Решение от 22 июля 2020 г. по делу № А41-11499/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-11499/20
22 июля 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 22 июля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ВАРИАНТ-ПРИВАЛ" к АО "ТАНДЕР" об обязании;

При участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "ВАРИАНТ-ПРИВАЛ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО "ТАНДЕР" об обязании заключить Дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения от 01.12.2016 № МсФ в/65729/16 на нежилое помещение общей площадью 325,5кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: Московская область, городской округ Балашиха, ул. Кудаковского дом 11, помещение 1 - комнаты с 9 по 11, с 16 по 29,40, 49-58 и на нежилое помещение общей площадью 177,7кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: Московская область, городской округ Балашиха, ул. Кудаковского дом 11, помещение 1 - комнаты с 1 по 14, , на условиях приложенного проекта дополнительного соглашения.

По существу истец обратился с требованием о внесении изменений в подпункт

5.2.1. Договора, который просит изложить в следующей редакции:

«5.2.1. Постоянная часть арендной платы составляет

С 01.12.2016 г. по 31.12.2016 г. – 800 000 (восемьсот тысяч рублей) без НДС в месяц

С 01.01.2017 г. по 31.10.2017 г. - 832 000 (восемьсот тридцать две тысячи) рублей без НДС в месяц

С 01.01.2017 г. по 30.04.2018 г. - 802 000 (восемьсот две тысячи) рублей без

НДС в месяц

С 20.09.2018 г. -865280 (восемьсот шестьдесят пять тысяч двести восемьдесят) рублей без НДС в месяц.

Требования мотивированы отказом АО "ТАНДЕР" в согласовании дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы на 4 % с 20.09.2018 г. согласно требованию ООО "ВАРИАНТ-ПРИВАЛ".

Иск основан на положениях ст. 432,445,450,452, 614 ГК РФ.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Истец в судебное заседание своего представителя не направил, надлежащим образом о дне и времени заседания извещен, ответчик отзыв на иск не представил, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании ответчик возражал в отношении заявленных истцом требований, представил письменный отзыв на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, и выслушав доводы ответчика, суд установил следующее:

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор субаренды № МсФ_в/65729/16 недвижимого имущества от 01.12.2016 на нежилое помещение общей площадью 325,5кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: Московская область, городской округ Балашиха, ул. Кудаковского дом 11, помещение 1 - комнаты с 9 по 11, с 16 по 29,40, 49-58 и на нежилое помещение общей площадью 177,7кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: Московская область, городской округ Балашиха, ул. Кудаковского дом 11, помещение 1 - комнаты с 1 по 14.

Согласно пункту 8.4 Договора все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего Договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров, а при достижении согласия передаются на рассмотрение в Арбитражный суд по месту нахождения недвижимого имущества.

Пунктом 5.2.2 договора субаренды № МсФ_в/65729/16 недвижимого имущества от 01.12.2016 (далее – Договор) предусмотрено:

«5.2.2. Начиная с 11.07.2017, Постоянная часть арендной платы может быть увеличена, Арендодателем, но не чаще, чем один раз в год (не чаще, чем через каждые 12 месяцев аренды) и не более, чем на уровень инфляции по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен, но не более 4%.

Изменение размера постоянной части арендной платы в соответствие с настоящим пунктом производятся по соглашению Сторон после письменного уведомления Арендатора, направленного Субарендатору за 90 (девяносто) дней до даты пересмотра постоянной части арендной платы.

Указанное ежегодное увеличение (индексация) Постоянной части арендной платы является соглашением сторон о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор не вправе требовать иного увеличения арендной платы.

Письмом от 22.06.2018 года Истец уведомил Ответчика о повышении арендной платы с 01.07.2018 года.

Требованием от 11.12.2019 Истец уведомил Ответчика о повышении арендной платы с учетом индексации на 4 % и требовал представить и согласовать дополнительное соглашение об увеличении суммы постоянной арендной платы.

Увеличение арендной платы возможно через 90 дней с момента письменного уведомление Арендатором Субарендатора.

Следовательно, по расчетам истца, 01.07.2018 + 90 дней = 01.09.2018 – дата возможного изменения арендной платы и ставка арендной платы с учетом индексации

должна была составлять 865 280 рублей ежемесячно.

На основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать

обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, указывает, что условиями договора в редакции дополнительного соглашения от 20.04.2018 согласованы ставки арендной платы без возможности их изменения чаще одного раза в год, для изменения арендной платы необходимо наличие обоюдного волеизъявления сторон договора, отсутствуют основания для судебного внесения изменений в договор по правилам, установленным пп.2 п.2 ст.450 ГК РФ и условиями договора.

Суд принимает во внимание доводы ответчика и не находит оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Однако, договор аренды недвижимого имущества (договор субаренды № МсФ_в/65729/16 недвижимого имущества от 01.12.2016) не содержит условий, позволяющих передать на рассмотрение суда спор, возникающий в связи с тем, что предложение одной из его сторон об изменении данного договора не было принято другой стороной.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 9 постановления от 14.03.2014 N 16 "Освободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств, явно свидетельствующих об обременительности спорных условий и существенным образом нарушающих баланс интересов сторон, а так же того, что со стороны ответчика допущено существенное нарушение договора, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, истцом в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, внесение в договор иных условий истцом не обосновано.

Кроме того, условиями Договора в редакции дополнительного соглашения от 19.12.2017 года согласованы ставки арендной платы без возможности их индексации в одностороннем порядке.

Так, 19.12.2017 года сторонами заключено дополнительное соглашение, которым стороны согласовали ставки арендной платы до окончания срока действия Договора.

В соответствии с пунктом 2 Дополнительного соглашения от 19.12.2017 к Договору, Стороны решили изложить подпункт 5.2.1 Договора в следующей редакции:

«5.2.1 Постоянная часть арендной платы составляет:

с 01.11.2017 по 30.04.2018 – 802 000 руб. 00 коп., без НДС, в месяц.

с 01.05.2018 – 832 000 руб. 00 коп., без НДС, в месяц.

3. Стороны установили распространить действие настоящего соглашения с 01.01.2018».

В связи с этим, право на изменение арендной платы в 2018 году было реализовано ООО "ВАРИАНТ-ПРИВАЛ" в дополнительном соглашении от 19.12.2017 года, которым с 01.05.2018 года была увеличена ставка арендной платы с 802000 тысяч рублей до 832000 тысяч рублей.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год на 4 % не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, п. 5.2.2 установлено, что начиная с 11.07.2017, Постоянная часть арендной платы может быть увеличена, Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще, чем один раз в год (не чаще, чем через каждые 12 месяцев аренды) и не более, чем на уровень инфляции по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен, но не более 4%.

Изменение размера постоянной части арендной платы в соответствие с настоящим пунктом производятся по соглашению Сторон после письменного уведомления Арендатора, направленного Субарендатору за 90 (девяносто) дней до даты пересмотра постоянной части арендной платы.

Указанное ежегодное увеличение (индексация) Постоянной части арендной платы является соглашением сторон о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор не вправе требовать иного увеличения арендной платы.

Пунктом 6.2 Договора, раздела договора «Срок действия договора. Изменение и расторжение договора», предусмотрено, что любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий Договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями Сторон.

В соответствии с пунктом 8.4 Договора любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий Договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон.

Буквальное прочтение пункта 6.2 Договора, очевидно свидетельствует о том, что сторонами согласован порядок изменения величины арендной платы путем заключения двустороннего соглашения.

При этом содержание всего пункта в целом также прямо не указывает на возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.

Более того, согласно указанному пункту договора все изменения и дополнения в договор оформляются в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.

Таким образом, совокупное толкование пункта 5.2.2 и пункта 6.2 Договора недвусмысленно свидетельствуют о том, что изменение условий договора (в частности величины арендной платы) может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения.

В силу части второй статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации если буквальное толкование условий договора не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Вместе с тем, в течение срока действия договора сторонами неоднократно вносились в него изменения относительно размера арендной платы, и всегда такие изменения оформлялись путем подписания дополнительных соглашений.

Указанные условия Договора полностью опровергают доводы Истца о возможности изменения условий Договора по арендной плате только на основании одностороннего уведомления, без наличия обоюдного волеизъявления сторон договора.

В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Таким образом, требования ООО "ВАРИАНТ-ПРИВАЛ" об изменении арендной платы с 01.07.2018 года путем понуждения АО "ТАНДЕР" к подписанию Дополнительного соглашения противоречит императивным требованиям п. 3 ст. 614 ГК РФ и условиям п. 5.2.2 Договора предусматривающего возможность однократного изменения арендной платы исключительно на основании соглашения сторон.

При таких обстоятельствах с учетом п. 3 ст. 614 ГК РФ и условий п. 5.2.1 Договора требования ООО "ВАРИАНТ-ПРИВАЛ" об изменении арендной платы с 01.07.2018 года путем понуждения АО "ТАНДЕР" к подписанию Дополнительного соглашения является необоснованным.

В связи с изложенным, каких-либо правовых оснований для внесения соответствующих изменений в договор аренды, судом не установлено, требования истца признаны необоснованными и не подлежащими удовлетворению с оставлением госпошлины за истцом (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 216, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано.

СудьяМ.Ю. Бондарев