Решение от 25 марта 2021 г. по делу № А08-7332/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-7332/2020
г. Белгород
25 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 25 марта 2021 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Мирошниковой Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио и видеозаписи помощником судьи Ю.А. Черняевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "ОБЩЕПИТ №1" (ИНН 3128087226, ОГРН 1123128002128)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ СТАРООСКОЛЬСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Муниципальное казенное предприятие «Управление капитального строительства» Старооскольского городского округа (ИНН3128013369, ОГРН <***>)

о признании сделки недействительной в части

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, доверенность от 01.06.2020, паспорт, диплом,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 25.05.2020, паспорт, диплом,

от третьего лица: представитель не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ОБЩЕПИТ №1" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области:

- о признании недействительным пункта 2.2 договора аренды № 346/2013 от 05.03.2013 года, заключенного между ООО «Общепит №1» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, в части: «согласования проектно-сметной документации (форм КС 2) с МКУ «УКС» Администрацией городского округа» и в части «размер затрат определяется согласно акту выполненных работ (форма КС-2) по позициям капитального ремонта, согласованному с МКУ «УКС» администрации городского округа» и в части «В случае непредставления Арендатором вышеуказанных актов выполненных работ (форма КС-2) данный пункт Договора не имеет силы»;

- об уменьшении размера ежемесячной арендной платы и установлении его при расчетах между сторонами в период с 01.06.2017 до настоящего времени в размере 45 511 руб. 44 коп.

В обоснование иска истец указал, что в п. 2.2. договора стороны обоюдно обязанность по улучшение арендованного имущества в арендуемом помещении возложили на истца. В период с марта 2013 года по ноябрь 2014 года истец за свой счёт произвел неотделимые улучшения арендованного имущества на общую сумму 6 966 068 руб. 07 коп. Имеются все основания для признания пункта 2.2 договора недействительным в части: «согласования проектно-сметной документацией и актов выполненных работ (Форм КС 2) с МКУ «УКС» Администрацией городского округа», так как истец предполагал, что будет иметь возможность возвращать потраченные денежные средства на неотделимые улучшения, а по факту, условия п.2.2. в данной части явились не выполнимыми, а значит ничтожными.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, заявил о применении срока исковой давности.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии третьего лица.

Выслушав объяснения истца, ответчиков, изучив материалы дела, суд не находит оснований к удовлетворению иска.

Из материалов дела следует, что 05.03.2013 года между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (арендодатель) и ООО "Общепит № 1" (арендатор) заключен договор аренды № 346/13, по условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает муниципальное имущество Старооскольского городского округа – нежилое помещение с кадастровым номером 31:06:0000000:0000:14:440:001:000904450:000:20049 в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 17.04.2012 года, в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования по его назначению, расположенное на первом и втором этажах нежилого трехэтажного блочного здания (Дом быта) по адресу: <...>, для использования под оказание услуг общественного питания (столовая, буфет, ресторан, кафе, бар) (п. 1.1 договора).

Общая сумма арендной платы за пользование имуществом рассчитывается согласно приложению № 1 к договору. Арендатор не позднее 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю сумму месячной арендной платы, в соответствии с приложением № 1 к договору. Копии платежных поручений, подтверждающие перечисление арендной платы, арендатор представляет арендодателю не позднее 15 числа следующего месяца (п. 2.1 договора).

На основании п. 2.2 договора стороны возлагают на арендатора обязанности по улучшению арендованного имущества в арендуемом помещении согласно проектно-сметной документации, согласованной с МКУ «УКС» администрации городского округа.

Ежемесячная сумма арендной платы установлена в соответствии с решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 27.08.2009 г. «О внесении изменений в Порядок сдачи в аренду муниципального имущества Старооскольского городского округа»:

- 50 % от установленной ежемесячной арендной платы по договору аренды – ежемесячная сумма платежа;

- 50 % от установленной ежемесячной арендной платы по договору аренды направляется на погашение затрат, вложенных в ремонт арендуемого помещения; размер затрат определяется согласно акту выполненных работ (форма КС-2) по позициям капитального ремонта, согласованному с МКУ «УКС» администрации городского округа.

В случае не представления арендатором вышеуказанных актов выполненных работ (форма КС-2) данный пункт договора не имеет силы.

Договор заключен сроком на 10 лет и действует с 05.03.2013 года до 04.03.2023 года (п. 3.1 договора).

Во исполнение обязательств по договору аренды от 05.03.2013 года № 346/13 ответчик передал в аренду по акту, а истец принял в аренду имущество.

Согласно пункту 5 Приложения № 1 к договору сторонами определен расчет арендной платы за нежилое помещение – ежемесячно: арендная плата – 99 090 руб. В соответствии с п. 2.2 договора аренды о возложении на арендатора обязанности по улучшению арендованного имущества в арендуемом помещении согласно проектно-сметной документации, согласованной с МКУ «УКС» администрации городского округа, установить с 05.03.2013 г. следующие виды арендной платы на срок, рассчитанный в соответствии с суммой затрат пропорционально ежемесячной арендной плате:

ежемесячная сумма платежа арендной платы 49 545 руб. – 50 % от установленной ежемесячной арендной платы по договору аренды.

В дополнительном соглашении от 01.08.2015 года стороны согласовали арендную плату в сумме 118 908 руб. 52 коп. в месяц с 01.08.2015 года.

Вступившим в законную силу решением суда от 27.02.2018 по делу №А08-6991/2017 договор аренды от 05.03.2013 года № 346/13, заключенный между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действовал Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, и ООО «Общепит № 1» расторгнут.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исследовав и оценив представленные доказательства исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что истец не представил суду доказательств, с достоверностью и достаточностью подтверждающих исковые требования, поэтому у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска.

Как видно по условиям договора аренды от 05.03.2013 года № 346/13, стороны в пункте 2.2 договора аренды предусмотрели возможность возмещения затрат на произведенный ремонт в размере 50% от установленной ежемесячной арендной платы только по позициям капитального ремонта, согласованным с МКУ «УКС» администрации городского округа.

Также в пункте 2.2 указано, что в случае не предоставления вышеуказанных актов выполненных работ (форма КС-2) данный пункт договора не имеет силы.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно разъяснениям, данными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 «О свободе договора и ее пределах»: «согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора, предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой».

Редакция п. 2 ст. 623 ГК РФ имеет оговорку «если иное не предусмотрено договором аренды» вследствие чего данная норма является диспозитивной.

Таким образом, п.2.2 договора соответствует требованиям гражданского законодательства.

Согласно подпункту 5.2.19 договора арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если улучшения были произведены с согласия арендодателя. В случае досрочного расторжения договора по вине арендатора, последний не имеет право на возмещение стоимости этих улучшений.

В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Доказательства и документы, подтверждающие, что в период производимых улучшений истец обращался в Департамент (арендодатель) или в МКУ «УКС» для получения согласия на осуществление указанных улучшений или для согласования проектно-сметной документации с МКУ «УКС», не представлены.

При указанных обстоятельствах, основания для признания пункта 2.2 договора недействительным и уменьшения размера арендной платы у суда отсутствуют.

Поскольку судом отказано в удовлетворении заявленных требований, суд не рассматривает заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Мирошникова Ю. В.