Решение от 7 июля 2024 г. по делу № А10-1119/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-1119/2023
08 июля 2024 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 08 июля 2024 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Богдановой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цыбиковой Э.Б. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Маяк» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью управляющая организация «Заречье» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании ответчика передать истцу ключи от подвальных и чердачных помещений, и электрощитовых; техническую документацию,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора,

при участии в заседании

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 24.07.2023,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 09.01.2024,

от третьего лица: не явился, извещено,

установил:

товарищество собственников жилья «Маяк» обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском  к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Заречье» об обязании ответчика передать всю техническую документацию, возвратить незаконно начисленные и взымаемые средства после 09.09.2022.

Определением суда от 11.04.2023 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 13.06.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 25.10.2023 судом произведена замена ненадлежащего ответчика ООО управляющая компания «Заречье» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на надлежащего ответчика – ООО управляющая организация «Заречье» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

В судебном заседании представитель истца изменил исковые требования, и просил суд обязать общество с ограниченной ответственностью управляющая организация «Заречье» передать товариществу собственников жилья «Маяк» ключи от подвальных и чердачных помещений и электрощитовых; техническую документацию, а именно: технический паспорт дома; документы на приборы учёта; документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ; акты осмотра проверки состояния МКД; акты проверок и паспорта готовности к отопительному периоду; документы на право собственности жильцов МКД, выписки из Росреестра; списки собственников, нанимателей и арендаторов; поквартирные карточки; договоры об использовании общего имущества МКД; решения и протоколы общих собраний собственников; акты на материальные ценности, относящиеся к общему имуществу МКД.

Судом изменение исковых требований принято на основании ст. 49 АПК РФ.

Представитель истца исковые требования с учетом их уточнения поддержал, пояснив, что протокол общего собрания собственников не был оспорен в надлежащем порядке.

В обоснование исковых требований указано, что в соответствии с протоколом общего собрания от 21.01.2015 собственниками МКД, расположенного по адресу; Кабанский район, пгт. Каменск, мкр. Молодежный, д. 8 принято решение о способе управления ООО УК «Заречье». 01.05.2015 заключен договор управления, на основании которого техническая документация находилась в ведении ООО УК «Заречье». 22.06.2021 собственниками МКД было принято решение о выборе способа управления МКД в виде управления товариществом собственников жилья. Данное решение оформлено протоколом общего внеочередного собрания собственников помещений в МКД и было создано ТСЖ «Маяк», этим же протоколом было принято решение о заключении договора обслуживания с ООО управляющая организация «Заречье». В связи с тем, что договор по обслуживанию с ООО УО «Заречье» заключен на 1 год и срок действия прекращался 02.08.2022 правлением ТСЖ принято решение о прекращении договора. Данное решение оформлено протоколом, соответствующее уведомление было направлено ответчику. В то же время ООО УО «Заречье» отказалось прекращать исполнять договор, мотивировав тем, что данное решение принимает общее собрание. 09 сентября 2022 года собственниками МКД проведено общее собрание собственников, на котором принято решение расторгнуть договор содержания и ремонта общего имущества с ООО УО «Заречье» согласно протоколу общего собрания собственников помещений в МКД № 1 от 09.09.2022. Истец также указал на ненадлежащее оказание услуг ответчиком. До настоящего времени ответчик не передает техническую документацию на МКД, в связи с неисполнением ответчиком обязанности по передаче технической  и иной, связанной с содержанием вышеуказанным домом документации, ТСЖ «Маяк» не может осуществлять управление МКД, нарушаются права собственников помещений.

Представитель ответчика возражал против исковых требований, по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Согласно отзыву следует, что 19.09.2022 от истца поступило уведомление о расторжении договора на оказание услуг  по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД. В ответ на которое ответчиком было направлено письмо с указанием допущенных ответчиком нарушений по оформлению протокола общего собрания собственников и порядка направления решений в орган государственного жилищного надзора Республики Бурятия, а также порядка размещения информации в ГИС ЖКХ. Общество считает, что истец не принял во внимание замечания ответчика, более того обратился с жалобой к  Республиканской службе государственного строительного и жилищного надзора, мотивировав тем, что ответчик воспрепятствует деятельности по управлению домом, республиканская служба направила ответчику сообщение о необходимости передачи технической документации в кратчайшие сроки, ответчик же в ответ также направил в службу письмо с просьбой проверки  протокола  от 09.09.2022 на предмет его соответствия положениям  Приказа Министерства строительства от 28.01.2019. По мнению ответчика, договорные отношения по договору от 02.08.2022  на сегодняшний день являются действующими, собственники как оплачивали за услуги, так и оплачивают, услуги оказываются в полном объеме. Общество оспаривает решения собственников дома, считает, что решения  собрания, оформленные протоколом, приняты  с нарушениями процедуры подготовки и проведения общего собрания, нарушают права и законные интересы,  как собственников, так и ответчика, приняты с нарушением действующего законодательства в части расторжения спорного договора, в одностороннем порядке, также имеет место фальсификация подписей, соответственно отсутствует кворум, решения являются неправомочными. Кроме того прокуратура проводила проверку и указала, что в протоколе нарушения имеются.

Представитель третьего лица при участии в судебном заседании ранее поддержал исковые требования истца в части передачи документации ТСЖ.

Представитель ответчика в  заседании также пояснила, что, ответчик и далее собирается оказывать услуги по обслуживанию МКД.

На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что уведомление о расторжении договора  ответчик получил, но на само общее собрание собственников ответчика не приглашали, претензий по оказанию услуг нет, есть жильцы, которые против расторжения договора. Также представитель  ответчика на вопрос суда пояснил, что  документы на право собственности жильцов МКД, выписки из Росреестра запрашиваются у жильцов в целях составления справок о составе семьи, фактическому проживанию, регистрации по месту жительства для предъявления по месту требования. Эти документы предоставляются жильцами в их же интересах.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 24 июня 2024 года, после окончания которого рассмотрение дела продолжено в том же составе с участием тех же представителей.

Представители сторон  поддержали свои правовые позиции.

В судебное заседание третье лицо явку своих представителей не обеспечило, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Сведения о движении дела опубликованы на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/).

Правовые основания для отложения рассмотрения спора отсутствуют, лица, участвующие в деле,  с ходатайством о переносе рассмотрения дела в суд не обращались, дополнительных документов не представили.

Дело рассмотрено судом в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения спора.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, судом установлены следующие обстоятельства по делу.

Согласно сведениям на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства dom.gosuslugi.ru (далее - ГИС ЖКХ) многоквартирный дом по адресу Республика Бурятия, Кабанский район, пгт. Каменск, мкрн Молодежный, д. 8 (далее – МКД) в период с 30.04.2015 по 15.07.2021 находился под управлением ООО УК «Заречье» на основании лицензии № Л045-01079-03/00615564 от 30.04.2015.

22.06.2021 собственниками помещений в спорном МКД было принято решение о выборе способа управления многоквартирного дома в виде способа управления -  товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ).

Указанное решение было оформлено протоколом № 106 от 22.06.2021 общего внеочередного собрания собственников жилья.

15.07.2021 спорный МКД был исключен из лицензии № Л045-01079-03/00615564 приказом Госстройжилнадзора № 77-РЛ от 07.07.2021 на основании заявления лицензиата ООО УК «Заречье».

Согласно письменному отзыву ООО УК «Заречье» после прекращения деятельности ООО УК «Заречье» по управлению спорным МКД, штат был переведен в ООО УО «Заречье». Кроме того, техническая документация была передана в ООО УО «Заречье» согласно п. 14 протокола № 106 от 22.06.2021.

Согласно выписке из ЕГРН товарищество собственников жилья «Маяк» (далее – ТСЖ «Маяк») было зарегистрировано 02.08.2021.

02.08.2021 между ТСЖ «Маяк» и ООО УО «Заречье» (далее – обслуживающая организация) был заключен договор № 4 на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (далее – договор № 4).

Согласно п. 7.2 договора № 4 договор заключен на один год.

Предметом настоящего Договора является выполнение обслуживающей организацией в интересах и за счёт собственников работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также осуществление иной, направленной на достижение целей настоящего Договора, деятельности (п. 2.1 договора № 4).

Обслуживающая организация обязана, в том числе, обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме (п. 3.1.1 договора № 4).

Согласно п. 3.1.4 договора № 4 обслуживающая организация обязуется вести и хранить текущую документацию (базы данных) на многоквартирный жилой дом, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства (если имеются), а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию и расчёты, связанные с исполнением настоящего Договора.

Пунктами 6.3 договора № 4 предусмотрено, что договор может быть расторгнут в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ:

- в одностороннем порядке по инициативе Обслуживающей организации, с обязательным уведомлением об этом не позже, чем за 1 (один) месяц до предполагаемой даты расторжения при неоднократном нарушении Собственниками своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором и/или если МКД окажется в состоянии не пригодном для использования по назначению в силу обстоятельств, за которые Обслуживающая организация ответственности не несёт;

- по соглашению сторон, а при отсутствии согласия в судебном порядке;

- в случае, если имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (в порядке ст .451 ГК РФ);

- в случае принятия общим собранием Собственников решения о выборе иного способа управления МКД;

- в случае, если размер платы по Договору не обеспечивает рентабельность оказываемых Обслуживающей организацией услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. при условии предварительного письменного извещения Обслуживающей организацией Собственников о необходимости увеличения размера платы, которое не было утверждено решением общего собрания Собственников;

- в одностороннем порядке по инициативе Собственников при условии принятия данного решения на общем собрании Собственников и письменного извещения Обслуживающей организации за 1 (один) месяц до даты расторжения, если будут документально подтверждены существенные нарушения Обслуживающей организацией принятых на себя обязательств по настоящему Договору;

- в случае ликвидации Обслуживающей организации, если не определен её правопреемник.

При одностороннем отказе от настоящего договора в силу закона, в том числе от исполнения части обязательств, его расторжение возможно только при условии оплаты сторонами фактически понесённых ими расходов, а также убытков, связанных с досрочным расторжением настоящего договора (п. 6.4 договора № 4).

В пункте 6.5 договора № 4 указано, что после расторжения Договора учетная, расчетная, техническая документация, материальные ценности передаются в Правление ТСЖ.

03.06.2022 в соответствии с протоколом собрания членов правления во главе с председателем ТСЖ «Маяк» №1 было принято решение о расторжении договора № 4 с ООО УО «Заречье».

06.06.2022 ТСЖ «Маяк» направило ООО УО «Заречье» уведомление о расторжении договора № 4.

09.09.2022 согласно протоколу № 1 очередного общего собрания собственников помещений в МКД было решено расторгнуть договор содержания и текущего ремонта общего имущества с ООО УО «Заречье». В адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора с приложением протокола собрания. В уведомлении указано требование о передаче всей технической документации на МКД, ключей, технических средств и оборудования, реестра собственников и иных лиц, использующих общее имущество МКД на основании договоров, от ответчика в ТСЖ «Маяк».

Указанный протокол от 09.09.2022 был передан в Госстройжилнадзор вместе с уведомлением о расторжении договора № 4 от 02.08.2021, что подтверждается письменным отзывом третьего лица и представленными в материалы дела документами, в том числе подлинником протокола.

В связи с тем, что техническая документация на МКД, ключи от подвальных, чердачных помещений, электрощитовых не были переданы от ООО УО «Заречье» к ТСЖ «Маяк», истец обратился с настоящим иском в суд.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив обстоятельства и материалы дела, представленные доказательства в отдельности и в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выодам.

Отношения в области управления жилыми многоквартирными домами регулируются, в частности, положениями раздела VIII Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), отдельными положения Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 44 и части 1 статьи 162 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.

Частью 2 статью 161 ЖК РФ предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Из содержания указанных норм права следует, что законодатель предоставил собственникам помещений в многоквартирном доме право в любое время изменить способ управления домом.

Как следует из материалов дела, 22.06.2021 собственники помещений спорного МКД выбрали управление товариществом собственников жилья в качестве способа управления домом. Соответствующий протокол № 106 и содержащееся в нем решение в установленном порядке обжалован не был, доказательств иного не представлено.

Статьей 148 ЖК РФ предусмотрено, что в обязанности правления товарищества собственников жилья входят, в том числе, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.

В силу пункта 1 части 1 статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры. Более того согласно пункту 4 статьи 148 ЖК РФ ТСЖ вправе заключать и расторгать такие договоры, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно.

В соответствии с вышеуказанным положением ЖК РФ 02.08.2021 между образованным и зарегистрированным в установленном законом порядке ТСЖ «Маяк» и ООО УО «Заречье» был заключен договор № 4.

Из анализа условий  договора от 02.08.2021, суд приходит к выводу о том, что   в данном случае ТСЖ полностью переданы функции управления и обслуживания  управляющей организации  вместе с обязанностью по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг (содержание имущества, в т.ч. мелкий ремонт, ведение документооборота, начисление и прием платежей и т.п.)

При таком взаимодействии ТСЖ не собирает денежные средства с собственников на управление МКД; не распоряжается собранными с собственников денежными средствами; все функции управления МКД вверены ответчику; правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями управляющей организации; все документы, в том числе по его управлению  находятся в распоряжении ответчика; договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме.

Согласно выпискам из ЕГРН генеральным директором и единственным учредителем предыдущей управляющей организации - ООО УК «Заречье» и  ООО УО «Заречье» является ФИО3,  у данных организаций одинаковый юридический адрес: Республика Бурятия, Кабанский р-н, пгт. Каменск, ул. Рабочая, д. 41, из чего следует, что ООО УО «Заречье» продолжило осуществлять функции предыдущей управляющей организации, только в отсутствие лицензии на осуществление предпринимательской деятельности в качестве управляющей организации в отношении данного дома.

Таким образом, общество является лицом, принявшим на себя функцию по управлению, обслуживанию и содержанию спорного многоквартирного дома, и, соответственно, на него возложена обязанность соблюдать положения действующего законодательства, определяющего требования и порядок обслуживания имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. № 1027/10 по делу № А11-10018/2008, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Частью 8 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора , если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе,  как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).

Данная позиция, сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 № 7677/11, пересмотревшем ранее принятую правовую позицию, сформулированную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 1027/10 по делу № А11- 10018/2008.

Также суд обращает внимание, что согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Из сведений ГИС ЖКХ следует, что у ООО УО «Заречье» отсутствовала лицензия на управление спорным МКД.

Как было указано выше дом относится к жилым многоквартирным домам со способом управления: товарищество собственников жилья, которое в свою очередь заключило договор с обслуживающей организацией на оказание услуг и выполнение работ, связанных с управлением МКД  в качестве иного обеспечивающего управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договора в соответствие со ст. 137 ЖК РФ.

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Суд отмечает, что согласно  статье 782 ГК РФ заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг.  В рамках договора подряда заказчику также предоставлено право одностороннего отказа от договора (ст. 717 ГК РФ).

Довод ответчика о том, что правление ТСЖ, в том числе по инициативе собственников, не вправе было расторгать договор в одностороннем порядке судом отклоняется, поскольку спорный договор мог быть расторгнут собственниками помещений МКД как по специальным положениям, предусмотренным жилищным законодательством так  и по общим положениям гражданского законодательства, предусматривающих такое право на односторонний отказ для истца, как заказчика услуг, и тем более для собственников помещений МКД.

Довод ответчика о том, что общее собрание собственников, проведенное 09.09.2022, и соответствующий ему протокол с решением о расторжении договора № 4 недействительны, поскольку собрание проведено с нарушениями, протокол имеет изъяны, не принимается судом во внимание ввиду следующего.

Как следует из пункта 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, в главе 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений.

В материалы дела не представлено доказательств признания результатов общего собрания собственников помещений спорного МКД от 09.09.2022 недействительными полностью или в части. Не представлено доказательств оспаривания ни собственниками МКД, ни иными лицами.

При этом само по себе оспаривание решения от 09.09.2022 не является предметом рассмотрения в рамках настоящего дела, соответствующие указания ответчика на фальсификацию подписей собственников и иные доводы в части признания решения недействительным в связи с вышеизложенным отклоняются судом, в установленном законом порядке решения не оспорены, порядок заявления о фальсификации доказательств не соблюден.

Суд также отмечает, что решение собственников от 22.06.2021 о выборе способа управления в виде ТСЖ, последующее исключение спорного дома из лицензии ООО УК «Заречье», лишение статуса управляющей организации ООО УК «Заречье» в отношении МКД также оспорено не было.

Условие п. 6.3 договора № 4, из которого следует, что ТСЖ  вправе односторонне отказаться от исполнения и расторгнуть договор только при наличии решения общего собрания собственников в случае  существенных нарушений обслуживающей организацией принятых на себя обязательств по договору, не имеет юридической силы, поскольку ограничивают не только ТСЖ, но и собственников помещений МКД в выборе управляющей организации и, тем более, обслуживающей организации в рамках осуществления управления домом товариществом собственников жилья. Указанное противоречит общим положениям гражданского и жилищного законодательства (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 № 7677/11.

Соответственно, договор от 02.08.2018  считается расторгнутым, а  доводы ответчика в этой части отклоняются судом по вышеизложенным основаниям.

В связи с чем утверждение ответчика о том, что он продолжает оказывать услуги по спорному договору, тем самым договор не может считаться расторгнутым, является безосновательным, в то время как в отсутствие переданной документации, ключей, само ТСЖ или иное лицо, привлеченное ТСЖ на договорной основе, не может приступить к осуществлению функций, связанных с содержанием имущества в отсутствие документов, ключей и иных материальных ценностей, непосредственно связанных с управлением МКД.

Частью 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Из обстоятельств дела, пояснений сторон следует, что спорная документация и ключи от управляющей организации ООО УК «Заречье» в ТСЖ «Маяк» не передавались после решения собственников жилья о переходе на способ управления МКД посредством ТСЖ, а непосредственно были переданы от ООО УК «Заречье к ООО УО «Заречье», что ответчиком не оспаривается и подтверждается протоколом № 106 от 22.06.2021, согласно которому вся документация передана ответчику, местом хранения документации является офис ООО УО «Заречье».

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской 5 А46-13600/2010 Федерации, изложенной в постановлении от 30.03.2010 № 17074/09, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Поскольку наличие документации и ключей в ООО УО «Заречье» очевидно было связано с осуществлением указанной обслуживающей организацией функций по содержанию МКД в рамках договора № 4, надлежащее уведомление обслуживающей организации о расторжении договора (как на основании решения правления ТСЖ, так и на основании решения собственников помещений) порождает обязанность у обслуживающей организации передать, в частности, документацию и ключи в разумные сроки после расторжения договора на оказание услуг по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД по аналогии с положениями ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, а также в соответствии с

пунктом 6.5  договора № 4 от 02.08.2028.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).

Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса). Статьей 398 Гражданского кодекса определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору.

Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (обслуживающая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).

Учитывая сведения, предоставленные ответчиком об имеющейся у него технической документации и документации, связанной с управлением многоквартирным домом, переданной от предыдущей управляющей компании, а также, руководствуясь положениями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (пункты 24, 26 Правил), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (пункты 1.5.1.,1.5.3.), пунктом 6.5  договора № 4 от 02.08.2028, суд считает необходимым обязать ответчика передать по акту товариществу собственников жилья «МАЯК» ключи от подвальных и чердачных помещений и электрощитовых, а также техническую документацию на многоквартирный жилой дом номер  8,  мкр. Молодежный, пгт Каменск, Кабанского района Республики Бурятия и иные документы, связанные с управлением указанным домом, перечисленные истцом в уточненных исковых требованиях.

Ввиду изложенного предъявленные требования истца, уточненные в судебном заседании, об обязании ответчика передать ключи от подвальных и чердачных помещений и электрощитовых; техническую документацию, а именно: технический паспорт дома; документы на приборы учёта; документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ; акты осмотра проверки состояния МКД; акты проверок и паспорта готовности к отопительному периоду; документы на право собственности жильцов МКД, выписки из Росреестра; списки собственников, нанимателей и арендаторов; поквартирные карточки; договоры об использовании общего имущества МКД; решения и протоколы общих собраний собственников; акты на материальные ценности, относящиеся к общему имуществу МКД подлежат удовлетворению.

При определении срока исполнения ответчиком спорной обязанности  суд  считает разумным и достаточным предоставить срок  - в течение трех рабочих дней с момента вступления  решения суда в законную силу.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей суд относит на ответчика, как на проигравшую сторону.

В связи с уточнением исковых требований уплаченная согласно чек-ордеру  от 04.04.2023 (операция № 6) государственная пошлина в размере 2000 рублей, подлежит возврату ФИО4 из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



Р  Е  Ш  И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью управляющая организация «Заречье» (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать   товариществу собственников жилья «Маяк» (ОГРН <***>, ИНН <***>) ключи от подвальных и чердачных помещений и электрощитовых; техническую документацию, а именно: технический паспорт дома; документы на приборы учёта; документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ; акты осмотра проверки состояния МКД; акты проверок и паспорта готовности к отопительному периоду; документы на право собственности жильцов МКД, выписки из Росреестра; списки собственников, нанимателей и арендаторов; поквартирные карточки; договоры об использовании общего имущества МКД; решения и протоколы общих собраний собственников; акты на материальные ценности, относящиеся к общему имуществу МКД.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью управляющая организация «Заречье» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу товарищества собственников жилья «Маяк» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Возвратить из федерального бюджета ФИО4 государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную согласно чек-ордеру от 04.04.2023.

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья                                                                                                А.В. Богданова