Решение от 12 декабря 2018 г. по делу № А32-19165/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-19165/2018
г. Краснодар
12 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.12.2018

Полный текст решения изготовлен 12.12.2018.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

управления имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353440, <...> (далее – истец, управление)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 310233702500053, ИНН <***>), г. Крымск (далее – ответчик 1, ФИО2)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 316230100079748, ИНН <***>), г. Анапа

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1. ФИО4, <...>;

2. ФИО5, <...>

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии:

от истца: ФИО6 – представитель, по доверенности

от иных лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды от 24.06.2011 № 3700004205 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 500 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 23:37:0109001:213 с видом разрешенного использования – строительство офисно – производственных помещений. Также истец просит указать, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка общей площадью 500 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 23:37:0109001:213 с видом разрешенного использования – строительство офисно – производственных помещений.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены.

Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы истца суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, во исполнение решения Анапского городского суда Краснодарского края от 06.06.2011 между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.06.2011 № 3700004205 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 500 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 23:37:0109001:213 для строительства офисно – производственных помещений. Договор действует до 17 июня 2026 года (пункт 7.2 договора).

В соответствии с пунктом 5.1.6 договора арендодатель имеет право принять решение о досрочном расторжении договора в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; неиспользования и неосвоения земельного участка в течение трех лет; нарушения арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в главе 2 настоящего договора и невыполнении арендатором обязанностей, указных в п. 4.2 настоящего договора; реорганизации или ликвидации арендатора; невнесения арендатором платы за землю в течение двух кварталов подряд; использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и (или) повлекшие значительное ухудшение экологической обстановки.

В ходе ряда переуступок права и обязанности арендатора переданы ФИО2

Также, между ФИО2 и ФИО3 заключен договор о частичной передаче прав и обязанностей по договору.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 05.02.2018.

В ходе осмотра спорного земельного участка 10.05.2017 представителями арендодателя установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от зданий, строений и сооружений.

Истец в адрес ответчика направил предписание от 25.08.2017 № 2705-635126 об устранении в 30-дневный срок со дня получения предписания допущенных нарушений. Согласно почтового уведомления письмо вручено ответчикам 06.09.2017 и 14.10.2017.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений истец направил в адрес ответчиков уведомление от 13.12.2017 № 2705-9361 о прекращении договорных отношений.

Управление, полагая, что арендатор использует земельный участок с нарушением норм действующего законодательства, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок 24.06.2011 предоставлен ответчику для строительства офисно-производственных помещений (пункт 1.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 5.1.6 договора арендодатель имеет право принять решение о досрочном расторжении договора в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; неиспользования и неосвоения земельного участка в течение трех лет.

В соответствии с актами обследования от 10.05.2017 земельный участок не огорожен, свободен от зданий, строений и сооружений.

Ответчики указывают на то, что фактически арендаторами стали с 28.02.2014 и 24.09.2014 соответственно. С 2014 года велась подготовка документации, предшествующей получению разрешению на строительства. Так, 01.10.2018 арендаторам выдано разрешение на строительство № 23-301000-950-2018.

Судом считает, что подготовка документации, предшествующей получению разрешению на строительства и заключение названных договоров осуществляется самим арендатором, следовательно, по общему правилу, период ее подготовки включается в срок, названный в пункте 2 статьи 45 и пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса. Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на земельном участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчики суду не привели.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.10.2018 по делу N А32-17228/2017.

Ответчиком в материалы дела представлен технический план объекта незавершенного строительства от 15.11.2018, в соответствии с которым степень готовности объекта составляет 44%.

Однако, указанное не влияет на вывод суда о необходимости расторжения договора аренды. Так, разрешение на строительство получено 01.10.2018, то есть в ходе рассмотрения настоящего спора (спустя пять месяцев) и спустя 4,5 года после передачи прав и обязанностей арендатора по договору ответчикам. Строительство объекта также начато после обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

При этом, в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отражена правовая позиция, согласно которой право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения по истечении разумного срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем в разумный срок. Даже если должник предпринял действия по исполнению обязательства после истечения разумного срока, кредитор вправе расторгнуть отношения.

Оценив представленные ответчиком документы, суд приходит к выводу, что своевременных мер, направленных на использование земельного участка по назначению, которые можно ожидать от любого добросовестного участка оборота, окажись он на месте арендатора, ответчики не предпринимали.

Доказательств того, что истец чинил препятствия в освоении земельного участка ответчиками не представлено. Также ответчиками не представлено объективных доказательств наличия непреодолимых препятствий для начала освоения земельного участка в разумные сроки после его предоставления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.

Истец также просит указать, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка общей площадью 500 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 23:37:0109001:213 с видом разрешенного использования – строительство офисно – производственных помещений.

Фактически договор прекращен в связи с его расторжением. Основанием для погашения записи о государственной регистрации права аренды является заявление одной из сторон договора. Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата объекта аренды, не может служить препятствием для государственной регистрации прекращения обременения.

При таких обстоятельствах препятствия к административному порядку реализации правомочия на обращение в регистрирующий орган с соответствующим заявлением отсутствуют.

Таким образом, у управления имеется иной, установленный законом порядок прекращения обременения в виде аренды – путем подачи соответствующего заявления в административном порядке.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2018 по делу № А32-51311/2017.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды от 24.06.2011 № 3700004205 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 500 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 23:37:0109001:213 с видом разрешенного использования – строительство офисно – производственных помещений.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310233702500053, ИНН <***>), г. Крымск и индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 316230100079748, ИНН <***>), г. Анапа в доход федерального бюджета Российской Федерации по 3 000,00 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко