Решение от 12 октября 2025 г. по делу № А57-34854/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-34854/2024
13 октября 2025 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 29.09.2025 года

Полный текст решения изготовлен 13.10.2025 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Святкиной Ю.С., при Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Святкиной Ю.С., при ведении протокола  судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюдовым Р.Р., секретарем судебного заседания Жучковой Д..А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов», ИНН <***>, ОГРН <***>,

к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, г. Санкт-Петербург

третьи лица:

ФИО2      

ООО «Айкуайвенчорр», ОГРН <***>, ИНН <***>

Комитет по управлению имуществом города Саратова

о расторжении договора аренды земельного участка № 593 от 01.11.2006 с кадастровым номером 64:48:030219:130, площадью 3776 кв.м, расположенного по адресу: <...> предоставленного для строительства торгового комплекса, сроком на двадцать пять лет

при участии:

от истца –  ФИО3 по доверенности от 21.10.2024г. (до перерыва), ФИО4 по доверенности от 21.10.2024г. (после перерыва),

от ответчика (в режиме ВЭБ- конференции) ФИО5, по доверенности от 07.03.2025 г.,

от Комитета по управлению имуществом города Саратова - ФИО6 , по доверенности от 03.07.2025г.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования «Город Саратов», ИНН <***>, ОГРН <***>, с исковым заявлением к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, г. Санкт-Петербург о расторжении договора аренды земельного участка № 593 от 01.11.2006 с кадастровым номером 64:48:030219:130, площадью 3776 кв.м, расположенного по адресу: <...> предоставленного для строительства торгового комплекса, сроком на двадцать пять лет.

Судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ООО «Айкуайвенчорр», ОГРН <***>, ИНН <***>, Комитет по управлению имуществом города Саратова.

Третьи лица (ФИО2, ООО «Айкуайвенчорр»), надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Неявка в заседание арбитражного суда третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени разбирательства дела, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в нем материалам в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявлений по статьям 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как основания своих требований и возражений.

Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддерживает исковые требования.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Третьи лица отзыв на иск не представили.

Судом объявлялись перерывы в судебном заседании с 15.09.2025г. до 25.09.2025г. -11 час. 10 мин., с 25.09.2205г. до 11 час. 20 мин. После перерывов судебное заседание объявлено продолженным.

Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении,  в отзыве ответчика на иск, заслушав лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:130, площадью 3776 кв.м., расположенного по адресу: <...> с видом разрешенного использования: многоцелевое, предварительно согласование места размещения торгового комплекса, предоставленного сроком на 25 лет, с договором замены стороны в обязательстве от 08.08.2023, по договору аренды земельного участка № 593 от 01.11.2006, заключенному на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области № Т-660-р от 20.10.2006.

В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды арендатор обязуется, в том числе:

- исполнять в полном объеме условия договора;

- использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;

- уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату;

- освоить участок в течение трех лет с момента вступления в законную силу Договора аренды.

В результате выездного обследования земельного участка, проведенного комитетом муниципального земельного контроля администрации муниципального образования «Город Саратов», установлено, что арендуемый земельный участок не огорожен, доступ не ограничен, на участке имеются локальные очаги бытового мусора, бетонные плиты, произрастает густая древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой.

Таким образом, земельный участок не используется ответчиком в соответствии с целями договора и видом разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, истец ссылается на то, что пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом за период с начала действия договора.

Однако, как указывает истец, в нарушение условий договора ответчик не вносит арендную плату за землю, задолженность ответчика за период с 15.08.2023 по 28.10.2024 по договору аренды составляет 373734,49 руб.

В связи с тем, что ответчик не использует земельный участок в целях строительства более трех лет и не вносит арендую плату за земельный участок, 20.09.2024г.  администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ФИО1  предупреждение с требованием в тридцатидневный срок с момента направления данного предупреждения сообщить о проведённых мероприятиях, направленных на освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом его разрешённого использования, погасить задолженность по арендной плате. Однако ответ на данное предупреждение от ответчика получен не был.

30.10.2024 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды земельного участка.

Учитывая, что до настоящего времени арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке, администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:130, площадью 3776 кв.м, расположенного по адресу: <...> предоставленного для строительства торгового комплекса (далее по тексту - Земельный участок), было получено ФИО1 по Договору о передаче прав и обязанностей № АВ-2023-06 от 28.07.2023, заключенного с ООО «Айкуайвенчорр» (ИНН <***>, ОГРН <***>), в соответствии с п.1.1 которого ООО «Айкуайвенчорр» уступило ИП ФИО1 права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.11.2006 №593. Регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости внесена 08.08.2023, номер государственной регистрации 64:48:030219:130-64/087/2023-15. Таким образом, ответчик утверждает, что правом аренды спорным земельным участком ФИО1  обладает с 08.08.2023 по текущую дату 14.02.2025, что составляет 1 год 6 месяцев и 13 дней.

Кроме того, ответчик указывает на то, что согласно имеющимся в распоряжении ФИО1 документам: договора № АВ-2023-06 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.07.2023, выписки из ЕРГН от 08.08.2023 вид разрешенного использования спорного земельного участка – «многоцелевое, предвар.  соглас. места размещ торгового комплекса». С учетом данных обстоятельств, ответчик считает, что применение истцом в качестве оснований расторжения договора аренды, положений пункта 2 статьи 46 и пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации - неиспользования земельного участка в целях строительства жилого дома более трех лет, в данном случае неправомерно, так как не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Также ответчик пояснил, что использование земельного участка по его целевому назначению «Многоцелевое, предвар. соглас. места размещ. торгового комплекса» невозможно вследствие того, что согласно Постановлению администрации муниципального образования «Город Саратов» от 14.11.2022 № 4611 «Об утверждении документации по планировке территории» (Приложение №3), размещенной в сети интернет, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030219:130 подлежит разделу с образованием нового участка ЗУ 46 площадью 2 516 кв. м с наименованием вида разрешенного использования земельного участка «Улично-дорожная сеть». Исходный земельный участок с кадастровым номером 64:48:030219:130 сохранен в измененных границах, с сохранением целевого назначения «Многоцелевое, предвар. соглас.места размещ. торгового комплекса», измененная площадь участка составила 1 260 кв. м. При этом ответчик утверждает, что фактически, участок был размежован таким образом, что с первоначальным целевым назначением были оставлены разрозненные участки только по правому и левому краю от обрузуемого участка ЗУ 46, которые более не могут быть использованы по целевому назначению.

Кроме того, ответчик также ссылается на то, что 23.10.2024 Комитет по управлению имуществом города Саратова Администрации муниципального образования «Город Саратов» направил в адрес ФИО1 уведомление № 13-05/22703 об  изъятии земельных участков и объектов  недвижимости для муниципальных нужд

Согласно принятому решению земельный участок площадью 2 516 кв.м, образуемый в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:130, по адресу: <...> изъят у Арендатора. Новый образованный участок (ЗУ № 46 площадью 2 516 кв. м) поставлен на учет с присвоенным кадастровым номером 64:48:030219:8238. Вместе с тем, ответчик указывает на то, что арендодатель в нарушение положений ст. ст. 56.7, 56.8, 56.9, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации не направил Арендатору соглашение на изъятие земельного участка, и в обход предусмотренной законом процедуры изъятия обратился с иском о расторжении договора аренды.

Также ответчик не согласен с доводом истца о  наличии задолженности по договору аренды в размере 373 734,49 руб.

При этом ответчик ссылается на то, что ФИО1 произвела оплату задолженности по арендной плате в размере 370 000,00 руб. платежным поручением № 52 от 25.10.2024, однако истец ошибочно учитывает поступивший платеж во взаиморасчетах с предыдущим арендатором ООО «Айкуайвенчорр». Вместе с тем, ответчик указывает на то, что материалы дела не содержат доказательств предоставления ФИО1 согласия на перевод долга с ООО «Айкуайвенчорр» на ИП ФИО1 Договор аренды не содержит условий о передаче цедентом цессионарию не исполненных цедентом обязательств по внесению арендной платы.

Вместе с тем, ответчик пояснил, что 09.12.2024г. ФИО1 на электронную почту Комитета по управлению имуществом города Саратова было направлено  электронное письмо об уточнении назначения платежа в сумме 370000 руб. оплаченного по платежному поручению №52 от 25.10.2024г., а также акт сверки взаимных расчетов, в соответствии с которым у арендатора числится переплата арендных платежей в сумме 370000 руб., однако до настоящего времени какого либо ответа на уведомление об изменении назначения платежа в адрес ответчика не поступило. Также ответчик утверждает, что 18.09.2025г. ФИО1 платежным поручением №41 произвела оплату арендных платежей в пользу истца в сумме 230000 руб. С учетом данных обстоятельств, ответчик считает, что задолженность по оплате арендных платежей у него отсутствует.

Кроме того, ответчик пояснил, что 16.10.2024г. Администрацией муниципального образования «Город Саратов» вынесено распоряжение №1485-р об изъятии земельных участков и объектов недвижимости для муниципальных нужд, в соответствии с которым земельный участок, являющийся предметом договора аренды, подлежит изъятию у арендатора, что в свою очередь, по мнению ответчика, исключает возможность использования земельного участка по его целевому назначению  и, соответственно, освобождает арендатора от исполнению его обязанности по внесению арендной платы.  Таким образом, ответчик считает, что у ФИО1 отсутствует обязанность по внесению арендной платы, начиная с 16.10.2024г., то есть с даты вынесения распоряжения об изъятии земельного участии.

Ответчик также утверждает, что ФИО1, фактически приступила к целевому использованию земельного участка, начиная со дня получения земельного участка во владение в соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 08.08.2023 г.

В подтверждение данных обстоятельств, ответчик представил  Договор № 24-016ПИР подряда на выполнение проектных и изыскательских работ от 17.09.2024 г., заключённый ФИО1 и ООО «Смартпром», предметом которого является выполнение проектных и изыскательских работ по разработке проектной документации «здание торгового центра 3 надземных этажа», на территории спорного земельного участка.

При этом ответчик ссылается на то, что ООО «Смартпром» в рамках исполнения договорных обязательств по договору № 24-016ПИР подряда на выполнение проектных и изыскательских работ от 17.09.2024 г были выполнены работы с привлечением субподрядчика (ООО «КДС Групп»), а именно подготовлены: технический отчет о проведении инженерно-геологических изысканий на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030219:130; технический отчет о проведении инженерно-технологических изысканий на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030219:130, для подготовки проектной документации

Принимая во внимание данные обстоятельства, ответчик считает, что со стороны ФИО1 отсутствуют существенные нарушения условий договора аренды земельного участка № 593 от 01.11.2006, в связи с чем, просит в удовлетворении исковых требований истца отказать в полном объеме.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пунктов 1 и 3 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо № 66) сформулирована следующая правовая позиция.

В случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. В силу требований статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление № 11), в пункте 23 разъяснил следующее.

При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, указанная норма устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом в силу абзаца четвертого пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что данное положение, закрепляющее понятие существенного нарушения договора как основания расторжения договора по решению суда, предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение существенным по смыслу этой нормы; необходимостью определения судом в рамках его дискреционных полномочий существенности допущенного арендатором нарушения в конкретном деле обеспечивается баланс интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения от 29.10.2020 № 2466-О, от 17.07.2018 № 1752-О, от 27.03.2018 № 644-О, от 20.04.2017 № 873-О, от 29.09.2016 № 1958-О, от 23.06.2016 № 1289-О, от 24.10.2013 № 1617-О).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в определениях от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089, от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 № 309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 № 308-ЭС21-23577, расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Из разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», следует, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

При оценке разумности действий сторон, суд исходит из того, что разумность должна быть в действиях каждой стороны, то есть разумность в действиях администрации по своевременной подаче в суд требования с того момента, когда выявлено существенное нарушение второй стороной условий договора, разумность в действиях ответчика по представлению доказательств использования земельного участка.

ИП ФИО1., возражая против заявленных требований, указывает на то, что правом аренды спорным земельным участком она обладает только с 08.08.2023 и  фактически владеет земельным участком менее 3 лет, кроме того, в настоящее время она приступила к целевому использованию земельного участка.

Вместе с тем, судом в ходе судебного разбирательства, установлено, что договор аренды №593 спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030219:0130, по адресу: <...> находящегося в государственной собственности, был заключен 01.11.2006г. между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ООО «Городской центр геодезии и землеустройства» и ФИО2 (арендаторы) на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом №Т-660-р от 20.10.2006.

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора №593 от 01.11.2006г. арендодатель предоставил, а арендаторы приняли в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельных участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:030219:0130, находящийся по адресу: <...> для строительства торгового комплекса в границах, указанных в кадастровом плане участка от 09.10.2006 №48/06-11110, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, площадью 3776 кв.м. на срок 25 лет.

В соответствии с пунктом 3.1 договора №593 от 01.11.2006г. размер арендной за участок приведен в приложении №1 к данному договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.2 договора №593 от 01.11.2006г. предусмотрено, что арендная плата вносится арендаторами ежеквартально, равными долями от указанной в приложении №1 суммы, не позднее 15 февраля, 15 мая,15 августа, 15 ноября расчетного года.

При этом в пункте 3.5 договора №593 от 01.11.2006г. установлены случаи изменения  арендодателем арендной платы в одностороннем порядке:

- ежегодно, с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год,

-  в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами РФ, Саратовской области.

22.10.2007г. между ООО «Городской центр геодезии и землеустройства», ФИО7 (первоначальные арендаторы) и ООО «Волга-Авто-Моторс» (новый арендатор) был заключен договор замены стороны в обязательства.

В соответствии  с данным договором первоначальный арендатор уступил, а новый арендатор принял на себя права и обязанности по договору аренды находящего в государственной собственности земельного участка от 01.11.2006г. №593, заключенного на основании распоряжения комитета по управлению имуществом области от 2.10.2006 №ТЕ-660-р, зарегистрированного в  учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области от 21.11.2006г. регистрационный номер 64-64-01/348/2006-419, за кадастровым номером 64:48:03 02 19:0130.

15.03.2012г. между ООО «Волга-Авто-Моторс» (передающая сторонами) и ООО «Северо-Западная компания (принимающая сторона) был заключен договор замены в обязательстве.

В соответствии с условиями данного договора передающая сторона уступила, а принимающая сторона приняла права и  обязанности по договору аренды находящего в государственной собственности земельного участка от 01.11.2006г. №593, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО «Городской центр геодезии и землеустройства» и ФИО2 на основании распоряжения комитета по управлению имуществом области от 2.10.2006 №ТЕ-660-р, зарегистрированному в  Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  от 21.11.2006г. сделана запись о регистрации  64-64-01/348/2006-4, на земельный участок площадью 3776 кв.м., находящийся по адресу: <...> кадастровый номер 64:48:03 02 19:0130.

01.01.2021г. между ООО «Северо-Западная компания» (арендатор») и ООО «Айкуайвенчорр»» в лице генерального директора ФИО8 (новый арендатор) был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Согласно условиям данного договора арендатор уступил, а новый арендатор принял права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.11.2006г. №593, заключенного с Комитетом по управлению имуществом Саратовской области, за исключением обязанности по погашении задолженности по арендной плате и начисленных в связи с этим штрафных санкций, убытков, иных возможных санкций, связанных с наличием задолженности по арендной плате, которые могут быть начислены и предъявлены арендодателем исходя из условий договора аренды земельного участка от 01.11.206 №593 на дату подписания настоящего договора.

16.04.2021г. между ООО «Северо-Западная компания» (арендатор») и ООО «Айкуайвенчорр»» в лице генерального директора ФИО8 (новый арендатор)  было подписано дополнительное соглашение к договору  о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 01.01.2021г., в котором стороны изложили п.1.3 договора в новой редакции, указав на то, что стороны подтверждают свою осведомленность о том, что в отношении имущественных прав установлены следующие обременения (ограничения):

1.3.1 ипотека в пользу АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) по договору залога №11/злк435 от 24.06.2021

1.3.2 части земельного участка находятся в зонах с особыми условиями использования территории:

- охранная зона объекта электросетевого хозяйства -электросетевой комплекс КЛ-0,4, Кв 32 кабельного участка, расположенный на территории базы УКС, около автомагазина «Мерседес» по ул. Аэропорт в Кировском районе г. Саратов,

- санитарно-защитная зона для объекта «Комплекс зданий по продаже и обслуживанию автомобилей ООО «ИКАР», расположенный по адресу: РФ, <...> на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:030219:23 и 64:48:0302129:149,

- санитарно-защитная зона объекта «МТАЗК №88» с участком реализации компримированного природного газа ПАО «СНП», расположенного по адресу: РФ, <...> кадастровые номера земельных участков 64:48:030219:254 и 64:48:030219:255.

28.07.2023г. между ООО «Айкуайвенчорр»» в лице генерального директора ФИО8 (арендатор) и ИП ФИО1 (новый арендатор) был заключен договор №АВ-2023-06 о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

В соответствии с условиями данного договора арендатор уступил, а новый арендатор принял права и обязанности по  договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.11.2006г. №593, заключенного с комитетом по управлению имуществом Саратовской области. Характеристика земельного участка, являющегося предметом аренды:

- категория земель- земли поселений,

- разрешенное использование- для строительства торгового комплекса.

- общая площадь- 3776 кв.м.,

- адрес: РФ, <...>

- кадастровый (условный) номер 64:48:030219:0130

- срок аренды с 10.10.2006г. по 01.11.2031г.

В соответствии с пунктом 3.2 договора стороны подтвердили свою осведомленность о том, что в отношении имущественных прав установлены следующие обременения (ограничения):

 - охранная зона объекта электросетевого хозяйства -электросетевой комплекс КЛ-0,4, кВ 32 кабельного участка, расположенный на территории базы УКС, около авомагазина «Мерседес» по ул. Аэропорт в Кировском районе г. Саратов,

- санитарно-защитная зона для объекта «Комплекс зданий по продаже и обслуживанию автомобилей ООО «ИКАР», расположенный по адресу: РФ, <...> на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:030219:23 и 64:48:0302129:149,

- санитарно-защитная зона объекта «МТАЗК №88» с участком реализации компримированного природного газа ПАО «СНП», расположенного по адресу: РФ, <...> кадастровые номера земельных участков 64:48:030219:254 и 64:48:030219:255.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При передаче права аренды от ООО «Айкуайвенчорр»» в лице генерального директора ФИО8 к ФИО1 спорного земельного участка,  ответчику был известно, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка был заключен 01.11.2006г., а также вид разрешенного использования - для строительства торгового комплекса.

Вместе с тем, ФИО1 заключила договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.07.2023г., несмотря на то, что на момент заключении данного договора спорный земельный участок находился в аренде более трех лет и не был освоен.

Кроме того,  Администрация муниципального обазования «Город Саратов» ранее уже обращалась в суд с заявлением о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 593 от 01 ноября 2006 года, земельный участок, площадью 3776 кв.м., с кадастровым номером 64:48:030219:130, расположенного по адресу: <...> предоставленного для строительства торгового комплекса, в связи с тем, что предыдущим арендатором ООО «Северо-Западная Компания»  строительство на данном земельном участке не велось.

Однако определением от  28.0.2027г. по делу №А5-9891/2017 исковое заявление Администрации муниципального образования «Город Саратов» было оставлено без рассмотрения в связи с тем, что в отношении  ООО «Северо-Западная Компания», являющегося на тот момент арендатором по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.11.2006г. №593, была введена процедура конкурсного производства.

Таким образом, довод ответчика ФИО1 об использовании ею спорного земельного участка менее  трех лет, суд считает настоятельным.

Довод ответчика о том, что ею в настоящее время осуществляются действия по освоению данного земельного участка, в частности заключен договор подряда на выполнение проектных и изыскательных работ №24-016ПИР от 17.09.2024 с ООО «Смартпром», судом не принимается, поскольку ответчиком не представлено доказательств выполнения комплекса работ по разработке проектной документации «Здание торгового центр 3 надземных этажа». Кроме того, согласно Выписке из ЕГРЮЛ, у ООО «Смартпром» не имеет ОКВЭД на разработку проектной документации.

Кроме того, суд неоднократно предлагал ответчику представить проектную документацию, промежуточные этапы выполнения  проектных работ, между тем, такие документы представлены не были.

Таким образом, доказательства того, что предпринимателем осуществлялись надлежащие подготовительные мероприятия, предшествующие строительству объекта недвижимости, в материалы дела не представлены.

Выполнение технического отчета «Инженерно-геологические изыскания» 21 июля 2025 года, после направления уведомления о расторжении договора аренды  и предъявления настоящего иска, не может быть принято судом, как доказательство, подтверждающее своевременное освоение земельного участка.

Также не может быть принят довод ответчика о том, что распоряжением Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16.10.2024г. №1485-р земельный участок площадью 2516 кв.м., образованный в результате раздела земельного участка 64:48:030219:130 по адресу: <...> подлежащий образованию в соответствии с утвержденной документации был изъят для муниципальных нужд, в связи с чем, по мнению ответчика, заявленные требования, являются злоупотреблением со стороны истца, поскольку должно быть направлено соглашение о выкупе земельного участка.

Судом установлено, что арендуемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:030219:130, площадью 3776 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, проезд 6 Соколовогорский не использовался ответчиком, а именно не огорожен, доступ не ограничен, на участке имеются локальные очаги бытового мусора, бетонные плиты, произрастает густая древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой.

Документы, подтверждающие факт проведения мероприятий по освоению спорного земельного участка, отсутствуют.

С момента предоставления земельного участка по настоящий период прошло значительное количество времени (более 19 лет).

С учетом данных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 не представлено доказательств использования земельного участка по целевому назначению.

Кроме того, в обоснование требований о расторжении договора аренды, Администрация муниципального образования «Город Саратов» указывает на то, что арендатор в нарушение условий договора не вносит арендную плату. По состоянию на 28.10.2023 задолженность ИП ФИО9  по договору составляет 373734,49 руб.

Суд проанализировал представленный истцом расчёт задолженности, приходит к следующим выводам.

По условиям договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями от указанной в пункте 3.1 суммы, не позднее 15 февраля, 15 мая,15 августа, 15 ноября расчетного года.

 Из расчёта истца следует, что платежи, которые должны быть внесены 15.08.2023, 15.11.2023, 15.02.2024,15.05.2024, 15.08.2024 были оплачены  27.10.2024, то есть после получения предупреждения от 20.09.2024. Арендная плата, которая должна быть оплачена 15.11.2024, внесена ответчиком 19.05.2025. Арендная плата, которая должна быть оплачена 15.02.2025, 15.05.2025, 15.08.2025 оплачена  18.09.2025.

Таким образом, оплата задолженности по  арендной плате была произведена ответчиком несвоевременно.

С учетом данных обстоятельств, суд признаёт обоснованным довод администрации о нарушении арендатором порядка внесения арендных платежей и наличии задолженности по арендной плате за пользование земельным участком на текущую дату в размере 9983,61 руб.. Доказательств обратного, ИП ФИО9 в материалы дела не представлено.

Пунктом 4.1.1 договора аренды от 01.11.2006г. №593 предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при не внесении арендной платы более трех раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано следующее. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, из представленного расчёта усматривается, что арендатором систематически, с момента вступления ответчика в договор по настоящий момент, допускались нарушения порядка внесения арендных платежей. При этом с требованием о расторжении договора администрация обратилась в суд 05.12.2024, что признаётся судом разумным сроком.

Также в ходе судебного разбирательства, судом установлено, что ответчик в установленный законом срок не использовал земельный участок по целевому назначению, не занимался его освоением.

С учетом изложенного, суд считает заявленные истцом исковые требования  о расторжении договора аренды земельного участка подлежащими удовлетворению.

  В соответствии со ст. ст. 106,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь, ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 593 от 01.11.2006 с кадастровым номером 64:48:030219:130, площадью 3776 кв.м, расположенного по адресу: <...> предоставленного для строительства торгового комплекса, сроком на двадцать пять лет.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, г. Санкт-Петербург в доход федерального бюджета    государственную пошлину в размере 15000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


  Судья                                                                                                   Ю.С. Святкина