Решение от 3 декабря 2018 г. по делу № А63-15192/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-15192/2018
г. Ставрополь
03 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 03 декабря 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Кисловодск, ОГРНИП 317265100098224, к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

об обязании комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска произвести перерасчет арендной платы с 12.08.2017 по договору аренды земельного участка от 12.08.2010 № 2234, дополнительному соглашению от 26.07.2013 № 2855 с кадастровым номером 26:34:020212:38, расположенного по адресу: <...> по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

при участии:

от истца – ФИО3, доверенность от 17.10.2018 № 1-3863,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 24.07.2018 № 01-15/2442,

от третьего лица – ФИО5, доверенность от 26.11.2018 № 21071/2.4/18,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, индивидуальный предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – ответчик, комитет) об обязании комитета произвести перерасчет арендной платы с 12.08.2017 по договору аренды земельного участка от 12.08.2010 № 2234, дополнительному соглашению от 26.07.2013 № 2855 с кадастровым номером 26:34:020212:38, расположенного по адресу: <...> по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (уточненные исковые требования).

Первоначально индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету об обязании зачесть излишне уплаченную сумму арендных платежей в размере 18 203,38 рублей в 2017 году в оплату аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:020212:38 по адресу <...> за 2018 год.

Определениями от 23.10.2018 суд принял уточненные исковые требования, рассматриваемые по существу, а также привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю (далее – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по СК).

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске и уточнениям к нему, пояснил, что индивидуальный предприниматель ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:34:020212:38 по договору аренды от 12.08.2010 № 2234 и дополнительному соглашению к нему от 26.07.2013 № 2855. Считает, что так как на земельном участке расположен незавершенный строительством объект 16% готовности, принадлежащий истцу на праве собственности и в связи с вступлением в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582», с 12.08.2017 при расчете арендной платы указанного выше земельного участка должен применяться базовый размер арендной платы, не превышающий размер земельного налога (1,5%), а не базовый размер арендной платы, предусмотренный решением Думы города-курорта Кисловодска от 26.10.2016 № 15-516 (5%).

При обращении истца в комитет с заявлением от 11.07.2018 о зачете излишне уплаченной суммы арендных платежей в размере 18 203,38 рублей в 2017 году в оплату арендной платы за 2018 год, индивидуальному предпринимателю комитет письмом от 08.08.2018 отказал.

Просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения уточненных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск, пояснил, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:020212:38 по договору от 12.08.2010 № 2234 и дополнительному соглашению к нему от 26.07.2013 № 2855 истек 25.08.2018. Полагает, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативно-правового акта органа местного самоуправления, а именно решения Думы города-курорта Кисловодска от 28.02.2018, вступившего в силу с даты его официального опубликования – 07.03.2018.

Просил отказать в удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК в письменных пояснениях указал, что земельный участок с кадастровым номером 26:34:020212:38 полностью расположен во второй зоне санитарной (горно-санитарной) охраны города-курорта Кисловодска.

Просил вынести решение на усмотрение суда.

Выслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, изучив материалы дела, суд считает надлежащим отказать в удовлетворении уточненных исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Кисловодска от 16.12.2002 № 1865 и положения о комитете между комитетом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор от 12.08.2010 № 2230 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:34:020212:38, площадью 588 кв.м., находящийся по адресу: <...> далее – земельный участок), для использования в целях под проектирование пансионата круглосуточного семейного отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны и ограничен в использовании в соответствии с установленным режимом, указанном в приложении № 3.

Срок аренды земельного участка установлен с 12.08.2010 по 11.08.2013 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 ноября.

В соответствии с пунктом 3.5 договора пересмотр арендной платы за земельный участок, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков определяется в соответствии с действующим законодательством, Правительством Ставропольского края и опубликовывается в средствах массовой информации. В этом случае исполнение и оплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчета к договору, при этом заключение дополнительного соглашения не требуется.

Арендодатель обязан производить по обращению арендатора перерасчет арендной платы (пункт 4.2.4 договора).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Кисловодском отделе (пункт 2.2).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа (дата регистрации 06.09.2010, номер регистрации 26-26-15/021/2010-110) и выпиской из ЕГРН от 12.09.2018 № 26-0-1-54/4006/2018-19302.

13 октября 2011 года за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 448,4 кв.м, степенью готовности 16%, расположенном по адресу: <...> номер регистрации 26-26-15/026/2011-929, свидетельство о государственной регистрации права от 13.10.2011 № 26-АЗ 557413).

26 июля 2013 года стороны заключили дополнительное соглашение № 2855 к договору аренды, согласно которому земельный участок предоставлен арендатору в целях «под строительство санатория – лечебного корпуса» (пункт 1.1), срок аренды установлен с 26.07.2013 по 25.07.2018 (пункт 1.2).

Соглашение является неотъемлемой частью договора; один экземпляр передается в Управление Росреестра по Ставропольскому краю Кисловодский отдел (пункт 8.2).

Указанное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН от 12.09.2018 № 26-0-1-54/4006/2018-19302, от 16.11.2018 № 26-0-1-54/4006/2018-24060.

Из письма от 14.05.2012 № 868-01 управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <...> находится в санаторно-курортной зоне.

В письменных пояснениях от 27.11.2018 (исх. № 203/2.4/2018) филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК указано, что земельный участок с кадастровым номером 26:34:020212:38 поставлен на кадастровый учет 12.09.2007 и полностью расположен во второй зоне санитарной (горно-санитарной) охраны города-курорта Кисловодска.

11 июля 2018 года индивидуальный предприниматель, считая земельный участок ограниченным в обороте и не подлежащим приватизации, обратился в комитет с заявлением о зачете излишне уплаченной суммы арендных платежей в размере 18 203,38 рубля в 2017 году в оплату арендной платы за 2018 год по договору аренды в связи с вступлением 12.08.2017 в законную силу Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582» (исходя из ставки земельного налога 1,5 % от кадастровой стоимости).

Комитет письмом от 08.08.2018 № 0115/2665 отказал индивидуальному предпринимателю в перерасчете арендной платы, сославшись на то, что новый размер арендной платы, указанный выше, подлежит применению с даты вступления в силу нормативно-правового акта органа местного самоуправления, а именно решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 28.02.2018 № 14-518 «О внесении изменений в решение Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 15-516» (дата вступления в законную силу с момента его опубликования - 07.03.2018).

Индивидуальный предприниматель, преследуя цель изменения установленного договором аренды расчета арендной платы с 12.08.2017, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Из смысла названной нормы следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Истцом выбран способ защиты права, который по факту сводится к обязанию произвести перерасчет по договору аренды, начиная с 12.08.2017, в связи с установлением нормативными правовыми актами льготной ставки арендной платы для земельных участков, ограниченных в обороте, в размере ставки земельного налога.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 названной статьи. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ). Аналогичные нормы содержатся в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и статье 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее – Закон № 7-ФЗ).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 ЗК РФ и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – к категориям особо охраняемых природных территорий.

Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий.

Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (пункт 1 статьи 94 ЗК РФ).

В силу статьи 96 ЗК РФ одной из разновидностей таких земель являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. Природные лечебные ресурсы, в силу статьи 1 Закона № 26-ФЗ, представляют собой минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, другие природные объекты и условия, используемые для лечения и профилактики заболеваний и организации отдыха.

Природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории (пункт 1 статьи 58 Закона № 7-ФЗ).

Пунктом 3 статьи 96 ЗК РФ, не претерпевшей изменений в связи с принятием Закона № 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях, в том числе статьей 58 Закона № 7-ФЗ.

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 № 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации» району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации – Кавказских Минеральных Водах» определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод вошел город Кисловодск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации – Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 в соответствии с Законом № 26-ФЗ курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300, утверждены Положения о названных курортах, в том числе о курорте федерального значения Кисловодск.

Частями 10, 11 статьи 1 Федерального закона № 244-ФЗ от 03.12.2008 «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 244-ФЗ) к муниципальной собственности отнесены земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в реестре до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и которые названным законом не отнесены к федеральной или региональной собственности.

Земельный участок с кадастровым номером 26:34:020212:38 находится в пределах созданной до 30.12.2013 особо охраняемой природной территории – курорта федерального значения Кисловодска, поэтому подлежит особой охране и не подлежит приватизации. Кроме того, названный участок расположен во второй зоне горно-санитарной охраны города-курорта Кисловодска.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления Пленума № 73, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в Постановление № 582, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем (принципом) следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

В целях приведения порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Кисловодска, в соответствие с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением № 582 на основании решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 15-516 утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Кисловодск и предоставленных в аренду без торгов (далее – Решение от 26.10.2016 № 15-516).

Решением от 28.02.2018 № 14-518, вступившим в законную силу 07.03.2018, Дума города-курорта Кисловодска Ставропольского края дополнила порядок, утвержденный Решением от 26.10.2016 № 15-516, пунктом 3.1 следующего содержания: «В случае если в отношении земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, установлено ограничение права на приобретение в собственность данного земельного участка для собственника здания, сооружения и размер арендной платы, определяемый в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога».

Указанный выше нормативный правовой акт органа местного самоуправления в части вступления в законную силу пункта 3.1 Решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 15-516 не оспорен и является действующим в настоящее время. Пунктом 3 Решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 28.02.2018 № 14-518 установлено, что оно вступает в силу со дня официального опубликования («Кисловодская газета», № 10, 07.03.2018). Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Также судом учтено, что согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшему в период заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных данным перечнем.

Право, предусмотренное статьей 36 ЗК РФ, является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11)).

В пункте 4 постановления от 24.03.2005 № 11 разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 ЗК РФ.

С 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 ЗК РФ. При этом правовое регулирование ситуации не изменилось.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как указано в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Материалами дела установлено и подтверждено представителем индивидуального предпринимателя в судебном заседании 28.11.2018, что истец является собственником объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 448,4 кв.м, степенью готовности 16 % (свидетельство от 13.10.2011 серии 26-АЗ № 557413).

Названный объект имеет кадастровый (условный) номер 26:34:020212:222, расположен по адресу: <...> выписка из ЕГРН от 27.11.2018) и возводился заявителем на основании договора аренды земельного участка от 12.08.2010 № 2230 для использования в целях под проектирование пансионата круглосуточного семейного отдыха, а в редакции дополнительного соглашения от 23.07.2013 № 2855 к договору - под строительство санатория – лечебного корпуса.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 ЗК РФ (с 01.03.2015 в статье 39.20 ЗК РФ) наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Толкование отдельных положений статьи 36 ЗК РФ дано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 09.11.2010 № 7454/10 и от 01.03.2011 № 14880/10.

Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Аналогичный правовой подход по применению пункта 1 статьи 36 ЗК РФ для целей выкупа земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 № 19-КГ15-48.

Земельный участок предоставлен индивидуальному предпринимателю ФИО2 в аренду на определенный срок сначала под проектирование пансионата круглосуточного семейного отдыха, а затем под строительство санатория – лечебного корпуса. Доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества истцом построен и сдан в эксплуатацию, а цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат.

При этом за истцом сохраняется право на завершение строительства объекта в соответствии с заключенным с комитетом договором аренды земельного участка от 12.08.2010 № 2230 (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Указанные обстоятельства в своей совокупности дают основания суду рассматривать объект незавершенного строительства как объект недвижимости, отличный от зданий, строений, сооружений, и делать вывод о том, что на основании статьи 36 ЗК РФ, а с 01.03.2015 статьи 39.20 ЗК РФ выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства невозможен.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.09.2016 по делу № А63-4347/2015.

Таким образом, поскольку нахождение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:020212:222 на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020212:38, находящимся в пределах курорта федерального значения Кисловодска и не подлежащем приватизации, не порождает у индивидуального предпринимателя как собственника указанного объекта права на выкуп земельного участка под ним, то принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, введенный в постановление Правительства Российской Федерации в от 16.07.2009 № 582 постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 и вступивший в силу 12.08.2017, а также пункт 3.1 решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 15-516, не подлежат применению в рассматриваемом случае.

Принимая во внимание изложенное, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Доводы лиц, участвующих в деле, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку решение вынесено в пользу ответчика, расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении уточненных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Кисловодск, ОГРНИП 317265100098224, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья С.Л. Жирнова