Решение от 2 марта 2023 г. по делу № А41-70636/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-70636/22
02 марта 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 20 февраля 2023

Полный текст решения изготовлен 02 марта 2023


Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "ДИЗАЙН СТРОЙ"

к УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ

о признании недействительным условия дополнительного соглашения №5 к договору аренды

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

ООО "ДИЗАЙН СТРОЙ" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (далее – ответчик, управление) с заявленными требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

- признать увеличение коэффициента износа до размера 0,81, отраженного в Приложении к дополнительному соглашению №5 от 08.04.2020г к договору аренды №609 от 20.06.2003, недействительным.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований.

Из материалов дела следует, что между ООО "ДИЗАЙН СТРОЙ" (Арендатор) и Управлением муниципальным имуществом Раменского городского округа Московской области (Арендодатель) заключен договор аренды №609 от 20.06.2003 (далее - договор).

В соответствии с данным договором Арендатор передал Арендодателю в аренду часть оборудования и помещения кинотеатра "Юбилейный", расположенного по адресу: <...>.

Согласно Акту приема-передачи в аренду нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: <...>, Арендатор передал во временное пользование нежилое помещение (здание) общей площадью 1395,8 кв. м, балансовой стоимостью 2 190,3 тыс. руб., согласно технического паспорта БТИ 11359 от 01.06.2003 г.

Техническое состояние вышеуказанного нежилого помещения (здания) на момент его передачи характеризовалось износом в размере 33%, что отражено в вышеуказанном акте.

Согласно расчета арендной платы к договору, коэффициент износа (далее - Киз) рассчитывался следующим образом: 100% -% износа и был исчислен в размере 0,67, что и было отражено в Расчетах в разрезе коэффициентов.

Данный Киз соответствовал формуле его расчета и указанному проценту износа по Акту приема-передачи. Киз в размере 0,67 принимался при расчете арендной платы на протяжении всего периода аренды помещения (здания).

Согласно п. 2.4 договора аренды №609 от 20.06.2003 арендная плата может пересматриваться в связи с изменением базово ставки по постановлению Главы района или методики расчета.

Однако в Расчете арендной платы на 2020 год Киз указан в размере 0,81, что привело к значительному повышению арендной платы относительно предыдущего (2019 года)

В 2019 году годовая сумма арендной платы составляла 2 893 204,53 руб., а с 2020 года - 3 602 797,96 руб., повышение составляет 709 593,43 руб. (24,53%).

Поскольку истец, увеличение Киз считает необоснованным, 30.12.2021 он направил обращение Арендодателю с просьбой произвести перерасчет коэффициента износа (Киз) в соответствии со сроком полезного использования на основании действующего законодательства и пояснить с документальным обоснованием применение Киз в размере 0,81.

В сообщении № 9863 от 12.11.2021 Арендодатель указал, что порядок определения размера арендной платы при передаче в аренду имущества Раменского городского округа, регламентируется Положением о порядке предоставления в аренду имущества находящегося в собственности Раменского городского округа Московской области.

27.01.2022 от Арендодателя поступил ответ, в котором указано, что из-за отсутствия коэффициента износа здания в технических паспортах от 2014 и 2019 годов на здание "Кинотеатр Юбилейный" расположенное по адресу: <...> был применен метод расчета коэффициента на Основании положения о порядке предоставления в аренду имущества находящегося в собственности Раменского городского округа Московской области, утвержденного Советом депутатов Раменского городского округа Московской области от 27.05.2020 № 8/8-СД, и что с учетом проведенной реконструкции здания "Кинотеатр Юбилейный", основания для использования коэффициента износа от 2003 года отсутствуют.

По мнению истца, в данном случае процент износа установлен актом, который является неотъемлемой частью Договора, соответственно при расчете арендной платы необходимо применять Киз установленный данным актом, в связи с этим применение Киз в размере 0,81 при расчете арендной платы неправомерно.

Изменений в договор в отношении процента износа не производилось.

Между Арендодателем и Арендатором 08.04.2020 заключено дополнительное соглашение №5, в котором стороны согласовали изменение Киз с 0,67 на 0,81. Как указывает истец, на момент подписания данного соглашения Арендатор не смог оценить риски и розницу увеличения суммы арендной платы при применении данного показателя, поскольку ранее Арендодатель ежегодно поднимал арендную плату на незначительные суммы, примерно 4 - 12%, а в последний раз увеличение арендной платы было на 24,53% - это в два раза больше. Однако ни разу при повышении цены не менялся показатель Киз.

Кроме того истец указывает, что данная сумма является значительной для Арендатора, а применение Киз в размере 0,81, не подтверждается техническими сведениями и не соответствует фактическим обстоятельствам.

Так, согласно сведениям Люберецкого филиала ГБУ Московской области "МОБТИ", письмо б/н от 15.09.2021, в архиве БТИ имеется инвентарное дело №233:070-11359 (ранее №11359) на здание кинотеатр, расположенное по адресу: <...>, и по состоянию на дату технической инвентаризации, 17.06.2003 процент износа составляет ЛитА-34%, Лит.А1-3%.

Данные сведения подтверждают процент износа здания, установленный Договором, который и должен применяться для исчисления суммы арендной платы по Договору иные сведения отсутствуют и Арендатором не представлено.

Применение показателя Киз - 0,81 в расчете арендной платы, без обоснованных на то причин, нарушают интересы Арендатора, поскольку на данных условиях аренда здания совершенно невыгодна и не возможна для ООО "ДИЗАЙН СТРОЙ". Арендодатель своими действиями, а именно дополнительным соглашением №5 от 08.04.2020 с измененным показателем Киз, ввел в заблуждение Арендатора и поставил его в затруднительное положение, тем самым нарушив его интересы. Поскольку Арендодатель в досудебном порядке отказался урегулировать спор. Арендатор вынужден обратиться в суд.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту. 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 3 Дополнительного соглашения № 5 от 08 апреля 2020 к Договору аренды от 20.06.2003 № 609 внесены изменения в раздел 2 п.2.1 «Размер и порядок арендной платы» договора о нижеследующем:

«Размер ежеквартальной арендной платы за пользование Имуществом на дату подписания настоящего Соглашения составляет 900 699 (девятьсот тысяч шестьсот девяносто девять) руб. 49 коп. в соответствии с Расчетом арендной платы (Приложение к настоящему Соглашению) без учета налога на добавленную стоимость и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней бюджетной системы Российской Федерации, которые рассчитываются АРЕНДАТОРОМ самостоятельно и направляются отдельным платежным поручением в установленном законном порядке. Размер арендной платы за неполный месяц исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала».

В соответствии с п. 2 ст. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как указывает ответчик, дополнительным соглашением №7 от 21.02.2022 к договору аренды № 609 от 20.06.2003 внесены изменения в п. 2.1 раздела 2 «Размер и порядок арендной платы» договора о нижеследующем:

«Размер ежеквартальной арендной платы за пользование Имуществом на дату подписания настоящего соглашения составляет 360 279 (триста шестьдесят тысяч двести семьдесят девять) руб. 80 коп. в соответствии с Расчетом арендной платы (приложение к настоящему Со7лашению) без учета налога на добавленную стоимость и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней бюджетной системы Российской Федерации, которые рассчитываются АРЕНДАТОРОМ самостоятельно и направляются отдельным платежным поручением в установленном законом порядке. Размер арендной платы за неполный месяц исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала».

Пунктом 3 настоящего дополнительного соглашения Сторонами установлено следующее:

«Остальные условия Договора не затронутые настоящим Соглашением, остаются неизменными, и Стороны подтверждают по ним свои обязательства».

Следовательно, по мнению ответчика, на момент принятия Арбитражным судом Московской области (сентябрь 2022) искового заявления ООО "ДИЗАЙН СТРОЙ" к УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ о признании пункта 3. Дополнительного соглашения № 5 от 08 апреля 2020 к Договору аренды от 20.06.2003 № 609 недействительным, п.3 был изменен по соглашению сторон и с 26.11.2021 утратил свою актуальность.

Вместе с тем, положения договора о размере Киз в дополнительном соглашении№7 от 21.02.2022 не изменялись, в связи с чем суд признает возражения ответчика несостоятельными.

Однако суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку истцом был произведен капитальный ремонт, что подтверждено решением Арбитражного суда Московской области от 24.05.2006 по делу № А41-К1-514/06.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

При этом истцом не даны пояснения, по каком принципу в 2020 о считает применение Киз, установленного в 2003. Тогда как согласно ответу УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ от 12.11.2021 даны пояснения по расчету Киз, а именно с учетом балансовой стоимости здания (5 576 001 руб.) и начисленной амортизации (1 082 650,06 руб.) износ составил 19 %, а, следовательно Киз - 81.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Поскольку истец подписал дополнительное соглашение № 5 от 08.04.2020, а также последующие дополнительные соглашения № 6 и № 7 с равнозначными условиями, оплачивал арендную плату по нему, а также не оспорил Киз надлежащими доказательствами, актуальными в настоящее время, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья О.В. Анисимова