Решение от 13 марта 2019 г. по делу № А59-191/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

Факс 460-945, 460-952, Адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/

Электронная почта-office@sakhalin.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-191/2016
г. Южно - Сахалинск
13 марта 2019 года
Резолютивная часть объявлена 06 марта 2019 года, в полном объеме решение постановлено 13 марта 2019 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания Гардлекс» (ОГРН <***> ИНН <***>, адрес регистрации: 693000, <...>)

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН <***> ИНН <***>, адрес регистрации: 693020, <...>)

о признании сделки по изменению размера арендной платы недействительной,

при участии:

от истца - представитель истца ФИО2 по доверенности от 11.10.2016 (сроком на три года),

от ответчика – представители не явились,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая компания Гардлекс» обратилось в суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области о признании недействительной сделки по одностороннему изменению условий о размере арендной платы по договору аренды земельных участков, оформленного уведомлением № 295 от 28 января 2015 года.

В обоснование иска указал, что установленная в результате оценки рыночная стоимость права пользования земельных участков завышена, так как неверно определен размер рыночной стоимости участков, и расчет арендных платежей необходимо производить исходя из 2% от кадастровой стоимости, а не из полной рыночной стоимости. Также указал на неверно указанную дату начала начисления данных арендных платежей как с 01.12.2014 г., полагает, что началом начисления данных платежей может являться только 01.01.2015 г., поскольку перерасчет произведен исходя из рыночной стоимости участка, тогда как ранее он исчислялся в ином порядке.

Определениями от 14.06.2016 г. по делу были назначены 2 экспертизы: экспертиза достоверности отчетов о рыночной стоимости земельных участков, проведенная по поручению ответчика, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0311003:13, 65:01:0311003:15, 65:01:0311003:406, а также экспертиза рыночной стоимости земельного участка № 65:01:0311003:405, в связи с чем производство по делу приостановлено.

Определением председателя первого судебного состава Арбитражного суда Сахалинской области от 02.06.2017 произведена замена судьи Боярской О.Н. в автоматизированном режиме на судью Кучкину С.В.

Определением суда от 17.07.2018 производство по делу возобновлено и назначено судебное разбирательство на 14.08.2018.

18.09.2018 истец представил уточнение исковых требований, просит признать недействительной сделку по установлению размера арендной платы земельных участков №№ 65:01:0311003:13, 65:01:0311003:15, 65:01:0311003:406, 65:01:011003:405 в размере, превышающем размер арендной платы 2 149 463,35 рублей, рассчитанного на основании сведений о кадастровой стоимости данных участков, а также в части даты начала изменения размера арендной платы с 01.12.2014, указывая, что перерасчету подлежит арендная плата по стоянию на 01 января года, следующем за годом в котором произведена рыночная оценка.

Также указал, что в случае, если суд не согласится с их расчетами, просят признать незаконным размер измененной арендной платы в отношении земельного участка № 65:01:0311003:405, превышающей 5 956 942,20 рублей, определенных на основании экспертного заключения о рыночной стоимости арендной платы.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось.

В судебном заседании истец на иске настаивал.

Ответчик явку своего представителя в суд не обеспечил, о данном заседании извещен надлежаще, пояснений по вопросам суда не представил.

На основании ст.157 АПК РФ суд признает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав доводы истца, исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что по договору аренды земельного участка от 21.02.2005 г., заключенного между ДАГУН г.Южно-Сахалинска (Арендодатель) и ООО «Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов» (Арендатор), Арендатору передано в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 191517 кв.м., расположенный по адресу: <...>, на срок по 31.12.2026 г. Договор был зарегистрирован в установленном порядке ЕГРПНИ 17.03.2005 г.

Данный земельный участок предоставлен под существующие объекты комбината хлебопродуктов, и он был поставлен на кадастровый учет под номером 65:01:03:11:003:0032.

В дальнейшем, из данного земельного участка, были сформированы отдельные земельные участки, которые передавались иным лицам, и оставшаяся площадь в размере 15,2314 га на основании двухстороннего Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 15.04.2008 г. перешло к ООО «Юридическая компания «Гардлекс», и данный участок был поставлен на учет в виде 4-х отдельных земельных участок с кадастровыми номерами 65:01:0311003:0013; 65:01:0311003:0014; 65:01:0311003:0015; 65:01:0311003:0016, (т.1 л.д.36-38, 125-126).

Соглашением от 19.03.2010 г. на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Росимущества по Сахалинской области переведены права и обязанности арендодателя по договору аренды № 7280 от 21.02.2005 (т.1 л.д.39-41).

Дополнительным соглашением к данному договору аренды от 17.11.2014 г., внесены изменения в перечень земельных участков, предоставленных истцу, в связи с передачей части земельных участков третьему лицу, и за истцом сохранено право на земельные участки с кадастровыми номерами:

- 65:01:0311003:13 общей площадью 16324 кв.м.,

- 65:01:0311003:15 общей площадью 10075 кв.м.,

- 65:01:0311003:405 общей площадью 104426 кв.м.

- 65:01:0311003:406 общей площадью 631 кв.м.

При этом земельные участки сформированы из участка с кадастровым номером 65:01:0311003:16 (т.2 л.д.24-25).

Пунктом 2.1 Договора аренды земельных участков № 7280 от 21.02.2005 г., предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком, в соответствии с Приложением к настоящему договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой часть настоящего договора.

Пунктом 2.2. Договора в редакции Соглашения о переводе на РФ прав и обязанностей по данному договору аренды от 19.03.2010 г., установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год на основании отчета независимой оценки, также в случае если законодательством будет установлен иной порядок исчисления арендной платы, то вступление в силу указанного нормативного акта является основанием для внесения в договор аренды соответствующих изменений. Уведомление об изменении арендной платы направляется арендатору арендодателем, является для арендатора обязательным и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

Также договор дополнен пунктом 2.8, которым предусмотрено, что в случае, если размер арендной платы не изменен в одностороннем порядке, предусмотренном пунктом 2.2. договора, он будет изменен на очередной календарный год в сторону увеличения на коэффициент-дефлятор. Исчисление размера арендной платы в соответствии с настоящим пунктом не требует заключения дополнительного соглашения к Договору, так как является реализацией порядка (механизма) ее исчисления, предусмотренного настоящим договором. Расчет арендной платы на текущий год с учетом корректировки на коэффициент-дефлятор готовит арендодатель и направляет его арендатору.

Уведомлением от 28.01.2015 г. № 295-05 ответчик сообщил истцу об изменении арендной платы с 01.12.2014 г., указав на установленную сумму арендной платы 8 883 502,24 рубля, и о необходимости произвести оплату арендной платы за период с 01.12.2014 г. по 31.12.2014 в размере 748 338,50 рублей.

Как следует из содержания данного уведомления, перерасчет размера арендной платы произведен в связи с разделом земельного участка № 65:01:0311003:16 и проведением оценки земельных участков №№ 65:01:0311003:13, 65:01:0311003:15, 65:01:0311003:405, 65:01:0311003:406 (т.1 л.д.48-50).

При этом, как следует из данного расчета арендной платы, он произведен исходя из рыночной стоимости права пользования данными земельными участками, определенной ответчиком на основании отчетов об их оценке от 27.06.2014 №№ 385,389,392,393, выполненной Независимым оценочным бюро «Оценка-Проффи», и размер права пользования земельными участками определен оценщиком исходя из установленной им же рыночной стоимости данных земельных участков.

Таким образом, уведомлением от 28.01.2015 г. ответчик фактически совершил сделку в одностороннем порядке по изменению размера арендной платы на основании п.2.2 договора аренды.

Не согласившись с принятым ответчиком решением об изменении арендной платы, истец обратился в суд с данным иском.

В силу требований ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пунктом 1 ст.168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015), размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно частям 1 и 3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На момент возникновения спорных правоотношений, действовало Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 в редакции Постановления от 22.02.2014 г. № 133, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила № 582).

В соответствии с данным Постановлением, утвержденные им Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации. Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное (п.1).

Пунктом 2 Правил № 582 установлено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно подпункту «д» пункта 3 данных Правил, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Также пунктом 6 данных Правил установлено, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Также пунктами 8, 9, 10 данных Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Судом установлено, что первоначально размер арендной платы по данному договору аренды был определен в соответствии со ставками арендной платы, что соответствовало п.п. «в» п.2 приведенных Правил (т.1 л.д.24).

В дальнейшем, с 01.01.2010 г. размер арендной платы (действующий на момент перевода прав и обязанностей арендодателя на Российскую Федерацию (Соглашение от 19.03.2010 г.)) был определен исходя из кадастровой стоимости земельных участков с применением методик исчисления арендных платежей и увеличением на коэффициент инфляции, что также соответствовало п.п. «в» п.2 Правил, и размер годовой платы на 2010 год составил 1 466 390,85 рублей, в том числе в отношении участка № 65:01:0311003:15 – 96 996,26 рублей, участка № 65:01:0311003:16 – 1 136 411,03 рубля, участка № 65:0311003:13 – 157 157 рублей (т.1 л.д.107 оборот).

Дополнительным соглашением к договору аренды от 04.04.2013 г. внесены изменения в перечень земельных участков, предоставляемых истцу, и данным соглашением земельный участок № 65:01:0311003:14 передан другому арендатору, при этом пунктом 1.2 для обоих арендаторов установлен размер арендных платежей, в том числе для истца (в отношении оставшихся 3-х земельных участков) он составил 1 390 565,29 рублей (т.1 л.д.112-114).

Также истец указал, что имелось еще одно дополнительное соглашение – от 21.10.2013 г., которым изменен размер арендной платы путем его увеличения на коэффициент инфляции – 5,5%, установленный абзацем 1 ч.1 ст.1 Федерального закона от 03.12.2012 № 216 ФЗ «О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов»., в дальнейшем никаких изменений, до спорного, не имелось.

Таким образом, размер арендной платы истцу был установлен исходя из кадастровой стоимости земельных участков, а не рыночной, как это предусмотрено оспариваемым истцом Уведомлением ответчика от 15.01.2015.

Тем самым, суд признает, что данным Уведомлением ответчиком совершена сделка по изменению порядка исчисления арендной платы, тогда как из условий вышеприведенных пунктов 2.2. и 2.8 договора аренды такое изменение в одностороннем порядке допустимо только в случае внесения изменений в нормативные акты, регламентирующие порядок исчисления арендной платы.

То обстоятельство, что в п.2.2. предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке 1 раз в год пересмотреть размер арендной платы на основании отчета независимой оценки, не свидетельствует о допустимости изменения порядка определения арендной платы, так как данный пункт договора соответствует требованиям пунктов 9 и 10 Правил № 582, а не устанавливает как самостоятельное основание пересмотра порядка и условий арендных платежей.

При этом суд учитывает, что Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно:

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Таким образом, изменение размера арендной платы должно быть предсказуемым, то есть основанным на нормативных актах и условиях договора, соответствующих требованиям законодательства, и данное изменение размера арендной платы не может быть произвольным, зависящим от волеизъявления более сильной стороны в договоре.

С учетом данных обстоятельств, суд признает, что ответчик неправомерно произвел изменение порядка исчисления арендной платы без согласования с истцом.

При этом, как следует из принятого ответчиком решения, перерасчет арендной платы ими произведен с 01.12.2014 г., тогда как в силу вышеприведенных требований законодательства, такой перерасчет может быть произведен только с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка либо рыночной стоимости.

В этой связи требования истца о признании сделки, совершенной ответчиком в одностороннем порядке, в части установления даты изменения порядка оплаты как с 01.12.2014 г. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Также суд признает правомерным требование истца о признании недействительным в силу незаконности решение ответчика об изменении размера арендной платы в части, превышающей сумму 2 149 463,35 рублей, исходя из следующего.

Как следует из расчетов истца, им данная сумма превышения определена исходя из 2% от их кадастровой стоимости на основании подпункта «д» пункта 3 вышеприведенных Правил № 582 от 16.07.2009, устанавливающего данный порядок исчисления арендной платы а в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, при условии, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Как установлено судом, первоначально вышеуказанные земельные участки были предоставлены акционерному обществу открытого типа "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок на основании постановления мэра города Южно-Сахалинска от 11.07.1994 N 1460 из земель города, с присвоением ему № 4918, в фактически сложившихся границах под существующий комбинат, и площадь предоставляемого в постоянное пользование земельного участка составила 22,6586 га.

На указанном земельном участке расположено недвижимое имущество АООТ "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов".

Постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 24.08.2001 N 1511 с 24.08.2001 прекращено право постоянного пользования АООТ "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" на указанный земельный участок N 4918, площадью 19,7938 га в связи с перерегистрацией предприятия и уточнением границ землепользования. Этим же постановлением (пункт 65) из земель города открытому акционерному обществу "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" предоставлен в постоянное пользование земельный участок N 4918, расположенный по западной стороне пр. Мира (адресный номер - пр. Мира, 2) в фактически сложившихся границах под существующий комбинат. Площадь предоставляемого в постоянное пользование земельного участка - 18,5896 га.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком зарегистрировано за ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" 21.09.2001, запись регистрации 65-01-22/2001-172.

Постановлением мэра города Южно-Сахалинска N 64 от 21.01.2005 с 31.12.2004 прекращено право постоянного бессрочного пользования ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" на земельный участок N 4918, площадью 18,5896 га в связи с изменением формы землепользования: права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Принято решение о предоставлении в аренду данного земельного участка под существующие объекты комбината хлебопродуктов. Площадь предоставляемого в аренду земельного участка 19,1517 га, из них площадь, ограниченная в использовании - 1,4104 га.

На основании постановления N 64 от 21.01.2005 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска с ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" 21.02.2005 заключен договор аренды земельного участка N 7280 сроком с 01.01.2005 по 31.12.2026. Разрешенное использование земельного участка - под существующие объекты комбината хлебопродуктов. Приложением к договору установлена характеристика зданий, расположенных на участке. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Сахалинской области 17.03.2005, запись регистрации 65-01/12/2005-100.

В дальнейшем, 20.06.2007 между ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" и ООО "Юридическая компания "Гардлекс" заключен договор N Л-1 купли-продажи объектов недвижимости, расположенные по адресу: <...>.

Все данные обстоятельства были установлены судебными актами, вступившими в законную силу по делу А59-2/2016, по иску ООО «Юридическая компания «Гардлекс» к ТУФАУГИ по Сахалинской области о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311003:406 (решение арбитражного суда Сахалинской области от 07.06.2016, апелляционное постановление Пятого апелляционного суда от 27.10.2016).

15.04.2008 между ОАО "Южно-Сахалинский комбинат хлебопродуктов" и ООО "Юридическая компания "Гардлекс" заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 7280 от 21.02.2005 на земельные участки: 1,6324 га - часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0013; 1,0075 га - часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0015; 11,8039 га - часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0016; 7876 га - часть производственной территории, кадастровый номер 65:01:0311003:0014, из которых на настоящее время в пользовании истца остались земельные участки №№ 65:01:0311003:0013; 65:01:0311003:0015; и 2 земельных участка, выделенных из участка № 65:01:0311003:0016.

Пунктами 1 и 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) предусмотрено, что права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Таким образом, пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ обуславливает применение особого, льготного, порядка исчисления размера арендной платы для земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного пользования, и право пользование на которых переоформлено в арендные отношения.

При таких обстоятельствах, поскольку земельные участки первоначально передавались на праве бессрочного пользования, и в дальнейшем, в связи с ведением Земельного кодекса РФ, данное право было переоформлено на договор аренды, то к данным земельным участкам подлежит применению льготный порядок исчисления размера арендных платежей в виде 2% от кадастровой стоимости земельных участков, что также предусмотрено вышеприведенным подпунктом «д» п.3 Правил № 583.

Исходя из представленных в дело кадастровых паспортов спорных земельных участков, в отношении них установлена следующая кадастровая стоимость: участка № 65:01:0311003:0013 – 13 345 849,44 (т.1 л.д.60), участка № 65:01:0311003:0015 – 8 236 917 (т.1 л.д. 61); участка № 65:01:0311003:405 – 85 374 521,56 рублей (т.1 л.д.63), участка № 65:01:0311003:406 - 515 880,36 рублей (т.1 л.д.71).

Таким образом, размер годовой арендной платы должен составлять 2 149 463,35 рублей, в том числе:

- в отношении участка № 65:01:0311003:0013 – 266 916,99 рублей (2% от 13 345 849,44 рублей);

- в отношении участка № 65:01:0311003:0015 – 164 738,34 рубля (2% от 8 236 917 рублей);

- в отношении участка № 65:01:0311003:405 – 1 707 490,41 рубль (2% от 85 374 521,56 рублей);

- в отношении участка № 65:01:0311003:406 – 10 317,61 рубль (2% от 515 880,36 рублей).

С учетом изложенного, суд признает сделку, совершенную ответчиком в одностороннем порядке в части изменения размера арендной платы в сумме, превышающей 2 149 463,35 рублей, недействительным, как не соответствующей требованиям законодательства.

Также суд признает обоснованными доводы истца о том, что в случае, если не подлежит исчислению размер арендной платы исходя из 2-х прцоентов от кадастровой стоимости земельных участков, то ответчиком неправомерно исчислен размер арендной платы в отношении участка № 65:01:0311003:405 из рыночной стоимости 86 955 530 рублей, исходя из следующего.

Данный размер рыночной стоимости определен ответчиком из отчета оценочной компании «Оценка-Проффи».

Не соглашаясь с данным отчетом, истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы, которое судом было удовлетворено и определением суда от 14.06.2016 г. по делу назначена экспертиза рыночной стоимости земельного участка № 65:01:0311003:405, проведение которой поручено ООО «Богерия» эксперту ФИО3

Согласно экспертному заключению от 17.07.2017 г., представленному в суд 12.07.2018, рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 20.06.2014 г. (на момент ее оценки ответчиком) составила 72 205 360 рублей.

Ответчиком данное экспертное заключение не оспорено, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертное заключение соответствует требованиям ст.86 АПК РФ, в связи с чем судом оно принимается, и с учетом установленного экспертом рыночной стоимости данного земельного участка при применении методики расчета арендной платы, примененной ответчиком, стоимость арендной платы данного земельного участка не должна была превышать 5 956 942,20 рублей (с применением ставки рефинансирования 8.25%, действовавшей на момент выполнения ответчиком расчета арендной платы).

Вместе с тем, поскольку судом признаны обоснованными требования истца о необходимости определения арендной платы исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка, то требования истца в виде недействительности сделки в части установления размера арендной платы на участок № 65:01:0311003:405 в размере, превышающей 5 956 942,20 рублей не разрешаются судом, поскольку установление двух вариантов размера арендной платы недопуступимо.

На основании ст.103 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате истцом государственной пошлины в полном объеме, поскольку требования истца удовлетворены в полном объеме.

Вопрос о распределении издержек истца на оплату экспертиз, назначенных судом по ходатайству истца, судом не разрешается, поскольку на настоящее время денежные средства, внесенные истцом на депозит суда платежными поручениями №№ 23 от 30.05.2016 г. в сумме 112 000 рублей и 12772 от 02.06.2016 в сумме 195 000 рублей, экспертным учреждениям судом не перечислены в виду отсутствия от последних счетов с указанием реквизитов для перечисления.

При этом истец не лишен возможности обращения в суд с заявлением о возмещении ему данных издержек.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительной сделку Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области, изложенную в уведомлении от 28.01.2015 № 295-05, об изменению размера арендной платы, установленной договором аренды № 7280 от 21.02.2005 г., заключенным с Обществом с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Гардлекс», в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0311003:13, 65:01:0311003:15, 65:01:0311003:406, 65:01:011003:405, в части указания размера арендной платы превышающего 2 149 463,35 рублей, а также в части даты начала изменения размера арендной платы как с 01.12.2014.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Гардлекс» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья С.В.Кучкина