Решение от 13 декабря 2018 г. по делу № А56-45090/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-45090/2017
13 декабря 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный, дом 1, литера Б, ОГРН <***>, ИНН <***>);

ответчик: Акционерное общество «Промышленная группа «Техноком» (адрес: Россия, 187330, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>);

третье лицо: Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (адрес: Россия, 190000, Санкт-Петербург, переулок Гривцова, дом 5, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании,

при участии

- от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 09.01.2017,

- от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 23.01.2018,

- от третьего лица: представитель ФИО2, на основании доверенности от 28.12.2017,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Промышленная группа «Техноком» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 1 635 000 руб. штрафа за нарушение обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.11 договора купли-продажи от 15.10.2013 № 11305-АЗ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга».

Определением от 04.12.2017 суд приостановил производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-39488/2017.

Протокольным определением от 04.12.2018 суд возобновил производство по делу.

В настоящем судебном заседании истец и третье лицо поддержали исковые требования, а ответчик просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Обществом (покупатель) 15.10.2013 заключен договор № 11305-АЗ (далее - договор) купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, дом 89, корпус 3, литера А.

Согласно пункту 2.1 договора цена продажи объекта составляет 32 700 000 руб., НДС не облагается, в том числе цена продажи здания составляет 125 234 руб., цена продажи участка составляет 32 574 765 руб.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора ответчик обязуется осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

Согласно пункту 3.1.2 договора продавец обязуется осуществлять контроль за выполнением покупателем обязательств по договору.

В соответствии с пунктом 3.2.11 договора ответчик обязуется обеспечить предотвращение несанкционированного доступа на объект третьих лиц в период с момента передачи объекта по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном пунктом 3.3 договора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в пункте 3.2.3 договора.

В силу пункта 3.3 договора передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому сторонами в пятидневный срок с момента выполнения покупателем обязанности по оплате цены продажи объекта (пункт 3.2.1 договора).

Как указывает истец, объект передан ответчику по акту приема-передачи 29.10.2013, следовательно, обязательства по исполнению пункта 3.2.11 договора возникают с указанной даты.

Актом проверки выполнения условий договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием № 019/2017 от 10.02.2017 по состоянию на 24.01.2017 установлено, что: временное ограждение участка находится в ненадлежащем состоянии; отсутствует информационный щит; демонтирована надземная часть здания, в подвале расположен действующий ИТП; ненадлежащим образом выполнены мероприятия по предотвращению несанкционированного доступа на объект третьих лиц; участок находится в крайне запущенном, травмоопасном и антисанитарном состоянии; какие-либо работы на объекте не ведутся; представители покупателя на объекте отсутствуют.

В целях урегулирования вопроса по устранению нарушений договора, по оплате пеней и штрафа, образовавшихся в результате ненадлежащего исполнения Обществом своих обязательств по договору, во внесудебном порядке ответчику была направлена претензия от 27.02.2017 № 1080/20.

В ответе на претензию от 28.03.2017 № 01/33 ответчик указал, что требования об устранении нарушении условий договора были незамедлительно выполнены.

По состоянию на 27.04.2017 был составлен акт проверки выполнения условий договора купли-продажи от 15.05.2017, в котором установлено, что временное ограждение земельного участка установлено, предприняты меры по предотвращению проникновения третьих лиц.

Ссылаясь на то, что требования об оплате штрафа, изложенные в претензии, ответчиком не удовлетворены, истец обратился в арбитражный суд.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Пунктом 3.2.11 договора предусмотрена обязанность ответчика обеспечить предотвращение несанкционированного доступа на объект третьих лиц в период с момента передачи объекта по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном пунктом 3.3 договора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в пункте 3.2.3 договора.

В свою очередь пунктом 5.12 договора установлена ответственность покупателя за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.11 договора, в виде уплаты штрафа в размере 5 процентов от цены продажи объекта, установленной пунктом 2.1 договора.

По расчету истца, за допущенные ответчиком нарушения пункта 3.2.11 договора подлежит уплате штраф в размере 1 635 000 руб. (32 700 000 руб.*5% = 1 635 000 руб.).

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что в удовлетворении иска следует отказать.

Судом установлено, что в рамках дела № А56-39488/2017 рассматривался иск Общества к Комитету о расторжении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 № 11305-АЗ, взыскании 32 700 000 руб., уплаченных по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 № 11305-АЗ, 16 623 856 руб. 21 коп. убытков в виде затрат, понесенных в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием от 15.10.2013 № 11305-А3, в том числе 11 494 006 руб. 21 коп. процентов по договору от 22.10.2013 № 1221/7915/0000/110/12 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) в части уплаты процентов на сумму в размере 34 335 000 руб. на приобретение земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 89, к. 3, лит. А, 121 600 руб. оплаты по договору подряда от 22.05.2014 № УК-06 в части стоимости установки ограждения объекта, 5 000 000 руб. оплаты по договору подряда от 22.10.2014 № УК-09, 8250 руб. расходов на выполнение технической инвентаризации и кадастровых работ от 05.12.2014 № 5700004256.

Решением от 21.12.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 решение от 21.12.2017 изменено, договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием от 15.10.2013 № 11305-АЗ расторгнут; с Комитета в пользу Общества взыскано 32 700 000 руб. денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием от 15.10.2013 № 11305-АЗ, 5 129 850 руб. убытков, 159 393 руб. 72 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску; в удовлетворении остальной части иска отказано; с Комитета в пользу Общества взыскано 2300 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

При этом апелляционным судом установлено, что при проведении мероприятий по подготовке многоквартирного дома к демонтажу Обществом установлено, что подвальное помещение спорного здания с размещенным в нем теплотехническим оборудованием является центральным тепловым пунктом для жилых домов по адресам: ул. Седова, д. 89 к. 4, к. 2, к. 5 и ул. Кибальчича, д. 4, к. 3, что подтверждается заключением специалиста проектно-экспертного бюро «Аргумент» от 17.04.2018 № 20/16, письмом вице-губернатора Санкт-Петербурга от 14.09.2014 о необходимости выноса спорных тепловых сетей. При этом реконструкция здания или возведение нового здания на месте снесенного без выноса данного ЦТП с распределительными тепловыми сетями из пятна застройки невозможны, учитывая, что охранная зона тепловых сетей, подходящих к земельному участку, составляет более 70 % от всей площади земельного участка. Наличие ЦТП, охранной зоны теплосети, которые должны указываться собственником в виде обременения объекта недвижимости и земельного участка, в технической и конкурсной документации, а также в спорном договоре купли-продажи отсутствовали. Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 17.05.2018 сведения о наличии тепловой сети на спорном земельном участке внесены только 16.04.2018. При этом, право собственности Санкт-Петербурга на тепловую сеть зарегистрировано как ранее возникшее право на основании пункта 2 постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1.

Суд указал, что город Санкт-Петербург как собственник здания и земельного участка, выставляя объекты на торги, должен был располагать сведениями о существующих обременениях объектов недвижимости. В свою очередь, Комитет обязан был включить соответствующие сведения в перечень обременений здания и земельного участка при выставлении их на торги, что последним сделано не было.

Суд пришел к выводу о том, что Общество действовало с надлежащей степенью осмотрительности и добросовестности при заключении спорного договора купли-продажи.

При этом, суд принял во внимание, что при выявлении вышеуказанных обстоятельств Обществом были предприняты меры к урегулированию спора, истец обращался в уполномоченные органы по вопросу принятия мер к переносу спорного ЦТП и тепловых сетей, о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела переписка сторон, протокол заседания районной межведомственной комиссии по подготовке и проведению отопительного сезона в Невском районе, однако Комитет от содействия в разрешении данного вопроса уклонился, тогда как Общество не вправе принимать какие-либо решения и производить работы по освобождению спорного земельного участка от ЦТП и тепловых сетей без согласования с собственником и согласования распределения соответствующих финансовых затрат, размер которых исходя из справки ООО «ГУП ТеплоЭнергоПроект № 1» сопоставим со стоимостью земельного участка.

Поскольку спорный земельный участок приобретался истцом под строительство жилого дома, для осуществления строительства необходимо снести находящееся на земельном участке здание, что не представляется возможным без предварительного перемещения ЦТП и тепловых сетей, что очевидно требует существенных финансовых затрат, а равно времени на проведение работ, а также их согласования в установленном законом порядке, суд признал, что при продаже земельного участка Обществу была предоставлена недостоверная информация об обременениях земельного участка, имеющая значение для принятия покупателем решения о приобретении спорного земельного участка.

Принимая во внимание факт непредоставления Обществу соответствующей действительности информации, уклонения Комитета от содействия в урегулировании вопроса о переносе ЦТП и тепловых сетей, а также учитывая, что в результате этого Общество лишено возможности исполнить предусмотренную договором купли-продажи обязанность по сносу здания в установленный срок и реализации инвестиционного проекта, апелляционный суд посчитал, что требование о расторжении договора купли-продажи заявлено Обществом обоснованно, в связи с чем подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В настоящем деле Комитетом предъявлен к взысканию штраф за нарушение пункта 3.2.11 договора, а именно за неисполнение ответчиком обязанности по обеспечению предотвращения несанкционированного доступа на объект третьих лиц.

Между тем, учитывая установленные в ходе рассмотрения дела № А56-39488/2017 обстоятельства нахождения в предоставленном по договору здании теплотехнического оборудования, являющегося центральным тепловым пунктом для жилых домов по адресам: ул. Седова, д. 89 к. 4, к. 2, к. 5 и ул. Кибальчича, д. 4, к. 3, обязанность ответчика по обеспечению доступа к этому оборудованию соответствующего обслуживающего персонала, суд не находит оснований полагать, что ответчиком были допущены нарушения пункта 3.2.11 договора, являющиеся основанием для наложения штрафа.

В соответствии с пунктом 6.114 Приказа Госстроя РФ от 13.12.2000 № 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения» автоматизированные объекты тепловой сети (насосные станции, центральные тепловые пункты и др.), на которых нет постоянного дежурного персонала, должны проверяться обслуживающим персоналом не реже одного раза в сутки, а при получении сигнала о неисправностях оборудования или о нарушении заданных значений контролируемых параметров - немедленно.

В данном случае у ответчика отсутствовало как право, так и объективная возможность для полного прекращения доступа кого-либо в здание, как это предусмотрено пунктом 3.2.11 договора, ввиду нахождения в этом здании имущества третьих лиц.

В связи с этим, учитывая отсутствие вины ответчика в совершении вменяемого ему нарушения, в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.