Решение от 22 декабря 2019 г. по делу № А40-224790/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-224790/19

64-1890

23 декабря 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саитовой Г.М.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ООО "ЛЕСАЖ"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды и уменьшению арендной платы

третье лицо: Департамент культурного наследия г. Москвы

в судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО1. доверенность от 05.03.2019, ФИО2 по доверенности от

05.03.2019.

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 29.11.2018,

от третьего лица - не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛЕСАЖ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды № 12з от 20.10.1997 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, находящегося в собственности г. Москвы, за период с 01.08.2016 г. на дату принятия судом решения по арендной ставке 600 руб./кв.м в год, уменьшении размера арендной платы и установлении размера арендной платы по договору аренды № 12з от 20.10.1997 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, находящегося в собственности г. Москвы по арендной ставке 600 руб/кв.м.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, ссылаясь на доказательства по делу.

Ответчик в судебном заседании возражал в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо, в судебное заседание не явилось, надлежащим образом извещено о дате, времени и месте судебного заседания, отзыв на иск не представило. Дело рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, на основании охранно-арендного договора № 12з от 20.10.1997 г. заключенного между Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы и ЗАО Многоотраслевая строительная фирма «Содружество», последний являлся арендатором недвижимого имущества, по адресу: <...>.

На основании дополнительного соглашения от 22.01.2015 г. к договору № 12з от 20.10.1997 г. с ООО «Лесаж» в соответствии с решением Пролетарского районного суда г. Твери от 26.04.2004 г. Департамент городского имущества г. Москвы и ООО «Лесаж» договорились о внесении изменений в договор аренды в части изменения наименования арендатора. ООО «Лесаж» (истец) является арендатором с момента регистрации договора 06.11.2015 г.

Однако, ООО «Лесаж» с момента передачи здания в аренду и по сегодняшний день, не может использовать арендованное здание для осуществления предпринимательской деятельности, поскольку здание передано ООО «Лесаж» по договору аренды согласно технической документации, благоустроенно водопроводом, канализацией, центральным отоплением, электричеством. Фактически в здании коммуникации отсутствовали.

При этом, проводить самостоятельно какие-либо работы без согласования с арендодателем ООО «Лесаж» не вправе.

В соответствии с п. 4.1.3 дополнительного соглашения арендодатель вправе проводить оценку рыночной стоимости Объекта аренды в случаях: заключения аренды на новый срок; возникновения конфликтных ситуаций.

ООО «Лесаж» обращалось к ответчику с просьбой дать разрешение на производство капитального ремонта, с дальнейшим зачетом потраченных денежных средств в счет уплаты арендных платежей.

Согласно Акта технического обследования арендованного имущества от 10.06.2004 г. дом отключен от системы электро- и водоснабжения, канализации и отопления. Из акта от 05.10.2016 г. следует, что отопление в здании отсутствует. Из акта обследования водомерных узлов от 11.08.2016 г. усматривается, что здание не имеет прямого подключения к сетям водоканала.

Истец ссылается на то, что здание в силу указанных обстоятельств невозможно использовать по назначению, а так же учитывая необходимость в восстановлении электроснабжения, водоснабжения, была составлена смета стоимости восстановительных работ.

Согласно Акта от 14.04.2017г. установлено, что состояние объекта удовлетворительное, требует проведения работ по сохранению.

В рамках указанного акта ООО «Лесаж» приступило к выполнению работ по сохранению объекта, что подтверждается договором № 24 о 01.09.2017 г. и договором от 02.04.2018 г. и актами выполненных работ.

В результате исполнения ООО «Лесаж» понесло расходы в размере 1 185 081 руб.

ООО «Лесаж» считает, что вправе требовать уменьшения арендной платы, поскольку в ином случае имеет место неосновательное обогащение ответчика.

Согласно заключения оценщика, для объектов культурного наследия, с учетом технического состояния объекта недвижимости ставка арендной платы за 1 кв. м. в год должна была составлять с 01.08.2016 г. -600 руб. Таким образом, в год ставка аренды составляет 222 540 руб.

Постановлением Правительства г. Москвы № 12-ПП от 24.01.2012 г. установлена на 2012 год минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в размере 1800 руб. за 1 кв. м в год, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

По мнению истца, исходя из положений указанного Постановления, арендная плата для спорного объекта находящегося в неудовлетворительном остоянии не должна была превышать 667620 руб. в год, в то время как ответчик просит взыскать арендную плату в размере 2383379,28 руб., что является несоразмерным состоянию объекта и противоречит требованиям закона.

Согласно пункту 22 договора аренды арендатор обязан заключить договор аренды земельного участка. Во исполнение условий договора ООО «Лесаж» обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о заключении договора аренды земельного участка под зданием.

Однако земельный участок как объект права не сформирован. В связи с этим арендатор был вынужден провести межевание земельного участка за собственные средства. Кроме того, истец не мог производить ремонт здания по причине того, что не было подключения к основным сетям.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд.

От истца поступило ходатайство о назначении оценочной экспертизы на предмет установления годовой арендной платы по договору аренды.

Заявленное истцом ходатайство о проведении по делу экспертизы судом рассмотрено и отклонено по следующим основаниям.

Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах ходатайство ответчика о назначении судебной оценочной экспертизы для установления, признается судом необоснованным и не подлежащим удовлетворению, ввиду наличия в материалы дела иных доказательств по делу, на основании которых суд может рассмотреть настоящее дело.

Кроме того, доказательства перечисления денежных средств по оплате экспертизы на депозит арбитражного суда стороны не представили, что в соответствии со ст. 82 АПК РФ также является основанием для отказа в удовлетворении ходатайства.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как следует из положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора.

В соответствии с нормами статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.05.2019 по делу № А40-34953/2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2019, исковые требования Департамента удовлетворены в полном объеме, с ООО «ЛЕСАЖ» в пользу ДГИ г. Москвы взыскана задолженность в размере 5 021 262 руб. 19 коп., пени в размере 558 111 руб. 37 коп., расторгнут договор аренды нежилого помещения площадью 370,90 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж n, пом. I, ком. 1,2, этаж 1, пом. I, ком. 1-9, 9а, 10-15, 15а, 15б, 16, 16а, 16б, 17-19, этаж 2 , пом. I, ком. 1-5, 5а, 5б, 5а, 5г, А) от 20.10.1997г. № 00-00455/97, заключенный с ООО «ЛЕСАЖ», ООО «ЛЕСАЖ» выселено из нежилого помещения общей площадью 370,90 кв.м. расположенного по адресу: <...>.

Таким образом, в настоящий момент у истца отсутствуют правовые основания для занятия спорного нежилого помещения, договор аренды №00-00455/97 от 20.10.1997г. расторгнут.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских нрав.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. При этом по смыслу указанной нормы права заинтересованность лица устанавливается исходя из наличия у этого лица субъективного права и представления доказательств нарушения данного права ответчиком, а предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ.

Право выбора конкретного способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Кроме того, при выборе способа защиты нарушенного права необходимо учитывать, что судебный акт должен обладать свойством исполнимости; в случае, если принятие решения по такому делу не позволяет восстановить нарушенные права и не изменяет сложившуюся правовую ситуацию, отказ в иске является правомерным, поскольку способ защиты не приводит к восстановлению прав и имущественных интересов лиц.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещении убытков, иными способами, предусмотренными законом.

Кроме того, при выборе способа защиты нарушенного права необходимо учитывать, что судебный акт должен обладать свойством исполнимости; в случае, если принятие решения по такому делу не позволяет восстановить нарушенные права и не изменяет сложившуюся правовую ситуацию, отказ в иске является правомерным, поскольку способ защиты не приводит к восстановлению прав и имущественных интересов лиц.

Требования истца не направлены на защиту восстановления положения, нарушенного права, поскольку оно не нарушено.

По сути, требования истца направлены на пересмотр и переоценку фактов, которые уже установлены вступившими в законную силу решения суда.

Избрание ненадлежащего способа защиты гражданских прав влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований.

На основании изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, ГК РФ, ст.ст. 65, 67, 68, 71, 81, 102, 110, 112, 131, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Н.А. Чекмарева