Решение от 27 февраля 2018 г. по делу № А59-6137/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-6137/2017
г. Южно-Сахалинск
27 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения суда объявлена в судебном заседании 19.02.2018, решение суда в полном объеме изготовлено 27.02.2018.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи

Мисилевич П.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шекеевой Н.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Заместителя прокурора Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Чехова, д.28, г.Южно-Сахалинск, Сахалинская область, 693011) в защиту прав муниципального образования городской округ «Охинский» Сахалинской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Ленина, д. 13, г. Оха, Сахалинская область, 694490) и Областному открытому акционерному обществу «Сахалиноблгаз» (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. 60 лет СССР, д. 1, корпус А, г. Оха, Сахалинская область, 694490) о признании недействительным подпункт 3.4 пункта 3 раздела 3, пункты 4 и 5 раздела 5 договора аренды земельного участка от 28.10.2016 № 1314, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» и областным открытым акционерным обществом «Сахалиноблгаз»,

при участии:

от истца – ФИО1 личность удостоверена по удостоверению, от ответчиков – извещены, не явились;

У С Т А Н О В И Л:

Заместитель прокурора Сахалинской области (далее – истец) обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» и Областному открытому акционерному обществу «Сахалиноблгаз» (далее – ответчики) о признании недействительным подпункта 3.4 пункта 3 раздела 3, пунктов 4 и 5 раздела 5 договора аренды

земельного участка от 28.10.2016 № 1314, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» и областным открытым акционерным обществом «Сахалиноблгаз».

В обоснование исковых требований, со ссылками на статьи 168, 180, 421, 422, 607, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункты 18, 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» указано, что подпункт 3.4. раздела 3 договора аренды, предусматривающий право арендатора сдавать участок в субаренду, в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия арендодателя, противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Пункт 4 и 5 договора аренды, предусматривающие случаи для досрочного расторжения договора противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункту 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, поскольку досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Ответчики в судебное заседание не явились, от Областного открытого акционерного общества «Сахалиноблгаз» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствии ответчиков.

Представитель истца в судебном заседании требования просил удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Областное открытое акционерное общество «Сахалиноблгаз» в отзыве на исковое заявление признал исковые требования в полном объеме.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом из материалов дела, 28 октября 2016 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» Сахалинской области Российской Федерации (арендодатель) и Областным открытым акционерным обществом «Сахалиноблгаз» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1314 (договор), по условиям которого арендодатель по настоящему договору сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок согласно кадастровому паспорту земельного участка, прилагаемому к настоящему договору, в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1, подпунктом 9 пункта 2

статьи 39.6, подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании решения Сахалинского областного комитета по управлению государственным имуществом № 63 от 15.04.1994 года «Об утверждении плана приватизации ГП «Сахалиноблгаз» и Устава акционерного общества открытого типа (п. 1 раздел 1).

Адрес (описание местоположения): Сахалинская область, <...> ГРП-2, в 130 м на юго-запад от здания энергопоезда (п. 2 раздел 1).

Кадастровый номер: 65:24:0000021:139 (п.п.2.1. п. 2 раздел 1). Общая площадь: 870 кв.м (п.п. 2.2. п. 2 раздел 1).

В соответствии с подпунктом 3.4. пункта 3 раздела 3 договора, арендатор имеет право передать арендуемый земельный участок в субаренду в пределах срока настоящего договора аренды земельного участка с согласия арендодателя. На субарендатора распространяются все права и обязанности арендатора земельного участка, предусмотренные соответствующим законодательством РФ и настоящим договором.

Пунктом 4 раздела 5 договора предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от настоящего договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.

Согласно пункту 5 раздела 5, арендодатель имеет право прекратить настоящий договор: в случаях предусмотренных действующим законодательством РФ, в случаях нарушения существенных условий настоящего договора, а равно при невнесении арендных платежей в течении 2 сроков подряд.

Настоящий договор заключен по 31 декабря 2065 года (п. 2 раздел 6).

Оценив изложенные обстоятельства, изучив доводы представителя истца и материалы дела, суд считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 52 АПК РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и

применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Пунктом 5 раздела 5 договора стороны предусмотрели возможность расторжения договора по требованию Арендодателя в случаях предусмотренных действующим законодательством, в случаях нарушения существенных условий договора, предусмотренных в пункте 6 раздела 5, а равно при невнесении арендных платежей в течение 2 сроков подряд.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя

только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Поскольку статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора по требованию одной из сторон договора только по решению суда, а статья 22 ЗК РФ в качестве основания расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, предусматривает необходимость установления существенного нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, применение данных норм в совокупности означает оценку судом существенности нарушения договора со стороны арендатора.

Таким образом, учитывая вышеуказанные положения законодательства, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного сроком более чем на 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, в связи с чем, суд признает пункт пункты 4 и 5 раздела 5 договора несоответствующими закону.

Рассмотрев требование прокурора о признании недействительным подпункта 3.4. пункта 3 раздела 3 договора аренды, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено указанным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 6 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ, предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 указанного Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Поскольку спорный договор заключен на срок более пяти лет, то оспариваемый подпункт 3.4. пункта 3 раздела 3 противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данное условие договора, помимо прав арендатора, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц – неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого условия договора.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований прокурора о признании недействительными подпункта 3.4 пункта 3 раздела 3 и пункты 4 и 5 раздела 5 договора аренды земельного участка № 1314 от 28.10.2016.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам

о признании сделок недействительными государственная пошлина составляет 6 000 рублей.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается в бюджет с ответчика, если он не освобожден от уплаты государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (пункт 4 части 1 статьи 333.22 части второй НК РФ).

Указанная государственная пошлина подлежит уплате ответчиками в равных долях. Поскольку истец и ответчик – Комитет по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» по Сахалинской области освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме 3 000 рублей подлежит взысканию с ответчика - Областного открытого акционерного общества «Сахалиноблгаз».

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными подпункт 3.4 пункта 3 раздела 3, пункты 4 и 5 раздела 5 договора аренды земельного участка от 28.10.2016 № 1314, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» и областным открытым акционерным обществом «Сахалиноблгаз».

Взыскать с областного открытого акционерного общества «Сахалиноблгаз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в федеральный бюджет 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья П.Б. Мисилевич