Решение от 24 октября 2023 г. по делу № А01-3626/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

385000, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, дом 15, www.adyg.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А01-3626/2022
г. Майкоп
24 октября 2023 года.
Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме 24 октября 2023 года.

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи С.И.Хутыз, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семеновых Н.С., рассмотрев в судебном заседании материалы дела №А01-3626/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "УЮТ" (ИНН 0107026178, ОГРН 1140107000373, Республика Адыгея, Тахтамукайский р-н, пгт. Яблоновский, ул. Н.С. Кобцевой, д. 1, корп. 9, оф. 43) к Управлению государственных инспекций по надзору за строительством зданий, сооружений и эксплуатацией жилищного фонда Республики Адыгея (ИНН 0105038026, ОГРН 1020100701884, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 12), третье лицо: общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Умный дом" (ИНН 2311259296, ОГРН 1182375041639, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Евгении Жигуленко, д. 9, пом. 159) о признании незаконным решения о внесении изменений в реестр лицензий РА от 30.09.2022 №02-02/2576,

в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "УЮТ" (далее - общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решение Управления государственных инспекций по надзору за строительством зданий, сооружений и эксплуатацией жилищного фонда Республики Адыгея (далее - инспекция) о внесении изменений в реестр лицензий Республики Адыгея от 30.09.2022 № 02-02/2576.Одновременно просило исключить из реестра лицензий Республики Адыгея. недействительную запись, восстановив в реестре лицензий Республики Адыгея сведения об управлении многоквартирным домом по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Новая Адыгея, ул. Береговая, дом 1, корпус 12, за ООО УК "УЮТ". По мнению заявителя инспекцией при вынесении решения были нарушены сроки рассмотрения обращения и оно принято на основании недействительного решения, оформленного протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах.

Управление государственных инспекций по надзору за строительством зданий, сооружений и эксплуатацией жилищного фонда Республики Адыгея в отзыве на заявление против его удовлетворения возражает, указывает, что нарушение сроков рассмотрения заявления лицензиата общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Умный дом" не нарушает права ООО УК "УЮТ и оснований для недействительности признания протокола общего собрания жильцов не имелось.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.01.2023 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Умный дом".

Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Умный дом" в отзыве на заявление считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку участник долевого строительства становиться правомочным с момента передачи ему помещения и полномочен принимать участия в голосовании по вопросам повесток дня голосования.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 27.09.2023 рассмотрение дела было назначено в судебное заседание на 17.10.2023 года.

Лица, участвующие в деле уведомленные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились. Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает заявление в их отсутствии.

Исследовав представленные доказательства, суд считает, что в удовлетворении заявления общества следует отказать по следующим основаниям.

В управлении ООО УК "УЮТ" находился многоквартирный жилой дом по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Новая Адыгея, ул. Береговая, дом 1 корпус 12.

На рассмотрение в инспекцию поступило 21.06.2022 (вх.01/2215) заявление общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Умный дом", лицензия от 29.04.2020 № 66, о внесении изменений в реестр лицензий Республики Адыгея сведений об МКД в связи с заключением договора управления с собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Новая Адыгея, ул. Береговая, дом 1, корпус 12.

30.09.2022 заместителем начальника Управления государственных инспекций по надзору за строительством зданий, сооружений и эксплуатацией жилищного фонда Республики Адыгея ФИО1 вынесено решение о внесении изменений в реестр лицензий Республики Адыгея № 02-02/2576 об исключении МКД из реестра лицензий Республики Адыгея содержащего сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению, которым осуществляет ООО УК "УЮТ" с 01.10.2022 г.

Не согласившись с вышеуказанным решением инспекции, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1.3 статьи 161, частью 1 статьи 192 и частью 2 статьи 195 Жилищного кодекса Российской Федерации деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 192 Жилищного кодекса РФ, деятельность по управлению многоквартирными домами относят к лицензируемым видам деятельности. Лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами выдается органом государственного жилищного надзора, которым в Республике Адыгея является Управление Государственных инспекций по надзору за строительством зданий, сооружений и эксплуатацией жилищного фонда Республики Адыгея.

Согласно части 2 статьи 195 ЖК РФ каждым субъектом Российской Федерации ведется соответствующий реестр лицензий, содержащий раздел, который включает в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.

В силу части 2 статьи 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 3 статьи 198 ЖК РФ).

Пунктом 2 статьи 21 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" установлено, что лицензирующие органы ведут реестры лицензий на конкретные виды деятельности, лицензирование которых они осуществляют.

Условия, последовательность и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации установлены Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 № 938/пр "Об утверждении порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации" (далее - Порядок).

В соответствии с пунктом 3 Порядка к заявлению о внесении изменений в реестр прилагаются следующие документы:

а) копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключении договора управления с лицензиатом либо об изменении способа управления многоквартирным домом или расторжении договора управления с лицензиатом в случае проведения такого собрания;

б) копия протокола конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в соответствии с которым лицензиат определен победителем конкурса, в случае проведения указанного конкурса;

в) копия договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме, а в случае выбора лицензиата управляющей организацией по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом - копия договора управления, подписанного заявителем;

г) копия акта приема-передачи технической документации и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, в случае, если лицензиат подает заявление об исключении многоквартирного дома из реестра;

д) документ, подтверждающий полномочия представителя лицензиата (в случае, если от имени лицензиата обращается его уполномоченный представитель), оформленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

е) опись представляемых документов с указанием наименования и реквизитов каждого документа и количества листов, подписанная лицензиатом (уполномоченным представителем лицензиата).

В частности, в подпункте "е" пункта 5 Порядка установлено, что в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушение положения пункта 1 части 2 статьи 161 ЖК РФ.

По итогам проверки заявления и документов, представленных лицензиатом, оформляется заключение, в котором указываются результаты проверки по каждому из условий, указанных в пункте 5 настоящего Порядка, и предложения для принятия органом государственного жилищного надзора соответствующего решения в соответствии с пунктом 7 настоящего Порядка (пункт 6 Порядка).

На основании пункта 7 Порядка по результатам рассмотрения заявления и документов орган государственного жилищного надзора принимает одно из следующих решений:

а) о внесении изменений в реестр;

б) об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления;

в) о приостановлении рассмотрения заявления.

Согласно пункту 9 Порядка основаниями для отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления являются: а) несоответствие заявления и документов требованиям, установленным пунктами 2 и 3, подпунктом "г" и подпунктом "д" пункта 5 настоящего Порядка; б) отсутствие оснований для внесения изменений в реестр, выявленное органом государственного жилищного надзора по результатам проверки, проведенной в соответствии с пунктом 15 настоящего Порядка.

В силу пункта 10 Порядка основанием для принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления является, в том числе выявленные по итогам проверки заявления и документов, представленных лицензиатом, недостоверность сведений, а также наличие противоречий сведений, представленных лицензиатом, сведениям, уже содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления (подпункт "а").

Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 3 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При выполнении требований о размещении сведений на официальном сайте и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр в связи с заключением договора управления многоквартирным домом лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 Кодекса (часть 4 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (часть 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, необходимым условием для начала управления управляющей компанией многоквартирным домом является включение в реестр лицензий соответствующих сведений об управлении многоквартирным домом. Это обусловлено тем обстоятельством, что деятельность по управлению МКД подлежит лицензированию, в связи с чем, соответствующие правоотношения по управлению конкретным МКД являются частно-публичными и могут возникнуть только при выполнении всех предусмотренных законом публично-правовых требований, в том числе, требования о внесении сведений об управлении данным МКД в реестр лицензий.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

При этом решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1 - 1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

Из указанных норм применительно к рассматриваемому делу следует, что при проверке заявления лицензиата о внесении изменений в реестр сведений в отношении конкретного дома на основании итогов голосования собственников помещений в данном доме, лицензионный орган, рассматривая вопрос о недействительности общего собрания, ограничивается проверкой представленных материалов собрания на предмет их ничтожности.

Согласно статье 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности. В остальных случаях собрание является оспоримым.

Обращаясь с заявление общество указало что инспекцией допущены сроки рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Умный дом", поступившего в уполномоченный орган 21.06.2022 года.

В соответствии с пунктом 4 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (далее -Порядка № 938/пр), инспекция на основании полученных подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений вносит изменения в реестр лицензий на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в течение десяти рабочих дней.

При это пунктом 16 Порядка № 938/пр установлено, что в случае принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления, срок, указанный в пункте 4 данного порядка, продлевается на срок проведения мероприятий, указанных в пункте 15 данного порядка, но не более чем на 30 рабочих дней.

Как следует из материалов дела 21.06.2022 (вх. 01/2215) ООО УК "Умный Дом" подало заявление о внесении изменений в реестр лицензий Республики Адыгея.

07.07.2022 № 02-02/1807 Управлением ГСН и ГЖИ РА было вынесено решение о приостановлении рассмотрения заявления ООО УК «Умный Дом» до 18.07.2022.

Как установлено пунктом 10 Порядка № 938/пр основанием для принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления является поступление в орган государственного жилищного надзора заявления о внесении изменений в реестр в связи, с заключением договора управления многоквартирным домом или изменением способа управления многоквартирным домом при отсутствии заявления о прекращении, расторжении договора управления данным многоквартирным домом от иного заявителя.

Инспекция в отзыве на заявление указывает, что заявления о прекращении, расторжении договора управления МКД от ООО УК "УЮТ" не поступало, в связи с чем, в соответствии с пунктом 15 Порядка № 938/пр ее была запрошена информация об извещении ООО УК "УЮТ" путем направления протокола общего собрания собственников помещений МКД о выборе новой управляющей компании и расторжении договора управления с ООО УК "УЮТ"; иные способы информирования ООО УК "УЮТ" о расторжении (прекращении) договора управления; акт приема-передачи технической документации на указанный МКД (при наличии), 8, установлен срок до 18.07.2022.

ООО УК "Умный Дом" в ответ на решение инспекции о приостановлении рассмотрения заявления представило информацию: 4 извещении ООО УК "УЮТ" путем направления протокола общего собраний собственников помещений МКД заказным письмом с уведомлений (почтовый идентификатор № 35006267093135).

Согласно части 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно отчету «Почты России» об отслеживании отправления письмо прибыло в место вручения 12.07.2022, а 13.08.2022 возвращено отправителю ООО УК "Умный Дом" из-за истечения срока хранения. В связи с чем указывает на то , что ООО УК "УЮТ" было уведомлено в надлежащем порядке.

Заявитель подтверждает, что 07.07.2022 на официальную электронную почту ООО УК "УЮТ" из инспекции поступило решение о приостановлении рассмотрения заявления от 07.07.2022 № 02-02/1807 по заявлению и документов (протокол общего собрания собственников МКД от 31.05.2022 № 1) лицензиата ООО УК "Умный дом".

15.07.2022 на официальную почту инспекции общество направило ответ за исх. № 204 на решение о приостановлении рассмотрения заявления от 07.07.2022 02-02/1807 , так же заказным письмом (трек номер 80093574855028), в котором указало что решения собственников, оформленные протоколом от 31.05.2022 № 1, имеют признаки ничтожности на основании статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В результате рассмотрения заявления и документов лицензиата ООО УК "Умный Дом" (вх. от 21.06.2022 № 01/2215) инспекция вынесла решение о внесении изменений в реестр лицензий Республики Адыгея в связи с заключением договора управления в соответствии с частью 3 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вышеуказанные изменения в реестр лицензий Республики Адыгея внесены инспекцией 01.10.2022.

В спорной ситуации, решение о приостановлении рассмотрения заявления было принято 07.07.2022. Соответственно, принимая во внимание общий порядок исчисления сроков в рабочих днях, предельный срок проведения контрольных мероприятий был ограничен 01.08.2022.

Учитывая, что фактически проверка была завершена 30.09.2022 составлением заключения и решения, довод заявителя по делу о нарушении инспекцией срока приостановления рассмотрения заявления ООО УК "Умный дом" нашел подтверждение материалами дела и не отрицался инспекцией.

Между тем указанное обстоятельство не влияет на правильность разрешения настоящего спора, поскольку в период приостановления рассмотрения заявления ООО УК "Умный дом" орган жилищного надзора осуществлял проверочные мероприятия, как в отношении заявления указанного лица, так и в отношении заявления третьего лица.

В этой связи, принимая во внимание, что в силу прямого указания пунктов 15, 17 Порядка № 938/пр результатом рассмотрения материалов, поступивших в орган жилищного надзора по вопросу выбора управляющей организации от двух лицензиатов, является решение инспекции в отношении каждой управляющей компании, и такие решения жилищной инспекцией были приняты, суд не усматривает оснований считать, что нарушение срока приостановления рассмотрения заявления ООО УК "Умный дом" нуллифицирует решения органа жилищного надзора по результатам проверочных мероприятий, в том числе оспариваемое решение.

Кроме того, суд принимает во внимание довод инспекции , что нарушение сроков рассмотрения заявления лицензиата ООО УК "Умный Дом" о внесении изменений в реестр лицензий Республики Адыгея не повлекло нарушение прав лицензиата ООО УК "УЮТ", поскольку в период срока рассмотрения заявления ООО УК "УЮТ" продолжало управлять МКД.

Оспаривая вынесенное инспекцией решение, заявитель также ссылается на недействительность решения, оформленного протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 31.05.2022 № 1, поскольку по двум квартирам (№№43, 64) приложены копии решении собственников, а по 46 квартирам проголосовал собственник (ФИО2) на основании актов приема передачи. По подсчетам решений, оформленных протоколом общего собрания собственников указано, что в общем собрании собственников приняли участие 42 собственника помещений общей площадью 2633,5 кв.м., что составляет 56,53 %. Решения, которые были приняты для подсчета, но они не являются действительными на основании действующего законодательства составляют 897,3 кв.м, и поэтому только 37, 27 % собственников помещений проголосовало за управляющую компанию. Учитывая указанные обстоятельства заявитель ссылаясь на статью 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации утверждает, что решения, принятые и оформленные протоколом общего собрания собственников МКД являются недействительными ввиду отсутствия необходимого кворума.

Довод заявителя о том, что владелец квартир (ФИО2) , переданных от застройщика по актам приема -передачи, не зарегистрировавший свои права в установленном порядке вправе принимать участие в общем в общем собрании и голосовать по вопросам повестки дня только в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не принимается судом во внимание, поскольку в подпунктом 1 части 1 статьи 44 ЖК РФ не указано прямого запрета на участие собственника жилого помещения в голосовании.

Участники долевого строительства многоквартирного дома, являющиеся потенциальными собственниками помещений (до государственной регистрации права собственности), после подписания передаточного акта наделены правом на избрание и заключение договора с управляющей компанией путем принятия таких решений общим собранием. Кроме того, лишение лиц, принявших от застройщика объекты, права на участие в общих собраниях по вопросу содержания общего имущества является дискриминационным, поскольку закон возлагает на таких лиц наравне с лицами, зарегистрировавшими право собственности, бремя содержания общего имущества в здании.

При этом регистрация права собственности является правом, а не обязанностью; отсутствие в таком случае регистрации права собственности препятствует совершению сделок с квартирой, но не может рассматриваться как препятствие для участия в общем собрании.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2).

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (часть 3).

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (часть 4).

При этом, вопреки доводам заявителя, в соответствии с частью 3 статьи 13 и частью 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закона № 122-ФЗ) государственная регистрация права носит заявительный характер и производится в установленный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от волеизъявления участника долевого строительства.

При этом необходимо учитывать, что в силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства определены в статье 25.1 Закона № 122-ФЗ.

Названной статьей, в частности, предусмотрено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства (часть 1).

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества (часть 3).

Данное обстоятельство (государственная регистрация договора долевого участия) означает, что после передачи участнику долевого строительства соответствующего помещения он (и только он) сможет зарегистрировать на него право собственности.

Так, на основании пункта 1 части 3.1 статьи 25.1 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в случае наличия государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.

Кроме того, частью 5 статьи 25.1 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр - подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.

Следовательно, зарегистрированный договор участия в долевом строительстве является необходимым документом при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости.

В соответствии со статьей 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2). После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3).

Статьей 12 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, именно с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства (одна из сторон зарегистрированного договора) владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента он вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права, которое в силу приведенных выше взаимосвязанных положений Закона № 214-ФЗ и Закона № 122-ФЗ не может быть зарегистрировано за каким-то иным лицом, кроме такого участника.

Таким образом, действующее законодательство допускает проведение общего собрания по выбору управляющей компании лицами, не зарегистрировавшими право собственности на жилые (нежилые) помещения, но получившими их по передаточному акту от застройщика.

Само по себе отсутствие зарегистрированного права собственности в Росреестре не может служить основанием для отказа дольщику, принявшему помещение от застройщика, в праве выбрать способ управления МКД.

Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации, в том числе Определением от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212.

Суд, руководствуясь правовой позиции, изложенной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2018 N 362-ПЭК17 и от 15.09.2017 N 307-ЭС17-4212, считает необходимым отметить, что на основании положений статьи 10, пункта 6 части 2 статьи 153, частей 2, 3, 4 статьи 161 ЖК РФ, пункта 39 Правил № 75, статьи 8, пункта 1 статьи 12, пунктов 1, 2 статьи 16 Закона № 214-ФЗ, пункта 3 статьи 13, пункта 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ, в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Такой подход направлен на защиту прав дольщиков, являющихся потенциальными собственниками (до государственной регистрации права собственности), обязанными в силу закона вносить плату на содержание МКД и коммунальные платежи с момента передачи им помещений, принимать решения по управлению таким домом, влияющие в том числе на размер их расходов по управлению МКД.

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 16.11.2015 по делу № А70-13362/2014, нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений в МКД при решении вопроса о выборе способа управления МКД.

Таким образом, в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становиться правомочным с момента передачи ему помещения. Соответственно ФИО2 как правообладатель жилых и нежилых помещений имел, право осуществлять волеизъявление посредством принятия участия в голосовании по вопросам повесток дня голосования.

При обращении в суд заявитель также указал на то, что к протоколу общего собрания собственников от 31.05.2022 № 1 приложены копии решений собственника кв. 43 (площадь помещение 34,6 кв.м.) и кв. 64 (площадь помещения 36 кв.м.).

Инспекция в отзыве на заявление указала, что решения по части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации направляются в управляющую организацию.

Определениями Арбитражного суда Республики Адыгея суд предлагал сторонам представить пояснения по решениям собственников кв.43 и 64. Однако они суду не представлены.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ и Приказа № 44/ пр от 28.01.2019 Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор» подлинники решений и протокола общего собрания подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в орган государственного жилищного надзора.

Ни инспекцией, ни обществом с ограниченной ответственностью управляющая компания "Умный дом" подлинники решений собственников вышеуказанных квартир не представлены.

При вынесении решения суд принимает во внимание,что процент всех остальных проголосовавших собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме за выбор управляющей организации составил 54,2%, из чего следует, что собственники помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, реализовали право выбора управляющей организации - общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Умный дом" .

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований Жилищного кодекса.

Таким образом, как установлено нормами жилищного законодательства признание решения общего собрания собственников многоквартирного дома недействительным возможно только в судебном порядке. Однако, решение общего собрания от 31.05.2022 года № 1 никем не оспаривалось и недействительным судом не признавалось.

В нарушение статьи 65 АПК РФ заявитель не представил суду доказательств несоответствия требованиям закона оспариваемого ненормативного правового акта Управлением государственных инспекций по надзору за строительством зданий, сооружений и эксплуатацией жилищного фонда Республики Адыгея.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В связи с чем в удовлетворении заявления общества следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлине суд относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "УЮТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению государственных инспекций по надзору за строительством зданий, сооружений и эксплуатацией жилищного фонда Республики Адыгея (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решения от 30.09.2022 №02-02/2576 о внесении изменений в реестр лицензий Республики Адыгея и исключении недействительной записи, отказать.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.И.Хутыз