Решение от 30 августа 2018 г. по делу № А66-1161/2018

15/2018-92630(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации)

Дело № А66-1161/2018
г.Тверь
30 августа 2018 года
(резолютивная часть решения

объявлена 29 августа 2018 года)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Калиты И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии представителей истца – ФИО2, ответчика – ФИО3, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО4, <...>, ОГРНИП 306695014200012, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 16.03.2017,

к департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации г.Твери, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации01.12.2003,

неимущественный,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО4, г.Тверь, обратилась в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации г.Твери, г.Тверь, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения I, общей площадью 39,9 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100218:1328, расположенного по адресу: <...>:

- пункт 1.2. договора изложить в следующей редакции: «В соответствии со среднерыночной стоимостью нежилого помещения (рассчитано с учетом расположения сравнительных характеристик и т.п.) на дату 24.10.2017, установить стоимость продажи нежилого помещения, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 1 637 456 (Один миллион шестьсот тридцать семь тысяч четыреста пятьдесят шесть) рублей 10 копеек»;

- пункт 3.1.8. исключить;

- пункт 5.1. изложить в следующей редакции: «В случае нарушения Покупателем сроков оплаты нежилого помещения, на сумму долга начисляются пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый

календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет Продавца включительно»;

- приложение № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества - График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение нежилого помещения I, общая площадь 39,9 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100218:1328, расположенное по адресу: <...>, изложить в редакции:

Дата договора

24.11.2017

Срок рассрочки, мес.

5 года (60 мес.)

Ставка рефинансирования

8,25 % годовых

Срок платежа №

Остаток

задолженности

на дату

платежа

Платеж в доход бюджета города (без НДС)

В счет

основного

долга (руб.)

Проценты

(руб.)

Общая сумма (руб.)

1

2

3

4

5

6

1.

31.12.2017

1 637 456,10

27 290,94

3 752,50

31 043,44

2.

31.01.2018

1 610165,16

27 290,94

3 689,96

30 980,90

3.

28.02.2018

1 582 874,22

27 290,94

3 627,42

30 918,36

4.

31.03.2018

1 555 583,28

27 290,94

3 564,88

30 855,82

5.

30.04.2018

1 528 292,34

27 290,94

3 502,34

30 793,28

6.

31.05.2018

1 501 001,40

27 290,94

3 439,79

30 730,73

7.

30.06.2018

1 473 710,46

27 290,94

3 377,25

30 668,19

8.

31.07.2018

1 446 419,52

27 290,94

3 314,71

30 605,65

9.

31.08.2018

1 419128,58

27 290,94

3 252,17

30 543,11

10.

30.09.2018

1 391 837,64

27 290,94

3 189,63

30 480,57

11.

31.10.2018

1 364 546,70

27 290,94

3 127,09

30 418,03

12.

30.11.2018

1 337 255,76

27 290,94

3 064,54

30 355,48

13.

31.12.2018

1 309 964,82

27 290,94

3 002,00

30 292,94

14.

30.01.2019

1 282 673,88

27 290,94

2 939,46

30 230,40

15.

28.02.2019

1 255 382,94

27 290,94

2 876,92

30 167,86

16.

31.03.2019

1 228 092,00

27 290,94

2 814,38

30 105,32

17.

30.04.2019

1 200 801,06

27 290,94

2 751,84

30 042,78

18.

31.05.2019

1 173 510,12

27 290,94

2 689,29

29 980,23

19.

30.06.2019

1 146 219,18

27 290,94

2 626,75

29 917,69

20.

31.07.2019

1 118 928,24

27 290,94

2 564,21

29 855,15

21.

31.08.2019

1 091 637,30

27 290,94

2 501,67

29 792,61

22.

30.09.2019

1 064 346,36

27 290,94

2 439,12

29 730,07

23.

31.10.2019

1 037 055,42

27 290,94

2 376,59

29 667,53

24.

30.11.2019

1 009 764,48

27 290,94

2 314,04

29 604,98

25.

31.12.2019

982 473,54

27 290,94

2 251,50

29 542,44

26.

30.01.2020

955 182,60

27 290,94

2 188,96

29 479,90

27.

29.02.2020

927 891,66

27 290,94

2 126,42

29 417,36

28.

31.03.2020

900 600,72

27 290,94

2 063,88

29 354,82

29.

30.04.2020

873 309,78

27 290,94

2 001,33

29 292,27

30.

31.05.2020

846 018,84

27 290,94

1 938,79

29 229,73

31.

30.06.2020

818 727,90

27 290,94

1 876,25

29 167,19

32.

31.07.2020

791 436,96

27 290,94

1 813,71

29 104,65

33.

31.08.2020

764 146,02

27 290,94

1 751,17

29 042,11

34.

30.09.2020

736 855,08

27 290,94

1 688,63

28 979,57

35.

31.10.2020

709 564,14

27 290,94

1 626,08

28 917,02

36.

30.11.2020

682 273,20

27 290,94

1 563,54

28 854,48

37.

31.12.2020

654 982,26

27 290,94

1 501,00

28 791,94

38.

30.01.2021

627 691,32

27 290,94

1 438,46

28 729,40

39.

28.02.2021

600 400,38

27 290,94

1 375,92

28 666,86

40.

31.03.2021

573 109,44

27 290,94

1 313,38

28 604,32

41.

30.04.2021

545 818,50

27 290,94

1 250,83

28 541,77

42.

31.05.2021

518 527,56

27 290,94

1 188,29

28 479,23

43.

30.06.2021

491 236,62

27 290,94

1 125,75

28 416,69

44.

31.07.2021

463 945,68

27 290,94

1 063,21

28 354,15

45.

31.08.2021

436 654,74

27 290,94

1 000,67

28 291,61

46.

30.09.2021

409 363,80

27 290,94

938,13

28 229,07

47.

31.10.2021

382 072,86

27 290,94

875,58

28 166,52

48.

30.11.2021

354 781,92

27 290,94

813,04

28 103,98

49.

31.12.2021

327 490,98

27 290,94

750,50

28 041,44

50.

30.01.2022

300 200,04

27 290,94

687,96

27 978,90

51.

28.02.2022

272 909,10

27 290,94

625,42

27 916,36

52.

31.03.2022

245 618,16

27 290,94

562,87

27 853,81

53.

30.04.2022

218 327,22

27 290,94

500,33

27 791,27

54.

31.05.2022

191 036,28

27 290,94

437,79

27 728,73

55.

30.06.2022

163 745,34

27 290,94

375,25

27 666,19

56.

31.07.2022

136 454,40

27 290,94

312,71

27 603,65

57.

31.08.2022

109 163,46

27 290,94

250,17

27 541,11

58.

30.09.2022

81 872,52

27 290,94

187,62

27 478,56

59.

31.10.2022

54 581,58

27 290,94

125,08

27 416,02

60.

30.11.2022

27 290,64

27 290,64

62,54

27 353,48

-

■

■

1 637 456,10

114 451,31

1 751 907,41

Определением суда от 08 мая 2018 года судом удовлетворено

ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы. По делу № А66-1161/2018 назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» (170100, <...>) эксперту ФИО5. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 39,9 кв.м, кадастровый номер 69:40:01:00:218:0024:1/007643/37:10011/А, ком. №№ 10-12, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 24 октября 2017 года? Производство по делу № А66-1161/2018 приостановлено.

В Арбитражный суд Тверской области поступило заключение эксперта № 22/2019-040 от 18.06.2018.

Определением от 20 июля 2018 года производство по делу № А66- 1161/2018 возобновлено.

В судебном заседании 22 августа 2018 года истец заявил ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, принимая во внимание результаты судебной экспертизы: истец просит изложить пункт 1.2

договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 24 ноября 2017 года № 47 в следующей редакции:

«Согласно заключению судебного эксперта по делу № А66-1161/2018 № 197, составленному в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» на дату 24 октября 2017 года, установить стоимость продажи нежилого помещения, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 1 514 117,80 (один миллион пятьсот четырнадцать тысяч сто семнадцать) рублей 80 копеек без учета налога на добавленную стоимость»;

пункт 3.1.8 исключить;

пункт 5.1 договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 24 ноября 2017 года № 47 изложить в следующей редакции:

«В случае нарушения Покупателем сроков оплаты нежилого помещения, на сумму долга начисляются пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет Продавца, включительно».

Приложение № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 24 ноября 2017 года № 47 изложить в новой редакции, учитывая выводы судебной экспертизы.

Суд определил: удовлетворить ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, поскольку оно не противоречит статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец заявленные исковые требования поддержал с учетом уточнений.

Ответчик поддержал ранее озвученные возражения. Полагает, что пункт 3.1.8 договора исключению не подлежит, поскольку соответствует требованиям статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормам Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Заявил о необходимости проверить арифметическую часть расчета ответчика.

Истец указал на то, что в данном случае приоритетное значение имеют нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данным законом не предусмотрено обязательное включение в договор пункта о страховании объекта недвижимости.

Руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил: объявить перерыв в заседании суда до 29 августа 2018 года до 15 часов 30 минут. Объявление о перерыве размещено на сайте арбитражного суда в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.

Ответчик указал на наличие арифметических ошибок в графике оплаты

в рассрочку арендуемого имущества (Приложение № 2 к договору купли- продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 24 ноября 2017 года № 47), представил верный график. Поддержал возражения против удовлетворения заявленных исковых требований.

Истец поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнений и исправления арифметических ошибок.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды нежилого помещения от 14.08.2006 № 3511, подписанного между истцом (Арендатором) и ответчиком (Арендодателем) истец владел нежилым помещением общей площадью 39,9 кв.м, кадастровый номер 69:40:01:00:218:0024:1/007643/37:10011/А, расположенным по адресу: <...>. Указанное помещение является объектом муниципальной собственности.

Истец 24 октября 2017 года обратился в департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемых помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 24 ноября 2017 года № 47, предложенный к заключению департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, был подписан истцом с протоколом разногласий, неурегулированными остались пункты 1.2, 1.3.8, 5.1, Приложение № 2 к договору.

В частности, истец не согласился с выкупной стоимостью, определенной оценщиком ИП ФИО6 по состоянию на 24.10.2017 и составившей без учета НДС 2 013 938,14 руб.

Поскольку ответчик отказался заключать договор в редакции протокола разногласий, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон истца, суд приходит к следующим выводам:

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов

малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли- продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен особый порядок заключения договора в обязательном порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Таким образом, учитывая, что действующее законодательство предусматривает право стороны на обращение в суд за урегулированием разногласий по договору на стадии его заключения, возникший преддоговорный спор передан истцом на разрешение суда в установленном порядке.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 131-О-О при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

За разрешением возникающих в таких случаях разногласий (в том числе относительно размера первоначального платежа - если предполагается оплата в рассрочку) стороны вправе обратиться в арбитражный суд, который при рассмотрении конкретного спора не должен ограничиваться формальным установлением фактов, поскольку это умаляло бы закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации право на судебную защиту и противоречило бы требованиям реального обеспечения прав и свобод граждан правосудием (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 1995 года № 7-П и от 3 ноября 1998 года № 25-П). Давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, арбитражный суд на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности - исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность

субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года № 25-П), - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

Пунктом 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» закреплено положение о том, что стороны для определения условий договоров могут воспользоваться примерными условиями (стандартной документацией), разработанными, в том числе саморегулируемыми и иными некоммерческими организациями участников рынка, для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати (статья 427 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом стороны могут своим соглашением предусмотреть применение таких примерных условий (стандартной документации) к их отношениям по договору, как в полном объеме, так и частично, в том числе по своему усмотрению изменить положения стандартной документации или договориться о неприменении отдельных ее положений.

Кроме того, как следует из положений статей 1,2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или спариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном действующим законодательством. Способы защиты права определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выбранный истцом способ защиты права соответствует указанной выше норме действующего законодательства.

Как указывалось выше, отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В процессе рассмотрения дела судом удовлетворено ходатайство о назначении в рамках дела А66-1161/2018 судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 39,9 кв.м, кадастровый номер

69:40:01:00:218:0024:1/007643/37:10011/А, ком. №№ 10-12, расположенного по адресу: г.Тверь, Петербургское шоссе, д.54/2, по состоянию на 24 октября 2017 года.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» (170100, <...>) эксперту ФИО5. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 39,9 кв.м, кадастровый номер 69:40:01:00:218:0024:1/007643/37:10011/А, ком. №№ 10-12, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 24 октября 2017 года?

В Арбитражный суд Тверской области поступило заключение эксперта № 22/2019-040 от 18.06.2018, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 1 786 659 руб., в том числе НДС – 272 541,20 руб.

Выводы эксперта ФИО5 о величине рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, сторонами не оспорены.

Суд, признает достоверность выводов судебной экспертизы, изложенных в заключении № 22/2019-040 от 18.06.2018 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 24 октября 2017 года, выполненном экспертом ФИО5, и учитывает отсутствие иных допустимых бесспорных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 24 октября 2017 года. Принимая во внимание имущественные интересы ответчика, как продавца имущества, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела документы, а также, учитывая, что в силу положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 59-ФЗ, не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость, считает возможным определить продажную цену объектов недвижимости в размере 1 514 117,80 руб. (без учета НДС).

При указанных обстоятельствах пункт 1.2 подлежит включению в Договор в следующей редакции:

«Согласно заключению судебного эксперта от 20 июня 2018 года (отчет № 197) по делу № А66-1161/2018, составленному в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» ФИО5 на дату 24 октября 2017 года, установить стоимость продажи нежилого помещения, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 1 514 117,80 (один миллион пятьсот четырнадцать тысяч сто семнадцать) рублей 80 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

В соответствии с частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму

денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Таким образом в соответствии со статьей 823 Гражданского кодекса Российской Федерации к коммерческому кредиту относятся гражданско- правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами.

При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного, рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, - процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка. Соответственно проценты должны начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору.

Учитывая изложенное, результаты судебной экспертизы, Приложение № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 24 ноября 2017 года № 47 подлежит изложению в следующей редакции:

Приложение № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества № 47

от 24.11.2017

График

оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилого помещения I, общей площадью 39,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 69:40:0100218:1328

срок рассрочки, мес.

5 лет (60 мес.)

ставка рефинансирования

8,25% годовых

№ п/п

Срок платежа

Остаток

задолженности на

дату платежа

Платеж в доход бюджета города (без НДС, руб.)

В счет основного

долга (руб.)

Проценты

(руб.)

Общая сумма (руб.)

1

2

3

4

5

6

1

1 месяц

1 514 117,80

25 235,00

3 469,85

28 722,65

2

2 месяц

1 488 865,00

25 235,00

3 411,98

28 646,98

3

3 месяц

1 463 630,00

25 235,00

3 354,15

28 589,15

4

4 месяц

1 438 395,00

25 235,00

3 296,32

28 531,32

5

5 месяц

1 413 160,00

25 235,00

3 238,49

28 473,49

6

6 месяц

1 387 925,00

25 235,00

3 180,66

28 415,66

7

7 месяц

1 362 690,00

25 235,00

3 122,83

28 357,83

8

8 месяц

1 337 455,00

25 235,00

3 065,00

28 300,00

9

9 месяц

1 312 220,00

25 235,00

3 007,17

28 242,17

10

10 месяц

1 286 985,00

25 235,00

2 949,34

28 184,34

11

11 месяц

1 261 750,00

25 235,00

2 891,51

28 126,51

12

12 месяц

1 236 515,00

25 235,00

2 833,68

28 068,68

13

13 месяц

1 211 280,00

25 235,00

2 775,85

28 010,85

14

14 месяц

1 186 045,00

25 235,00

2 718,02

27 953,02

15

15 месяц

1 160 810,00

25 235,00

2 660,19

27 895,19

16

16 месяц

1 135 575,00

25 235,00

2 602,36

27 837,36

17

17 месяц

1 110 340,00

25 235,00

2 544,53

27 776,53

18

18 месяц

1 085 105,00

25 235,00

2 486,70

27 721,70

19

19 месяц

1 059 870,00

25 235,00

2 428,87

27 663,87

24

24 месяц

933 695,00

25 235,00

2 139,72

27 374,72

25

25 месяц

908 460,00

25 235,00

2 081,89

27 316,89

26

26 месяц

883 225,00

25 235,00

2 024,06

27 259,06

27

27 месяц

857 990,00

25 235,00

1 966,23

27 201,23

28

28 месяц

832 755,00

25 235,00

1 908,40

27 143,40

29

29 месяц

807 520,00

25 235,00

1 850,57

27 085,57

30

30 месяц

782 285,00

25 235,00

1 792,74

27 027,74

31

31 месяц

757 050,00

25 235,00

1 734,91

26 969,91

32

32 месяц

731 815,00

25 235,00

1 677,08

26 912,08

33

33 месяц

706 580,00

25 235,00

1 619,25

26 854,25

34

34 месяц

681 345,00

25 235,00

1 561,42

26 796,42

35

35 месяц

656 110,00

25 235,00

1 503,59

26 738,59

36

36 месяц

630 875,00

25 235,00

1 445,76

26 680,76

37

37 месяц

605 640,00

25 235,00

1 387,93

26 622,93

38

38 месяц

580 405,00

25 235,00

1 330,09

26 565,09

39

39 месяц

555 170,00

25 235,00

1 272,26

26 507,26

40

40 месяц

529 935,00

25 235,00

1 214,43

26 449,43

41

41 месяц

504 700,00

25 235,00

1 156,60

26 391,60

42

42 месяц

479 465,00

25 235,00

1 098,77

26 333,77

43

43 месяц

454 230,00

25 235,00

1 040,94

26 275,94

44

44 месяц

428 995,00

25 235,00

983,11

26 218,11

45

45 месяц

403 760,00

25 235,00

925,28

26 160,28

46

46 месяц

378 525,00

25 235,00

867,45

26 102,45

47

47 месяц

353 290,00

25 235,00

809,62

26 044,62

48

48 месяц

328 055,00

25 235,00

751,79

25 986,79

49

49 месяц

302 820,00

25 235,00

693,96

25 928,96

50

50 месяц

277 585,00

25 235,00

636,13

28 871,13

51

51 месяц

252 350,00

25 235,00

578,30

25 813,30

52

52 месяц

227 115,00

25 235,00

520,47

25 755,47

53

53 месяц

201 880,00

25 235,00

462,64

25 697,64

54

54 месяц

176 645,00

25 235,00

404,81

25 639,81

55

55 месяц

151 410,00

25 235,00

346,98

25 581,98

56

56 месяц

126 175,00

25 235,00

289,15

25 524,15

1 514 117,80

105 829,31

1 619 947,11

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

По правилам пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указывалось выше, размер платежей в счет оплаты стоимости продаваемого имущества может быть определен покупателем самостоятельно исходя их минимального размера платежа в соответствии с приложением № 2, а проценты подлежат начислению с учетом фактической суммы задолженности, с целью предотвращения возникновения споров при исполнении Договора по отнесению платежей соответственно к погашению основного долга или процентов.

Истец просит внести изменения в пункт 5.1 договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 24 ноября 2017 года № 47 изложив его в следующей редакции:

«В случае нарушения Покупателем сроков оплаты нежилого помещения, на сумму долга начисляется пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет Продавца включительно»:

В проекте договора пункт 5.1 договора ответчиком изложен в следующей редакции: «В случае нарушения Покупателем сроков оплаты нежилого помещения, на сумму долга начисляются пени в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет Продавца включительно».

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной своих обязательств по договору.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Таким образом, размер неустойки может быть предусмотрен либо законом, либо договором. При отсутствии предусмотренного законом размера неустойки этот размер может быть установлен только соглашением сторон. При отсутствии согласия одной из сторон размер неустойки не может быть включен в договор.

Условия о неустойке (пункт 5.1) Законом № 159-ФЗ не урегулированы, и не отнесены к существенным условиям договора купли-продажи. Указанный пункт подлежит исключению из спорного договора.

Истец также просит исключить из договора пункт 3.1.8.

Обязанность ответчика застраховать выкупаемое помещение корреспондируется с нормами статьи 31 Федерального закона 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По условиям договора купли-продажи истцу как покупателю предоставлена рассрочка по оплате приобретаемого им имущества. Имущество находится в залоге у ответчика до его полной оплаты.

Правоотношения залогодателя и залогодержателя регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же Федерального закона с 16.07.1998 № 02-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На основании статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель или залогодержатель зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338 обязан, если иное не предусмотрено законом или договором: страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты, повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер) обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенной имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

С учетом вышеизложенных норм права редакция пункта договора 3.1.8 соответствует правилам, установленным в статье 343 Гражданского кодекса Российской Федерации, обеспечивает баланс интересов сторон по выкупу муниципального имущества, и направлена на обеспечение интересов ответчика в случае повреждения, уничтожения спорного объекта недвижимости до внесения оплаты за него в полном объеме. Законных оснований для исключения пункта 3.1.8 из договора не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины, а также расходы по оплате экспертизы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО4, <...>, ОГРНИП 306695014200012, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 16.03.2017, и департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 01.12.2003, при заключении договора купли- продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 24 ноября 2017 года № 47 - нежилого помещения I, общей площадью 39,9 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100218:1328, расположенного по адресу: <...>, а именно:

изложить пункт 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 24 ноября 2017 года № 47 в следующей редакции: «Согласно заключению судебного эксперта от 20 июня 2018 года (отчет № 197) по делу № А66-1161/2018, составленному в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертно-аналитический центр «Перспектива» ФИО5 на дату 24 октября 2017 года, установить стоимость продажи нежилого помещения, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 1 514 117,80 (один миллион пятьсот четырнадцать тысяч сто семнадцать) рублей 80 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

Пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 24 ноября 2017 года № 47 изложить в следующей редакции: «Застраховать за свой счет нежилое помещение в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в пользу Продавца в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Копию договора страхования предоставить Продавцу в течение десяти дней с момента заключения.

В случае заключения договора страхования в отношении нежилого помещения на срок меньше, чем срок рассрочки, по истечении первоначального договора страхования, Покупатель в силу ч.2 ст.31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» обязан застраховать заложенное (в силу закона) нежилое помещение на сумму не ниже суммы оставшегося обязательства перед Продавцом, в случае, если полная стоимость, нежилого помещения превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства в оставшейся

части. Указанная обязанность действует до полной оплаты Покупателем стоимости нежилого помещения, указанной в п.1.2 настоящего договора».

Пункт 5.1 исключить из текста договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 24 ноября 2017 года № 47».

Приложение № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 24 ноября 2017 года № 47 изложить в следующей редакции:

Приложение № 2

к договору купли-продажи недвижимого имущества № 47

от 24.11.2017 График

оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилого помещения I, общей площадью 39,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 69:40:0100218:1328

срок рассрочки, мес.

5 лет (60 мес.)

ставка рефинансирования

8,25% годовых

№ п/п

Срок платежа

Остаток

задолженности на

дату платежа

Платеж в доход бюджета города (без НДС, руб.)

В счет основного

долга (руб.)

Проценты

(руб.)

Общая сумма

(руб.)

1

2

3

4

5

6

1

1 месяц

1 514 117,80

25 235,00

3 469,85

28 722,65

2

2 месяц

1 488 865,00

25 235,00

3 411,98

28 646,98

3

3 месяц

1 463 630,00

25 235,00

3 354,15

28 589,15

4

4 месяц

1 438 395,00

25 235,00

3 296,32

28 531,32

5

5 месяц

1 413 160,00

25 235,00

3 238,49

28 473,49

6

6 месяц

1 387 925,00

25 235,00

3 180,66

28 415,66

7

7 месяц

1 362 690,00

25 235,00

3 122,83

28 357,83

8

8 месяц

1 337 455,00

25 235,00

3 065,00

28 300,00

13

13 месяц

1 211 280,00

25 235,00

2 775,85

28 010,85

14

14 месяц

1 186 045,00

25 235,00

2 718,02

27 953,02

15

15 месяц

1 160 810,00

25 235,00

2 660,19

27 895,19

16

16 месяц

1 135 575,00

25 235,00

2 602,36

27 837,36

17

17 месяц

1 110 340,00

25 235,00

2 544,53

27 776,53

18

18 месяц

1 085 105,00

25 235,00

2 486,70

27 721,70

19

19 месяц

1 059 870,00

25 235,00

2 428,87

27 663,87

20

20 месяц

1 034 635,00

25 235,00

2 371,04

27 606,04

21

21 месяц

1 009 400,00

25 235,00

2 313,21

27 548,21

22

22 месяц

984 165,00

25 235,00

2 255,38

27 490,38

23

23 месяц

958 930,00

25 235,00

2 197,55

27 432,55

24

24 месяц

933 695,00

25 235,00

2 139,72

27 374,72

25

25 месяц

908 460,00

25 235,00

2 081,89

27 316,89

26

26 месяц

883 225,00

25 235,00

2 024,06

27 259,06

27

27 месяц

857 990,00

25 235,00

1 966,23

27 201,23

28

28 месяц

832 755,00

25 235,00

1 908,40

27 143,40

29

29 месяц

807 520,00

25 235,00

1 850,57

27 085,57

30

30 месяц

782 285,00

25 235,00

1 792,74

27 027,74

31

31 месяц

757 050,00

25 235,00

1 734,91

26 969,91

32

32 месяц

731 815,00

25 235,00

1 677,08

26 912,08

33

33 месяц

706 580,00

25 235,00

1 619,25

26 854,25

34

34 месяц

681 345,00

25 235,00

1 561,42

26 796,42

35

35 месяц

656 110,00

25 235,00

1 503,59

26 738,59

36

36 месяц

630 875,00

25 235,00

1 445,76

26 680,76

37

37 месяц

605 640,00

25 235,00

1 387,93

26 622,93

38

38 месяц

580 405,00

25 235,00

1 330,09

26 565,09

39

39 месяц

555 170,00

25 235,00

1 272,26

26 507,26

40

40 месяц

529 935,00

25 235,00

1 214,43

26 449,43

41

41 месяц

504 700,00

25 235,00

1 156,60

26 391,60

42

42 месяц

479 465,00

25 235,00

1 098,77

26 333,77

47

47 месяц

353 290,00

25 235,00

809,62

26 044,62

48

48 месяц

328 055,00

25 235,00

751,79

25 986,79

49

49 месяц

302 820,00

25 235,00

693,96

25 928,96

50

50 месяц

277 585,00

25 235,00

636,13

28 871,13

51

51 месяц

252 350,00

25 235,00

578,30

25 813,30

52

52 месяц

227 115,00

25 235,00

520,47

25 755,47

53

53 месяц

201 880,00

25 235,00

462,64

25 697,64

54

54 месяц

176 645,00

25 235,00

404,81

25 639,81

55

55 месяц

151 410,00

25 235,00

346,98

25 581,98

56

56 месяц

126 175,00

25 235,00

289,15

25 524,15

57

57 месяц

100 940,00

25 235,00

231,32

25 466,32

58

58 месяц

75 705,00

25 235,00

173,49

25 408,49

59

59 месяц

50 470,00

25 235,00

115,66

25 350,66

60

60 месяц

25 235,00

25 235,00

57,83

25 292,83

1 514 117,80

105 829,31

1 619 947,11

Взыскать с департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 01.12.2003, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4, <...>, ОГРНИП 306695014200012, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 16.03.2017, 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 15 000 руб. расходов на оплату экспертизы.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.В.Калита