Решение от 6 марта 2025 г. по делу № А12-11893/2024

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград

«07» марта 2025г. Дело № А12-11893/2024

Резолютивная часть решения объявлена 28 февраля 2025г., решение в полном объеме изготовлено 07 марта 2025г.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Экополис» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Администрации Волгограда (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), Администрации Дзержинского района Волгограда (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: Здание склада с незавершенной строительством пристройки (инвентаризировано – здание цеха товаров народного потребления (ТНП)), расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 34:34:030004:250, количество этажей 1, материал наружных стен – шлакобетонные, год ввода в эксплуатацию 2001 г., приобретенное по договору купли продажи от 08.02.2021, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - открытого акционерного общества «Завод базальтовой теплоизоляции Волгоград», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, ФИО1, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, муниципального унитарного предприятия «Центральное БТИ».

при участии в судебном заседании:

от истца – не явился, извещен

от ответчиков – не явились, извещены;

от третьих лиц – не явились, извещены;

Общество с ограниченной ответственностью «Экополис» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: Здание склада с незавершенной строительством пристройки (инвентаризировано как – Здание цеха товаров народного потребления (ТНП), расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 34:34:030004:250, количество этажей 1, материал наружных стен – Шлакобетонные, год ввода в эксплуатацию 2001 г., приобретенное по договору купли продажи от 08.02.2021.

Определением Арбитражный суд Волгоградской области от 10.10.2024 суд заменил ответчиков управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, ФИО1 на надлежащих – муниципальное образование город-герой Волгоград в лице администрации города Волгограда, Администрацию Дзержинского района г. Волгограда.

До принятия по делу судебного акта истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, просил признать право собственности на недвижимое имущество Здание склада с незавершенной строительством пристройки (инвентаризировано как – Здание цеха товаров народного потребления (ТНП), расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 34:34:030004:250, количество этажей 1, материал наружных стен – Шлакобетонные, год ввода в эксплуатацию 2001 г., приобретенное по договору купли продажи от 08.02.2021.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

После проведенной судебной экспертизы, истец настаивает на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик, возражал по мотивам изложенным в отзыве.

Третьи лица, представили отзывы, заявленные исковые требования не поддерживают.

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что истец и ОАО «Завод базальтовой теплоизоляции-Волгоград» заключили договор купли-продажи от 08 февраля 2021 г. - Здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - Здание цеха товаров народного потребления (ТНП), <...>, кадастровый №34:34:030004:250, кол-во этажей 1, материал наружных стен Шлакобетонные, год ввода в эксплуатацию 2001 г. (далее «Имущество»), заключенный по результатам торгов по продаже имущества ОАО "ЗБТ-Волгоград" на основании протокола №12457-7 о результатах проведения открытых торгов от 08.02.2020 г.

Истец обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области с заявлением на регистрацию права собственности на указанное выше имущество.

Однако регистрации имущества была приостановлена с указанием основания: не представлены документы, подтверждающие возникновение права собственности за продавцом. Деятельность ОАО «Завод базальтовой теплоизоляции-Волгоград» прекращена 08.12.2022 года., полномочия конкурсного управляющего ФИО1 отсутствуют.

В ходе процедуры банкротства ОАО «Завод базальтовой теплоизоляции-Волгоград» 6ыло выявлено здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - Здание цеха товаров народного потребления (ТНП), <...>, кадастровый № 34:34:030004:250, кол-во этажей 1, материал наружных стен - Шлакобетонные, год ввода в эксплуатацию 2001 г.

Выявленное имущество было инвентаризировано, включено в конкурсную массу и выставлено на торги.

Здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - Здание цеха товаров народного потребления (ТНП) поставлено на кадастровый учет, которому присвоен кадастровый № 34:34:030004:250, что подтверждает принадлежность имущества ОАО «Завод базальтовой теплоизоляции-Волгоград».

Истец считает, что право собственности на Здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - Здание цеха товаров народного потребления (ТНП), <...>, кадастровый № 34:34:030004:250, кол-во этажей 1, материал наружных стен - Шлакобетонные, год ввода в эксплуатацию 2001 г., подлежит регистрации за истцом.

12.09.2024 истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, а именно: признать право собственности на объект недвижимого имущества: здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как – здание цеха товаров народного потребления (ТНП), расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер №34:34:030004:250, кол-во этажей 1, материал наружных стен – Шлакобетонные, год ввода в эксплуатацию 2001, приобретенное по договору купли-продажи от 08.02.2021.

От истца поступило письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы в целях реализации доказывания своей позиции, представлены сведения о кандидатуре экспертного учреждения, а так же представлены вопросы для эксперта:

- несет ли угрозу жизни и здоровью строительный объект, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Краснополянская, 13?

Истцом на депозит арбитражного суда внесены денежные средства в размере 42.000 руб. (платежное поручение № 85 от 28.11.2024) представлено в материалы дела, также представлено сообщение экспертного учреждения о готовности проведения судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой экспертизы «Феникс» - ФИО2 (срок проведения – 30 календарных дней с момента предоставления всех необходимых документов, ориентировочная стоимость 42.000 руб.).

От иных лиц, участвующих в деле, возражений относительно ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы не поступило.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Ответчики не возражали относительно ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, а также не возражали относительно кандидатур экспертных учреждений и вопросов для проведения судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11 декабря 2024 года назначена судебная экспертиза по делу № А12-11893/2024 и производство экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью «Бюро независимой экспертизы «Феникс», эксперту ФИО2.

На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

1. Является ли здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - Здание цеха товаров народного потребления (ТНП), <...>, кадастровый № 34:34:030004:250, количество этажей 1, материал наружных стен - Шлакобетонные, год ввода в эксплуатацию 2001 г., капитальным объектом?

2. Допущены ли при возведении здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - Здание цеха товаров народного потребления (ТНП), <...>, кадастровый № 34:34:030004:250, количество этажей 1, материал наружных стен - Шлакобетонные, год ввода в эксплуатацию 2001 г. нарушения градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных и экологических норм и правил?

3. Создает ли Здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - Здание цеха товаров народного потребления (ТНП), <...>, кадастровый № 34:34:030004:250, кол-во этажей 1, материал наружных стен - Шлакобетонные, год ввода в эксплуатацию 2001 г., либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, исходя из его функционального назначения и эксплуатации в будущем?»

Согласно экспертному заключению № 955-24 от 26 декабря 2024 года, подготовленному ООО «Бюро независимой экспертизы «Феникс», экспертом ФИО2 согласно которому в ответе на первый вопрос эксперт сообщил, что здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - здание цеха товаров народного потребления (ТНП), <...>, кадастровый № 34:34:030004:250, количество этажей 1, материал наружных стен - керамический кирпич, год ввода в эксплуатацию 2001 год, обладает признаками объекта капитального строительства.

На второй вопрос эксперт сообщил, что при возведении здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - здание цеха товаров народного потребления (ТНП), <...>, кадастровый № 34:34:030004:250, количество этажей 1, материал наружных стен - керамический кирпич, год ввода в эксплуатацию 2001 год, нарушений градостроительных норм и правил не выявлено.

При возведении здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - здание цеха товаров народного потребления (ТНП), <...>, кадастровый № 34:34:030004:250, количество этажей 1, материал наружных стен - керамический кирпич, год ввода в эксплуатацию 2001 год, нарушений строительных норм и правил не выявлено. Техническое состояние объекта оценивается как ограничено работоспособное.

При возведении здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - здание цеха товаров народного потребления (ТНП), <...>, кадастровый № 34:34:030004:250, количество этажей 1, материал наружных стен - керамический кирпич, год ввода в эксплуатацию 2001 года, выявлено нарушение санитарно-эпидемиологических норм и правил: отсутствует внутренняя отделка здания.

При возведении здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - здание цеха товаров народного потребления (ТНП), <...>, кадастровый № 34:34:030004:250, количество этажей 1, материал наружных стен - керамический кирпич, год ввода в эксплуатацию 2001 год, выявлено нарушение противопожарных норм и правил, влияющее на уровень его пожарной безопасности: у здания не установлена система пожарной сигнализации (СПС).

При возведении здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - здание цеха товаров народного потребления (ТНП), <...>, кадастровый № 34:34:030004:250, количество этажей 1, материал наружных стен - керамический кирпич, год ввода в эксплуатацию 2001 год, нарушений экологических норм и правил не выявлено.

На третий вопрос эксперт сообщил, что Здание склада с незавершенной строительством пристройкой (инвентаризировано как - здание цеха товаров народного потребления (ТНП), <...>, кадастровый № 34:34:030004:250, кол-во этажей 1, материал наружных стен -керамический кирпич, год ввода в эксплуатацию 2001 год, не создаёт и не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, исходя из его функционального назначения и эксплуатации в будущем.

Данное заключение судом принимается в качестве доказательства, поскольку оно соответствует Правилам организации и проведения независимой технической экспертизы.

Доказательств, опровергающих выводы независимого оценщика, изложенные в заключении судебной экспертизы, истцом, ответчиком и третьим лицами суду не представлено.

Несогласие ответчика с выводами эксперта, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ (Даная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2015 № 305-ЭС14-8858, от 25.07.2017 № 305-ЭС17-1158).

Подпунктом 5 пункта 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из ст. 11 и ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

При удовлетворении исковых требований право собственности возникает на основании решения суда, которое, в свою очередь, является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица.

Суд считает, что ответчиком дана неправильная квалификация спорному объекту недвижимого имущества, как самовольной постройке.

Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 названной статьи Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанной нормы права следует, что признание права собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 26 Постановления N 10/22, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Пунктом 3 ст. 33 ЗК РФ предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии со статьей 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ), информационные системы обеспечения градостроительной деятельности - организованный в соответствии с требованиями данного Кодекса систематизированный свод документированных сведений о развитии капитального строительства и иных необходимых для осуществления градостроительной деятельности сведений.

Целью ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности является обеспечение органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверными сведениями, необходимыми для осуществления градостроительной, инвестиционной и иной хозяйственной деятельности, проведения землеустройства.

Ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности осуществляется органами местного самоуправления городских округов, органами местного самоуправления муниципальных районов путем сбора, документирования, актуализации, обработки, систематизации, учета и хранения сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности; органы государственной власти или органы местного самоуправления, соответственно принявшие, утвердившие, выдавшие документы, содержащиеся в которых сведения подлежат в соответствии с этим Кодексом размещению в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, в течение семи дней со дня принятия, утверждения, выдачи указанных документов направляют соответствующие копии в орган местного самоуправления городского округа, орган местного самоуправления муниципального района, применительно к территориям которых принимаются, утверждаются, выдаются указанные документы. Орган местного самоуправления городского округа, орган местного самоуправления муниципального района в течение четырнадцати дней со дня получения соответствующих копий размещают их в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (части 1 и 2 статьи 57).

Согласно пункту 5 статьи 57 ГрК РФ порядок ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, требования к технологиям и программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения автоматизированных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

При этом структура, порядок формирования и ведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, а также порядок предоставления сведений, содержащихся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, по запросам органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц определены Положением об информационном обеспечении градостроительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 09.06.2006 № 363.

Согласно Положению информационная система представляет собой систематизированный в соответствии с кадастровым делением территории Российской Федерации свод документированных сведений, указанных в подпунктах "а" - "з" пункта 1 части 4 статьи 56 ГрК РФ.

Часть 4 статьи 56 ГрК РФ устанавливает, что информационная система включает в себя сведения о документах территориального планирования муниципальных образования, о правилах землепользования и застройки, о документации по планировке территории (пункт 1); дела о застроенных и подлежащих застройке земельных участках (пункт 2); иные документы и материалы (пункт 3).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 статьи 8, пунктом 4 статьи 56 ГрК РФ, пункта 3 статьи 39 Устава города героя Волгограда, ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, включает в себя, в том числе, сведения о территориальном, функциональном зонировании городского округа, планировочных ограничениях на территории города.

Из содержания приведенных норм в их взаимной связи следует, что информационные системы обеспечения градостроительной деятельности включают в себя первичную информацию в виде сведений о документах в форме копий этих документов, материалов, размещаемых в данной системе в неизмененном виде, и сведения о документах, материалах и иные сведения как результат их упорядочения, обработки, систематизации, учета, сбора, документирования, актуализации.

В Определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2017 по делу N 307-КГ16-18929 и от 03.10.2017 по делу N 307-КГ17-5121 определена правовая позиция, согласно которой исходя из системного толкования положений части 3 статьи 9, части 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что указанным законом установлен принцип первичности генерального плана как документа, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Генплан, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 N 56-АПГ17-7).

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» для установления вопроса о том, допущены ли при возведении постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан суд вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства, в том числе экспертное заключение, и надлежащим образом оценив их по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд пришел выводу, что спорный объект недвижимости возведен на принадлежащем истцу на праве аренды земельном участке, он соответствует строительным, градостроительным, строительно-техническим, противопожарным, экологическим нормам и правилам, предъявляемым к зданиям данного типа, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Имущество используется им в хозяйственной деятельности, заявитель несет все затраты по его содержанию. Претензии со стороны третьих лиц на спорный объект недвижимости отсутствуют.

В частности, в соответствии со статьей 302 ГК Российской Федерации добросовестным является приобретатель, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. В отличие от названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в статье 234 данного Кодекса не раскрываются критерии добросовестности применительно к приобретению права собственности по давности владения.

Различие двух правовых институтов, предполагающих учет критерия добросовестности, - приобретения права собственности по давности владения и защиты добросовестного приобретателя от предъявленного к нему виндикационного иска -обусловлено прежде всего различными функциями виндикационного иска, служащего для защиты права собственности (иного вещного права), и института приобретательной давности, который направлен на защиту не только частных интересов собственника и владельца имущества, но и публично-правовых интересов, как то: достижение правовой определенности, возвращение имущества в гражданский оборот, реализация фискальных целей. В области вещных прав, в том числе в части института приобретательной давности, правопорядок особенно нуждается в правовой определенности и стабильности, что имеет особую важность как для частноправовых, так и для публичных целей.

Статья 302 ГК Российской Федерации направлена на разрешение спора собственника и добросовестного приобретателя и при определенных обстоятельствах разрешает этот спор в пользу последнего, который в силу добросовестности приобретения в таком случае становится собственником спорной вещи. В случае же с приобретательной давностью добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 июля 2015 года N 41-КГ15-16, от 20 марта 2018 года N 5-КГ18-3, от 15 мая 2018 года N 117-КГ18-25 и от 17 сентября 2019 года N 78-КГ19-29). Для приобретательной давности правообразующее значение имеет прежде всего не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц. В этом случае утративший владение вещью собственник, в отличие от виндикационных споров, как правило, не занимает активную позицию в споре о праве на вещь. При таких условиях определение добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности, и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока, должно предполагаться различным.

Разъяснение содержания понятия добросовестности в контексте статьи 234 ГК Российской Федерации дано в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому судам рекомендовано при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, учитывать, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания у него права собственности. С учетом пункта 18 того же постановления, посвященного пункту 4 статьи 234 ГК Российской Федерации в прежней редакции, приведенное понимание добросовестности не препятствовало при определенных обстоятельствах приобретению по давности владения имущества и тем лицом, которое могло знать об отсутствии у него оснований приобретения права собственности по сделке. Таким образом, изложенный в пункте 15 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации критерий добросовестности отражает сложность добросовестности как оценочного понятия, допускающего ее различные проявления применительно к различным категориям дел.

Различие критериев добросовестности применительно к правовым ситуациям приобретения имущества добросовестным приобретателем (статья 302 ГК РФ) и давностного владения (статья 234 ГК РФ) обусловлено их разными целями, что требует от судов изучения фактических обстоятельств каждого конкретного дела, а это в свою очередь требует дифференцированного подхода при определении критериев добросовестности.

Так, практика Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не исключает приобретения права собственности в силу приобретательной давности и в тех случаях, когда давностный владелец должен был быть осведомлен об отсутствии оснований возникновения у него права собственности (определения от 27 января 2015 года N 127-КГ14-9, от 20 марта 2018 года N 5-КГ18-3, от 17 сентября 2019 года N 78-КГ19-29, от 22 октября 2019 года N 4-КГ19-55, от 2 июня 2020 года N 4-КГ20-16 и др.).

В приведенных определениях применительно к конкретным обстоятельствам соответствующих дел указано, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 ГК РФ не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.

Таким образом, складывающаяся в последнее время практика применения положений о приобретательной давности свидетельствует, что для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.

Следовательно, при толковании таких общих норм гражданского права, рассчитанных на правовые ситуации и отношения с различными субъектами права, необходимо учитывать конституционно-правовой контекст, и прежде всего концепцию верховенства права, являющуюся основой принципа правового государства (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и предполагающую реализацию принципов приоритета права, равенство перед законом, правовую определенность и юридическую безопасность.

Развитие подходов в практике Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в отношении критериев добросовестности владельца по давности подкрепляется судами ссылками на правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированную в Постановлении от 22 июня 2017 года N 16-П, в котором проводится различие между неперсонифицированным интересом публично-правового образования и интересом конкретного гражданина.

В рамках института приобретательной давности защищаемый законом баланс интересов определяется, в частности, и с учетом возможной утраты собственником имущества (в том числе публичным) интереса в сохранении своего права. Так, судами отмечается, что для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 ГК Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 октября 2019 года N 4-КГ19-55 и др.).

Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК РФ.

Кроме того, с учетом необходимости возвращения имущества в гражданский оборот нельзя не принять во внимание практически неизбежный при давностном владении пропуск собственником имущества для истребования вещи у давностного владельца срока исковой давности, который, как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц; а применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (Постановление от 15 февраля 2016 года N 3-П).

Не может с учетом сказанного опровергать добросовестность давностного владельца и сама по себе презумпция государственной собственности на землю (пункт 2 статьи 214 ГК Российской Федерации), поскольку ограничение для приобретения земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение по отношению к публично-правовым образованиям, что нарушает принцип равенства субъектов гражданского права (пункт 1 статьи 2 и пункт 4 статьи 212 ГК РФ) и вступает в противоречие со статьями 8 (часть 2) и 19 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Исходя из положений статьи 16 Федерального закона Российской Федерации N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьи 72 Земельного кодекса РФ, муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Таким образом, органом, уполномоченным ответчиком, является Администрация муниципального образования города Волгограда.

В рассматриваемом случае Администрация Волгоград, полагающая себя собственником спорного имущества, на протяжении столь длительного времени не проявляла к нему интерес, не осуществляла какие либо действия по изъятию имущества из незаконного, как полагает в настоящее время ответчик, владения Общества. При этом владение Обществом было открытым, между сторонами заключены договора аренды на земельные участки под указанными объектами недвижимости, что также давало основания Обществу полагаться на законность их владением.

При таких обстоятельствах нельзя признать действия истца, недобросовестными.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих требований.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доказательств обратного, ответчиком суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска к Администрации города Волгограда, в удовлетворении требований к Администрации Дзержинского района г. Волгограда следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы экспертного учреждения по проведению экспертизы в размере 60.000 руб. (счет № 1961 от 27.01.2024). Истец перечислил 60.000 руб. (42.000 руб. (платежное поручение № 85 от 28.11.2024) и 23.000 руб. (платежное поручение № 11 от 19.02.2025) на депозитный счет Арбитражного суда Волгоградской области.

Руководствуясь ст. 8, 9, 10, 49, 65, 70, 71, 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать право собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Экополис» на объект недвижимости - здание склада с незавершенной строительством пристройки (инвентаризировано – здание цеха товаров народного потребления (ТНП)), расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 34:34:030004:250, количество этажей 1, материал наружных стен – шлакобетонные.

В удовлетворении заявленных требований к Администрации Дзержинского района Волгограда отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в порядке Главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> (доб. 5137), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.