Решение от 18 мая 2017 г. по делу № А53-27814/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-27814/16
18 мая 2017 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 18 мая 2017 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к открытому акционерному обществу Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью «Профессионал», открытое акционерное общество «Коммерческий банк «Центр-Инвест», общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Развитие», общество с ограниченной ответственностью «Факел» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО2

о внесении изменений в договор, о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

при участии:

от истца: представитель по доверенности от 16.09.2016 ФИО3;

от ответчика: представитель по доверенности от 15.11.2016 ФИО4;

от третьих лиц: представители не явились;

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (далее – ответчик, общество), в котором просил внести в договор аренды от 08.07.2004 №25747 земельного участка общей площадью 45 024 кв.м. с кадастровым номерорм 61:44:0010201:7 (далее – арендованный земельный участок) следующие изменения:

«Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: Открытое Акционерное Общество "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш", предоставляется земельный участок для эксплуатации типографии, с учетом доли в праве собственности на строение 590/1000 доли.

Пункт 3.2. изложить в следующей редакции: Арендная плата вносится Арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платёж вносится Арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор. Арендная плата вносится путём перечисления по следующим реквизитам: Наименование получателя: УФК по РО (Минимущество РО), ИНН: <***>, КПП: 616301001, Код ОКТМО: 60701000, Номер счета получателя: 40101810400000010002, Наименование банка: Отделение по Ростовской области Южного главного управления Центрального банка Российской Федерации (Отделение Ростов-на-Дону), БИК: 046015001, Код бюджетной классификации 81511105012040000120, Наименование платежа: Арендная плата за землю Обязанность Арендатора по внесению арендной платы за пользование имуществом считается исполненной с момента поступления денежных средств на счёт, указанный в п. 3.1.1 настоящего Договора.

Пункт 3.3. изложить в следующей редакции:

Расчет арендной платы:

С 01.01.2015 г. по 31.12.2015 г.: Используется формула (механизм) расчета арендной платы установленная постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением Правительства РО от 02.03.2015 №135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области», постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 г. № 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" до 15.07.2015 и с 15.07.2015 постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону». Коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 01.12.2014 № 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" А = Ки2015 х КС х Сап, где:

А-Арендная плата в год, руб.

Ки2015-Коэффициент индексации 2015

КС-Кадастровая стоимость

Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка

А2015 = Ки2015(1.122) х КС(227 844 000,00) х Сап(0.02) х 807/1000= 4 126 045,22

С 01.01.2016 г. по 31.12.2016 г.: Используется формула (механизм) расчета арендной платы установленная постановлением Правительства РО от 02.03.2015 №135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области», постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону». Коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 01.12.2014 № 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов", Федеральным законом от 14.12.2015 № 359-ФЗ "О федеральном бюджете на 2016 год"

А = Ки2015 х Ки2016 х КС х Сап, где:

А-Арендная плата в год, руб.

Ки2016-Коэффициент индексации 2016

Ки2015-Коэффициент индексации 2015

КС-Кадастровая стоимость

Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка

А2016 = Ки2015(1.055) х Ки2016(1.064) х КС(227 844 000,00) х Сап(0.02) х 807/1000 = 4 390 112,12

Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к данному Договору не требуется.

Дополнить раздел 3 пунктом 3.5 следующего содержания: размер арендной платы изменяется в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства

Пункт 6.1. изложить в следующей редакции: Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением п.3.1.Договора. В случае изменения размера арендной платы, дополнительные соглашения могут заключаться с каждым из Арендаторов, чей размер арендной платы изменяется, при этом письменное согласие других Арендаторов на это не требуется.». Пункт 3.1.1 договора исключить. Истец также просит взыскать задолженность по арендной плате за землю за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 в размере 5 811 986,87 руб.; пени за период с 21.12.2014 по 31..03.2016 в размере 392 813,77 руб. (уточненные исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники строений, находящихся на арендованном земельном участке: Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью «Профессионал», открытое акционерное общество «Коммерческий банк «Центр-Инвест», общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Развитие», общество с ограниченной ответственностью «Факел», общество с ограниченной ответственностью «Перспектива», ФИО2.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Общество с ограниченной ответственностью «Развитие» (ИНН <***>, ОГРН <***>) прекратило свою деятельность, исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.

Представитель истца просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью выяснения возможности выделения в натуре арендованного земельного участка, возможности определения долей в арендованном земельном участке пропорционально площади занимаемых собственниками строений.

Суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика. Вопрос о разделе земельного участка не является предметом иска; из основания иска усматривается, что расчет задолженности произведен пропорционально площади строений, принадлежащих ответчику от общей площади строений, распложенных на арендованном земельном участке. В материалы дела представлены выписки из единого государственного реестра недвижимости в отношении всех строений, находящихся на арендованном земельном участке; ответчик не сообщил суду о том, что собственники строений установили порядок пользования арендованным земельным участком. Таким образом, долю в площади занимаемого строениями ответчика земельного участка возможно определить расчетным путем без назначения по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании 02.05.2017 объявлен перерыв до 10.05.2017 до 14 часов 00 минут, в судебном заседании 10.05.2017 объявлен перерыв до 11.05.2017 до 14 часов 00 минут. Информация о перерывах размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области http://rostov.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и лицами, список и основания которых указаны в приложении N 1 к настоящему договору (арендаторы) 08.07.2004 был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 25747 (далее – договор).

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007, общей площадью 45 024 кв. м, находящегося по адресу: <...>, для использования в целях эксплуатации типографии.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренда участка устанавливается с 02.06.2003 по 02.06.2052.

Договор как заключенный на срок не менее года, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на экземпляре договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы в год составляет 926 339,81 рублей.

При этом открытому акционерному обществу "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" предоставляется земельный участок для эксплуатации типографии, с учетом 989/1000 доли в праве аренды. Сумма арендной платы в год составит 926 339,81 рублей за указанную долю в земельном участке.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вноситься арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашение к договору.

В соответствии с пунктом 3.4. договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендаторами арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Приложением №2 к договору установлена формула (методика) расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением мэра города от 15.04.2004 N 555, представляющую собой произведение средней ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в год (Рс), коэффициента индексации ставок земельного налога (Ки), коэффициента кратности, учитывающего вид использования земель (Ккр), коэффициента зоны градостроительной ценности и площади земельного участка (Кз), площади земельного участка в метрах (S) с учетом доли, приходящейся на общество: Рс х Ки х Кз хКкр х S.

В связи с изменением методики расчета арендной платы за земельные участки собственность на которые не разграничена Департамент направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 №25747. Истец полагает, что с 01.01.2015 ответчик обязан вносить арендную плату по новой методике, утвержденной постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 № 120 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Ростовской области» (далее – постановление № 120), постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135 «Об арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» (далее – постановление № 135), постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 г. № 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" (далее - постановление № 580), постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» (далее - постановление № 576). Согласно новой методике расчета арендная плата определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка (Кс), ставки арендной платы (Сап) и индексов уровня инфляции, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года (Ки): Кс х Ки х Сап.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 за ним образовалась задолженности, размер которой согласно расчету истца составил 5 811 986,87 руб. На основании пункта 5.2 договора истцом ответчику начислены пени в размере 392 813,77 руб. за период с 21.12.2014 по 31.03.2016.

Отказ в заключении дополнительного соглашения к договору аренды, неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

При рассмотрении иска, суд пришел к следующим выводам.

Заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, и находится в распоряжении органов местного самоуправления.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11, публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

Поскольку спорный земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата по договору, заключенному с обществом после введения в действие Земельного кодекса, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В то же время стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Условие пункта 3.1 договора об определении размера арендной платы по новой методике истец просит распространить с 01.01.2015. Суд не соглашается с такой позицией истца.

Поскольку земельный участок относиться к числу земель, собственность на которые не разграничена, в соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в силу действующих до 1 марта 2015 г. положений п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации) порядок определения размера арендной платы органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Во исполнение постановления № 135 муниципальным органом - Администрацией г. Ростова-на-Дону принято Постановление от 9 июля 2015 г. N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону". Постановлением № 576, как в и постановлении № 135 установлено, что размер годовой арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и индексов уровня инфляции, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года.

В данном случае изменение условий договора аренды связано с изменением на основании постановления N 135 порядка и методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, поэтому суд рассматривает разногласия, возникшие у сторон в связи с его применением.

Согласно пункту 6 постановления N 135 оно вступает в силу со дня его официального опубликования, но не ранее 01.03.2015. Данный нормативный правовой акт опубликован на официальном интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru 02.03.2015. Следовательно, суд приходит к выводу, что применять новую методику расчета истец должен с 02.03.2015.

Постановление № 120, на которое истец ссылался в обоснование своего права на получение размера арендной платы, исчисленной по новой методике с 01.01.2015, к спорным правоотношениям не применимо, поскольку оно утратило свою юридическую силу после приятия постановления № 135. В силу прямого указания пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Кроме того, согласно пункту 2 постановления N 120 новый порядок определения размера арендной платы не распространялся на договоры аренды, заключенные до издания названного нормативного акта. Действующее же постановление № 135 исключает такое условие и распространяет новую методику определения размера арендой платы за использование земель в отношении ранее действующих договоров.

До принятия постановления № 135 обязанность ответчика осуществлять арендные платежи на основании прежней методики исчисления арендной платы подтверждено судом кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалоб Департамента по делам № А53-1853/13, №А53-18223/13, № А53-32539/14.

Таким образом, при изложении пункта 3.1 договора суд считает необходимым указать начало периода действия новой методики расчета арендной платы не с 01.01.2015, как это предложено истцом, а с 02.03.2015.

Значение кадастровой стоимости а размере 227 844 000 руб. истцом применено верно. В материалах дела имеется решение Ростовского областного суда от 01.07.2016 по делу №3а-489/2016, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010201:7 площадью 45 024 кв.м., расположенного по адресу: <...>, установлена в размере 227 844 000 руб.

Поскольку общество с иском об изменении кадастровой стоимости обратилось в Ростовский областной суд 30.12.2015, новый показатель кадастровой стоимости с силу положений абзаца 5 статьи 24.20 ФЗ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует применять с 01.01.2015.

Истец в формуле расчета арендной платы исходил из установленной вступившим в законную силу судебным актом по делу № А53-17796/2007 доли общества в праве аренды на спорный участок, составляющей 807/1000.

Ответчик возражал против такого размера доли, сообщив, что в дальнейшем часть помещений ответчиком продана ФИО2. Суд принимает позицию ответчика.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, что также не оспаривается сторонами по делу, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010201:7 находится следующие строения: лит. Д площадью 200, 9 кв.м., лит. Е площадью 361, 2 кв.м., лит. З площадью 91, 4 кв.м., лит. Г площадью 11, 3 кв.м., лит. Б площадью 7, 4 кв.м., лит А 22 408, 9 кв.м., без лит. площадью 1191, 5 кв.м. Из них ответчику принадлежит: здание литер З площадью 91,4 кв.м.; в здании литер А комнаты площадью 3390,8 кв.м., площадью 3005,9 кв.м., площадью 6666,6 кв.м.; доля в праве собственности на строение без литера площадью 1191, 5 кв.м. у ответчика составляет 50/51 или 1168,14 кв.м. Таким образом, площадь строений ответчика на арендованном земельном участке составляет 14 322, 84 кв.м. или 590/1000 доли.

Объектом арендных отношений является земельный участок из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007, общей площадью 45 024 кв. м, находящегося по адресу: <...>.

Довод истца и ответчика о необходимости в качестве объекта аренды использования земельный участок площадью 31 594,247 кв.м., который образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007 общей площадью 45 024 кв. м. на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2009 по делу № А53- 17796/2007 отклоняется судом.

Действительно решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2009 по делу N А53-17796/2007 земельный участок с кадастровым номером 61:44:010201:0007 разделен в следующем порядке: обществу с ограниченной ответственностью «Профессионал» предоставлен земельный участок площадью 133355, 606 кв.м., остальным собственникам выделен земельный участок площадью 31 594,247 кв.м.; границы земельных участков содержат натурное описание.

Основными принципами Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О Государственном кадастре недвижимости" (действовавший до 01.01.2017) являются внесение актуальных и достоверных сведений в ГКН. Исходя из частей 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017, одним из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости (состоящего, в том числе из реестра объектов недвижимости - кадастра недвижимости и реестра границ) является достоверность сведений.

Фактически земельные участки, о которых идет речь в решении Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2009 по делу N А53-17796/2007, сформированы и поставлены на кадастровый учет не были. В настоящее время в едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке площадью 45 024 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0010201:7. В материалы дела представлен кадастровый паспорт №61/001/16-400333 от 05.05.2016, согласно которому на кадастровом учете состоит земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010201:7, имеющий площадь 45024 +/- 62 кв.м., расположен по адресу: <...>.

Таким образом, суд пришел к выводу определить существующий объект аренды - земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010201:7 площадью 45 024 кв.м., долю ответчика в праве аренды земельного участка - 590/1000, что требует внесения изменений в пункт 1.1 договора аренды.

В части установления в договоре сроков внесения арендной платы иск соответствует нормативному акту.

Так, согласно пункту 16 постановления N 135 (ред. от 18.09.2015) арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, вносится равными долями ежемесячно, не позднее 20 числа отчетного месяца, или ежеквартально, не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала, в соответствии с условиями договора аренды земельного участка. Аналогичные положения содержатся в постановлении № 576.

Пункт 3.1.1. договора подлежит исключению, поскольку содержит неактуальную информацию о доли принадлежащих ответчику на праве собственности строений.

Тот факт, что истец может защищаться в спорах с ответчиком ссылкой на нормативный характер платы за землю, не препятствует сам по себе обращению с иском о внесении изменений в договор аренды. Истец имеет самостоятельный, защищаемый законом интерес в стабилизации арендных правоотношений с ответчиком путем включения в договор следующего из закона, однако оспариваемого ответчиком условия.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца о внесении изменений в договор аренды от 08.07.2004 №25747 с учетом корректировки позиции о моменте исчисления арендной платы по измененной методике и в части указания доли в праве пользования земельным участком на условиях аренды.

Требование о взыскании задолженности за пользование земельным участком подлежит частичному удовлетворению.

Проверив, произведенный истцом расчет задолженности суд признает его неверным, Департаментом неверно применены показатели, используемые в расчете, за весь спорный период истец использует новую формулу расчета арендной платы.

Как было указано выше новая методика исчисления размера арендной платы путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка (Кс), ставки арендной платы (Сап) и индексов уровня инфляции, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года (Ки) в отношениях сторон могла применяться только с 02.03.2015. До указанного времени применялась прежняя методика исчисления путем последовательного перемножения средней ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в год (Рс), коэффициента индексации ставок земельного налога (Ки), коэффициента кратности, учитывающего вид использования земель (Ккр), коэффициента зоны градостроительной ценности и площади земельного участка (Кз), площади земельного участка в метрах (S) с учетом доли, приходящейся на общество. Право ответчика на исчисление размера арендной платы по прежней методике до принятия постановления № 135 подтверждено судом кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалоб Департамента по делам № А53-1853/13, №А53-18223/13, № А53-32539/14.

Суд самостоятельно произвел расчет арендной платы за период с 01.10.2014 по 01.03.2015, принимая во внимание содержание пункта 2 постановления N 120. С учетом прямого ограничения сферы действия названного постановления его положения, несмотря на их нормативный характер, не могут быть применены к отношениям сторон для определения размера подлежащей внесению арендной платы. Следовательно, за период с 01.10.2014 по 01.03.2015 размер арендной платы определяется в соответствии с условиями спорного договора аренды.

При определении размера арендной платы за период с 01.10.2014 по 01.03.2015 подлежит применению формула расчета, согласованная сторонами в приложении N 2 договора аренды от 08.07.2004 №25747, а именно А1 = Рс х Ки х Кз х Kкp x Sl. Где Рс – средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год, Ки – коэффициент индексации ставок земельного налога, Ккр – коэффициент кратности, учитывающий вид использования земель, Кз – коэффициент зоны градостроительной ценности 088 Ворошиловский, S – площадь доли занимаемого земельного участка в квадратных метрах.

Средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год составила 4, 49.

Коэффициент индексации ставок земельного налога до 2005 включительно составлял 4, 356.

В 2000 - 2002 годах индексация ставок земельного налога проводилась на основании Федерального закона от 31.12.99 N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год" (коэффициент 1,2), Федерального закона от 30.12.2001 N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год" или Федерального закона от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога" (коэффициент 2). При этом установлено, что коэффициенты применяются к ставкам налога, действовавшим в предшествующем году.

Перерасчет ставок земельного налога, установленных Законом Российской Федерации "О плате за землю", с учетом их индексации в соответствии с федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год должен производиться к ставкам, применяемым в предшествующем году, т.е. в 2002 году ставка земельного налога составит: Сзн2002 = Сзн2001 x К2002, где Сзн2001 = Сзн2000 х К2001 и т.д. Именно такой порядок расчета налоговой ставки на соответствующий финансовый год установлен федеральным законодателем.

Начиная с 2006 полученный размер арендной платы подлежит корректировке на индекс инфляции, размер которого устанавливается Федеральным законом на соответствующий год.

Суд находит ошибочной ссылку ответчика в обоснование неправомерности применения коэффициентов индексации на судебные акты делам № А53-1853/13, №А53-18223/13, № А53-32539/14. В рамках дела № 53- 18223/13 не давалась оценка расчету задолженности по арендной плате на предмет его соответствия вышеприведенным нормативным положениям. Судебные акты по делам № А53-1853/13, № А53-32539/14 имеют упоминание о том, что коэффициент индексации в формуле содержится.

Применение коэффициентов инфляции при определении размера арендной платы с использованием показателей средней ставки земельного налога в отношении земель, находящихся в публичной собственности, подтверждена многочисленной судебной практикой (постановление суда апелляционной инстанции по делу № А53-23777/13, постановления суда кассационной инстанции по делам №А53- 26611/14, №А53-25296/14, №А53-522/16, №А53-3019/16). Суды вышестоящих инстанций указывают на необходимость применять установленную условиями договора аренды формулу расчета и нормативно установленный порядок индексации арендной платы.

За период с 01.01.2015 по 01.03.2015 размер арендной платы определяется следующим образом: А2014 (1 775 745,43 руб.) х Ки2015 (1,055) : 365 дней х 61 день = 313 090,68 руб.

Ки2006 - коэффициент индекса инфляции на 2006 год, установленный Федеральным законом от 26.12.2005 г. N 189-ФЗ "О федеральном бюджете на 2006 год" составляет 1,085.

Ки2007 - коэффициент индекса инфляции на 2007 год, установленный Федеральным законом от 19.12.2006 N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год" составляет 1,08.

Ки2008 - коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 24.07.2007 N 198-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 год и плановый период 2009 и 2010 годов" составляет 1,07.

Ки2009 - коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 24.11.2008 N 204-ФЗ "О федеральном бюджете на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 годов" составляет 1,085.

Ки2010 - коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 02.12.2009 N 308-ФЗ "О федеральном бюджете на 010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов" составляет 1,1.

Ки2011 - коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 13.12.2010 N 357-ФЗ "О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов" составляет 1,065.

Ки2012 - коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 31.2011 N 371-ФЗ "О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов" составляет 1,06.

Ки 2013 - коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 03.12.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" составляет 1,055.

Ки 2014 - коэффициент индексации установлен Федеральный закон от 02.12.2013 N 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" составляет 1,05.

Ки 2015 - коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" составляет 1,055.

Коэффициенты зоны градостроительной ценности установлены Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.10.2003 N 250 "Об утверждении границ зон градостроительной ценности и коэффициентов градостроительной ценности по зонам" и составляет для зоны 088 Ворошиловский района - 1,17 (позиция 88).

Последний показатель коэффициента кратности по виду использования земель – 1, 50.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010201:7 составляет 45 024 кв.м. Доля площади принадлежащих ответчику строений составляла в спорный период 614/1000.

Судом произведен расчет арендной платы за спорный период.

Размер арендной платы за 2014 год (А 2014) составил: Рс (4,49) х Ки (4,356) х Ки2006 (1,085) х Ки2007 (1,08) х Ки2008 (1.07) х Ки2009 (1,085) х Ки2010 (1,1) х Ки2011 (1,065) х Ки2012 (1,06) х Ки2013 (1,055) х Ки2014 (1,05) х Кз (1,17) х Ккр (1,5) х S(45024 кв.м.) х 614/1000 = 1 775 745,43 руб. Следовательно за 4 квартал 2014 года размер арендной платы составляет 443 936, 36 руб. (1 775 745,43 руб. : 4).

При определении размера арендной платы за период с 02.03.2015 по 31.03.2016 подлежит применению формула расчета А=Ки х КС х Сап. Доля площади принадлежащих ответчику строений составляла в спорный период 614/1000.

Так размер арендной платы в 2015 году составил: Ки 2015 (1, 055) х КС (227 844 000 руб.) х Сап (0,02) х 614 : 1000 = 2 951 810, 16 руб. За каждый квартал 2015 года по 737 952, 54 руб. За период с 02.03.2015 по 31.03.2015 – 234 527, 38 руб.

Размер арендной платы в 2016 году составил Ки 2015 (1, 055) х Ки2016 (1, 064) х КС (227 844 000 руб.) х Сап (0,02) х 614 : 1000 = 3 140 726 руб.

Таким образом, всего размер арендной платы за спорный период с 01.10.2014 по 31.03.2016 составляет 3 990 593, 54 руб. Принимая во внимание поступившие от ответчика платежи в размере 839 282, 56 руб., задолженность ответчика составляет 3 151 210,98 руб. Указанная сумма подлежит взысканию с общества в пользу Департамента, в остальной части требование о взыскании суммы основного долга удовлетворению не подлежит.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 21.12.2014 по 31.03.2016 в размере 392 813,77 руб.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, ответчик считается просрочившим.

При таких обстоятельствах истец вправе на основании пункта 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать от ответчика уплаты неустойки.

С учетом частичного удовлетворения требования о взыскании задолженности по арендной плате, с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд произвел перерасчет пени, за период с 23.12.2014 по 31.03.2016, размер которой составил 62 479,46 руб.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о взыскании пени в размере 62 479,46 рублей за период с 23.12.2014 по 31.03.2016. В остальной части в удовлетворении иска надлежит отказать.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом уточненных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску составила 60 024 руб. (6 000 руб. по требованию неимущественного характера + 54 024 руб. по требованию имущественного характера).

Поскольку истец как орган местного самоуправления освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, сумма государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально удовлетворённым требованиям в размере 33 984 руб. (6000 руб. + 27 984 руб. (51,8 % от цены иска).

Поскольку судом отказано в назначении по делу судебной экспертизы, денежные средства, перечисленные ответчиком на депозитный счет Арбитражного суда Ростовской области по платежному поручению от 07.04.2017 № 138 в размере 40 000 руб., подлежат возврату.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство открытого акционерного общества Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о назначении по делу судебной экспертизы отклонить.

Иск удовлетворить частично.

Внести в договор аренды от 08.07.2004 №25747 изменения, изложив раздел 1 предмет договора аренды в следующей редакции:

Пункт 1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (590/1000 доли) из земель населенных пунктов с кадастровым № 61:44:010201:7, расположенный по адресу: <...>, (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации типографии, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 45024 кв. м.

Внести изменение в раздел 3 договора аренды от 08.07.2004 №25747, изложив его в следующей редакции:

Пункт 3.1. договора аренды от 08.07.2004 №25747 изложить в следующей редакции:

Расчет арендной платы:

С 02.03.2015 г. по 31.12.2015 г.: Используется формула (механизм) расчета арендной платы установленная постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области», постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону». Коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 01.12.2014 № 384- ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" А = Ки2015 х КС х Сап, где:

А-Арендная плата в год, руб. Ки2015-Коэффициент индексации 2015 КС-Кадастровая стоимость

Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка

А2015 = Ки2015(1.055) х КС(227 844 000,00) х Сап(0.02) х 590/1000= 2 836 429,96 руб.

С 01.01.2016 г. по 31.12.2016 г.: Используется формула (механизм) расчета арендной платы установленная постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области», постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону». Коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 01.12.2014 № 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов", Федеральным законом от 14.12.2015 № 359-ФЗ "О федеральном бюджете на 2016 год"

А = Ки2015 х Ки2016 х КС х Сап, где:

А-Арендная плата в год, руб.

Ки2016-Коэффициент индексации 2016

Ки2015-Коэффициент индексации 2015

КС-Кадастровая стоимость

Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка

А2016 = Ки2015(1.055) х Ки2016(1.064) х КС(227 844 000,00) х Сап(0.02) х 590/1000 = 3 017 961,47 руб.

Пункт 3.4 изложить договора аренды от 08.07.2004 №25747 в следующей редакции:

Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к данному Договору не требуется.

Дополнить раздел 3 договора аренды от 08.07.2004 №25747 пунктом 3.5 следующего содержания:

Размер арендной платы изменяется в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства.

Пункт 6.1. договора аренды от 08.07.2004 №25747 изложить в следующей редакции:

Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением п.3.1 Договора. В случае изменения размера арендной платы, дополнительные соглашения могут заключаться с каждым из Арендаторов, чей размер арендной платы изменяется, при этом письменное согласие других Арендаторов на это не требуется.

Пункт 3.1.1. договора аренды от 08.07.2004 №25747 исключить.

Взыскать с открытого акционерного общества Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды от 08.07.2004 №25747 в размере 3 151 210,98 руб., неустойку в размере 62 479,46 руб., всего взыскать 3 213 690,44 руб.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 33 984 руб.

Возвратить акционерному обществу Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области денежные средства, перечисленные по платежному поручению от 07.04.2017 № 138 в размере 40 000 руб.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Ю. Андрианова