Решение от 13 марта 2019 г. по делу № А50-32396/2018

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

13.03.2019 года Дело № А50-32396/18

Резолютивная часть решения объявлена 05.03.2019 года. Полный текст решения изготовлен 13.03.2019 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Гуляевой Е.И. при ведении протокола помощником судьи Гричанниковой Е.Г. рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Департамента земельных отношений администрации г. Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агат» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Сайеда Камруззамана

о понуждении заключить договор аренды земельного участка

в судебном заседании принимали участие представители:

от истца – ФИО1, по доверенности от 09.01.2019, паспорт;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 09.01.2019, паспорт;

лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом путем направления в их адрес копий определения заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определении о принятии заявления к производству

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агат» (ответчик) о понуждении заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Сибирская/Советская, 9/29, путем вступления в договор от 24.08.2017 № 051-17Д.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Сайед Камруззаман (ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании истец настаивает на удовлетворении иска. Заявленные требования обоснованы истцом тем, что ответчику ООО «Агат» принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные в здании гостиницы, здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № 59:01:4410044:10; с третьим лицом (Сайед Камруззаман), являющимся собственником иных помещений в здании гостиницы, заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Так как ответчик договор аренды не подписал, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик иск не признал, указывает на наличие оснований для оставления иска без рассмотрения. Как полагает ответчик, истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, так как в направленном ответчику проекте договора аренды земельного участка не были отражены существенные условия договора аренды – размер арендной платы, а также условие о сроках ее уплаты; получив оферту без указания всех существенных условий ответчик не обязан был ее акцептовать. Также ответчик указывает на наличие разногласий по условиям предлагаемого к заключению договора в части его п.5.4 и п. 3.2.15, возражает против заключения договора с третейской оговоркой, а также против введения в договор пункта об обязанности арендатора земельного участка за свой счет осуществить снос любых самовольных построек, в том числе сооруженных не арендатором, на земельном участке.

Представители третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, не явились в судебное заседание; третье лицо отзыв на иск в суд не направило.

Заслушав мнение участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

согласно сведений ЕГРН (выписка на 26.08.2018 –л.д.11-12) нежилое помещение площадью 544,4 кв.м с кадастровым номером № 59:01:4410044:81, расположенное на 1 этаже здания по адресу: г.Пермь, Ленинский район, ул.Советская/Сибирская, д.29/9 является собственностью ответчика ООО «Агат» (дата государственной регистрации права – 15.07.2002).

17.02.2018 в Департамент земельных отношений администрации г.Перми поступило заявление Сайеда Камруззамана о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № 59:01:4410044:10 площадью 1556,95 кв.м с местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участка; почтовый адрес ориентира – Пермский край, г.Пермь, Ленинский район, ул. Сибирская/Советская, 9/29, участок № 1 с целью использования – для размещения гостиницы (л.д.22).

11.04.2018 Департаментом земельных отношений администрации г.Перми (арендодатель) и Сайедом Камруззаманом (арендатор) заключен договор аренды указанного земельного участка.

В п.1.1 договора указано, что участок предоставляется под нежилое помещение (подвал, этаж 2, этаж 3, этаж 1) с кадастровым номером № 59:01:4410044:419, нежилое помещение (этаж 4, этаж 5) с кадастровым номером 59:01:4410044:401, нежилое помещение (этаж 8, этаж 6, этаж 7) с кадастровым номером 59:01:4410044:402; в п.1.2 – разрешенное использование земельного участка – под зданием гостиницы с рестораном; в п.4.1 договора - срок действия – с 20.02.2018 по 19.01.2067.

В п.1.3 договора указано, что договор заключен с условием согласия на вступление в него иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них, расположенных на земельном участке.

Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН 18.05.2018, что подтверждено выпиской из ЕГРН (л.д.72).

05.04.2018 истцом ответчику направлено предложение (уведомление) от 04.04.2018 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № 59:01:4410044:10 с приложением проекта договора аренды.

Неподписание ответчиком договора аренды, неполучение соответствующих возражений на предложение о заключении договора послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (ч.ч.1, 2).

По правилам ч.6 указанной статьи любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (ч.7 ст.39.20 ЗК РФ).

Материалами настоящего дела подтверждается, что в департамент с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка обратился собственник помещений с кадастровыми номерами №№ 59:01:4410044:401, 59:01:4410044:402, 59:01:4410044:419 , расположенных в 8-9 этажном здании гостиницы «Центральная» с кадастровым номером № 59:01:4410044:46 (выписка из ЕГРН - л.д.138-141), Сайед Камруззаман.

Ответчик ООО «Агат» также является собственником нежилого помещения площадью 544,4 кв.м с кадастровым номером № 59:01:4410044:81, расположенного на 1 этаже здания по адресу: г.Пермь, Ленинский район, ул.Советская/Сибирская, д.29/9.

То обстоятельство, что принадлежащие ответчику и третьему лицу помещения расположены в одном здании - 8-9 этажном здании гостиницы «Центральная» с кадастровым номером № 59:01:4410044:46 – подтверждается выписками из ЕГРН на указанное здание и помещения (л.д.61-68, 88-97, 98-119, 138-141).

Факт расположения здания гостиницы «Центральная» на земельном участке с кадастровым номером № 59:01:4410044:10 площадью 1556,95 кв.м с местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участка; почтовый адрес ориентира – Пермский край, г.Пермь, Ленинский район, ул. Сибирская/Советская, 9/29, участок № 1, участвующими в деле лицами не оспаривается. Также данное обстоятельство подтверждается сведениями ЕГРН в отношении здания и земельного участка.

Таким образом, в порядке ч.ч.1, 2, 6 ст.39.20 ЗК РФ по заявлению одного из собственников помещений в здании Департаментом земельных отношений администрации г.Перми начата процедура предоставления земельного участка с кадастровым номером № 59:01:4410044:10 в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, собственникам помещений в здании направлены проекты договора аренды земельного участка. В результате договор аренды земельного участка заключен с одним из собственников помещений - Сайедом Камруззаманом.

Следовательно, по правилам ч.7 ст.39.20 ЗК РФ с настоящим иском о понуждении ответчика ООО «Агат» заключить договор аренды земельного участка истец обратился в арбитражный суд обоснованно.

Арбитражным судом рассмотрены и признаны несостоятельными приведенные ответчиком доводы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, направлении в адрес ответчика проекта договора, не содержащего условий о размере арендной платы, сроках уплаты арендной платы. При этом суд исходит из того, что в уведомлении от 04.04.2018 (л.д.15-16) указано, что вместе с данным уведомлением в адрес ответчика истцом направлен проект договора аренды на 7 листах; уведомление направлено истцом ответчику заказной корреспонденцией по адресу места нахождения ответчика по сведениям ЕГРЮЛ - <...>; в судебном заседании представитель истца пояснила, что соответствующее почтовое отправление ответчиком не было получено, возвращено органом почтовой связи истцу ввиду истечения срока хранения, представила суду почтовый конверт с вложенным проектом договора. При исследовании представленных истцом доказательств судом установлено, что направленный истцом ответчику проект договора содержал также приложение № 2 о размере подлежащей уплате арендной плате и сроках ее уплаты.

Учитывая то, что предложение о заключении договора не получено ответчиком по причинам, зависящим от него, основания для оставления иска без рассмотрения отсутствуют.

Возражая против иска, ответчик ООО «Агат» указывает на наличие разногласий по условиям предлагаемого к заключению договора в части его п.5.4 и п. 3.2.15. В частности, ответчик возражает против заключения договора с третейской оговоркой, а также против введения в договор пункта об обязанности арендатора земельного участка за свой счет осуществить снос любых самовольных построек, в том числе сооруженных не арендатором, на земельном участке. Таким образом, между сторонами имеются разногласия по указанным выше вопросам, возникшие при заключении договора.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

В п.5.4 проекта договора аренды, направленного истцом ответчику, содержится третейская оговорка: спор, возникающий из настоящего договора или в связи с ним, по выбору одной из сторон может быть передан на рассмотрение в третейский суд в порядке и составе, сформированном и указанном на сайте для всеобщего доступа в сети интернет: adhoc.perm.ru/, либо в Арбитражный суд Пермского края либо в суд обшей юрисдикции, расположенный на территории г.Перми. В абзацах 2, 3, 4, 5 указанного пункта проекта договора содержатся условия о порядке рассмотрения спора третейским судом, о признании решения третейского суда не подлежащим оспариванию, о порядке извещения о рассмотрении спора третейским судом и оплате третейского сбора.

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 29.12.2015 N 382-ФЗ "Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации" арбитражное соглашение является соглашением сторон о передаче в арбитраж всех или определенных споров, которые возникли или могут возникнуть между ними в связи с каким-либо конкретным правоотношением, независимо от того, носило такое правоотношение договорный характер или нет. Арбитражное соглашение может быть заключено в виде арбитражной оговорки в договоре или в виде отдельного соглашения. Арбитражное соглашение заключается в письменной форме. Положение, предусмотренное частью 2 настоящей статьи, считается соблюденным, если арбитражное соглашение заключено в том числе путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, включая электронные документы, передаваемые по каналам связи, позволяющим достоверно установить, что документ исходит от другой стороны. Арбитражное соглашение также считается заключенным в письменной форме, если оно заключается путем обмена процессуальными документами (в том числе исковым заявлением и отзывом на исковое заявление), в которых одна из сторон заявляет о наличии соглашения, а другая против этого не возражает.

Учитывая, что ответчик возражает против включения арбитражной оговорки в договор аренды земельного участка, указанная оговорка не подлежит включению в договор, п.5.4 договора необходимо принимать в редакции ответчика.

Также в п. 3.2.15 проекта договора, направленного истцом ответчику, содержится условие об обязанности арендатора земельного участка в случае обнаружения арендодателем ликвидировать самовольные постройки или иные нарушения использования участка и привести участок в прежнее состояние за свой счет в срок, установленный в уведомлении арендодателя.

В соответствии с ч.2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Таким образом, по общему правилу снос самовольной постройки осуществляется лицом, осуществившем самовольное строительство, или за его счет; на арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо за его счет самовольная постройка может быть снесена лишь в случае, когда отсутствуют сведения о лице, осуществившем самовольное строительство.

Указанные положения закона в п. 3.2.15 проекта договора не учтены, ввиду чего данный пункт следует принять в редакции, соответствующей закону: «в случае обнаружения арендодателем ликвидировать самовольные постройки, возведенные арендатором, или иные нарушения в использовании земельного участка и привести участок в прежнее состояние за свой счет в срок, установленный в уведомлении арендодателя».

Приведенные истцом доводы о том, что условия п.5.4, 3.2.15 проекта договора соответствуют типовому договору, утвержденному нормативным правовым актом, судом рассмотрены и признаны не имеющими значения для правильного рассмотрения дела.

Постановлением Администрации г. Перми от 29.05.2015 N 322 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования земельными участками, соглашений об установлении сервитута, о перераспределении земель и (или) земельных участков и о признании утратившими силу отдельных постановлений администрации города Перми" утвержден типовой договор аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Перми.

Содержание п.п.3.2.15, 5.4 проекта договора аренды, направленного истцом ответчику, соответствует типовому договору.

Вместе с тем, ввиду несоответствия указанных пунктов типового договора положениям ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.7 Федерального закона от 29.12.2015 N 382-ФЗ "Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации", суд применяет положения Кодекса и Федерального закона.

При таких обстоятельствах иск о понуждении заключить договор подлежит удовлетворению. Разногласия, возникшие при заключении договора, судом урегулированы с учетом возражений ответчика.

Государственная пошлина по иску взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета (ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Агат» (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с Департаментом земельных отношений администрации г. Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером № 59:01:4410044:10 площадью 1556,95 кв.м с местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участка; почтовый адрес ориентира – Пермский край, г.Пермь, Ленинский район, ул.Сибирская/Советская, 9/29, участок № 1, в редакции, представленной истцом, за исключением п.п.3.2.15, 5.4 договора.

Пункт 3.2.15 договора изложить в редакции: «в случае обнаружения Арендодателем ликвидировать самовольные постройки, возведенные Арендатором, или иные нарушения в использовании земельного участка и привести участок в прежнее состояние за свой счет в срок, установленный в уведомлении Арендодателя».

Пункт 5.4 договора изложить в редакции: «спор, возникающий из настоящего договора или в связи с ним, передается на рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агат» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.


Судья Е.И. Гуляева