Решение от 12 марта 2024 г. по делу № А32-42544/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-42544/2023
г. Краснодар
12 марта 2024 года
Резолютивная часть решения от 22 февраля 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 12 марта 2024 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования Темрюкский район (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ленмедснаб-Доктор» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ПАО «Сбербанк России» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Темрюкский отдел) (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании,

при участии:

от ответчика (ООО): ФИО1 – доверенность;

остальные участники процесса: не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Темрюкский район обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о признании отсутствующим возникшее из договора залога обременение в виде залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0903017:3 общей площадью 100 кв. м, вид разрешенного использования земельного участка - для эксплуатации аптечного павильона №48, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Старотитаровская, пер. Почтовый. Номер регистрационной записи об ипотеке 23:30:0903017:3-23/044/2018-1, дата государственной регистрации - 15.08.2018 г. Номер регистрационной записи об ипотеке 23:30:0903017:3-23/044/2018-2, дата государственной регистрации -24.08.2018. Номер регистрационной записи об ипотеке 23:30:0903017:3-23/044/2019-3, дата государственной регистрации - 17.12.2019 г. Номер регистрационной записи об ипотеке 23:30:0903017:3-23/044/2019-4, дата государственной регистрации -25.12.2019 г., с указанием, что решение является основанием для внесения соответствующих регистрационных записей в ЕГРН в отношении вышеуказанного спорного объекта недвижимости (с учетом уточненных требований определением суда от 13.12.2023 г.).

Представитель ответчика (ООО) в судебном заседании представил отзыв и договоры.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии. Ходатайство удовлетворено. От ответчика (банка) поступил отзыв на исковое заявление и договоры ипотеки.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом объявлен перерыв до 14-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Между администрацией Старотитаровского сельского поселения Темрюкского района (арендодатель) и ЗАО «Ленмедснаб-Доктор W» (арендатор, в настоящее время – ООО «Ленмедснаб-Доктор») заключен договор № 1713 от 01.08.2002 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0903017:3, площадью 100 кв.м, по адресу: Темрюкский район, ст. Старотитаровская, пер. Почтовый, для эксплуатации аптечного павильона № 48. Срок действия данного договора определен на 10 лет до 30.07.2012 г.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 26.09.2002 г. (№ рег. записи 23-01.44-1.15.2002-284).

06.06.2003 г. между администрацией муниципального образования Темрюкский район и ЗАО «Ленмедснаб-Доктор W» заключено дополнительное соглашение № 52 к договору аренды земельного участка. Согласно указанному дополнительному соглашению, изменен номер договора на 3000001713.

30.07.2012 г. между администрацией муниципального образования Темрюкский район и ООО «Ленмедснаб-Доктор W» заключено дополнительное соглашение № 2328 к договору о предоставлении земельного участка в аренду № 3000001713 от 01.08.2002 г. Согласно указанному дополнительному соглашению договор аренды земельного участка продлен на 10 лет с 30.07.2012 г. по 30.07.2022 г.

Между ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ЗАО «Ленмедснаб-Доктор W» (залогодатель) заключен договор ипотеки № И-4112-8 от 09.07.2018 с учетом дополнительного соглашения № 1 от 09.07.2018 г., договор последующей ипотеки № И-4092-8 от 09.07.2018 г., договор последующей ипотеки № И-6845-8 от 19.09.2019 г., договор последующей ипотеки № И-6838-8 от 19.09.2019 г., по условиям которых в залог передан, в том числе принадлежащий обществу на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 23:30:0903017:3.

Обременения в виде ипотеки по договору № И-4112-8 от 09.07.2018 г. в пользу ПАО «Сбербанк России» сроком действия с 15.08.2018 г. по 25.10.2024 г. зарегистрировано в ЕГРН 15.08.2018 г. (№рег. записи 23:30:0803017:3-23/044/2018-1).

Обременения в виде ипотеки по договору № И-4092-8 от 09.07.2018 г. в пользу ПАО «Сбербанк России» сроком действия с 24.08.2018 г. по 25.10.2020 г. зарегистрировано в ЕГРН 24.08.2018 г. (№ рег. записи 23:30:0803017:3-23/044/2018-2).

Обременения в виде ипотеки по договору № И-6845-8 от 19.09.2019 г. в пользу ПАО «Сбербанк России» сроком действия с 17.12.2019 г. по 18.01.2021 г. зарегистрировано в ЕГРН 17.12.2019 г. (№ рег. записи 23:30:0803017:3-23/044/2019-3).

Обременения в виде ипотеки по договору № И-6838-8 от 19.09.2019 г. в пользу ПАО «Сбербанк России» сроком действия с 25.12.2019 г. по 18.01.2021 г. зарегистрировано в ЕГРН 25.12.2019 г. (№ рег. записи 23:30:0803017:3-23/044/2019-4).

В связи с истечением 30.07.2022 г. срока действия договора аренды указанного земельного участка, 30.03.2022 г. администрация направила в адрес арендатора уведомление от 24.03.2022 г. № 13-844/22-10 об одностороннем отказе от договора аренды.

16.02.2023 г. администрацией муниципального образования Темрюкский район направлено письмо ПАО «Сбербанк России» с просьбой дать согласие на регистрацию прекращения обременения (права аренды) в отношении земельного участка. Ответ на письмо не поступил.

Администрация обратилась к Управлению Росреестра с заявлением от 10.07.2023 г. о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) ООО «Ленмедснаб-Доктор» в виде права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0903017:3 в связи с истечением срока аренды.

Уведомлением от 11.07.2023 г. №КУВД-001/2023-29671442/1 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права в связи с непредставлением согласия залогодержателя на прекращение обременений в отношении спорного земельного участка.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с настоящими исковыми требованиями.

Принимая решение, суд исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (пункт 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-Ф3).

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 5 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 14 Закона о регистрации, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочего, вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Приостанавливая государственную регистрацию в виде погашения обременения аренды в отношении спорного земельного участка Управление Росреестра в уведомлении от 11.07.2023 г. №КУВД-001/2023-29671442/1 указало отсутствие на согласия залогодержателя на прекращение обременений в отношении спорного земельного участка.

Возражая против заявленных требований, ответчики сослались на отсутствие оснований для погашения записи об ипотеки в связи пролонгацией договора аренды земельного участка № 3000001713 от 01.08.2002 г. в соответствии со ст. 621 ГК РФ и наличием здания на участке, находящегося в собственности арендатора и ограниченного правом ипотеки ПАО «Сбербанк».

Между тем, суд отклоняет данные доводы ответчиков, в виду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Срок действия спорного договора аренды предусмотрен сторонами по 30.07.2022 г.

Однако, 30.03.2022 г. администрация направила в адрес арендатора уведомление от 24.03.2022 г. № 13-844/22-10 об одностороннем отказе от договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Таким образом, администрация выразила свои возражения относительно пользования арендатором участком после истечения срока договора.

В связи с чем, договор аренды земельного участка № 3000001713 от 01.08.2002 г. прекращен.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (далее – ФЗ от 16.07.1998 № 102).

Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в ЕГРН сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться ФЗ от 16.07.1998 г. № 102.

В силу части 1 статьи 25 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном упомянутой статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу пункта 1.1 статьи 62 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102 об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, с учетом взаимосвязанности положений указанных правовых норм, прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации (определения от 31.10.2014 г. № 305-ЭС14-167, от 11.03.2015 г. № 310-КГ15-1724, от 07.03.2017 г. № 304-КГ17-375, от 28.03.2019 г. № 304-ЭС19-1680).

Таким образом, учитывая, что договор аренды земельного участка, находящегося в залоге, прекращен, право залога так же подлежит прекращению.

При этом, наличие в залоге у залогодержателя так же здания, расположенного на участке не имеет отношения к земельному участку.

Согласно абзацу 2 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков о признании обременения отсутствующим, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание заинтересованного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (пункт 53 Постановления № 10/22).

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом искового заявления заинтересованного лица о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, с привлечением залогодателя и залогодержателя в качестве ответчиков (аналогичная позиция высказана в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.11.2019 г. N Ф08-9412/2019 по делу N А32-2214/2019, Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.05.2018 г. по делу N А73-16950/2014).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниями прекратилась, но значится в ЕГРП как существующая для всех третьих лиц, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Таким образом, из системного толкования вышеуказанных норм следует, что поскольку отсутствует возможность подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а также заявления залогодержателя, запись об ипотеке в интересах заинтересованного лица - истца, может быть погашена только на основании решения суда.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2021 г. по делу №А01-2504/2021, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.11.2019 г. N Ф08-9412/2019 по делу № А32-2214/2019 , в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 г. N 6267/10.

На основании выше установленного исковые требования подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков в порядке ст. 110 АПК РФ как с проигравших сторон с учетом рассмотрения требований в отношении четырех записей обременения права.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующими, возникшие из договоров залога (ипотеки), обременения в виде залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0903017:3 общей площадью 100 кв.м, вид разрешенного использования земельного участка - для эксплуатации аптечного павильона №48, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Старотитаровская, пер. Почтовый:

- № регистрационной записи об ипотеке 23:30:0903017:3-23/044/2018-1, дата государственной регистрации 15.08.2018 г.;

- № регистрационной записи об ипотеке 23:30:0903017:3-23/044/2018-2, дата государственной регистрации 24.08.2018;

- № регистрационной записи об ипотеке 23:30:0903017:3-23/044/2019-3, дата государственной регистрации 17.12.2019 г.;

- № регистрационной записи об ипотеке 23:30:0903017:3-23/044/2019-4, дата государственной регистрации 25.12.2019 г.

Настоящее решение суда является основанием для погашения в ЕГРН регистрационных записей об обременении ипотекой указанного земельного участка.

Взыскать с ООО «Ленмедснаб-Доктор» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 12 000 руб.

Взыскать с ПАО «Сбербанк России» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 12 000 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий