Решение от 28 мая 2021 г. по делу № А76-50211/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А76-50211/2020
г. Челябинск
28 мая 2021 г.
Резолютивная часть решения оглашена 28.05.2021 г.

Решение в полном объеме изготовлено 28.05.2021 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, г. Челябинск, ОГРН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Стимул», г. Челябинск, ОГРН <***>

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН <***>, г. Челябинск

о признании недействительной сделкой договор аренды, признании нецелевого использования участка, обязании освободить земельный участок

с участием представителей

истца- ФИО2, доверенность от 14.10.2020,

ответчика – ФИО3, доверенность от 09.02.2021,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее- истец, КУИиЗО) 04.12.2020 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стимул», г. Челябинск (далее - ответчик, общество), в котором просит

- признать договор УЗ№016466-К-2018 от 29.08.2018 краткосрочной аренды земельного участка недействительной сделкой;

- признать нецелевое использование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 и обязать общество привести участок в первоначальное состояние и передать его по акту Комитету в течении месяца со дня вступления решения суда в законную силу;

- обязать общество освободить самовольно занятый земельный участок, примыкающий к земельному участку с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 в течении месяца со дня вступления решения в законную силу.

Заявлением от 30.03.2021 истец уточнил предмет иска (том 1 л.д. 136-137), просит

- признать договор УЗ№016466-К-2018 от 29.08.2018 краткосрочной аренды земельного участка недействительной сделкой;

- признать нецелевое использование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345;

- обязать общество освободить самовольно занятый земельный участок площадью 2 415 кв.м. с координатами

Номер

Х,м

Y,м

1
602 724,13

2324 738,49

2
602 727,40

2324 720,85

3
602 728,36

2324 720,12

4
602 732,88

2324 714,29

5
602 737,14

2324 712,95

6
602 807,40

2324 724,34

7
602 817,70

2324 759,80

8
602 772,99

2324 745,61

9
602 724,13

2324 738,49

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял изменение предмета иска.

В обоснование заявленного требования истец, ссылаясь на положения ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и договор аренды участка УЗ№016466-К-2018 от 29.08.2018, указал на ничтожность договора, заключенного в нарушение требований Земельного кодекса РФ, а также необходимость освобождения самовольно занятого участка.

Ответчик против удовлетворения требований возражал, ссылаясь на то, что признание договора ничтожной сделкой не восстановить прав истца, так как объект недвижимости, расположенный на участке введен в эксплуатацию, занятие обществом смежного участка Комитет не доказал.

Определением от 09.02.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (том 1 л.д. 127- 128).

Третье лицо представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, явку представителя в судебное заседание не обеспечило (том 1 л.д. 133).

Дело слушается по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица, извещенного судом о судебном разбирательстве в порядке ст. 121 АПК РФ.

Исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между 18.04.2012 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом «Парк-Сити» (арендатор) подписан договор УЗ №010761-К-2012 краткосрочной аренды земли города Челябинска (том 1 л.д. 14-21), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 3 991 кв.м., расположенный по ул. Дзержинского в Ленинском районе города Челябинска с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, из земель населённых пунктов для строительства гостинично –офисного здания без проведения торгов сроком действия до 06.04.2014.

По акту приема- передачи от 18.04.2012 участок с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 площадью 3 991 кв.м передан обществу во временное пользование (том 1 л.д. 24).

Размер арендной платы определен в приложении (Форма №2), являющемся неотъемлемой частью договора (п.2.1 договора).

05 июня 2014 г. к договору подписано соглашение о продлении срока действия договора до 06.04.2016 (том 1 л.д. 68-69).

10 августа 2012 г. к договору аренды УЗ№010761-К-2012 подписано соглашение об уступке прав по договору стороны арендатора на ООО «Автодорожник» (том 1 л.д. 25-26).

28 декабря 2015 г. обществу «Автодорожник» выдано разрешение №RU743415000-384-г-2015 на строительство в границах земельного участка с номером 74:36:0316004:4345 капитального объекта гостинично-офисного здания (том 1 л.д. 149-150).

05 мая 2016 г. между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом «Автодорожник» (арендатор) подписан договор УЗ №014590-К-2016 краткосрочной аренды земли города Челябинска (том 1 л.д. 27-31), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 3 991 кв.м., расположенный по ул. Дзержинского в Ленинском районе города Челябинска с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, из земель населённых пунктов для завершения строительства гостинично –офисного здания сроком действия до 05.05.2019 с даты акта приема- передачи земельного участка.

В июле 2017 г. по договору уступки права арендатора перешли к ООО «ИнфраИнвест» (том 1 л.д. 37-38).

23 июля 2018 г. стороны расторгли договор аренды УЗ№01590-К-2016 по соглашению сторон (том 1 л.д. 35), участок возвращен по акту от 23.07.2018 (том 1 л.д. 36).

02 августа 2018 г. между обществом «ИнфраИнвест» (продавец) и обществом «Стимул» (покупатель) подписан договор купли- продажи объекта незавершённым строительством площадью 1 516,9 кв.м., степенью готовности 10%, кадастровый номер 74:36:0316004:4562, расположенный по адресу- г. Челябинск, Ленинский район, ул. Дзержинского (том 1 л.д. 39-41).

29 августа 2018 г. между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом «Стимул» (арендатор) подписан договор УЗ №016466-К-2018 краткосрочной аренды земли города Челябинска (том 1 л.д. 42-49), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 3 991 кв.м., расположенный по ул. Дзержинского в Ленинском районе города Челябинска с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, из земель населённых пунктов для завершения строительства гостинично –офисного здания сроком действия на три года с даты акта приема- передачи, то есть до 29.08.2021 г.

Договор аренды УЗ№016466-К-2018 зарегистрирован Управлением Росреестра 03.09.2018 г.

17 юля 2020 г. обществу «Стимул» выдано разрешение №RU74315000-134-г-2020 на строительство капитального объекта – гостинично –офисное здание по ул. Дзержинского в Ленинском районе г. Челябинска сроком до 29.08.2021 г. (том 1 л.д. 104-106).

10 декабря 2020 г. обществу «Стимул» выдано разрешение №RU74315000-197-2020 на ввод в эксплуатацию гостинично - офисного здания по ул. Дзержинского в Ленинском районе г. Челябинска (1 очередь строительства) (том 2 л.д.3-4).

Право собственности на объект зарегистрировано за ответчиком.

Между тем, Комитет считая, что в силу ст. 39.6 Земельного кодекса РФ у Комитета не имелось прав на заключение с обществом «Стимул» договора аренды участка для завершения строительством, так как такой договор уже ранее был заключен с предшественником ответчика, обратился в суд с иском о признании договора аренды УЗ№016466-К-2018 от 29.08.2018 недействительной сделкой.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

На основании статьи 35 Федерального закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ применяются к арендным правоотношениям, имевшим место на 01.03.2015.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует, что предыдущему собственнику объекта незавершенным строительством 05.05.2016 на основании договора аренды УЗ№014590-К-2016 уже был предоставлен в аренду для завершения строительства объекта земельный участок с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 (том 1 л.д. 27-32).

Срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 по условиям договора аренды УЗ№014590-К-2016 согласован сторонами в пункте 1.5 договора и составил 3 года, то есть до 04.05.2019.

Таким образом, изложенные обстоятельства, свидетельствуют о том, что арендатором было реализовано предоставленное после 01.03.2015 право на однократное продление на три года договора аренды земельного участка для завершения строительства.

То обстоятельство, что договора аренды УЗ№014590-К-2016 был расторгнут 23.07.2018, то есть до истечения срока его действия, не имеет правового значения для установления факта предоставления права на заключение договора для завершения строительства (том 1 л.д. 35-36).

Учитывая вышеизложенное, а также то, что предыдущий арендатор воспользовался правом на предоставление участка в аренду для завершения строительства, законных оснований для заключения договора аренды УЗ№016466-К-2018 от 29.08.2018 с обществом «Стимул» спорного участка для завершения строительства не имелось.

Как было указана ранее, сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Так как договор аренды УЗ№016466-К-2018 от 29.08.2018 был заключен сторонами в нарушение требований ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, указанный договор является ничтожной сделкой.

Между тем, суд считает необходимым указать, что Комитет является стороной оспариваемой сделки, заключая ее, у него не могло быть сомнений относительно законности ее совершения. Однако, Комитет заключил договор, принимал арендную плату в период действия договора, муниципальное образование выдало обществу «Стимул» разрешение на строительство объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

То есть на стороне арендодателя имеется такая же недобросовестность при оформлении оспариваемой сделки, как и на стороне арендатора.

Сам по себе факт признания спорной сделки ничтожной не влечет за собой восстановление прав истца ни в отношении земельного участка, ни в отношении возведенного на нем объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за обществом «Стимул». Применение последствий недействительности сделки невозможно, то есть истец не получит участок обратно.

Между тем, в порядке ст. 12 Гражданского кодекса РФ и ст. 4 АПК РФ, судебный акт по рассмотренному делу доложен восстановить нарушенное право истца. Однако, в рассматриваемом случае, суд не установил факт нарушения прав истца спорной сделкой и возможность их восстановления.

При таких обстоятельствах, требование о признании сделки недействительной удовлетворению не подлежит.

Что касается требования о признании нецелевого использования обществом участка с номером 74:36:031604:4345:

Подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса относят к принципам, на которых основан данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, следующие принципы: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.

Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).

Комитет, обосновывая свое требование, ссылается на то обстоятельство, что общество на спорном участке разместило автостоянку, что не соответствует виду разрешенного использования участка как «для размещения гостинично – офисного здания, для размещения гостиниц».

В подтверждение представляет Акт обследования участка от 25.03.2016 (том 1 л.д. 55) и Акт обследования от 03.09.2020 (том 1 л.д. 59).

Акт осмотра от 25.03.2016 признан судом неотносимым доказательством, так как ответчик в указанный период времени не являлся арендатором участка, следовательно, не несет ответственности за действия иных лиц.

Из Акта обследования от 03.09.2020 не усматривается организация ответчиком на участке автостоянки, так как в акте речь идет о наличии на участке объекта незавершенным строительством, пункта охраны, строительных вагончиков, специальной строительной техники, строительных материалов.

Распечатка с систему «2ГИС» не свидетельствует о системности нарушения и расположения участка на территории участка с номером :4345, так как качество снимка не позволяет установить расположение машин внутри огороженной территории.

Иных доказательств использования обществом части участка для организации автостоянки, при этом имеет значение систематическое такое использование, материалы дела не содержат, что исключает возможность удовлетворения требования истца.

Относительно требования об освобождении самовольно занятого части смежного участка площадью 2 415 кв.м. с координатами

Номер

Х,м

Y,м

1
602 724,13

2324 738,49

2
602 727,40

2324 720,85

3
602 728,36

2324 720,12

4
602 732,88

2324 714,29

5
602 737,14

2324 712,95

6
602 807,40

2324 724,34

7
602 817,70

2324 759,80

8
602 772,99

2324 745,61

9
602 724,13

2324 738,49

Согласно части 1 статьи 72 Земельного кодекса РФ под муниципальным земельным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления по контролю за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность.

Органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений (часть 2 статьи 72 ЗК РФ).

В случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований земельного законодательства, за которое законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация о наличии признаков выявленного нарушения.

Согласно законодательно закрепленному в пункте 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ, принципу, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 Гражданского кодекса РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункт 3 статьи 209 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 постановления N 10/22 разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункт 47 постановления N 10/22).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование требования Комитет указывает на то, что ответчик самовольно занял смежный с принадлежащим ему на праве аренды участком участок для организации платной парковки.

В подтверждение представлен акт от 18.03.2021 с фотоматериалами и заключением кадастрового инженера (том 2 л.д. 42- 56).

Из указанных документов следует, что спорный участок действительно используется под организацию платной автостоянки.

Ответчик факт нахождения автостоянки не отрицает. При этом, из акта установить принадлежность автостоянки ответчику не представляется возможным.

То обстоятельство, что согласно доводам истца, ранее при строительстве объекта участок использовало общество, не свидетельствует о том, что и сейчас общество продолжает его использование.

Участок имеет самостоятельное ограждение отличное от ограждения участка общества, распознавательных знаков парковка не имеет.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что Комитет не доказал занятие спорного участка и его использование обществом «Стимул», поэтому оснований для удовлетворения требования не имеется.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при подаче искового заявления по спорам о признании сделок недействительными подлежит уплате государственная пошлина в размере 18 000 руб. (по 6 000 руб. за каждое соглашение).

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины. Так как настоящим решением в удовлетворении требований истцу отказано, то оснований для взыскания с ООО «Стимул» в доход федерального бюджета госпошлины не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.