Решение от 18 августа 2020 г. по делу № А74-14490/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-14490/2019
18 августа 2020 года
г. Абакан


Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2020 года. Полный текст решения изготовлен 18 августа 2020 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.В. Лиходиенко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Угольная компания «Разрез Степной» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (ИНН <***>, ОГРН <***>), управлению имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной с 01.01.2018 величины рыночной годовой арендной платы за пользование и владение земельными участками,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - специалиста-оценщика ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО3 на основании доверенности №65 от 19.12.2019,

от ответчика – представителя ФИО4 на основании доверенности от 09.01.2020.

Акционерное общество «Угольная компания «Разрез Степной» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия и управлению имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района об оспаривании величины рыночной арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 19:10:100508:14; 19:10:100508:26, 19:10:100508:27 и 19:10:100508:28, установленной с 01.01.2018 на основании уведомления от 05.04.2018 и оценке величины рыночной арендной платы, определенной индивидуальным предпринимателем ФИО2 в отчете №01-НИ/18 от 28.02.2018.

Определением арбитражного суда от 24.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Определением суда от 16.06.2020 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной «Эксперт - Оценка» ФИО5.

Представитель истца в судебном заседании поддержал ранее заявленные требования. С заключением судебной экспертизы не согласился. Настаивал на установлении рыночной стоимости годовой арендной платы по состоянию на 01.01.2018 в размере, определенном ООО «Аверта Групп» в отчете об определении рыночной стоимости арендной платы №489Ю/12/18 от 17.10.2019, за владение и пользование следующими земельными участками: с кадастровым номером 19:10:100508:14, в размере 556 901,0 рублей; с кадастровым номером 19:10:100508:26, в размере 406.384 рублей; с кадастровым номером 19:10:100508:27, в размере 534 731 рублей; с кадастровым номером 19:10:100508:28, в размере 184 700 рублей; с кадастровым номером: 19:10:100508:43, в размере 676 562 рублей.

Представитель ответчика возражений против судебной экспертизы не заявил. Поддержал свою позицию по делу.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте извещён надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между управлением имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (арендодателем) и акционерным обществом «Угольная компания «Разрез Степной» (арендатором) заключены следующие договоры аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения:

- №25 от 26.02.2009, кадастровый номер 19:10:100508:14, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4,5 км северо-западнее с. Солнечное, вид разрешенного использования – установка по обогащению угля в составе: сооружение, ТП№111, ПСУ инв№0395/11;

- №38 от 13.02.2012, кадастровый номер 19:10:100508:26, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4 км но направлению на юго-запад от д. Заря, вид разрешенного использования – для размещения и эксплуатации производственного объекта;

- №37 от 19.04.2011. кадастровый номер 19:10:100508:27, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4 км по направлению на юго-запад от д. Заря, участок 3, вид разрешенного использования – для размещения производственных объектов;

- №35 от 19.04.2011, кадастровый номер 19:10:100508:28, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4 км по направлению на юго-запад от д. Заря, участок 4, вид разрешенного использования – для размещения производственных объектов;

- №50 от 01.07.2013, кадастровый номер 19:10:100508:43, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4 км но направлению на юго-запад от д. Заря, вид разрешенного использования – для размещения промышленных объектов;

В соответствии с разделом 3 договоров и на основании постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», постановления Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 02 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Хакасия» ответчик, в отношении указанных земельных участков, обеспечил в установленном действующим законодательством порядке, проведение оценки рыночной стоимости арендной платы.

Действующая до 31.12.2017 года методика исчисления арендной платы за земельные участки Республики Хакасия, утвержденная постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия», предусматривала следующую формулу определения арендной платы - произведение кадастровой стоимости на коэффициент инфляции и коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный органом местного самоуправления. Постановлением Правительства Республики Хакасия от № 678 от 27.12.2017 «О внесении изменений в некоторые нормативные правовые акты Правительства Республики Хакасия» в постановление № 05 внесены изменения: арендная плата за земли промышленности установлена в размере рыночной арендной платы. В части определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Усть-Абаканского, Бейского и Алтайского районов Республики Хакасия изменения вступили в силу с 1 января 2018 года. В части определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Орджоникидзевского, Ширинского, Таштыпского, Аскизского, Боградского районов и городских округов Республики Хакасия изменения вступают в силу с 1 января 2021 года.

Пунктом 2.2.1. постановления Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 (в новой редакции) предусмотрено, что по ранее заключенным договорам аренды арендодатель обеспечивает проведение оценки рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, относящиеся к категории земель промышленности, расположенные на территории Усть-Абаканского, Бейского и Алтайского районов Республики Хакасия, до 01 апреля 2018 года. Арендная плата за 1 квартал 2018 года в указанных случаях вносится в течение 15 дней с момента получения от арендодателя уведомления об установленном размере арендной платы.

В связи с указанными изменениями, ответчик 05.04.2018 в отношении указанных земельных участков, уведомил истца об изменении порядка расчёта арендной платы и о том, что при расчете с 01.01.2018 будет применяться рыночная стоимость.

Отчёт рыночной стоимости годовой арендной платы №01-НИ/18, в том числе в отношении указанных земельных участков, выполнен 28.02.2018 индивидуальным предпринимателем ФИО2

Письмом от 24.04.2019 управление имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия отказало истцу в применении результатов отчёта об определении рыночной стоимости, составленного ООО «Аверта Групп» и возмещении неосновательного обогащения.

Не согласившись с размером установленной арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Из пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что плата за пользование переданными обществу в аренду земельными участками является регулируемой.

Как следует из материалов дела, с 01.01.2018 в отношении земель промышленности арендная плата на основании нормативного правового акта Республики Хакасия установлена в размере рыночной арендной платы. Размер рыночной арендной платы определен ответчиком на основании отчёта оценщика ФИО2

Истец считает определенную рыночную стоимость недостоверной и завышенной, в доказательство чего представил отчёт ООО «Аверта Групп», на основании которого просил определить рыночную стоимость арендной платы, за владение и пользование следующими земельными участками: с кадастровым номером с кадастровым номером 19:10:100508:14, в размере 556 901,0 рублей; с кадастровым номером 19:10:100508:26, в размере 406.384 рублей; с кадастровым номером 19:10:100508:27, в размере 534 731 рублей; с кадастровым номером 19:10:100508:28, в размере 184 700 рублей; с кадастровым номером: 19:10:100508:43, в размере 676 562 рублей.

Также истцом представлено «экспертное заключение» эксперта ФИО6 на отчёт ФИО2 №01-НИ/18 от 28.02.2018 о его несоответствии Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ответчик с отчётом истца не согласился, представив свои письменные возражения о его несоответствии Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приказам Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» и от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Ответчик, для разрешения спорной ситуации в отношении отчёта ФИО2 и составленного ООО «Аверта Групп», заявил о проведении судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно экспертному заключению №52/07/07/20 эксперта ООО «Эксперт – Оценка» ФИО5, проводившего судебную экспертизу, рыночная стоимость годовой арендной платы указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2018 определена следующим образом:

- кадастровый номер 19:10:100508:14, в размере 951 227 рублей;

- кадастровый номер 19:10:100508:26, в размере 671 840 рублей;

- кадастровый номер 19:10:100508:27, в размере 904 680 рублей;

- кадастровый номер 19:10:100508:28, в размере 285 566 рублей;

- кадастровый номер 19:10:100508:43, в размере 1 174 720 рублей;

Заключение эксперта ФИО5 отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Указанное экспертное заключение является ясным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Истец, возражая против выводов эксперта ФИО5, указал на то, что экспертом не применены корректировки на местоположение земельных участков при сравнении участков Республики Хакасия и Кемеровской области, которые, по мнению истца, имеют различное социально-экономическое положение, на площадь участков и их конфигурацию.

Арбитражный суд отклонил возражения представителя истца, ввиду следующего.

Исходя из рекомендаций, изложенных в Постановлении Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Действующие федеральные стандарты оценки позволяют эксперту самостоятельно определить необходимые методы при выполнении оценки, отказаться от одного метода в пользу другого, обосновав причины.

Возражения же представителя истца относятся к области специальных познаний, которыми последний не обладает. Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение оценщика соответствует предъявляемым законом требованиям, является достаточно ясными и полными, не вызывает сомнений в его обоснованности, судебная экспертиза №52/07/07/20, является относимым, допустимым и надлежащим доказательством по настоящему делу.

Учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что указанная в уведомлении об установлении размера арендной платы от 05.04.2018 стоимость не отражает реальной рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки с кадастровым номерами 19:10:100508:14; 19:10:100508:26, 19:10:100508:27, 19:10:100508:28 и 19:10:100508:43. Завышение рыночной стоимости арендной платы земельных участков нарушает права АО УК «Разрез «Степной».

Учитывая изложенное, арбитражный суд полагает заявленные исковые требования о признании недостоверной величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровыми номерами 19:10:100508:14; 19:10:100508:26, 19:10:100508:27, 19:10:100508:28 и 19:10:100508:43, установленной с 01.01.2018, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом размер рыночной годовой арендной платы земельных участков с кадастровыми номерами 19:10:100508:14; 19:10:100508:26, 19:10:100508:27, 19:10:100508:28 и 19:10:100508:43, подлежит установлению в соответствии с судебной экспертизой №52/07/07/20 эксперта ООО «Эксперт – Оценка» ФИО5

В удовлетворении иска к администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия следует отказать, поскольку при сложившихся правоотношениях сторон, в том числе в части получения денежных средств за сдачу имущества в аренду, ответчиком по делу является управление имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района.

Государственная пошлина по делу составила 30 000 рублей, в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по её уплате относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Судебные расходы ответчиков на проведение экспертизы, в соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с удовлетворением иска, относятся на ответчиков.

Также истцу подлежит возврату излишне уплаченные по платёжному поручению №7703 от 11.12.2019 денежные средства в размере 17 402 рубля 54 копейки.

Руководствуясь статьями 106, 110, 169-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить иск.

Признать недостоверной величину рыночной арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 19:10:100508:14; 19:10:100508:26, 19:10:100508:27, 19:10:100508:28 и , 19:10:100508:43, установленной с 01.01.2018 на основании уведомления от 05.04.2018 и отчета об оценке величины рыночной арендной платы №01-НИ/18.

Установить рыночную стоимость годовой арендной платы по состоянию на 01.01.2018 земельными участками:

- кадастровый номер 19:10:100508:14, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4,5 км северо-западнее с. Солнечное, в размере 951 227 рублей;

- кадастровый номер 19:10:100508:26, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4 км но направлению на юго-запад от д. Заря, в размере 671 840 рублей;

- кадастровый номер 19:10:100508:27, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4 км по направлению на юго-запад от д. Заря, участок 3, в размере 904 680 рублей;

- кадастровый номер 19:10:100508:28, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4 км по направлению на юго-запад от д. Заря, участок 4, в размере 285 566 рублей;

- кадастровый номер 19:10:100508:43, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4 км но направлению на юго-запад от д. Заря, в размере 1 174 720 рублей;

2. Взыскать с управления имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района в пользу акционерного общества «Угольная компания «Разрез Степной» 30 000 (тридцать тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлине.

2. В удовлетворении иска к администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия отказать.

3. Возвратить акционерному обществу «Угольная компания «Разрез Степной» из федерального бюджета 17 402 (семнадцать тысяч четыреста два) рубля 54 копейки государственной пошлины уплаченной платёжным поручением №7703 от 11.12.2019.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья А.В. Лиходиенко