации прав от 21.06.2021 № КУВД-001/2021-17850901/5, № КУВД-001/2021-17850899/5.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав Администрации города Вологды путем проведения государственной регистрации по вышеуказанным заявлениям.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.



Судья С.В. Корепин