Решение от 19 октября 2018 г. по делу № А43-25264/2018

8943/2018-200622(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е Дело № А43-25264/2018

г. Нижний Новгород 17 октября 2018 года Резолютивная часть решения объявлена 10.10.2018;

Решение в полном объеме изготовлено 17.10.2018; Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Ю.Ю., (шифр 44-483), при ведении протокола помощником судьи Кузнецовой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску ООО «Специализированный застройщик «Автобан» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Н.Новгород,

к Муниципальному образованию «Город Нижний Новгород» в лице Администрации города Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Н.Новгород,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, при участии представителей сторон: от истца: ФИО1, по доверенности от 28.05.2018;

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 15.01.2018;

установил:

ООО «Специализированный застройщик «Автобан» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию «Город Нижний Новгород» в лице Администрации города Нижний Новгород об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070186:1171.

Требования заявлены на основании статей 421 (пункт 1), 445 (пункт 1), 446 Гражданского кодекса РФ.

Администрация города Нижнего Новгорода в отзыве на исковое заявление просит отказать в удовлетворении требований истца, указывает, что Комитет при определении цены продажи земельного участка руководствовался обращением ООО «Специализированный застройщик «Автобан» от 13.10.2017.

Истец представил письменную позицию по делу.

Как следует из материалов дела, ООО «Автобан» является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: г.Н.Новгород, ул.Нартова, д.27а:

- мастерская РБУ, 1-этажный, общей площадью 321,3кв.м., лит.Б (свидетельство 52АГ № 979867 от 07.09.2011);

- здание склада, 1, 2-этажный, общей площадью 195,7кв.м., лит.А (свидетельство 52АГ № 979866 от 07.09.2011).

Названые объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0070186:5 по адресу: <...> и были приобретены обществом на аукционах от 11.07.2007, по результатам которых заключены договора купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества, заключенных со Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества".

В 2014 году указанный земельный участок по Приказу Министра обороны Российской Федерации "О передаче объектов недвижимого имущества в собственность муниципального образования город Нижний Новгород" от 15.10.2013 № 910 передан в муниципальную собственность.

21 ноября 2014 года на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070186:5 общей площадью 22800кв.м., расположенный по адресу: <...> зарегистрировано право собственности за городом Нижний Новгород.

24 декабря 2014 года с целью оформления земельных участков под принадлежащими на праве собственности обществу объектами недвижимости последнее обратилось к собственнику земельного участка с заявлением о разделе названного земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070186:5 и предоставлении в собственность ООО "Автобан" земельных участков под объектами недвижимости общества.

После уточнения границ земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070186:5 28.04.2015 общество повторно обратилось в Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода с заявлением о разделе данного земельного участка.

02 сентября 2015 года общество в очередной раз обратилось в администрацию г.Н.Новгорода с заявлением о разделении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070186:5 путем выделения из него земельных участков под принадлежащими обществу объектами недвижимости и принятии решения о продаже вновь образованных земельных участков.

Однако в виду непринятия администрацией г.Н.Новгорода никаких действий, истец обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным бездействия.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 22.09.2016 г. по делу А43-26030/2015 бездействие администрации г.Н.Новгорода было признано незаконным, а администрацию г.Н.Новгорода обязали устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о разделе земельного участка.

18.07.2016 Администрация г.Н.Новгорода осуществила раздел земельного участка, при этом под зданием мастерской РБУ образован земельный участок площадью 1865 кв.м., кадастровый номер 52:18:0070186:1171, присвоен адрес: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Нартова, д. 27Г; в ЕГРН внесена запись № 52:18:007:0186:1171-52/124/2017-1).

Администрацией был направлен договор купли-продажи земельного участка и № 0051-МС.

Пунктом 2.1. Договора в соответствии с постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 02.03.2016 года № 474 «Об установлении порядка определения цены земли» установлена стоимость продаваемого участка в размере 1 235 314 руб. 46 коп., что составляет 30% от кадастровой стоимости участка.

Истец направил в адрес администрации г. Н.Новгорода протокол разногласий к договору № 0051-МС от 29.03.2018 г., в соответствии с которым предложил установить выкупную стоимость земельного участка в размере 102 942 руб. 87 коп.., исходя из расчета: 4 117 714 руб. 85 коп. (кадастровая стоимость земельного участка)*2,5%.

Администрация г. Н.Новгорода отказалась подписать протокол разногласий в редакции истца и указала, что цена выкупа земельного участка не может быть рассчитана с применением коэффициента к кадастровой стоимости земельных участков равному 2,5%.

В обоснование отказа в согласовании разногласий Комитет указал следующие причины:

- Постановление администрации от 09.02.2018 года № 363 было издано на основании постановления Администрации города Нижнего Новгорода от 13.07.2017 № 3336 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образовании земельных участков, изменении вида разрешенного использования, присвоения адресов, предварительном согласовании предоставления ООО «Специализированный застройщик «Автобан» в собственность земельных участков по ул. Нартова, 27Г и ул. Нартова, 27В в Советском районе г.Н.Новгорода» и на основании

обращения ООО «Автобан». На указанную дату порядок определения цены был установлен Постановлением Администрации города Нижнего Новгорода от 02.03.2016 года № 474;

- в соответствии с пп 5.2. п.5 Постановления Администрации города Нижнего Новгорода № 474 от 02.03.2016 года цена земельного участка до 01.01.2019 года собственникам зданий в случаях, предусмотренных ст.39.20 Земельного кодекса РФ установлена в размере 30% от его кадастровой стоимости.

Считая, приведенные Администрацией города Нижнего Новгорода основания для отказа в согласовании разногласий несостоятельными и не соответствующими законодательству РФ, истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд удовлетворяет заявленное требование в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подпункте 2 пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Размер выкупной цены земельного участка определяется на дату подачи заявления о приватизации земельного участка либо в месячный срок после его принятия, так как согласно пунктам 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а уполномоченный орган должен в месячный срок со дня поступления заявления совершить действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и двух с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. Из содержания пункта 1 статьи Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных

участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

В Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (Росимущество) и Министерство Обороны Российской Федерации в ведении которых находились вопросы приватизации земельного участка до передачи его в муниципальную собственность истец неоднократно обращался до 01.07.2012 г. В Администрацию г.Н.Новгорода истец обратился 24.12.2014г., что установлено решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу А43-26030/2015.

Кроме того, неоднократно поданные истцом заявления о разделе земельного участка 08.02.2008, 04.04.2011, 17.06.2011, 04.06.2012, 24.12.2014, 28.04.2015, а также 02.09.2015 в ТУ Росимущества по Нижегородской области, Министерство обороны России, Администрацию г.Н.Новгорода, а также обращение в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации г.Н.Новгорода свидетельствуют о едином волеизъявлении истца на приобретение земельного участка.

Исходя из изложенного, отношения сторон не могут регулироваться Постановлением Администрации города Нижнего Новгорода № 474 «Об установлении порядка определения цены земли» пунктом 11 которого установлено, что оно вступает в силу после официального опубликования и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 04.06.2015 года.

Таким образом, на момент обращения истца к ответчику вопросы выкупа регулировались Решением Городской Думы г.Н.Новгорода от 12.07.2012 № 112 «Об установлении цены земли».

Пунктом 1 Решения Городской Думы г.Н.Новгорода от 12.07.2012 № 112 предусмотрено, что цена при продаже земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ город Нижний Новгород коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений, если эти здания были отчуждены из муниципальной собственности, в том числе, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Несмотря на то, что в данном решении содержатся положения относительно зданий, которые были отчуждены из муниципальной собственности, тогда как здание мастерской, находящееся в собственности истца было отчуждено из государственной собственности, суд приходит к выводу, что в данном случае применяются положения настоящего

решения Городской Думы г.Н.Новгорода, поскольку из федеральной собственности земельный участок был передан в муниципальную уже обремененный, находившимся на нем объектом недвижимости истца и с обязанностью г.Н.Новгорода провести раздел и отчуждение земельного участка, так как обращение истца имело место и до передачи земельного участка Администрации г.Н.Новгорода.

В частности такая возможность предусматривалась действовавшим на период обращения истца в Администрацию г.Н.Новгорода Законом от 28.06.2012 г. «О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках», статья. 2 которого предусматривала, что продажа земельного участка коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения производится исходя из 2,5% его кадастровой стоимости.

Данный закон, в рассматриваемом случае, может быть применен по аналогии, так как решение Городской Думы г. Н.Новгорода не предусматривало случая, когда на переданном из государственной собственности в муниципальную земельном участке находится объект недвижимости, который ранее был отчужден из государственной собственности.

Таким образом, в данном случае подлежит применению расчет стоимости за земельный участок, согласно которому, цена при продаже земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ город Нижний Новгород, установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании вышеизложенного суд считает необходимым урегулировать возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка разногласия, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена земельного участка установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, определяется по формуле: КС*2.5%, где: КС - кадастровая стоимость участка (руб.);

КС (руб.)

Стоимость (руб.)

4 117 714,85 руб.

2.5%

102 942,87 руб.

Стоимость земельного участка составляет 102 942 руб. 87 коп.

При этом требования ООО «Специализированный застройщик «Автобан» подлежат удовлетворению по отношению к ответчику Администрации города Нижнего Новгорода, которая является уполномоченным органом от имени муниципального образования.

Расходы по делу в виде государственной пошлины в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика - Администрации города Нижнего Новгорода и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070186:1171, расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Н.Новгород, Советский район, ул. Нартова, д.27Г, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Автобан», между Администрацией города Нижнего Новгорода (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью ««Специализированный застройщик «Автобан», (Покупатель).

Пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«Цена земельного участка установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, определяется по формуле: КС*2.5%, где: КС - кадастровая стоимость участка (руб.);

КС (руб.)

Стоимость (руб.)

4 117 714, 85 руб.

2.5%

102 942, 87 руб.

Стоимость земельного участка составляет 102 942 руб. 87 коп.

Взыскать с Администрации города Нижнего Новгорода, (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. нижний Новгород в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Автобан» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Нижний Новгород 6 000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Андрюхина Ю.Ю.