Решение от 17 марта 2021 г. по делу № А76-51982/2020

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-51982/2020
17 марта 2021 г.
г. Челябинск


Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Метчелстрой», ОГРН <***>, г. Челябинск,

об изъятии объекта незавершенного строительства

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 05.10.2020 № 142, служебное удостоверение, квалификация подтверждается дипломом.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) 17.12.2020 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Метчелстрой» (далее – ответчик, ООО СК «Метчелстрой»), об изъятии объекта незаверенного строительства с кадастровым номером 74:36:0113003:3218, площадью застройки 970 кв.м., со степенью готовности 7%, расположенного по адресу: г. Челябинск, на пересечении ул. 50-летия ВЛКСМ и ул. Черкасская в Металлургическом районе, путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 18.12.2020 исковое заявление принято для рассмотрения по общим правилам искового производства.

Ответчик в судебное заседание не явился, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее - АПК РФ) (л.д. 117). Дело рассмотрено в его отсутствие по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ.

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

В судебном заседании истец на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме, в обоснование исковых требований сослался на нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 131 АПК РФ отзыв на исковое заявление направляется в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания. О направлении отзыва и сроке, в течение которого лица, участвующие в деле, должны представить отзыв, может быть указано в определении о принятии искового заявления к производству арбитражного суда. В случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам или при невозможности рассмотреть дело без отзыва вправе установить новый срок для его представления.

Отзыв на исковое заявление и доказательства по делу ответчиком не представлены, что не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся доказательствам в соответствии со статьей 131 АПК РФ.

В силу части 4 статьи 131 и части 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в нем доказательствам без каких-либо возражений ответчика. При этом в силу части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялись перерывы с 02.03.2021 по 10.03.2021 и с 10.03.2021 по 17.03.2021. Сведения об объявленных перерывах были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Изучив представленные доказательства по делу, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.07.2012 между Комитетом (далее – арендодатель) и ООО «Метчелстрой» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка УЗ № 010769-К-2012 (л.д. 21-27), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 5862 кв.м., расположенный на пересечении ул. 50-летия ВЛКСМ и ул. Черкасской в Металлургическом районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства гостиничного комплекса квартирного типа с встроенными помещениями для обслуживания населения без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 22.03.2012 до 22.03.2014 (п. 1.4 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0113003:104, площадью 5862 кв.м. передан арендатору по акту приема-передачи от 30.07.2012 (л.д. 26 оборот).

Дополнительным соглашением № 1 от 01.04.2014 продлен срок действия договора до 31.12.2016 (л.д. 27).

Соглашением от 22.09.2016 внесены изменения в договор УЗ № 010769-К-2012 от 30.07.2012: в п. 1.1.1 текст «земельный участок площадью 5862 кв.м.» читать «земельный участок площадью 5762 кв.м.» (л.д. 28).

27.02.2017 стороны заключили соглашение о расторжении договора УЗ № 010769-К-2012 от 30.07.2012 (л.д. 29).

Также 27.02.2017 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Метчелстрой» заключен договор краткосрочной аренды УЗ № 015326-К-2017, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 5762 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0113003:104, расположенный на пересечении ул. 50-летия ВЛКСМ и ул. Черкасской в Металлургическом районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства гостиничного комплекса квартирного типа с встроенными помещениями для обслуживания населения (л.д. 30-39).

Срок действия указанного договора три года с даты акта приема-передачи земельного участка (п. 1.4 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0113003:104, площадью 5762 кв.м. передан арендатору по акту приема-передачи от 27.02.2017 (л.д. 40).

Согласно акту обследования земельного участка от 10.08.2020, в результате обследования установлено, что земельный участок свободен от застройки, территория ограждена – частично железобетонным забором, частично металлическим, доступ свободен (л.д. 41-43).

В соответствии с актом обследования от 07.10.2020 земельного участка с кадастровым номером 74:36:0113003:104 установлено, что на участке расположена строительная площадка, огражденная бетонным забором, за исключением западной стороны. С западной стороны растут деревья и кустарники, расположены асфальтированный проезд и площадка с припаркованными автомобилями, столбы ЛЭП, фрагмент бетонного забора, навалы грунта. С восточной стороны расположены бетонные фундаменты с арматурой. На момент обследования строительные работы не ведутся (л.д. 44-46).

Письмом № 32590 от 14.09.2020 Комитет уведомил ответчика о прекращении договора аренды в связи с истечением срока (л.д. 47-48).

Как следует из представленного в материалы дела заключения по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0113003:104 и оценки технического состояния объекта незавершенного строительства от 23.10.2020 (л.д. 53-63) строительные конструкции (фундаменты), расположенные на участке с кадастровым номером 74:36:0113003:104 на пересечении ул. 50-летия ВЛКСМ и ул. Черкасской в Металлургическом районе города Челябинска, являются работоспособными и пригодны в качестве фундамента для возведения здания, при использовании проектной документации с произведенным расчетом нагрузок. Данный объект относится к недвижимым объектам. Перенос объекта незавершенного строительства невозможен без причинения существенного ущерба его целевому назначению.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-002/2020-27935214 от 09.10.2020 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0113003:104 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0113003:3218, степень готовности 7%, принадлежащий на праве собственности ООО СЗ «Метчелстрой» (л.д. 75-78).

Истечение срока действия договора, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого предоставлялся земельный участок, послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с исковым заявлением.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьей 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что договор аренды УЗ № 015326-К-2017 от 27.02.2017 заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, заключив 27.02.2017 договор аренды без проведения торгов, ООО «Метчелстрой» реализовало свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

Договор аренды УЗ № 015326-К-2017 от 27.02.2017 прекратил свое действие в связи с истечением его срока – 27.02.2020.

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-002/2020-27935214 от 09.10.2020 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0113003:104 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0113003:3218, степень готовности 7%, принадлежащий на праве собственности ООО СЗ «Метчелстрой» (л.д. 75-78).

Доказательств того, что строительство объекта завершено, ответчиком в материалы дела не представлено.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Проведение публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 1299 от 03.12.2014 (далее – Постановление № 1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления № 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Таким образом, положения Постановления № 1299 предоставляют должнику право участия в реализации объекта незавершенного строительства.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу о правомерности исковых требований Комитета, в связи с чем считает подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 1.1 части 1 статьи 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Метчелстрой» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0113003:3218, площадью застройки 970 кв.м., со степенью готовности 7%, расположенного по адресу: г. Челябинск, на пересечении ул. 50-летия ВЛКСМ и ул. Черкасская в Металлургическом районе, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Метчелстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.