Решение от 28 сентября 2020 г. по делу № А47-10224/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-10224/2019
г. Оренбург
28 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 28 сентября 2020 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Калашниковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Родник удачи», Оренбургский р-н., п. Ленина (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Монолит», г. Оренбург (ОГРН <***> ИНН <***>)

с привлечением в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Уралстройсервис», г. Оренбург

об обращении взыскания на заложенное имущество

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 01.06.2020, по 31.12.2020

от ответчика: явки нет

от третьего лица: явки нет

ООО «Строй - Сервис» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением об обращении взыскания на принадлежащее ООО «Управляющая компания «Монолит» заложенное недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору залога 15.06.2018, путем реализации на публичных торгах, а именно: нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, помещ. № 17, общей площадью 113,4 кв.м., номер этажа, на котором расположено помещение: цокольный этаж № 1, кадастровый номер объекта 56:38:0212027:265, установив начальную продажную цену равной 80% рыночной стоимости такого имущества.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.06.2020 в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца с общества с ограниченной ответственностью «Строй - Сервис», г. Оренбург (ОГРН <***> ИНН <***>) на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью «Родник удачи», Оренбургский р-н., п. Ленина (ИНН <***>).

От ответчика и от третьего лица в материалы дела поступили письменные ходатайства об отложении судебного разбирательства в связи с отсутствием представителя по причине болезни.

Согласно ч.3 ст.158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, если признает причины неявки уважительными.

Судом ходатайство ответчика и третьего лица рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и отклонено, поскольку указанные лица не представили доказательств затруднительности направления в суд иных представителей, наделенных соответствующими полномочиями.

Помимо этого, у ответчика и третьего лица было достаточно времени для предоставления в суд дополнительных документальных доказательств, ознакомления со всеми имеющимися в деле доказательствами и формирования мотивированных возражений.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик и третье лицо письменные отзывы по существу спора не представили.

Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. В связи с чем, суд рассматривает дело исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между ООО «Строй-Сервис» и ООО «Уралстройсервис» заключен договор поставки № 52 от 15.06.2018 г., по условиям которого поставщик обязуется передать в собственность покупателя товар, а покупатель - принять и оплатить его в порядке и на условиях, предусмотренных договором (п. 1.1 договора).

Разделом 10 договора поставки № 52 от 15.06.2018 предусмотрено обеспечение договора залогом (пункт 10.1, 10.2 договора).

Залогодателем является – общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Монолит» (ИНН <***>) в лице директора ФИО3, действующего на основании устава (пункт 10.3. договора).

В соответствии с п. 10.4 договора предметом залога является – нежилое помещение, цокольный этаж № 1 общая площадь 113,4 кв.м. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Оренбургской области. Адрес объекта: <...>, помещ 17. Кадастровый номер: 56:38:0212027:265. Именуемое далее – имущество.

Согласно условиям договора продавец имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных настоящим договором, получить удовлетворение из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя (пункт 10.5. договора).

Пунктом 10.13 договора предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязательства, обеспеченного залогом, продавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в полном объеме.

Так же судом установлено, что между ООО «Управляющая компания «Монолит» и ООО «Строй – Сервис» с целью обеспечения обязательств по договору поставки № 52, заключенному в г. Оренбурге между ООО «Строй –Сервис» и ООО «Уралстройсервис», 15.06.2018 заключен договор залога нежилого помещения» (т. 1 л.д. 18-21).

Согласно указанному договору ООО «Управляющая компания» Монолит» передает в залог ООО «Строй – сервис» принадлежащее по праву собственности нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, помещ. № 17, общей площадью 113,4 кв.м., номер этажа, на котором расположено помещение: цокольный этаж № 1, кадастровый номер объекта – 56:38:0212027:265 (пункт 1.1. договора залога).

Нежилое помещение принадлежит ООО «Управляющая компания «Монолит» на основании договора купли – продажи от 23.04.2013 года, право собственности зарегистрировано надлежащим образом, о чем в ЕГРН внесена запись 25.01.2018.

В соответствии с п. 4.1. договора залога залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога, если к 31.12.2018 ООО «Уралстройсервис» не будет исполнено обязательство по вышеуказанному договору поставки № 52, заключенному в г. Оренбурге между ООО «Строй – Сервис» и ООО «Уралстройсервис» 15.06.2018 г. При этом залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества перед другими кредиторами.

Настоящий договор вступает в силу с момента государственной регистрации в ЕГРН и действует до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств или возникновения оснований для прекращения залога (пункт 6.1. договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 22.06.2018 за номером 56:38:0212027:265-56/001/2018-2.

Также судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.08.2019 по делу А47-5238/2019 удовлетворены исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Оренбург) к обществу с ограниченной ответственностью «Уралстройсервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Оренбург) о взыскании задолженности по договору поставки № 52 от 15.06.2018 в размере 1 806 906 руб. 25 коп., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 31 069 руб. (т. 1 л.д. 56-62).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.06.2020 по настоящему делу суд удовлетворил заявление общества с ограниченной ответственностью «Родник удачи», Оренбургский р-н., п. Ленина о процессуальном правопреемстве истца в связи с заключением договора уступки права требования (цессии) от 05.05.2020 г.

Заслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Наличие заключенного в соответствии с требованиями ст. 339 ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» между истцом и ответчиком договора залога от 13.04.2016 подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Доказательств расторжения указанного договора залога либо его признания недействительным в установленном законом порядке, ответчиком в материалы дела не представлено.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Обеспеченное договором залога от 15.06.2018 обязательство ООО «Управляющая компания «Монолит» по возврату ООО «Строй – Сервис» займа в сумме 1 806 906 руб. 25 коп. следует из представленного в материалы дела договора поставки № 52 от 15.06.2018 и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области от 15.08.2019 по делу А47-5238/2019.

Доказательств исполнения указанного обязательства надлежащим образом ответчиком в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Обременение спорного объекта недвижимого имущества, установленного в пользу ООО «Строй – Сервис» подтверждено представленной в материалы дела актуальной выпиской из ЕГРН.

С учётом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о приобретении истцом права на обращение взыскания на предмет залога по договору залога от 15.06.2018.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество договором не предусмотрен.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В силу требований п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, помимо прочего, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В ходе судебного разбирательства судом по ходатайству истца проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации «Научно – технический центр судебных экспертиз и исследований» эксперту ФИО4 (определение арбитражного суда Оренбургской области от 31.10.2019 о приостановлении производства по делу и назначении судебной экспертизы).

18.12.2019 в материалы дела экспертом ФИО4 представлено экспертное заключение № 020-СОЭ-2019 по делу А47-10224/2019 по определению рыночной стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 124-160).

Согласно представленного заключения рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 56:38:0212027:265 составила 3 779 058 руб. 40 коп.

По ходатайству ООО «Родник Удачи» судом проведена повторная судебная оценочная экспертиза в связи с возникшими сомнениями в обоснованности экспертизы, проведение которой поручено ООО «Южно – уральская оценочная компания» ФИО5.

24.08.2020 в материалы дела поступило экспертное заключение ООО «Южно – уральская оценочная компания» № 3-Н-2020 по делу А47-10224/2019 от 14.08.2020 (т. 3 л.д. 2-51).

В соответствии с выводами эксперта итоговая стоимость объекта исследования составила 3 432 000 руб.

Истец просит определить начальную продажную цену спорного объекта недвижимого имущества на основании представленного ООО «Южно – уральская оценочная компания» экспертного заключения в размере 80% от рыночной стоимости.

Ответчиком размер рыночной стоимости не оспорен, (ст. 65, ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), доказательств несоответствия цены заложенного имущества, указанной в экспертизе фактической его стоимости на момент рассмотрения спора не представлено.

В силу ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Экспертное заключение ООО «Южно – уральская оценочная компания» № 3-Н-2020 по делу А47-10224/2019 от 14.08.2020 является ясным, полным, мотивированным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Суд принимает данное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства.

При этом, согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 21.12.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Названная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества. Суд должен установить ее в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены, и не предусматривает различий в зависимости от того, определена ли рыночная стоимость имущества в отчете оценщика или в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения надлежащим образом ООО «Уралстройсервис» обязательств по договору поставки № 52 от 15.06.2018, обеспеченному залогом принадлежащего ООО «Управляющая компания «Монолит» недвижимого имущества, в силу части 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца возникли основания для обращения взыскания на заложенное имущество в обеспечение исполнения обязательств по договору поставки № 52 от 15.06.2018.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации.

При решении вопроса о том, что входит в состав таких сумм, необходимо руководствоваться нормой ст. 3 Закона 102-ФЗ, согласно чему ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу и неисполненным решением суда установлена задолженность 1 806 906 руб. 25 коп. основной долг.

В связи с этим, исковые требования истца об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом договора залога недвижимого имущества 15.06.2018 в счет исполнения обязательства ответчика перед истцом в сумме 1 806 906 руб. 25 коп., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд удовлетворяет требование истца.

Обращает взыскание на принадлежащее ООО «Управляющая компания «Монолит» заложенное недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору залога от 15.06.2018, путём продажи с публичных торгов, а именно: нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, помещ. № 17, общей площадью 113,4 кв.м., номер этажа, на котором расположено помещение: цокольный этаж № 1, кадастровый номер объекта 56:38:0212027:265 путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80 % от 3 432 000 руб., что составляет 2 745 600 руб.

Истец также просит суд взыскать с ответчика судебные расходы, а именно возмещение стоимости экспертиз 25 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов помимо государственной пошлины входят издержки, связанные с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Факт несения судебных издержек в сумме 25 000 руб. подтверждается представленными платежными поручениями с учетом соглашения между ООО «Строй-Сервис» и ООО «Родник удачи» об уступке права требования, в том числе по судебным расходам.

Учитывая изложенное, суд удовлетворяет ходатайство истца о взыскании с ООО «Управляющая компания «Монолит» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Родник удачи» судебных расходов на проведение экспертизы в размере 25 000 руб.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объёме, государственная пошлина в сумме 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

1. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Родник удачи», Оренбургский район, п. Ленина удовлетворить.

2. Обратить взыскание на принадлежащее ООО «Управляющая компания «Монолит» заложенное недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору залога от 15.06.2018, а именно: нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, помещ. № 17, общей площадью 113,4 кв.м., номер этажа, на котором расположено помещение: цокольный этаж № 1, кадастровый номер объекта 56:38:0212027:265 путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 745 600 руб.

3. Удовлетворить заявление общества с ограниченной ответственностью «Родник удачи», Оренбургский р-н, п. Ленина о взыскании судебных расходов.

4. Взыскать с ООО «Управляющая компания «Монолит» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Родник удачи» судебные расходы в сумме 31 000 руб.

Исполнительный лист выдать истцу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.В. Калашникова