Решение от 15 декабря 2023 г. по делу № А83-14797/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А83-14797/2023
15 декабря 2023 года
г. Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2023 года.

В полном объеме решение изготовлено 15 декабря 2023 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Куртлушаева М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маленькой Е.А., рассмотрев заявление (исковое заявление):

Общества с ограниченной ответственностью «Крымтурсервис-2004»

к Администрации города Судака Республики Крым

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора: Судакский городской совет Республики Крым

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов от 16.03.2023 № 168.


с участием представителей: не явились



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Крымтурсервис-2004» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Судака Республики Крым (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 1800 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, городской округ Судак <...> с кадастровым номером 90:23:010105:1 без проведения торгов от 16.03.2023 № 168 изложив пункт 4.1 указанного договора в следующей редакции:"4.1. Цена Земельного участка составляет 343 483,71 руб. (триста сорок три тысячи четыреста восемьдесят три руб. 71 коп.).

Расчет цены произведен по формуле: Цпр. = КС ЗУ * Ппр., (в соответствии с приложением № 1 к настоящему Договору), являющемся его неотъемлемой частью"; и изложив Расчёт цены (приложении №1) к договору в следующей редакции: "В соответствии с решением 10 сессии 2 созыва Судакского городского совета от 19.12.2019 года № 53 (с изменениями и дополнениями) размер цены земельного участка определяется 20% от его кадастровой стоимости при продаже земельного участка площадью - 1800 кв. м с кадастровым номером 90:23:010105:1, из категории земель - земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: спорт (код 5.1), гостиничное обслуживание (код 4.7), расположенного по адресу: <...>, составляет 343483,71 руб.(триста сорок три тысячи четыреста восемьдесят три руб. 71 коп.), и рассчитывается по следующей формуле:

Цпр. = КС ЗУ * Ппр., где

Цпр. - цена продажи земельного участка;

КС ЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;

Ппр*. - процент продажи от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от вида разрешенного использования.

Цпр. = 1 717 418,53 * 20% = 343 483,71 руб. (триста сорок три тысячи четыреста восемьдесят три руб. 71 коп.).

* определяется в соответствии с нормативным правовым актом муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, регламентирующим расчет арендной платы за земельные участки муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым.

Данное приложение является неотъемлемой частью договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов № 168 от 16 марта 2023 г."

Исковые требования мотивированы тем, что, по мнению истца, при расчёте цены продажи Администрация должна была руководствоваться ч. 3, ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и рассчитать цену продажи земельного участка исходя из кадастровой стоимости на дату заключения договора, а не на дату подачи заявления.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, был привлечен Судакский городской совет Республики Крым.

От ответчика и третьего лица отзыв и письменные пояснения в адрес суда не поступали.

Будучи надлежащим образом извещенными, представители участников процесса в итоговое судебное заседание не явились.

Учитывая то, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч. 3, ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд рассмотрел дело в отсутствие представителей, по имеющимся в материалах дела документам.

Судом было установлено следующее.

06.07.2017 между Администрацией города Судака и Обществом с ограниченной ответственностью «Крымтурсервис-2004» был заключен договор аренды №495 земельного участка площадью 1800 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, городской округ Судак <...> с кадастровым номером 90:23:010105:1 (п. 1.1. Договора аренды).

Согласно п. 1.3. Договора аренды, участок предоставляется для использования в целях размещения фитнес-центра; категория земель – земли населённых пунктов; вид разрешённого использования – спорт, код 5.1, гостиничное обслуживание, код 4.7 (настоящий пункт в редакции дополнительного соглашения №1 от 11.04.2018 года). На земельном участке расположено – нежилое здание, принадлежащее Обществу на основании свидетельства о государственной регистрации права от 30.06.2015 года, номер записи регистрации 90-90/016-90/018/001/2015-235/1, кадастровый номер 90:23:010105:4.

28.03.2022 Общество, на основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ подано Администрации заявление о выкупе без проведения торгов указанного выше земельного участка с кадастровым номером 90:23:010105:1 за 20% от кадастровой стоимости этого земельного участка.

Администрация города Судака письмом №1187/01.01-09 от 19.04.2022 отказала ООО «Крымтурсервис-2004» в выкупе этого земельного участка за 20% его кадастровой стоимости.

Отказ был обусловлен следующим:

- объект капитального строительства с кадастровым номером 90:23:010105:4 имеет этажность семь этажей, что не соответствует виду разрешённого использования земельного участка – спорт (код 5.1), который предусматривает этажность не более 3 надземных этажей;

- выявлено несоблюдения отступов, определённых согласно Градостроительным регламентам, утверждённым решением 83 сессии I созыва Судакского городского совета от 28.03.2019 года №906, расположенного на участке нежилого здания с кадастровым номером 90:23:010105:4 от границ земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения ООО «Крымтурсервис-2004» в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Администрации города Судака Республики Крым о признании отказа незаконным.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 19.12.2022 по делу №А83-11301/2022, вступившем в законную силу 20.01.2023, признан незаконным отказ Администрации города Судака Республики Крым, выраженный в письме №1187/01.01-09 от 19.04.2022, в выкупе земельного участка площадью 1800 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, городской округ Судак <...> с кадастровым номером 90:23:010105:1 за 20% от его кадастровой стоимости. На Администрацию города Судака Республики Крым возложена обязанность подготовить и направить в адрес Общества с ограниченной ответственностью «Крымтурсервис-2004» проект договора купли-продажи земельного участка площадью 1800 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, городской округ Судак <...> с кадастровым номером 90:23:010105:1, без проведения торгов в течение 30 (тридцати) дней, с момента вступления в силу решения суда за плату в размере 20% от кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым.

Администрацией Обществу направлен для подписания проект договора №168, датированный 16.03.2023 п. 4.1 которого изложен в следующей редакции:

"4.1. Цена Земельного участка составляет 2 004 789,60 руб. (два миллиона четыре тысячи семьсот восемьдесят девять руб. 60 коп.).

Расчет цены произведен по формуле: Цпр. = КС ЗУ * Ппр., (в соответствии с приложением № 1 к настоящему Договору), являющемся его неотъемлемой частью".

В этом проекте договора расчёт цены приведён в приложении №1 к договору в следующей редакции:

"В соответствии с решением 10 сессии 2 созыва Судакского городского совета от 19.12.2019 года № 53 (с изменениями от 02.06.2021 года № 266 Решение 37 сессии 2 созыва) размер цены земельного участка определяется 20% от его кадастровой стоимости при продаже земельного участка площадью -1800 кв. м с кадастровым номером 90:23:010105:1, из категории земель - земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: спорт (код 5.1), гостиничное обслуживание (код 4.7), расположенного по адресу: <...>, составляет 2 004 789,60 руб. (два миллиона четыре тысячи семьсот восемьдесят девять руб. 60 коп.), и рассчитывается по следующей формуле:

Цпр. = КС ЗУ * Ппр., где

Цпр. - цена продажи земельного участка;

КС ЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;

Ппр*. - процент продажи от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от вида разрешенного использования.

Цпр. = 10 023 948,00 х 20% = 2 004 789,60 руб. (два миллиона четыре тысячи семьсот восемьдесят девять руб. 60 коп.).

* определяется в соответствии с нормативным правовым актом муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, регламентирующим расчет арендной платы за земельные участки муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым.

Данное приложение является неотъемлемой частью договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов № 168 от 16 марта 2023 г."

Согласно Выписке из ЕГРН от 24.05.2023 о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 1717 418,53 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2023.

28.03.2023 Общество обратилось к Администрации с заявлением о внесении изменений в проект договора купли-продажи, в части расчета цены продажи земельного участка, указав цену продажи земельного участка вместо 2 004 789,60 руб. - 343 483,71 руб., исходя из кадастровой стоимости на момент подписания договора купли-продажи.

Письмом от 27.04.2023 Администрацией отказано во внесении изменений в проект договора купли-продажи земельного участка в части цены продажи. Расчет цены продажи произведен в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и нормативно - правовыми актами принятыми Муниципальным образованием городской округ Судак Республики Крым.

Поскольку разногласия по п. 4.1 Договора сторонами урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд.

Заслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (п. 1 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 393, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из положений пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской федерации следует, что в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.

Таким образом, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка, по общему правилу, возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Частями 3, 4 статьи 18 ФЗ от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установлено, что в случае, если при оказании государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (если в соответствии с законом для установления публичного сервитута не требуется заключение соглашения), размер платы или цена, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной или муниципальной услуги, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 настоящей статьи.

В случае, если после даты подачи заявления (ходатайства) о предоставлении указанной в части 3 настоящей статьи государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (если в соответствиис законом для установления публичного сервитута не требуется заключение соглашения), в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, полученной по итогам проведения государственной кадастровой оценки, и такая кадастровая стоимость ниже кадастровой стоимости, которая была внесена в Единый государственный реестр недвижимости на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления указанного заявления (ходатайства), при оказании такой государственной или муниципальной услуги в целях определения размера платы или цены по указанным договорам, соглашению или решению, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, применяется кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на дату заключения договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута либо принятия решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка.

Решением Судакского городского совета Республики Крым от 19.12.2019 №53 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных .участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым», утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым.

В соответствии с п.п. «б» Приложения №1 Решения, цена земельного участка определяется в размере 20 процентов его кадастровой стоимости при продаже земельного участка на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случая, предусмотренного подпунктом «а» настоящего пункта.

Определить, что существенным условием, при котором цена продажи земельных участков будет составлять 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, является соответствие вида разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений требованиям градостроительного регламента правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Судак Республики Крым.

Учитывая, что ФЗ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", предусматривает, что при определении выкупной цены недвижимого имущества, в случае изменения ее кадастровой стоимости, кадастровая стоимость этого объекта применяется по состоянию на день заключения договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что цена продажи земельного участка, кадастровая стоимость, которой была изменена после подачи заявления о заключении договора купли-продажи, должна исчисляться из кадастровой стоимости земельного участка, на момент заключения договора купли-продажи.

Таким образом, принимая во внимание, что на дату заключения договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, городской округ Судак <...>, кадастровый номер 90:23:010105:1 кадастровая стоимость составила 1 717 418,53 рублей, расчет цены продажи земельного участка согласно решения Судакского городского совета Республики Крым от 19.12.2019 №53, должен составлять 20% от кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, а именно 343 483,71 рублей.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

2. Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Крымтурсервис-2004"(ОГРН <***>, ИНН <***>) и Администрацией города Судака Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов от 16.03.2023 №168, изложив пункт 4.1. указанного договора в следующей редакции:

"4.1. Цена Земельного участка составляет 343 483,71 руб. (триста сорок три тысячи четыреста восемьдесят три руб. 71 коп.).

Расчет цены произведен по формуле: Цпр. = КС ЗУ * Ппр., (в соответствии с приложением № 1 к настоящему Договору), являющемся его неотъемлемой частью";

и изложив Расчёт цены (приложении №1) к договору в следующей редакции:

"В соответствии с решением 10 сессии 2 созыва Судакского городского совета от 19.12.2019 года № 53 (с изменениями и дополнениями) размер цены земельного участка определяется 20% от его кадастровой стоимости при продаже земельного участка площадью - 1800 кв. м с кадастровым номером 90:23:010105:1, из категории земель - земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: спорт (код 5.1), гостиничное обслуживание (код 4.7), расположенного по адресу: <...>, составляет 343 483,71 руб.(триста сорок три тысячи четыреста восемьдесят три руб. 71 коп.), и рассчитывается по следующей формуле:

Цпр. = КС ЗУ * Ппр., где

Цпр. - цена продажи земельного участка;

КС ЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;

Ппр*. - процент продажи от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от вида разрешенного использования.

Цпр. = 1 717 418,53 * 20% = 343 483,71 руб. (триста сорок три тысячи четыреста восемьдесят три руб. 71 коп.).

* определяется в соответствии с нормативным правовым актом муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, регламентирующим расчет арендной платы за земельные участки муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым.

Данное приложение является неотъемлемой частью договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов № 168 от 16 марта 2023 г."

3. Взыскать с Администрации города Судака Республики Крым в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Крымтурсервис-2004» расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 6000,00 руб.


Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья М.И. Куртлушаев