Решение от 13 июня 2024 г. по делу № А84-6751/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-6751/2023
14 июня 2024 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения оглашена 30.05.2024.

Полный текст решения составлен 14.06.2024.


Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Погребняка А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Филипповой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Севастополь)

к обществу с ограниченной ответственностью "Культурный центр "Мыс хрустальный" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Севастополь)

при участии в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Государственного автономного учреждения города Севастополя «Севастопольская телерадиокомпания» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Севастополь)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности;

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности. 



УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Культурный центр "Мыс хрустальный" о взыскании 3 956 339,62 рублей долга по договору аренды земельного участка от 06.02.2004, 1 140 458,32 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением от 20.06.2023 ввиду наличия оснований для рассмотрения искового заявления в порядке упрощенного производства, исковой материал принят к производству арбитражного суда с рассмотрением в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 14.08.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил предварительное судебное заседание.

Определением от 07.09.2023 произведена замена судьи Смолякова А.Ю. по делу №А84-6751/2023 на судью Погребняка А.С.

Определением от 14.12.2023 суд завершил предварительное судебное заседание и назначил дело к судебному разбирательству.

В судебном заседании 30.05.2024 представители сторон поддержали свои требования и возражения, ответили на вопросы суда.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

Между Севастопольским городским Советом (далее - Совет, Арендодатель) и ООО «Культурный центр «Мыс Хрустальный» (далее - Ответчик, Арендатор) 06.02.2004 заключен договор аренды земельного участка площадью 0,1880 га (в том числе земельный участок №1 площадью 0,0914 га и земельный участок № 2 площадью 0,0966 га), расположенный в Ленинском районе города Севастополя по адресу набережная ФИО5 №25 для строительства и обслуживания спортивно-оздоровительного, культурно-развлекательного комплекса сооружений с объектами обслуживания

Договор аренды зарегистрирован 08.06.2004 под № 107 (номенклатурный номер № 4-М-01).

12.02.2004 года между сторонами Договора подписан акт приёма-передачи земельного участка общей площадью 0,1880 га, расположенный в г. Севастополе в районе мыса Хрустальный, на набережной ФИО5, 25.

07.02.2007 между сторонами было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

16.02.2010 между сторонами было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, арендодатель согласно Решению VIII сессии Севастопольского городского Совета XXIV созыва №759 от 25.03.2003 года передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 0,1880 га (в том числе земельный участок №1 площадью 0,0914 и земельный участок №2 площадью 0,0966 га), расположенный в Ленинском районе города Севастополя по адресу набережная ФИО5 №25, для строительства и обслуживания спортивно-оздоровительного, культурно-развлекательного комплекса сооружений с объектами обслуживания.

Согласно п. 1.5. Договора аренды, земельный участок площадью 0,1880 га передаётся в аренду с целью строительства и обслуживания спортивно-оздоровительного, культурно-развлекательного комплекса сооружений с объектами обслуживания.

В соответствии с пунктом 6.1 Договора аренды, настоящий договор заключен сроком до 28.11.2028 года и действует с момента государственной регистрации этого договора в порядке, предусмотренном законом.

Пунктом 1.4. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 16.02.2010) установлено, что нормативная денежная оценка земельного участка составляет: а) на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию 529 165 грн.; б) на последующий период 2 645 824 грн.

Согласно пункту 2.1.1. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 16.02.2010), размер годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчёту, составляет:

а) на период строительства: 529 165 х 0,03 = 15 874,95 грн.

б) на следующий период: 2 645 824 х 0,03 = 79 374,72 грн.

При этом, денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание с 15.12.2009 г. по 15.12.2011 г., согласно решению Севастопольского городского Совета №8617 от 15.12.2009. Денежная оценка для следующего периода принимается во внимание с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позднее 15.12.2011 согласно решению Севастопольского городского Совета №8617 от 15.12.2009.

Пунктом 2.2. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 16.02.2010) предусмотрено, что арендная плата на землю оплачивается арендатором ежемесячно в течении 30 календарных дней, следующего за последним календарным днём отчётного периода (налоговой) месяца, в национальной валюте Украины на бюджетный счёт города Севастополя.

Согласно пункту 3.2.2 договора, аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 2 настоящего договора.

В соответствии с п. 2.4 договора аренды, за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

В соответствии с п. 6 решения Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 №7156 «О статусе города-героя Севастополя» (далее — решение СГС №7156) государственная собственность Украины, находящаяся на день принятия настоящего решения на территории города Севастополя, является собственностью города Севастополя.

Ст. 34 Устава города Севастополя предусмотрено, что Правительство Севастополя управляет и распоряжается собственностью города Севастополя в соответствии с законами города Севастополя, а также управляет федеральной собственностью, переданной в управление города Севастополя в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно ст. 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-3С «О Правительстве Севастополя» (далее - №5-ЗС), Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя. В сфере землепользования согласно ст. 27 №5-ЗС Правительство Севастополя осуществляет контроль за использованием и охраной земель и других объектов недвижимости на территории города Севастополя, осуществляет управление в области земельных отношений:

В соответствии со ст. 23 №5-ЗС Правительство Севастополя осуществляет свои полномочия непосредственно или через подведомственные ему исполнительные органы.

В соответствии с п.п. 1.1, 1.7, 1.8, 2.3, 3.4, 3.10 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП (текст опубликован на официальном портале http://sevastopol.gov.ru./), функции по управлению и распоряжению имущество^ и землями города Севастополя, в том числе защиты прав и интересов города в этой сфере, возложены на Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент).

Как указал Истец, Арендатором обязательства по внесению арендной платы согласно условиям Договора, не выполнялись надлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность по оплате за пользование земельным участком на дату 11.04.2023 за период с 01.01.2015 по 31.03.2023 в размере 5 096 797,94 руб., из которых:

плата за фактическое использование - 3 956 339,62 рублей;

проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ - 1 140 458,32 рублей.

Департаментом в адрес Арендатора 15.04.2023 ценной корреспонденцией направлялось Предупреждение о необходимости исполнения обязательств по плате за пользование земельный участком согласно Договору № П/ЗУ-001965.

Однако Ответчик, в установленный срок, никаких действий по исполнению взятых на себя обязательств не предпринял.

Ответчик ссылался на то, что на арендованном земельном участке в соответствии с целевым назначением возведен объект недвижимости, земельный участок по площади полностью застроен, собственниками нежилых помещений в построенном объекте являются третьи лица, ответчик собственником каких-либо помещений в объекте не является.    

Исследовав фактические обстоятельства, выслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В рассматриваемом случае отношения сторон возникли по поводу использования спорного земельного участка, в связи с чем, помимо норм гражданского законодательства, применению подлежат нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Принцип платности использования земельных участков установлен статьей 65 ЗК РФ, согласно которой формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, подлежит регулированию.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как определено статьей 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данная норма закона не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу приведенных норм права при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность. Если выдел невозможен, участок является долевой собственностью.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

В пункте 25 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) также указано, что статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости. В случае, если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, в случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ (в настоящее время статья 39.20) право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности.

Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ (аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 N 5361/12, определении Верховного Суда РФ от 05.03.2020 N 305-ЭС19-22153 по делу N А40-221422/2018).

Указанные нормы права и правовые позиции высшей судебной инстанции позволяют сделать следующие выводы:

ситуация, когда находящееся в частной собственности строение расположено на земельном участке, не находящимся в публичной собственности (а находящимся в частной собственности), законодательством России не предусмотрена;

защита прав такого собственника строения осуществляется посредством предъявления иска о признании.

Приведенные правила актуальны для рассмотрения настоящего спора. Однако спорное материальное правоотношение имеет особенности:

между Государственным автономным учреждением города Севастополя «Севастопольская телерадиокомпания» и ФИО3 заключен государственный контракт от 31.10.2017 № 124, в соответствии с которым третье лицо приобрело имущество, находящееся на спорном земельном участке и является таким же землепользователем как и ответчик.

11.09.2008 ответчиком было получено разрешение №400 на строительство спортивно-оздоровительного и культурно-развлекательного комплекса на мысе «Хрустальный» (1 очередь строительства наб. ФИО5, 25).

28.07.2009 ответчиком было получено разрешение №336 на строительство спортивно-оздоровительного и культурно-развлекательного комплекса на мысе «Хрустальный» (2 очередь строительства наб. ФИО5, 25).

23.011.2009 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля г. Севастополя ответчику выдан Акт готовности объекта к эксплуатации №227, в соответствии с которым объекта строительства 1 и 2 очереди были введены в эксплуатацию.

15.01.2008 года Решением IX Сессии Севастопольского городского Совета № 3551, вновь сформированной набережной в Ленинском районе от яхт-клуба в бухте ФИО4 до набережной адм. ФИО5 присвоено наименование «Набережная Адмирала ФИО6».

05.09.2017 года Решением о присвоении объекту адресации адреса № 13032/48-08/14 зданию с кадастровым номером 91:03:001001:513 присвоен адрес г. Севастополь, Ленинский район, набережная Адмирала ФИО6, 1.

По сообщению Управления государственной регистрации права и кадастра гор. Севастополя от 13.12.2023 года № 4960/01-24-01-10/03/23, на земельном участке с КН 91:03:001001:118 расположен объект недвижимости с КН 91:03:001001:513.

Как следует из Свидетельства о праве собственности от 25.02.2013 года за физическим лицом – гр. ФИО7 зарегистрировано право частной собственности на нежилое помещение №1 общей площадью 310,6 кв м, расположенное по адресу: <...>. ФИО6, дом 1.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), подпункту 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса- Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, с 25.02.2013 года, то есть с даты государственной регистрации права собственности на первое помещение участника долевого строительства, договорные отношения между сторонами - ООО «КП, «Мыс Хрустальный» и ДИЗО гор. Севастополя, в отношении земельного участка с КН 91:03:001001:118 -прекратились, соответственно, обязанность по оплате как арендных платежей так и платы за фактическое пользование у ответчика отсутствовала, требование о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежит, равно как и связанное с ним требование о взыскании процентов за пользование денежными средствами.

Вместе с тем, Истец, по мнению Ответчика, не лишен возможности взыскать арендную плату с собственников апартаментов, расположенных в здании с кадастровым номером 91:03:001001:513 по адресу: <...>, на ЗУ с КН 91:03:001001:118, права собственности которых зарегистрированы и сведения о которых доступны Истцу, как органу государственной власти. Ответчик же, лишен возможности предоставить список всех собственников помещений в здании вследствие ограниченного доступа к персональным данным, размещенным в ЕГРН.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу №305-3015-16772, в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума №10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной - собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Таким образом, по смыслу данных разъяснений, собственники нежилых помещений в административном здании с момента государственной регистрации своего права собственности на нежилые помещения стали арендаторами спорного земельного участка по ранее заключенному с застройщиком договору.

Исходя из представленной Севреестром информации, право собственности ответчика на какие-либо помещения в объекте недвижимости с КН 91:03:001001:513 отсутствуют.

Доказательства обратного суду не представлены.

Согласно заключению специалиста ООО «Севгеоцентр» от 01.03.2024, застроенная часть спорного земельного участка с кадастровым номером 91:03:001001:118 составляет 99 %, не застроенная часть – 1 % (21 кв.м.). При этом, не застроенная часть представляет собой парковку к построенному зданию.

Таким образом, ответчик также не является фактическим пользователем не застроенной части земельного участка, что исключает наличие у него обязанности оплачивать арендную плату. 

Исходя из вышеизложенного, требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



решил:

В удовлетворении иска отказать.


Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.


Судья       

А.С. Погребняк