Решение от 20 мая 2022 г. по делу № А56-70669/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-70669/2021
20 мая 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 20 мая 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Целищевой Н.Е.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "СП Осничевский" (адрес: Россия 187126, п ГЛАЖЕВО, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл КИРИШСКИЙ р-н, 1-Н, ОГРН: <***>);

ответчик: администрация муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области (адрес: Россия 187110, г КИРИШИ, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл КИРИШСКИЙ р-н, ул СОВЕТСКАЯ 20/--------/-------, ОГРН: <***>);

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи


при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 10.09.2021),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 30.12.2021),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СП Осничевский» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области (далее – Администрация) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № 14-09/ПЗ-017/21 от 07.04.2021 (далее – Договор) в части установления выкупной цены в размере 10 027 640 руб., о признании недействительным приложения к Договору в части установления выкупной цены в размере 10 027 640 руб., об обязании в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес истца проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:27:0123001:300, в котором цена выкупа земельного участка составляет 1 504 146 руб.

Уточнив в ходе рассмотрения дела требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), истец просил урегулировать возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 1 652 000 кв.м с кадастровым номером 47:27:0123001:300, расположенного по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Участка составляет, согласно Расчету цены выкупа земельного участка от 17.03.2021, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора, 1 504 146,00 руб. (Один миллион пятьсот четыре тысячи сто сорок шесть рублей 00 копеек).».

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнение иска.

Администрация возражала против иска по мотивам, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

По мнению Администрации, непрерывное владение спорным земельным участком (кадастровый номер 47:27:0100000:2) на стороне Общества отсутствовало, следовательно, право аренды на данный участок возникло не в результате переоформления права бессрочного пользования, а в результате предоставления из земель фонда перераспределения.

Определением от 07.12.2021 суд в порядке статьи 66 АПК РФ истребовал у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление) материалы, касающиеся перераспределения земель, в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:27:0100000:2.

Истребованные документы поступили в материалы дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в уточненном виде, а представитель Администрации возражал против их удовлетворения.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, 16 марта 2021 года Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 47:27:0123001:300 площадью 1 652 000 +/-1124 кв.м по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Глажевское сельское поселение в порядке переоформления права бессрочного пользования.

27 апреля 2021 года в адрес заявителя был направлен Договор, в котором выкупная стоимость земельного участка была установлена в размере 100 % от кадастровой стоимости.

Посчитав, что выкупная стоимость земельного участка должна быть установлена в соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), Общество 13 мая 2021 года направило в адрес Администрации проект дополнительного соглашения к Договору, указав выкупную стоимость земельного участка в размере 15 % от кадастровой стоимости.

В ответном письме от 15 июля 2021 года Администрация отказалась принять условие о выкупной цене участка в редакции Общества, указав, что заявитель осуществлял постоянное (бессрочное) пользование до 2001 года.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В силу пунктов 6 и 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, сооружениями регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно п. 7 ст. 10 Закона № 101-ФЗ приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Вводный закон). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона в редакции, действующей с 01.03.2015, юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными главой V.I ЗК РФ.

В пункте 1 постановления от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Вводного закона лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК РФ независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие данного Кодекса, сохраняется (пункт 3 статьи 20 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2017).

Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 3 Вводного закона в редакции, действующей с 01.03.2015.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Согласно п. 3.2 ст. 3 Вводного закона арендатор земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, вправе приобрести такой земельный участок в собственность по цене, установленной по указанным в пункте 3.1 этой статьи правилам, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды.

В случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов его кадастровой стоимости (п. 3.1 ст. 3 Вводного закона).

В соответствии с п. 1 ст. 4 Областного закона Ленинградской области от 02.12.2005 № 107-оз "Об отдельных вопросах оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области" приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с действующим законодательством. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, равной 15 процентам кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Как следует из материалов дела, Общество является правопреемником совхоза «Осничевский», реорганизация которого была произведена в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (далее – Указа № 323) и постановлением Правительства Российской Федерации № 86 от 29.12.1991 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» (далее – Постановление № 86).

В соответствии с п. 6 Указа № 323 коллективам совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, до 01.03.1992 года необходимо было принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой и другим формам собственности в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, а местной администрации обеспечить выдачу свидетельств о праве собственности на землю, которые имеют силу до выдачи документов, удостоверяющих это право.

Протоколом № 1 собрания уполномоченных трудового коллектива совхоза «Осничевский» от 20 февраля 1992 года было принято решение о переходе к коллективно-долевой собственности на землю.

На основании распоряжения № 1427-р от 23.11.1992 года мэра г. Кириши «О перерегистрации права на землепользования и выдаче временного документа пользования землей совхозу «Осничевский» 24 ноября 1992 года совхозу «Осничевский» было выдано свидетельство о праве постоянного пользования № 82 на земельный участок площадью 22 944 кв.м.

В пункте 4 Положения «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. № 708, указано, что реорганизацию колхозов, совхозов и приватизацию земли, государственных сельскохозяйственных предприятий осуществляли внутрихозяйственные комиссии, создаваемые в соответствии с Постановлением № 86.

Как указал истец в иске, во исполнение Постановления № 86 была создана внутрихозяйственная комиссия по приватизации земли и реорганизации совхоза «Осничевский», которая 23 апреля 1993 г. приняла решение передать в коллективно-долевую собственность трудовому коллективу совхоза «Осничевский» имущество на сумму 53 985 т. руб. (здания, сооружения, объекты мелиорации); принятое решение внутрихозяйственной комиссии по приватизации земли и реорганизации совхоза «Осничевский» было утверждено председателем Комитета по управлению Государственным имуществом в 1993 г. и согласовано с комиссией по приватизации земель и реорганизации совхозов Киришского района 26.04.1993 г.

19 июня 1999 года на общем собрании членов трудового коллектива совхоза «Осничевский» было принята решение реорганизовать совхоз «Осничевский» в форме преобразования в СПК «Осничевский». На данном собрании был утвержден Паевой фонд кооператива, который был сформирован из паевых взносов членов трудового коллектива совхоза «Осничевский», а также был утвержден передаточный акт.

11 ноября 1999 г. СПК «Осничевский» был зарегистрирован Киришским территориальным отделением Ленинградской областной регистрационной палатой и внесен в единый государственный реестр юридических лиц.

Постановлением главы администрации муниципального образования «Киришский район» Ленинградской области № 302 от 14.09.2001 была утверждена схема перераспределения земель совхоза «Осничевский», согласно которой в общую долевую собственность бесплатно был предоставлен земельный участок общей площадью 1965,65 га, в бессрочное пользование - земельный участок площадью 14 884,80 га, в фонд перераспределения Администрации зачислено 4210,38 га, из фонда перераспределения земель в долгосрочную аренду СПК «Осничевский» предоставлен участок площадью 4043,18 га.

На основании постановления № 302 от 14.09.2001 СПК «Осничевский» (арендатор) и Администрация (арендодатель) 01 января 2004 года заключили договор аренды № 2625, по условиям которого арендатору в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 47:27:0100000:2, площадью 4043,18 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства.

Дополнительным соглашением от 08.12.2016 к договору аренды № 2625 срок действия договора установлен на 49 лет с момента его заключения.

На основании постановления Администрации от 30 декабря 2015 года № 2819 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованных путем раздела земельного участка» был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 47:27:0100000:2, в результате которого образовался земельный участок с кадастровым номером 47:27:0123001:300.

24.08.2018 СПК «Осничевский» прекратил свою деятельность в результате реорганизации в форме преобразования, правопреемником является Общество.

Таким образом, заявитель является правопреемником совхоза «Осничевский» по всем его правам и обязательствам.

Возражая против иска, Администрация указала, что непрерывное владение спорным земельным участком с кадастровым номером 47:27:0100000:2 на стороне Общества отсутствовало, следовательно, право аренды на данный участок возникло не в результате переоформления права бессрочного пользования, а в результате предоставления из земель фонда перераспределения; постановлением от 14.09.2001 № 302 была утверждена схема перераспределения, согласно которой 4210,38 га из земель совхоза зачислено в фонд перераспределения Администрации, а из земель, зачисленных в фонд перераспределения, в аренду СПК «Осничевский» предоставлено 4043,18 га, то есть, 167,20 га осталось в фонде перераспределения; договор аренды земельного участка с кадастровым номером 47:27:0100000:2, площадью 4043,18 га был заключен только 01.01.2004, спустя 2 года после перераспределения.

Как установлено судом, спорный земельный участок с момента принятия Администрацией постановления от 14.09.2001 № 302 до момента заключения договора аренды № 2625 не выбывал из пользования заявителя (его правопредшественника); доказательств обратного, в том числе, передачи этого участка иным лицам во владение и пользование материалы дела не содержат. Заявитель является сельскохозяственным предприятием, основным видом деятельности которого является разведение крупного рогатого скота, использует земельный участок в своей уставной деятельности.

На основании распоряжения № 1427-р от 23.11.1992 года мэра г. Кириши 24 ноября 1992 года совхозу «Осничевский» было выдано свидетельство о праве постоянного пользования № 82 на земельный участок площадью 22 944 кв.м.

Согласно абзацу 5 пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 27.10.93 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие Указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным данным пунктом.

Пунктом 9 статьи 3 Вводного закона также признаются имеющими равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним документы, удостоверяющие право на землю, выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Порядок прекращения права пользования земельными участками, установленный главой 6 действовавшего на момент принятия постановления от 14.09.2001 № 302 Земельного кодекса РСФСР, предусматривал необходимость принятия соответствующего решения местным Советом народных депутатов.

В деле отсутствуют документы, подтверждающие соблюдение установленной законодательством процедуры прекращения права постоянного (бессрочного) пользования правопредшественника Общества.

Как видно из материалов дела, фактически процедура изъятия земель проведена не была; согласно письму Киришского отдела Управления от 16.11.2021 в постановлении Администрации от 14.09.2001 № 302 зачисление в фонд перераспределения Администрации 4210,38 га и предоставление в аренду на неопределенный срок СПК «Осничевский» земельных участков площадью 4043,18 га произведено одномоментно; наличие установленных законом оснований для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования СПК «Осничевский» земельным участком судом не установлено; прекращение права постоянного (бессрочного) пользования в установленном порядке не оформлялось.

При этом согласно пояснительной записке к схеме перераспределения земель СПК «Осничевский», утвержденной протоколом общего собрания владельцев паев СПК «Осничевский» от 26.07.2001, рекомендовано передать СПК «Осничевский» в аренду с правом выкупа 4043,18 га из земель, подлежащих перераспределению (ссылки на фонд перераспределения земель отсутствуют); в то же время имеется прямое указание на передачу из фонда перераспределения земель в фонд района 167,20 га сельскохозяйственных угодий.

Кроме того, согласно представленным в материалы дела Управлением картографическим материалам перераспределения земель в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:27:0100000:2 по адресу: Ленинградская обл., Киришский муниципальный район, Глажевское сельское поселение, СПК «Осничевский», земельный участок с кадастровым номером 47:27:0123001:300, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:27:0100000:2 (на листе представленных материалов 30) обозначен синим цветом, что согласно условным обозначениям, приведенным на листе 31 представленных материалов, свидетельствует о передаче его в аренду с правом выкупа. Указанные обстоятельства Администрацией не оспаривались.

Таким образом, при утверждении схемы перераспределения земельный участок с кадастровым номером 47:27:0100000:2, в результате раздела которого образовался земельный участок с кадастровым номером 47:27:0123001:300, фактически был передан в аренду СПК «Осничевский», а не в фонд перераспределения.

Приняв во внимание, что земли, в состав которых входит спорный участок, изначально были предоставлены совхозу «Осничевский» на праве постоянного (бессрочного) пользования, в дальнейшем данное право в установленном порядке и по предусмотренным земельным и гражданским законодательством основаниям прекращено не было, суд пришел к выводу, что Общество в порядке универсального правопреемства в силу статей 57, 58, 59 Гражданского кодекса Российской Федерации, как правопреемник совхоза «Осничевский», вправе в порядке п. 7 ст. 10 Закона № 101-ФЗ, п. 3.1, 3.2 ст. 3 Вводного закона, п. 1 ст. 4 Областного закона Ленинградской области от 02.12.2005 № 107-оз "Об отдельных вопросах оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области" приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости.

С учетом изложенного иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «СП Осничевский» и администрацией муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 1 652 000 кв.м с кадастровым номером 47:27:0123001:300, расположенного по адресу: Ленинградская область, Киришский муниципальный район, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Участка составляет, согласно Расчету цены выкупа земельного участка от 17.03.2021, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора, 1 504 146,00 руб. (Один миллион пятьсот четыре тысячи сто сорок шесть рублей 00 копеек)».

Взыскать с администрации муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «СП Осничевский» 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Целищева Н.Е.