Решение от 25 марта 2019 г. по делу № А49-15401/2018

Арбитражный суд

Пензенской области

440000, г. Пенза, ул. Кирова, д. 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А49-15401/2018
г. Пенза
25 марта 2019 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи С.В. Аверьянова при ведении протокола помощником судьи М.В. Поповой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Первого заместителя прокурора Пензенской области в интересах муниципального образования «рабочий поселок Мокшан Мокшанского района Пензенской области» в лице Комитета местного самоуправления рабочего поселка Мокшан Мокшанского района Пензенской области (ОГРН <***>)

к 1. Администрации рабочего поселка Мокшан Мокшанского района Пензенской области (ОГРН <***>),

2. Обществу с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» (ОГРН <***>)

о признании договора недействительным в части

при участии в заседании:

от прокуратуры – ФИО1, прокурора отдела по удостоверению,

установил:

Первый заместитель прокурора Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области в интересах муниципального образования «рабочий поселок Мокшан Мокшанского района Пензенской области» в лице Комитета местного самоуправления рабочего поселка Мокшан Мокшанского района Пензенской области с иском к Администрации р.п. Мокшан Мокшанского района Пензенской области и ООО «Т2 Мобайл» о признании недействительными пп. 4.1.4, 4.1.5 п. 4.1 и пп. 4.3.2 п. 4.3 договора аренды земельного участка №1 от 11.04.2017.

Комитет местного самоуправления р.п. Мокшан Мокшанского района Пензенской области, а также ответчики, извещенные о рассматриваемом споре, явку своих представителей для участия в судебном заседании не обеспечили.

Ответчик Администрация р.п. Мокшан Мокшанского района Пензенской области в отзыве на иск считает исковые требования прокурора не подлежащими удовлетворению в связи с добровольным урегулированием спора, поскольку ответчиками подписаны дополнительные соглашения №2 от 23.11.2018 и №3 от 10.01.2019 об исключении спорных пунктов из договора аренды.

Рассмотрение спора ответчик просил осуществить без участия своего представителя.

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Участвующий в судебном заседании прокурор настаивал на удовлетворении исковых требований, на том основании, что указанные пункты договора в спорном периоде противоречили действующему законодательству и нарушали публичные интересы и интересы муниципального образования «рабочий поселок Мокшан Мокшанского района Пензенской области».

Оснований для отказа в связи с исключением ответчиками спорных пунктов из договора прокурор не усматривает в силу особенности правовых последствий признания его судом недействительным.

Кроме того, в силу ч.2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ от иска является правом стороны.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения прокурора, арбитражный суд установил следующее.

Между Администрацией р.п. Мокшан Мокшанского района Пензенской области (арендодатель) и ООО «Т2 Мобайл» (арендатор) заключен договор аренды №1 от 11.04.2017 земельного участка с кадастровым номером 58:18:0010108:258, расположенный по адресу: Пензенская область, Мокшанский район, р.<...> для размещения объектов связи, радиовещания.

Договор заключен на срок до 28.03.2066 (п.2.1).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 11.04.2017.

Как следует из пп. 4.1.4, 4.1.5 п. 4.1 данного договора, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств и расторжения договора в 30-дневный срок в случаях: использования земли не по целевому назначению; использования земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки; невнесения арендной платы более чем за 2 месяца.

Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем (внесудебном) порядке при обязательном письменном уведомлении арендатора за 30 дней о намерении прекратить арендные отношения в случаях: уклонения арендатора от подписания дополнительных соглашений к договору, а также получения уведомления об изменений арендной платы; возникновения необходимости более рационального использования земельного участка для муниципальных нужд; невнесения арендной платы более чем за 2 месяца подряд неиспользования земельного участка в течение 24 месяцев; при неоднократном выполнении п. 4.4.4 договора; при невыполнении п. 4.4.5.

Подпункт 4.3.2 п.4.3 договора предусматривает, что арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать сои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия арендодателя.

Ссылаясь на то, что условия пп. 4.1.4, 4.1.5 п. 4.1 и пп. 4.3.2 п. 4.3 договора аренды нарушают явно выраженный запрет, установленный п.2 ст.615 Гражданского кодекса <...> ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первый заместитель прокурора Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о признании данных пунктов недействительными.

Право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в абз.2 ч.1 ст.52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом в п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012г. №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2 и 3 ч.1 ст.52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

В соответствии со ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10, Определении Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 310-ЭС15-8452.

Поскольку пп.4.1.5 п.4.1 договора аренды земельного участка предусматривает право арендодателя на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования прокурора заявлены обоснованно и указанный пункт договора противоречит п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В то же время суд не может согласиться с аналогичным требованием первого заместителя прокурора в отношении пп. 4.1.4 п.4.1 договора аренды, поскольку из его содержания не следует, что арендодателю предоставлено право на односторонний внесудебный отказ от договора аренды.

В указанном подпункте говорится о том, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств и расторжения договора в 30-дневный срок в случаях: использования земли не по целевому назначению; использования земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки; невнесения арендной платы более чем за 2 месяца.

В соответствии с положениями ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо по решению суда.

Положения о праве на односторонний отказ от договора (ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) пп. 4.1.4 п.4.1 договора не содержит.

По условиям данного подпункта арендатору направляется письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств, а не об одностороннем отказе от договора аренды.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора аренды (пп. 4.1.4 п.4.1), судом не установлено предоставление арендодателю права на односторонний отказ от договора аренды. Оспариваемый подпункт договора устанавливает возможность досрочного расторжения договора, что возможно либо по соглашению сторон либо по решению суда.

На основании вышеизложенного, поскольку из пп. 4.1.4 п.4.1 договора аренды земельного участка земельного участка №1 от 11.04.2017 не следует право арендодателя на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования прокурора в этой части удовлетворению не подлежат.

Также прокурор просит признать недействительным и пп. 4.3.2 п. 4.3 договора аренды, согласно которому арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу при условии получения на это согласия арендодателя.

Арбитражный суд признает, что данный пункт противоречит императивной норме п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии с п.2 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пункт 2 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации оговаривает возможность установления особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Из разъяснений, указанных в абз.2 п.15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что поскольку п.2 ст.607 и п.2 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

В этой связи, учитывая, что договор аренды земельного участка №1 от 11.04.2017 заключен на срок, превышающий 5 лет, передача земельного участка в субаренду не требует письменного согласования с арендодателем, поэтому пп. 4.3.2 п. 4.3 договора также не соответствует закону.

Заключение договора аренды земельного участка в нарушение требований земельного и гражданского законодательства не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании вышеизложенного арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности заявленных прокурором требований и признает их подлежащими удовлетворению.

Довод ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения требования прокурора в связи с добровольным исключением спорных пунктов договора ее сторонами

подлежит отклонению на том основании, что пп. 4.1.5 п. 4.1 и пп. 4.3.2 п. 4.3 договора аренды противоречат требованиям действующего законодательства и признаны недействительными судом. В этой связи, учитывая, что в силу ч.1 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, как в данном случае с 11.04.2017, следовательно, добровольное исключение спорных положений договора путем заключения дополнительных соглашений, не может служить основанием для отказа в иске.

Кроме того, суд, изучив дополнительные соглашения №2 от 23.11.2018 и №3 от 10.01.2019, подписанные ответчиками к договору аренды земельного участка №1 от 11.04.2017, установил, что в действительности стороны исключили полностью лишь пп. 4.1.4, 4.1.5 п. 4.1 договора, тогда как пп. 4.3.2 п. 4.3 изложен в новой редакции, согласно которой арендатор обязан передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, уведомив арендодателя в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения соответствующего договора в письменной форме.

Таким образом, суд не усматривает добровольного урегулирования спора сторонами в этой части, что является дополнительным основанием для признания позиции ответчика необоснованной.

В силу ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По правилам пп 1 п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов.

Расходы по делу составляют 6 000 рублей, которые по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчиков в равных долях и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Однако, учитывая, что первый ответчик Администрация рабочего поселка Мокшан Мокшанского района Пензенской области освобожден от уплаты госпошлины в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, то госпошлина в сумме 3 000 руб. взыскивается только со второго ответчика ООО «Т2 Мобайл» непосредственно в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Первого заместителя прокурора Пензенской области удовлетворить частично.

Признать недействительными пп. 4.1.5 п. 4.1 и пп. 4.3.2 п. 4.3 договора аренды земельного участка №1 от 11.04.2017, заключенного Администрацией рабочего поселка Мокшан Мокшанского района Пензенской области и обществом с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья С.В. Аверьянов